Информация
Блог им. EliasGrupp
Как сегодня устроена система защиты рисков инвестора в девелоперских проектах?
- 03 июля 2026, 13:10
- |
В прошлой статье мы говорили о том, что девелопмент традиционно считается самой рискованной стратегией инвестирования в недвижимость. Именно на стадии строительства инвестор получает наибольший потенциал роста стоимости актива, но одновременно принимает на себя и основные риски проекта. Однако считать, что все девелоперские проекты одинаково рискованны, было бы упрощением. На практике многое зависит от того, как организовано финансирование строительства, какие механизмы контроля используются и какие обязательства несут участники проекта. Поэтому главный вопрос звучит иначе: можно ли сохранить потенциал девелоперской доходности, одновременно снизив строительные риски? Именно этому посвящена сегодняшняя статья.
С точки зрения инвестора любой объект проходит парадоксальный путь. Максимальный риск возникает тогда, когда здания еще не существует. Но именно в этот момент обычно формируется наибольший потенциал роста стоимости. Когда объект уже построен, заполнен арендаторами и генерирует стабильный денежный поток, большая часть стоимости актива уже создана. Инвестор получает более предсказуемый результат, но и возможности для существенного роста ограничены.
На стадии строительства ситуация обратная. Рисков больше, зато именно здесь происходит создание новой стоимости. По мере того, как проект проходит путь от земельного участка до введенного в эксплуатацию объекта, растет не только строительная готовность, но и рыночная стоимость самого актива.
По сути девелопмент — это процесс последовательного снижения риска. Каждый завершенный этап делает будущий объект более понятным для рынка и менее рискованным для инвесторов.
Чтобы понять, откуда возникает эта стоимость и как сегодня контролируются риски строительства, стоит разобраться, каким образом вообще создается современный бизнес-центр.
Как рождается бизнес-центр: семь этапов создания актива
Когда мы видим готовый бизнес-центр класса А, легко забыть, что до появления арендаторов и арендного потока проходят годы работы. С точки зрения девелопера любой проект проходит несколько последовательных стадий.
1. Приобретение земельного участка и разработка концепции
Все начинается задолго до появления строительной техники на площадке. Девелопер анализирует локацию, транспортную доступность, перспективы района, конкурентное окружение и будущий спрос со стороны покупателей и арендаторов. Именно на этом этапе определяется концепция проекта: площадь здания, его функциональное назначение, архитектурный облик и позиционирование на рынке. Фактически речь идет о создании будущего актива на бумаге.
Для инвестора это самая ранняя стадия проекта, где неопределенность остается максимальной. Чаще всего финансирование данного этапа ложится на самого инициатора проекта — девелопера
2. Проектирование и получение разрешения на строительство
Следующий этап — разработка проектной документации и прохождение всех необходимых согласований. Несмотря на то, что внешне на площадке еще ничего не происходит, именно здесь проект проходит одну из важнейших проверок на жизнеспособность. Получение разрешения на строительство становится первым серьезным подтверждением того, что будущий объект действительно перейдет в фазу реализации. Для профессиональных инвесторов этот момент считается одним из ключевых рубежей проекта.
3. Нулевой цикл и фундамент
После выхода на площадку начинается строительство. Подготовка котлована, устройство свайного поля и фундаментных конструкций — именно этот этап чаще всего называют строительством «на котловане». На профессиональном рынке считается, что именно здесь инвестор получает максимальную премию за риск. Будущий объект пока существует лишь частично, но именно в этот период формируется значительная часть потенциала роста стоимости недвижимости.
4. Возведение каркаса здания
Следующая стадия — строительство надземной части объекта. Появляются этажи, перекрытия, инженерное ядро здания, начинают формироваться реальные объемы будущего бизнес-центра. По мере того, как проект приобретает физическую форму, уровень неопределенности постепенно снижается. Для инвестора это означает, что часть строительных рисков уже остается позади.
5. Монтаж фасадов и инженерных систем
На этом этапе устанавливаются фасады, системы вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, безопасности и другие инженерные коммуникации. Для современных офисных объектов именно качество инженерной инфраструктуры во многом определяет будущую конкурентоспособность здания и его привлекательность для арендаторов. Фактически именно здесь формируется будущий класс объекта.
6. Внутренняя отделка и благоустройство
После завершения основных строительных работ начинается подготовка объекта к эксплуатации. Формируются общественные пространства, входные группы, благоустраивается территория, завершаются отделочные работы. На этой стадии будущий бизнес-центр уже практически приобретает законченный вид.
7. Ввод в эксплуатацию и заполнение арендаторами
После получения разрешения на ввод начинается новый этап жизни объекта. Строительство завершается. Теперь основная задача заключается не в создании здания, а в создании арендного бизнеса. По мере заполнения объекта арендаторами появляется стабильный денежный поток, а стоимость недвижимости начинает определяться уже не строительной готовностью, а размером арендного дохода. Именно в этот момент девелоперский проект превращается в стабилизированный инвестиционный актив, который начинает приносить денежный поток.
Почему строительство считается самой рискованной стратегией
Если посмотреть на международную классификацию инвестиционных стратегий, девелопмент действительно относится к категории Opportunistic. Причина проста. На старте проекта инвестор вкладывается в будущий результат. Здание еще не существует, денежный поток отсутствует, а значительная часть стоимости только должна быть создана. Именно поэтому девелоперские проекты исторически предлагают более высокий потенциал доходности по сравнению с уже работающими объектами недвижимости.
Однако важно понимать одну принципиальную вещь. Риск строительства определяется не только фактом стройки. Гораздо важнее то, каким образом организовано финансирование проекта и какие механизмы контроля используются на протяжении его реализации. За последние годы именно в этой части рынок претерпел наиболее существенные изменения.
Что изменил 214-ФЗ
Если посмотреть на причины большинства проблем девелоперского рынка прошлого, почти все они сводились к одной и той же истории: строительство финансировалось преимущественно за счет средств покупателей. Пока рынок рос, такая модель работала достаточно эффективно. Но любое ухудшение рыночной конъюнктуры автоматически переносило существенную часть рисков на инвесторов.
Именно поэтому одним из важнейших изменений последних лет стал переход на проектное финансирование и механизм эскроу-счетов. Сегодня средства инвесторов размещаются на специальных счетах и не используются напрямую для строительства. Финансирование проекта обеспечивает банк. Фактически в системе появляется дополнительный участник, заинтересованный в успешной реализации объекта не меньше самого девелопера. Банк проводит собственную экспертизу проекта, контролирует ход строительства, использование средств и соблюдение графика реализации.
Разумеется, 214-ФЗ не устраняет строительные риски полностью. Но он принципиально меняет структуру проекта, создавая дополнительный уровень контроля, которого ранее не существовало. Для инвестора это означает, что риск строительства сегодня существенно отличается от того, каким он был еще десять-пятнадцать лет назад.
Что такое МПТ и почему это важно для инвестора
Еще одним важным элементом современной офисной недвижимости Москвы стала программа создания мест приложения труда (МПТ). Чаще всего о ней говорят как о механизме поддержки девелоперов. Однако для инвестора ее значение несколько шире. Проекты, реализуемые в рамках программы МПТ, принимают на себя конкретные обязательства перед городом по срокам и параметрам реализации. Для девелопера нарушение этих обязательств способно привести к серьезным финансовым последствиям. Поэтому программа создает дополнительную систему мотивации соблюдать график строительства и своевременно вводить объекты в эксплуатацию.
С точки зрения инвестора это означает появление еще одного контура контроля. Помимо интересов девелопера, банка и будущих арендаторов появляется заинтересованность города в завершении проекта в установленные сроки. Разумеется, МПТ не гарантирует отсутствие рисков. Но она делает реализацию проекта более дисциплинированной и предсказуемой.
Как эта логика реализована в ЗПИФ АВИУМ
Инвестиционная модель ЗПИФ «АВИУМ» объединяет две стратегии внутри одного актива:
- На первом этапе фонд участвует в создании стоимости объекта. Будущие площади приобретаются в строящемся бизнес-центре класса А, а рост стоимости происходит по мере увеличения строительной готовности проекта. На этой стадии инвестиционная логика соответствует стратегии Opportunistic.
- После завершения строительства ситуация меняется. Бизнес-центр начинает работать как полноценный арендный актив. Помещения передаются арендаторам, формируется денежный поток, а модель постепенно переходит к логике Core-стратегии, где основным источником доходности становится уже эксплуатация недвижимости.
По сути, речь идет об объединении двух разных фаз жизненного цикла недвижимости внутри одного инвестиционного инструмента: сначала участие в создании стоимости, затем — получение выгоды от работы готового актива.—
При этом важную роль играет сама структура реализации проекта — использование проектного финансирования, банковского контроля и механизмов, предусмотренных действующим регулированием рынка. Инвесторы часто воспринимают строительство как единый класс риска. На практике это такое же упрощение, как считать одинаковыми все облигации или все акции.
Два проекта на стадии строительства могут иметь принципиально разный инвестиционный профиль. Один действительно может представлять собой высоко рискованную спекулятивную историю. Другой — опираться на проектное финансирование, банковский контроль, механизмы эскроу-счетов и дополнительные обязательства перед городом.
В случае БЦ АВИУМ реализован именно второй сценарий. Проект строится в рамках 214-ФЗ, а финансирующим банком выступает ВТБ: средства от продажи недвижимости поступают на эскроу-счета, что существенно снижает риски для инвесторов. Кроме того, БЦ АВИУМ включен в программу МПТ, а значит, проект находится под контролем Правительства Москвы и сопровождается жесткими требованиями к срокам и качеству реализации. Это дополнительно снижает риск задержек ввода объекта и переноса сроков строительства.
Поэтому при оценке инвестиций в девелопмент важно смотреть не только на сам объект, но и на структуру проекта вокруг него. В конечном счете инвестор вкладывается не просто в квадратные метры. Он вкладывается в систему, которая должна превратить эти квадратные метры в работающий актив.
Материал подготовлен в информационных целях и отражает субъективное мнение автора. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, публикуем аналитические материалы, исследования и комментарии экспертов по темам, которые остаются за рамками публичных обзоров. Присоединяйтесь к дискуссии.
