Циклы развития офисного рынка Москвы: где мы сейчас и чего ждать дальше

У рынка недвижимости короткая память. Каждый новый цикл участники рынка склонны воспринимать как уникальное событие, хотя в действительности большинство процессов повторяются с удивительной регулярностью. Меняются причины кризисов, источники капитала, стоимость финансирования и технологии строительства, но сама логика рынка остается практически неизменной.

Развитие рынка офисной недвижимости Москвы за последние двадцать лет

Офисная недвижимость Москвы — хороший пример такой цикличности. За последние двадцать лет рынок несколько раз проходил через периоды дефицита, активного строительства, избытка предложения и последующего восстановления. Каждый раз участникам казалось, что ситуация развивается по новому сценарию. Каждый раз рынок в итоге возвращался к тем же закономерностям. Интерес нынешнего момента заключается в том, что впервые за долгое время большинство ключевых индикаторов одновременно указывают на переход рынка в фазу дефицита. Причем речь идет не о дефиците как эмоциональной характеристике рынка, а о вполне измеримом экономическом явлении.

Достаточно посмотреть на вакантность. В офисах класса А доля свободных площадей сегодня находится на уровне около 3,5%. Для московского рынка это одно из самых низких значений за последние годы. Если в середине прошлого десятилетия свободными оставались примерно 15% площадей, то сегодня многие арендаторы сталкиваются уже не с проблемой выбора, а с проблемой наличия подходящих вариантов. Подобные показатели редко существуют сами по себе. Низкая вакантность обычно становится следствием процессов, которые развиваются в течение нескольких лет, а иногда и целого десятилетия. Именно поэтому гораздо интереснее не сам факт дефицита, а причины, которые к нему привели.

Как пандемия сначала обрушила, а потом перегрела спрос

Чтобы понять природу нынешнего дефицита, стоит вернуться всего на несколько лет назад. В 2020 году рынок оказался в ситуации, которая тогда казалась началом новой эпохи. Массовый переход на удаленную работу привел к резкому росту вакантности: доля свободных офисных площадей приблизилась к 16%. Многие участники рынка сделали вывод, что потребность в традиционных офисах будет постепенно снижаться, а гибридный или полностью удаленный формат станет новой нормой. Эти ожидания напрямую повлияли на девелоперскую активность. Запуск новых проектов замедлился, объем нового строительства начал сокращаться, а часть игроков предпочла занять выжидательную позицию. На тот момент такая реакция выглядела вполне рациональной: инвестировать миллиарды рублей в офисные объекты при неопределенных перспективах спроса решались немногие.

Однако уже в 2021–2022 годах стало понятно, что прогнозы о массовом отказе от офисов оказались чрезмерно оптимистичными. Крупные работодатели начали возвращать сотрудников в офисы, рассматривая рабочее пространство не только как место выполнения задач, но и как инструмент управления корпоративной культурой, адаптации новых сотрудников и повышения эффективности командной работы. Исследования, проведенные в последние годы, показывают, что при очном взаимодействии команды демонстрируют более высокий уровень вовлеченности, продуктивности и креативности по сравнению с полностью удаленным форматом.

Проблема заключалась в том, что предложение уже не успевало за изменившимся спросом. После периода осторожности рынок столкнулся с последствиями недоинвестирования в новые проекты. Офисная недвижимость относится к числу самых сложных и капиталоемких сегментов рынка: качественный бизнес-центр класса А обычно строится три-четыре года, требует значительных вложений и чаще всего реализуется в локациях с высокой стоимостью земли. Поэтому даже после восстановления спроса рынок физически не мог быстро восполнить дефицит предложения. Именно этот разрыв между растущим спросом и ограниченным объемом новых площадей во многом объясняет, почему к 2024–2025 годам вакантность снизилась до исторически низких значений. Сегодня девелоперы уже активно реагируют на ситуацию и запускают новые проекты, однако эффект от этих решений рынок увидит только через несколько лет. Пока же спрос продолжает опережать предложение, особенно в сегменте качественных офисов класса А.

Структура спроса на офисную недвижимость Москвы за последние пять лет

На протяжении многих лет московский рынок оставался рынком аренды. Исторически около 80% сделок приходилось именно на арендаторов, тогда как покупка офиса оставалась скорее исключением, характерным для отдельных категорий бизнеса. Такая модель выглядела рациональной: компании предпочитали инвестировать капитал в собственное развитие, а не замораживать его в недвижимости.

Однако в последние годы эта пропорция начала меняться значительно быстрее, чем ожидали аналитики. К 2025 году доля аренды снизилась до 54%, а рынок покупки офисов практически сравнялся с рынком аренды. Сам по себе этот факт выглядит необычно. Еще интереснее становится, если посмотреть на него через призму рыночного цикла.

Компании редко начинают массово приобретать офисы в тот момент, когда предложение избыточно и выбор велик. Обычно такие решения появляются тогда, когда аренда перестает быть очевидно более удобным вариантом. Иными словами, рынок начинает сигнализировать, что качественный продукт становится ограниченным ресурсом.

Почему инвесторы заходят именно сейчас

Параллельно с этим меняется поведение инвесторов. С 2021 по 2025 год объем сделок купли-продажи офисной недвижимости увеличился примерно в четыре раза. Безусловно, часть этого роста связана с изменением денежно-кредитной среды и поиском альтернативных инструментов сохранения капитала.

Но было бы ошибкой объяснять происходящее только макроэкономикой. Инвесторы, как правило, начинают проявлять повышенный интерес к недвижимости не тогда, когда цикл находится в точке максимального предложения, а тогда, когда появляется ощущение будущего дефицита. Именно поэтому рост инвестиционной активности и снижение вакантности часто идут параллельно.

