Блог им. Kiplinger

Страшна ли отмена льготной ипотеки?

Кипят страсти по изменению условий льготной ипотеки. Пока одни говорят, что теперь-то цены вернутся к нормальным значениям, другие полагают, что будет рост. Давайте посмотрим на цифры, чтобы оценить влияние.
Нужно сказать, что льготная ипотека действительно прочно закрепилась на рынке недвижимости. Её доля в выдаче выросла с 22% (а было и такое) на конец 2021 года до 75% на конец ноября 2023 года.
Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Если сопоставить данные по ценам на Московское жилье (розовая линия) и количество выданных ипотек по доступным данным, то прослеживается только локальная корреляция, а в целом она не стремится к значению 1:1
Страшна ли отмена льготной ипотеки?

Сами по себе темпы роста денежной массы не оказывают коррелирующего воздействия на цену московского метра.
Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Но зато, хорошо видно, как денежные объемы перетекают на рынок недвижимости.
Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Это информативный показатель, т.к., например, он не всегда коррелирует с фондовым рынком:
Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Т.е. при сохраняющихся темпах роста денежной массы или даже в случае снижения этих темпов, недвижимость, согласно данным, все равно может прирастать в цене.
Теперь, давайте посмотрим на причину того, что провоцирует направлять такой поток денежной массы в недвижимость, и это будет разговор не про инфляцию. Льготная ипотека своими стимулирующими свойствами существенно влияет на цену недвижимости и составляет до 75% всех сделок на рынке жилья, давайте посмотрим её детальнее.
Страшна ли отмена льготной ипотеки?
Известно, что условия по семейной и IT-Ипотеке не меняли, т.е. их доля на рынке сохранится. Правда, доля IT-Ипотеки не оказывается существенного влияния на рынок, т.к. она составляет всего около 4% в доле льготных программ. Доля семейной около 40%. И больше половины (~53%) приходится на ту категорию, которая теперь претерпевает изменения.

Если предположить, что часть ликвидности уйдет с рынка жилья, и выдача льготных ипотек, попавших под изменение условий сократится до 20%, то, в целом на рынке все ещё сохранится весомое влияние льготной ипотеки (~60%). Существенные изменения произойдут, если льготная ипотека полностью будет выведена из структуры льготных программ, но к этому моменту, нужны будут актуальные данные по ряду показателей. Потому как, если курс доллара будет стремиться вверх, то аномальные движения стоимости неизбежны, т.к. в случае экстремальных значений, на рынок жилья выходит огромная доля денежной ликвидности, которая раньше на этом рынке не присутствовала. Это можно пронаблюдать, если сопоставить предыдущий график денежной массы к цене квадрата и график валютной пары доллар/рубль к индексу московской недвижимости:

Страшна ли отмена льготной ипотеки?

Согласно этим наблюдениям, можно отметить, что в рамках рынка жилой недвижимости в большей степени, необходимо обращать внимание на количество денежной массы, так как она в большей степени идет на рынок недвижимости и на курс валюты, потому как, ликвидность с валютного рынка (самый большой рынок по объемам в мире, кстати) может очень быстро перетечь в рынок жилой недвижимости, лаг, согласно графику, месяца два.

И нужно не забывать, что сокращение льготной ипотеки может заставить ликвидность каскадом перетекать из высокостоимостных объектов к наименее дорогим, но при этом оставаться на рынке жилья.

Поставьте палец вверх, если было полезно и подписывайтесь в телеграм.

Благодарность автору по ссылке.

За графики по капитализации к денежной массе, спасибо GOLD
★3
25 комментариев
Мне кажется это М2 увеличивается от роста ипотеки, и тот же рост ипотеки толкает цены вверх.
То есть повышается спрос на кредит, раздувается М2 — разве не так?
avatar
Дедал,

А с какой стати владельцы квартир повышают цены?

Ну а мы, производители еды — повышаем в ответ.
Теперь сколько за десяток яиц? 160?
А скоро придётся 250.
avatar
MaxL2,
Как когда-то полстраны кинули в общагах, при остальной половине нахаляву в тех хрущах и не только, и народ худо бедно тихой сапой и ни на кого не надеясь ...
Теперь опять точно также то капремонтами, то всей этой льготной ***** кидают всех, кто по жизни за свои и безо всяких кредитов.
avatar
Лесенкой, 
#Мобилизация "Их ловят ТЦК и это нормально. Если ты уклонист, то будь добр, у тебя нет права жить полноценной жизнью и кайфовать. Если ты уклонист, сиди дома. Бывают разные обстоятельства, ты боишься или не хочешь принципиально, или любые другие обстоятельства. У тебя должны быть ограничения, потому что ты не выполняешь то, что выполняют другие", — заявил председатель Николаевской администрации Ким.
avatar
Дедал, Так и  есть. Ипотека это + к М2, потому как ден. средства уходят со счета кредитной организации. 
  
avatar
интересна Широкая денежная масса М2X она включает весь М2 + депозиты в иностранной валюте. у нас в старене все определяют валютные средства.
 
М2 повышался в 20-22 на рекордном росте профицита внешней торговли +750 млрд ам.д. Теперь этот пир русской души приходится отоваривать своими товарами и услугами, не американскими. 

