Разворот на рынке недвижимости Дубая произойдет, но не сейчас, а через пару лет. Самый резкий рост рынка недвижимости Дубая был с 2004 по 2005 год, далее рост стабилизировался, а потом остановился, и началась коррекция, пузырь в свою очередь лопнул в 2009. То есть рынку понадобилось 1764 дня или около 5 лет, чтобы пройти полный цикл. С момента обвала до следующего пика произошло 1916 дней, что немногим больше 5 лет. Таким образом, цикл дубайского рынка недвижимости занимает примерно 5 лет. Последнее дно рынка Дубая было около 900 дней назад. И можно сделать вывод, что рост рынка недвижимости Дубая будет длиться еще около 2,5 лет.

Мы неоднократно анализировали причины успеха дубайской недвижимости и предполагали сколько еще осталось ему расти — большинство наших тезисов и догадок 

Полгода назад мы, опираясь на отчет IMARC Group, сообщили, что в 2021 году мировой рынок венчурных инвестиций достиг $211,3 млрд, и ожидалось, что к 2027 году он достигнет $584,4 млрд, демонстрируя среднегодовой темп роста в 20,1% в течение 2022-2027 годов. Тогда мы предположили, что 2022 год будет вторым по величине инвестиционным годом в истории для венчура.

Однако все оказалось еще лучше

Согласно недавнему свежему отчету IMARC Group, в 2022 году размер мирового рынка венчурных инвестиций достиг $233,9 млрд, то есть 2022 превзошел 2021 год, несмотря на все падения. В перспективе IMARC Group ожидает, что к 2028 году рынок достигнет $708,6 млрд, демонстрируя среднегодовой темп роста на уровне 21,75% в течение 2023-2028 годов.

Поразительно, но факт

Одним из ключевых отличий рынка Дубая во время Covid в сравнении с другими глобальными кризисами является то, что этот кризис не ударил по Дубаю. Когда процентные ставки начали повышать в 2022 году, было много предположений, что это повлияет на рынок недвижимости в последнем квартале года, а полное воздействие почувствуется в январе 2023. Но этого не произошло в Дубае. Напротив, объем продаж недвижимости увеличился на 128,5% в годовом исчислении, что является явным показателем того, что рынок не собирается замедляться в ближайшее время. Как это возможно?

Эластичный спрос

С конца 2020 года мы наблюдаем растущий уровень запросов на недвижимость, а изменения цен или рыночных условий не привели к его снижению. Вместо этого они изменили характер этого спроса. По мере роста стоимости недвижимости в Дубае происходил значительный сдвиг в сегменте доступной роскоши — некогда доступные объекты выросли в цене на 20% (а то и 30%) и пробились на рынок премиум-класса (от 5 млн дирхамов и выше). Из-за этого многие покупатели с ипотечным плечом были отсечены от сделок (первоначальный взнос по ипотеке вырос с 20% до 30%). Но объемы транзакций выросли по сравнению с прошлым годом. Почему?

В прошлом месяце Microsoft подтвердил, что согласился на многолетние многомиллиардные инвестиции (на сумму $10 миллиардов) в OpenAI, стартап, стоящий за инструментами искусственного интеллекта ChatGPT и DALL-E. Далее конкурент ChatGPT Anthropic привлек от Google раунд на сумму $300 миллионов. А на прошлой неделе Cohere, еще один конкурент OpenAI, провел переговоры с инвесторами о привлечении сотен миллионов долларов в новом раунде. Такие компании как Asimov и Metagenomi, которые используют ИИ в биотехнологии, и языковой переводчик на основе ИИ DeepL недавно собрали по $100 миллионов каждый.
Это большие цифры, особенно на рынке, который заметно замедлился за последние 12 месяцев. Повальное увлечение ИИ пока не показывает признаков замедления, однако...

Мы уже это проходили

Именно в это же время в прошлом году — как раз когда рынок показывал признаки скорого падения — Web3 стартапы и криптовалюты переживали свои часы славы. В первом квартале 2022 года криптостартапами было собрано 29 раундов по $100+ миллионов. Потом был ажиотаж вокруг больших данных и машинного обучения. А совсем недавно мы наблюдали крупные венчурные проекты в таких областях, как HR и логистика. Все это привлекало внимание и много денег венчурных капиталистов только для того, чтобы вскоре после этого быстро сгореть. Это происходит все время в венчурном бизнесе — несколько крупных раундов приводят к новым, еще более крупным раундам, и внезапно инвесторы уже просто не могут перестать выписывать чеки, пока ажиотаж не спадет.

Наш партнер Damac объявил о том, что планирует инвестировать $1 миллиард в дата-центры на Ближнем Востоке, в Азии и Африке. Это хороший повод рассказать подробнее об этом типе инвестиционной недвижимости. Damac ускорил развертывание своих дата-центров из-за спроса местных и международных клиентов — первые дата-центры будут запущены в Эр-Рияде и Даммаме до конца 2023 года (из всей суммы $600 миллионов рассчитаны для инвестиций в Саудовскую Аравию).

Почему дата-центры?

Согласно анализу McKinsey, только на рынке США спрос, измеряемый энергопотреблением и отражающий количество серверов, которые может разместить центр обработки данных, к 2030 году достигнет 35 ГВт по сравнению с 17 ГВт в 2022 году. На Соединенные Штаты приходится примерно 40% мирового рынка. Как это часто бывает, больше всего качественной аналитики описывает рынки США, но можно провести корреляцию с мировыми и региональными рынками.

Лондон и Дубай являются городами, которые с наибольшей вероятностью привлекут будущие инвестиции и станут центрами для стартапов, связанных с криптовалютой, согласно исследованию, проведенному Recap. Компания изучила ряд данных, включая исследования и разработки в отрасли в процентах от ВВП; распространенность криптовалюты среди населения; события, связанные с криптовалютой; налоговые ставки и количество криптовалютных компаний.

Лондон

После того как в марте 2022 года криптовалютные рынки резко упали, бывший канцлер казначейства Великобритании (а ныне премьер-министр) Риши Сунак объявил в апреле 2022 года о планах превратить Великобританию в «глобальный центр для технологий криптовалютных активов и инвестиций». Сейчас в одном только Лондоне 2173 человека работают в сфере криптографии, что делает его самым большим городом по количеству людей, работающих в этой отрасли. Кроме того, из всех городов Лондон занимает второе место по количеству мероприятий и конференций, связанных с криптографией, помогая привлекать и удерживать криптокомпании. Со всеми этими достижениями пока лишь 11% населения Англии владеют/используют криптовалюту (для сравнения: Нигерия, где 45% населения используют криптовалюту, заняла в списке 14-е место).

Криптовалюты и тренд на децентрализацию могут сильно повлиять на весь финансовый и инвестиционный мир, и сектор недвижимости не является исключением. Токенизация активов, использование смарт-контрактов и децентрализованных финансов изменят то, как мы покупаем, продаем и инвестируем в недвижимость.

Токенизация активов

Самое очевидное, что приходит на ум, — это токенизация активов. Под этим подразумевается создание цифровых токенов (NFT), которые будут фиксировать в блокчейне право собственности на физический актив. Это как запись о владении в госреестре, только без приставки «гос». Эти токены можно покупать, продавать и обменивать на платформах, что упростит инвесторам диверсификацию своих портфелей и доступ к альтернативным классам активов.

Смарт-контракты

Смарт-контракты — это самоисполняющиеся контракты, в которых условия соглашения между покупателем и продавцом записаны непосредственно в строках кода. Ключевое преимущество смарт-контракта перед обычным в отсутствии необходимости в посреднике, который гарантирует исполнение контракта. Смарт-контракты могут автоматизировать процесс покупки и продажи недвижимости, делая его быстрее, прозрачнее и эффективнее. Однако, когда вы удаляете человеческий аспект контрактов, появляются риски — например, смарт-контракты можно взломать.

Сегодняшние трагические события на Ближнем Востоке обнажили фактор, о котором многие инвесторы в недвижимость не знают или же не предают значения. Хотя этот фактор мало того, что способен обнулить ваши инвестиции, недооценка его может стоить вам жизни. Землетрясение ощущалось в Турции, Сирии, Израиле, Ливане и на Кипре, но в Турции прогремела самая мощная волна в 7,8 баллов по шкале Рихтера — самое сильное на территории страны с 1939 года.

Сами по себе землетрясения не опасны, но именно вследствие обрушения зданий происходит потеря жизни и имущества. Предотвратить жертвы поможет введение стандартов сейсмоустойчивости. Не погружаясь в технические детали, достаточно сказать, что металл, дерево и акрил — это материалы, которые следует использовать в строительстве, чтобы сделать его сейсмоустойчивым. Конечно, при рассмотрении конкретного объекта должен быть проведен детальный анализ.

Несмотря на продолжающиеся разговоры о возможной рецессии, резком падении акций технологических компаний и замедлении темпов инвестирования в стартапы, венчурное финансирование на прошлой удалось на славу — венчурные компании сигнализировали об обязательствах на сумму 8 миллиардов долларов всего за пять дней.

📍NEA сообщила, что закрыла два своих новых фонда, общая сумма которых составила $6,2 миллиарда;

📍Cowboy Ventures объявила о двух фондах на общую сумму $260 миллионов;

📍FJ Labs также объявила о двух новых фондах на общую сумму $260 миллионов;