Почему новые проекты не способны быстро закрыть дефицит

Наиболее интересный вопрос заключается в другом. Если рынок действительно входит в фазу дефицита, почему новые проекты не способны быстро восстановить баланс?

На первый взгляд дефицит должен быстро стимулировать появление новых проектов. Однако офисная недвижимость относится к числу самых сложных и капиталоемких сегментов рынка. Если современный складской комплекс можно построить за год, то реализация бизнес-центра класса А обычно занимает три-четыре года. Причем речь идет не только о строительстве: такие проекты чаще всего развиваются в сложившихся деловых районах с высокой стоимостью земли, серьезными требованиями к инфраструктуре и значительным объемом инвестиций. Дополнительное давление оказывает высокая ключевая ставка. Чем длиннее цикл реализации проекта, тем сильнее стоимость финансирования влияет на его экономику.

Поэтому даже при очевидном дефиците рынок не способен быстро нарастить предложение. Многие девелоперы уже реагируют на ситуацию и запускают новые офисные проекты, однако эффект от этих решений станет заметен лишь через несколько лет. Именно поэтому спрос сегодня по-прежнему опережает предложение.

Почему привычный механизм саморегуляции рынка дал сбой

Исторически рост ставок аренды стимулировал девелоперов запускать новые проекты, дополнительное предложение выходило на рынок и постепенно охлаждало спрос. Сегодня этот механизм работает не так эффективно. Формально объем строительства остается высоким. Однако структура нового предложения заметно отличается от той, которая существовала десять или пятнадцать лет назад.

Все большая часть объектов продается еще на этапе строительства, причем не целиком, а небольшими блоками. Это изменение влияет на рынок гораздо сильнее, чем может показаться на первый взгляд. Размер офисных блоков определяет не только структуру предложения, но и круг потенциальных покупателей и арендаторов. Одни форматы востребованы крупными корпорациями, другие — частными инвесторами и компаниями среднего бизнеса. Именно поэтому за общей статистикой квадратных метров сегодня скрываются совершенно разные модели спроса.

В следующем материале мы подробнее разберем, как устроен современный рынок офисной недвижимости Москвы, какие площади пользуются наибольшим спросом и почему портрет покупателя офиса все чаще отличается от портрета его будущего арендатора. В результате количество квадратных метров увеличивается, но количество качественных крупных помещений, доступных для корпоративных арендаторов, растет значительно медленнее. Именно поэтому нынешний цикл выглядит необычным.

Почему компании снова покупают офисы, а не арендуют

Рынок получает новые площади, но дефицит сохраняется. Строительство продолжается, но вакантность остается на минимальных уровнях. Компании все чаще покупают офисы, хотя исторически предпочитали аренду. Причем речь идет не только о стремлении зафиксировать расходы на недвижимость. Для многих собственников бизнеса офис сегодня вновь становится частью корпоративного капитала — активом, который помогает сохранять стоимость средств компании и может использоваться в качестве обеспечения при привлечении финансирования.

Однако не менее важна и другая причина. В условиях ограниченного предложения качественных офисов компании все чаще сталкиваются с тем, что рынок не способен быстро предоставить дополнительные площади для роста. Для бизнеса, который планирует расширение команды на горизонте нескольких лет, вопрос доступа к рабочим местам становится стратегическим. Поэтому покупка офиса все чаще рассматривается не как альтернатива аренде, а как способ заранее обеспечить возможности для будущего масштабирования. Иными словами, компании приобретают не только квадратные метры, но и уверенность в том, что необходимая инфраструктура для развития бизнеса будет доступна тогда, когда она понадобится.

Все эти процессы редко возникают одновременно случайно. Обычно они свидетельствуют о том, что рынок постепенно переходит из фазы восстановления в фазу дефицита — ту часть цикла, в которой стоимость качественных активов начинает определяться уже не только их характеристиками, но и ограниченностью предложения.

Главный вопрос ближайших лет: хватит ли офисов рынку?

Поэтому главный вопрос ближайших лет заключается вовсе не в том, будут ли в Москве строить новые офисы. Ответ на него уже известен. После нескольких лет дефицита многие девелоперы увидели возможности в этом сегменте и активно выводят на рынок новые проекты. Более того, по объему планируемого строительства ближайшие годы могут стать одними из самых насыщенных за последнее десятилетие.

На первый взгляд это выглядит как начало нового цикла: рынок получает большое количество новых площадей, вакантность должна вырасти, а баланс вновь сместиться в сторону арендатора. Однако именно здесь возникает главный вопрос. Количество строящихся квадратных метров и объем предложения, который действительно будет доступен рынку, — далеко не одно и то же. Значительная часть будущих офисов уже сегодня продается инвесторам, часть площадей приобретается компаниями для собственных нужд еще на этапе строительства, а спрос продолжает расти вслед за развитием бизнеса и возвращением сотрудников в офисы.

Поэтому главный инвестиционный вопрос сегодня звучит не так: «Сколько офисов будет построено?» Гораздо важнее понять: «Хватит ли этих офисов рынку?»

Именно вокруг этого вопроса в ближайшие годы будет разворачиваться следующий этап развития московской офисной недвижимости. И именно он во многом определит, насколько привлекательным останется этот сегмент для инвесторов.

О том, что происходит со структурой нового предложения, какие объемы строительства действительно выйдут на рынок и может ли Москва вновь столкнуться с избытком офисов, поговорим в следующем материале.