Импорт инфляции плюс нелегитимные санкциии.
avatar
Сейчас такие цены что даже с льготной ипотекой не каждый может себе позволит покупку жилья. А уж без нее, такие платежи, что даже хуже стало. Основная ошибка с льготной ипотекой в том, что ее нужно было давать 1 раз в жизни на человека. Один раз купл с помощью государства квартиру, а все улучшения, уже как-то сам.
avatar
alvas, и исключить участников приватизации.
avatar
Mr.Lomax, Ну да. В итоге они приватизировал сарай в глухой тайге,  а другой квартиру на Арбате.  А обоим запрет на льготную ипотеку. Типа нежили богат, нехер и начинать?) Для начала нужно приватизацию тогда пересчитать по справедливости.
avatar
Mr.Lomax, один человек = одна льготная ипотека вполне достаточно, либо отсеивать по принципу наличия в собственности у человека квартиры. Продал старое, возьми один раз льготную было бы вполне нормально.
avatar
alvas, Такие меры, кстати, рассматривались в ходе обсуждения ограничений. По семейной, насколько помню, ввели как раз подобное ограничение: пока не закрыта первая ипотека, брать вторую нельзя, плюс еще ряд других. И ограничились повышением коэффициентов резервирования средств.
avatar
Kiplinger, да, что то такое есть, у меня как раз сейчас семейная под 5%… и это вот логичное решение, а не так что берут по 3 ипотеки, тут уж чему удивляться, цены будут вверх лететь
avatar
alvas, просто льготную ипотеку ввели, когда нужно было поддержать строительный рынок, а быстро свернуть её уже сложно, так как ликвидность такую не изымешь резко и без последствий, если не хочешь окунуться в Америку 1929 года.
avatar
M2 и есть ипотека. Каждая выдача ипотеки + к М2. Вы причину со следствием путаете. Что вы подразумеваете по «денежной массой»?
avatar
Иван-дурак, Верно, с учетом небольшой поправки. Ипотека, как мне помнится из ответа ЦБ, (могу запамятовать, дело было еще во времена бумажных обращений) лежит в М1. Денежная масса это, как и следует из методологических указаний ЦБ РФ, это и наличка и все, что на картах, и ипотека и депозиты и накопительные счета. Например, за последний месяц, цитата
«Увеличение денежной массы М2 на 1 412,1 млрд рублей обеспечивалось главным образом за счет прироста других (срочных) депозитов в рублях (на 2 158,8 млрд рублей).»
Т.е. не вся ликвидность идет в недвижимость, а за последний квартал большая часть ушла на депозиты. Т.е. когда темп прироста показателя М2 выше, чем показателя М1, это говорит о перетоке в депозиты и прочие инструменты, которые и разделяют М2 от М1. И если этот переток ускорится, то рынок недвижимости потеряет избыточную ликвидность. Первоисточником цены же идет узкая денежная масса, которая посредством банковских мультипликаторов достигает М2. И рост этой денежной массы находит отражение в росте цен на недвижимость. Если бы рынок капитала бы открыт, то, вероятно, переток мог идти в сторону увеличения широкой денежной массы, т.е. темпы её прироста были бы выше остальных мультипликаторов. Т.к. ипотека выдается с денег, которые есть в наличие у финансовых организаций, то первоисточник имеет смысл искать в росте узкой денежной массы, как причина роста стоимости. Отсутствие ликвидности или, как показал недавний опыт «Сбербанка», исчерпание доступных лимитов ликвидности заставляет отказываться от выдачи льготных ипотек, что непосредственно влияет на цену и возымело бы прямое воздействие, если бы это был единственный источник ликвидности у покупателя.
avatar
Инвесторы набрали по льготной несколько(бывает — десятки) объектов, а продавать то эту уже вторичку кому- с 10м — 180т в месяц по новым ставкам, приплыли пацаны. Застройщики имеющие 2-3 себестоимости без проблем встретят падение
avatar
После решения сбера брать коммисию с застройщика за льготную ипотеку статья стала неактуальной
avatar
Павел, Да, Сбер весомый игрок, но вероятно, что просто перетечет спрос со Сбера к игрокам вроде ВТБ и Альфа-банка.



avatar
Kiplinger, так и другие банки присоединяются к инициативе
avatar
Kirill Kopylov, Стороны нашли себе предмет для торга. В любом случае, ликвидность на рынке останется, только теперь её смещение будет зависеть от того, на что договорятся банки и застройщики. Не думаю, что они примут позицию, которая упустит такой большой кусок пирога.
avatar
Kiplinger, ВТБ и Альфа с НГ выставили такие же условия, как и Сбер. + Открытие работает по стандартам ВТБ. + Газпром сомоустранился от льготных ипотек введя ПВ 50% по ним.
Что осталось? ДОМ РФ и Промсвязьбанк — ну 10% спроса беглецов с других банков осилят, не более.
На дзене есть хороший автор — Зде, качественную аналитику даёт оп РН
avatar
avatar
Павел,
Рано или поздно весь этот цирк с эскроу, капремонтами и прочими прокладочными распределительными «социализмами между бедными и нищими» закончится.
avatar

теги блога Kiplinger

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн