Классификация и структура спроса на офисную недвижимость Москвы

На рынке офисной недвижимости принято обсуждать основные показатели: объем нового строительства, уровень вакансии и стоимость квадратного метра. Кажется, что этого достаточно, чтобы понять, куда движется рынок. Если новых проектов становится больше, значит дефицит должен постепенно сокращаться. Однако именно здесь большинство инвесторов делает неверный вывод. Для рынка коммерческой недвижимости важно не только количество новых квадратных метров, но и их структура: какого размера строятся офисы, кто становится их собственником и какие площади в действительности востребованы арендаторами. Вместе с аналитиками CORE.XP мы подробно изучили эти процессы и пришли к выводу, что за общими цифрами скрывается совсем другая картина рынка. Именно о ней и пойдет речь в этой статье.  

Как структура спроса меняет стоимость недвижимости и почему дефицит крупных офисов сохранится даже при рекордном объеме нового строительства.

Для арендатора не существует абстрактных «квадратных метров». Компании ищут офис определенного размера, в конкретной локации, с подходящей планировкой, инженерией и уровнем готовности.

Поэтому две одинаковые по площади сделки могут иметь совершенно разную ценность для рынка. Именно поэтому профессиональные консультанты сегодня все чаще анализируют не только общий объем предложения, но и его структуру. И именно структура становится главным фактором, который объясняет, почему даже рекордный объем строительства не гарантирует исчезновения дефицита.

Класс А, B или Prime — классификация, которая уже не отвечает на главный вопрос

Большинство инвесторов знакомы с классической системой классификации офисов.

• Класс А — современные бизнес-центры с качественной инженерией, эффективными планировками и престижными локациями.
• Класс В — здания предыдущих поколений с более простыми характеристиками.
• В последние годы появился и сегмент Prime — наиболее качественные объекты в лучших деловых районах города.

Эта классификация остается важной, но сегодня она уже не объясняет поведение рынка полностью. Все чаще ключевым параметром становится не класс здания, а размер офисного блока. Именно он определяет, кто сможет стать покупателем или арендатором конкретного помещения.

Один рынок — три совершенно разных сегмента

Если посмотреть на рынок через призму площади офисов, становится понятно, что фактически существуют три разных рынка. Первый — малые офисы площадью до 1000 кв. м. Второй — средний формат, примерно от 1000 до 5 000 кв. м. Третий — крупные блоки от 5000 квадратных метров, которые востребованы крупным бизнесом и корпоративными штаб-квартирами. На первый взгляд все это один и тот же рынок. На практике спрос, покупатели и динамика цен внутри каждого сегмента совершенно разные.

За последние три года именно сегмент небольших офисов показал наиболее стремительный рост количества сделок. Причина достаточно понятна. После появления массовой «нарезки» офисных этажей — инвесторы получили возможность покупать помещения относительно небольшого размера с более низким порогом входа. Фактически сформировался новый инвестиционный рынок.

Однако если посмотреть не только на количество сделок, но и на объем приобретаемых площадей, картина становится значительно интереснее. Средний формат продолжает пользоваться устойчивым спросом со стороны бизнеса. А сделки с крупными офисами хотя и происходят значительно реже, способны одномоментно изменить статистику целого года.

Так, в 2024 году именно несколько крупных корпоративных покупок — включая сделки для штаб-квартир РЖД, Банка России и Газпромбанка — обеспечили заметный рост сегмента больших площадей. Это важное наблюдение. Рынок крупных офисов существует и остается очень значимым сегментом для всего рынка. Просто количество потенциальных покупателей здесь значительно меньше.

—

Кто сегодня покупает офисы

Еще более интересная картина появляется, если посмотреть не на сами помещения, а на покупателей. Согласно исследованию CORE.XP, сегодня рынок практически разделился пополам:

• 54% сделок приходится на корпоративных клиентов, которые приобретают офисы для собственного использования.
• Еще 46% — на инвесторов, рассматривающих недвижимость как инвестиционный актив.

На первый взгляд кажется, что обе группы покупают один и тот же продукт. На практике их цели принципиально различаются.

Корпоративному клиенту нужен офис для развития собственного бизнеса. Средняя площадь такой сделки сегодня составляет около 1 100 кв. м. Для инвестора задача совершенно иная. Он покупает помещение, которое впоследствии можно будет сдать в аренду или перепродать. Поэтому средняя площадь сделки составляет всего 230 кв. м — почти в пять раз меньше, чем у конечных пользователей. Именно здесь возникает один из главных структурных дисбалансов современного рынка.

Почему инвесторы и арендаторы ищут разные офисы

Большинство офисов, приобретаемых инвесторами, впоследствии действительно выходит на рынок аренды. Но возникает важная особенность. Если инвестор покупает помещение площадью 200–300 кв. м, именно такой офис затем появляется в предложении. Между тем крупные компании продолжают искать площади в несколько тысяч квадратных метров. В результате рынок получает большое количество небольших лотов в аренде и одновременно испытывает нехватку крупных блоков.

Именно поэтому сегодня можно одновременно наблюдать две, казалось бы, противоречивые тенденции:

• предложение небольших офисов постепенно увеличивается;
• дефицит качественных площадей среднего и крупного формата сохраняется.

Для корпоративных арендаторов это становится все более заметной проблемой. Современные компании рассматривают офис уже не просто как место работы, а как инструмент долгосрочного развития бизнеса. Поэтому многие предпочитают заранее обеспечить себя необходимыми площадями, не рассчитывая исключительно на будущие предложения рынка.

