Купить офис самому или инвестировать через ЗПИФ? Сравниваем два подхода к инвестициям в коммерческую недвижимость

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство по-прежнему представляет себе классическую схему: купить объект, оформить его в собственность, найти арендатора и получать стабильный доход. Для многих инвесторов именно прямое владение недвижимостью остается самым понятным и надежным способом сохранения капитала.

За последние двадцать лет этот рынок значительно поменялся. Помимо квартир появились инвестиции в торговые помещения, склады, офисы, гостиницы, апартаменты и другие виды коммерческой недвижимости. Вместе с этим начали развиваться и коллективные формы инвестирования — сначала инвестиционные клубы и синдикаты, затем краудинвестинговые платформы, а в последние годы — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Сегодня инвестор, который хочет вложиться в офисную недвижимость, фактически выбирает между двумя моделями. Первая — самостоятельно купить офис и управлять им. Вторая — приобрести паи фонда, который инвестирует в коммерческую недвижимость и берет все управление на себя. Обе модели имеют право на существование. Но работают они совершенно по-разному. Разберем их по основным параметрам.

1. Гибкость формирования инвестиций

Это первое отличие, которое становится очевидным практически сразу. При прямой покупке офиса объем инвестиций определяется стоимостью выбранного помещения. В современных бизнес-центрах класса А представлены лоты разных площадей и стоимости, поэтому инвестор может подобрать объект в соответствии со своими инвестиционными целями и бюджетом.

В отдельных проектах, особенно в развивающихся и удаленных от центра деловых локациях, минимальная площадь офисного лота нередко начинается от 50 кв. м, что делает инвестиции в коммерческую недвижимость более доступными для частных покупателей. При этом, по данным аналитического исследования CORE.XP, средняя площадь офиса, приобретаемого частными инвесторами, составляет около 230 кв. м, а средний чек сделки при таком метраже достигает порядка 100 млн руб.

При покупке паев ЗПИФ — инвестор может постепенно увеличивать вложения, порог входа определяется стоимостью одного пая. У разных фондов она может составлять от нескольких рублей до нескольких тысяч рублей. Это позволяет инвестору самостоятельно определить объем вложений и регулярно увеличивать свою позицию, покупая паи по мере формирования капитала. Для частного инвестора это означает значительно более гибкий подход к управлению собственным портфелем.

2. Управление: активная работа или полностью пассивный формат

После покупки недвижимости инвестиции только начинаются. В случае прямого владения инвестор проходит практически весь цикл самостоятельно:

• выбор объекта;
• сопровождение сделки;
• приемка помещения и ремонт;
• поиск арендатора и заключение договоров;
• эксплуатация объекта и решение текущих вопросов;

Конечно, сегодня на рынке уже работает большое количество профессиональных управляющих компаний, которые готовы взять на себя все эти процессы и оставить за собственником только ключевые решения и контроль. По сути, инвестор сам принимает решение, насколько глубоко он хочет погрузиться в процесс.

В модели ЗПИФ инвестор приобретает паи, а все дальнейшие процессы также выполняет профессиональная команда: управляющая компания, специалисты по эксплуатации, брокеры, юристы, технические службы, специалисты по аренде и управлению объектом. Для владельца паев инвестиция остается полностью пассивной.

Эффект масштаба

Коллективная модель инвестирования дает еще одно важное преимущество — экономию за счет масштаба.

В случае фонда эти компетенции централизованы и работают сразу на весь портфель недвижимости. За счет этого многие операционные расходы распределяются на значительно больший объем активов, что делает профессиональное управление более эффективным и экономически оправданным.

Именно поэтому такие проекты, как ЗПИФ «АВИУМ», создаются в партнерстве сразу нескольких профессиональных участников рынка. Девелопер Неометрия отвечает за реализацию проекта, а специализированные партнеры — за управление фондом, аналитику, коммерциализацию и дальнейшую работу с объектом. Такое разделение компетенций позволяет каждому участнику сосредоточиться на своей экспертизе.

3. Какой актив получает инвестор

На первый взгляд кажется, что недвижимость в обоих случаях одинаковая. На практике различия есть.

При самостоятельной покупке инвестор чаще всего приобретает один или несколько офисов небольшого формата. Такой продукт ориентирован прежде всего на представителей малого и среднего бизнеса — небольшие компании, индивидуальных предпринимателей, консультантов, юридические и IT-команды. У такого формата есть очевидное преимущество: небольшие офисы, как правило, сдаются по более высокой ставке аренды в пересчете на квадратный метр. Однако вместе с этим сужается круг потенциальных арендаторов.