Рекордный объем строительства не отменяет дефицит

По оценке CORE.XP, в 2026–2030 годах в Москве планируется ввести около 7,6 млн кв. м новых офисов. Для многих эта цифра выглядит как начало нового цикла перепроизводства и возникновения избытка предложения. Но если посмотреть на структуру этого строительства, такой вывод оказывается не совсем однозначным.

Из общего объема:

• 57% площадей строятся исключительно под продажу;
• 16% — по модели Build-to-Suit под конкретного заказчика;
• 14% пока не имеют утвержденной стратегии реализации;
• только около 7% нового строительства изначально ориентировано на классический рынок аренды.

Даже если учитывать, что часть помещений (половина), проданных инвесторам, позднее выйдет на рынок аренды, принципиально ситуация не меняется. Как мы выяснили ранее — это будут именно небольшие офисные блоки средней площадью в 200-300 метров. При этом спрос крупных арендаторов сосредоточен совсем в другом сегменте.

Кроме того, рынок традиционно сталкивается с переносами сроков строительства. По данным исследования, доля проектов, ввод которых откладывается, за последние годы существенно выросла — с 15% до 50-60%. Это означает, что фактический объем нового предложения может оказаться ниже текущих прогнозов. Именно поэтому рекордные показатели строительства сами по себе еще не означают скорого исчезновения дефицита.

7,6 млн кв. м нового строительства — это много?

На первый взгляд может показаться, что рынок уже находится на пороге переизбытка предложения и прогнозируемый ввод в 7,6 млн кв. м новых офисов станет катализатором роста вакансии и снижения ставок аренды.

Однако объем строительства и объем площадей, которые действительно окажутся доступны арендаторам, — это далеко не одно и то же. По расчетам аналитиков, к началу 2029 года совокупный объем предложения, доступного для аренды, составит около 1,8 млн кв. м, тогда как потенциальный спрос в 2026–2028 годах оценивается в 2,5 млн кв. м. Даже без учета дальнейшего восстановления экономики рынок сталкивается с дефицитом примерно 700 тыс. кв. м.

При этом важно понимать, из чего вообще складываются эти 1,8 млн кв. м. Из них:

• 556 тыс. кв. м (30%) — это классическая спекулятивная аренда в новых проектах;
• 648 тыс. кв. м (35%) — площади, которые после покупки инвесторами потенциально могут выйти на рынок аренды;
• 630 тыс. кв. м (35%) — вторичный рынок и освобождающиеся помещения в существующих бизнес-центрах.

Но даже эти цифры не означают, что весь объем будет одинаково востребован. Как отмечают аналитики CORE.XP, реальное распределение спроса будет определяться не только количеством квадратных метров, но и размером офисных блоков, их расположением и качеством самого здания. Именно поэтому проблема рынка сегодня заключается уже не столько в общем объеме предложения, сколько в его структуре.

Крупные компании ищут современные офисы среднего и большого формата в качественных локациях, тогда как значительная часть нового предложения представляет собой небольшие помещения, приобретенные частными инвесторами для последующей сдачи в аренду.

Почему именно средний формат становится самым востребованным

Если посмотреть на рынок глазами арендатора, становится понятно, что именно средний формат офисов сегодня оказывается наиболее универсальным. Такие площади подходят для быстрорастущих компаний, региональных штаб-квартир, крупных ИТ-команд, финансовых организаций и представителей производственного бизнеса. При этом предложение подобных блоков остается крайне ограниченным.

Именно в этом сегменте сегодня пересекаются интересы двух разных групп покупателей — компаний, приобретающих офисы для себя, и инвесторов, рассчитывающих на высокий спрос со стороны арендаторов. Поэтому качественные средние и крупные офисные блоки постепенно становятся одним из наиболее дефицитных продуктов на рынке коммерческой недвижимости.

Почему эта аналитика важна для стратегии АВИУМ

Именно этот структурный дисбаланс лег в основу инвестиционной логики ЗПИФ «АВИУМ». В состав фонда входят пять смежных видовых этажей бизнес-центра класса А — единый офисный блок, который можно предложить одному крупному арендатору или разделить между несколькими компаниями среднего масштаба. Такая стратегия принципиально отличается от модели продажи объекта в мелкую нарезку. Если рынок действительно продолжит испытывать дефицит качественных площадей среднего и крупного формата, именно такие активы будут оставаться наиболее востребованными со стороны корпоративных арендаторов.

По сути, фонд делает ставку не просто на рост рынка офисной недвижимости, а на тот сегмент, где структурный дефицит, по оценкам аналитиков, может сохраняться дольше всего.

Вместо вывода

В ближайшие годы рынок Москвы действительно получит рекордный объем новых офисов. Но инвестору важно смотреть не только на количество вводимых квадратных метров, а на их структуру. Кто станет собственником этих площадей? В каком формате они выйдут на рынок? И соответствуют ли они запросам арендаторов? Ответы на эти вопросы позволяют увидеть картину значительно глубже, чем любые агрегированные показатели. Именно поэтому сегодня конкурентным преимуществом становится не просто владение офисной недвижимостью, а владение тем форматом, который наиболее востребован рынком.

Полный аналитический отчет CORE.XP об инвестициях в офисную недвижимость через ЗПИФ доступен на сайте: «Инвестиции в офисную недвижимость через ЗПИФ АВИУМ»

Материал подготовлен в информационных целях и отражает субъективное мнение автора. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, инвестиционные стратегии и механизмы работы современных ЗПИФ недвижимости, публикуем исследования и комментарии экспертов рынка.

Данная публикация является личным мнением автора. Мнение владельца сайта может не совпадать с мнением автора.