Фонд работает иначе. Он приобретает крупные офисные блоки или целые этажи, которые позволяют более гибко выстраивать стратегию сдачи помещений. Если появляется крупный корпоративный арендатор, можно передать ему весь блок. Если рынок показывает высокий спрос на средние площади — помещения можно разделить между несколькими арендаторами. Если меняется структура спроса — стратегия также меняется. Именно крупный масштаб актива дает управляющей компании значительно больше инструментов для максимизации доходности.

4. Ликвидность

Коммерческая недвижимость традиционно считается ликвидным активом, однако сделки в этом сегменте требуют времени на поиск покупателя, переговоры, юридическое сопровождение и государственную регистрацию перехода права собственности. Поэтому даже в случае, когда инвестор пользуется услугами профессиональных консультантов и УК, вход и выход из инвестиции обычно занимает значительно больше времени, чем продажа биржевых инструментов.

При инвестировании через ЗПИФ процесс существенно проще. Если паи обращаются на бирже, инвестор может совершить сделку через брокерское приложение. При наличии встречного спроса продажа происходит значительно быстрее, чем при реализации отдельного объекта недвижимости.

5. Доходность

Именно этот показатель чаще всего становится главным при выборе инвестиционного инструмента. При самостоятельной покупке доход инвестора традиционно складывается из двух составляющих:

• роста стоимости объекта;
• арендного дохода.

Коллективная модель предлагает дополнительные преимущества, которые способны повысить эффективность инвестиций.

Именно совокупность этих факторов становится источником дополнительной потенциальной доходности.

Например, в финансовой модели ЗПИФ «АВИУМ» разработано несколько сценариев развития проекта — консервативный, базовый и оптимистичный. Они отличаются прежде всего предполагаемыми ставками аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Согласно базовому сценарию, целевая доходность проекта на долгосрочном горизонте превышает показатели, которые обычно декларируются при покупке отдельных офисов. При этом важно понимать, что любые финансовые модели основаны на прогнозах, а фактический результат может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Особенности ЗПИФ

У каждого инструмента есть свои особенности. При покупке офиса инвестор становится прямым собственником недвижимости. Право собственности зарегистрировано на него, а все решения относительно объекта принимает он сам.

В случае с ЗПИФ собственником недвижимости является фонд. Инвестор владеет не конкретным помещением, а паями фонда, который владеет активами. Управление недвижимостью осуществляет управляющая компания в рамках правил доверительного управления. Поэтому при выборе фонда особенно важно обращать внимание на опыт управляющей компании, прозрачность структуры управления, качество команды и историю реализованных проектов. Именно профессионализм управляющей компании во многом определяет итоговый результат для инвесторов.

Что выбрать инвестору?

Универсального ответа здесь не существует. Прямая покупка офиса и инвестиции через ЗПИФ решают разные задачи и могут занимать свое место в инвестиционном портфеле. Для инвесторов, которые хотят самостоятельно выбирать конкретные объекты недвижимости, определять стратегию управления и напрямую участвовать в развитии актива, прямая покупка офиса остается понятным и востребованным инструментом. Такой формат дает полный контроль над объектом и возможность самостоятельно принимать все ключевые решения.

ЗПИФ, в свою очередь, позволяет инвестировать с комфортным объемом вложений и использовать преимущества коллективной модели инвестирования. Также этот формат для инвесторов, которые заинтересованы в получении пассивного дохода. При этом инвестор получает возможность участвовать в крупных проектах, которые зачастую недоступны при индивидуальной покупке.

По сути, это не вопрос того, какой инструмент лучше. Гораздо важнее понять, какую роль недвижимость должна выполнять в инвестиционном портфеле, какой уровень вовлеченности комфортен инвестору и какие цели он ставит перед своими вложениями.

Именно поэтому сегодня на рынке одновременно растет интерес как к прямому владению коммерческой недвижимостью, так и к коллективным инвестициям через фонды: оба формата позволяют инвесторам решать разные задачи и дополнять друг друга в рамках долгосрочной стратегии.

Материал носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, предложением купить или продать финансовые инструменты либо гарантией получения доходности. Любые инвестиции связаны с риском. Перед принятием инвестиционного решения рекомендуется самостоятельно изучить документацию фонда и оценить соответствие инвестиционного продукта своим финансовым целям и допустимому уровню риска.

В Telegram-канале ЗПИФ «АВИУМ» мы регулярно публикуем аналитику рынка коммерческой недвижимости, исследования CORE.XP, разбираем механику работы ЗПИФ недвижимости, финансовые модели проектов и практические вопросы инвестирования в коммерческие объекты.