Блог им. waran1969

И опять о любимой всеми недвижки. Борьба мнений.

валеркин, 

1)если Вы не в курсе, весь основной объем спекулей ушел с рынка еще в 2020 году. Там нет больше той доли частных инвесторов, что была раньше. Они в своей основной массе ушли на фонду. Поэтому некому будет скидывать массово. А те у кого есть лишние метры, наврядли захотят с ними расставаться. Будут тупо сдавать

2)Массовых проблем с выплатами ипотек при текущих рекордно минимальных уровнях безработицы и повышениях зп не ждите. Для кого думаете печатают эти трилоионы?) поэтому фиксированные ипотечные платежи просто обесценяться рано или поздно. И с текущей развязывающейся спиралью инфляции скорее всего очень скоро)

3)У застройщиков колоссальный запас прочности. Они могут при своих текущих фин. моделях ронять ценник на 30% и более и оставаться в плюсе. Не ждите падения вторички в рублях, не будет этого. А новострой скорее всего скорректируется, и наверное вернется в здоровый и справедливый ценовой диапозон, ниже вторички как и было раньше. Особенно когда плавно отменят льготную ипотеку и оставят только адресную

avatarTitan   Titan, 
1. Что квартирные жучки, ушли на фонду они вам сами сказали? Или это ваше предположение? Или вы обладаете официальной статистикой?
Есть у меня такой мелкий жучок, зашел на фонду с небольшой суммой, слил ее, чертыхнулся и сказал, что носа его на фонде не будет, так же будет спекулить на недвиге ( где ему все понятно и предсказуемо) Готов даже к уменьшению маржи.

2 Вы вообще к промышленности имеете хоть какое то отношение? Пишите официальные фантазии нашей статистики. Про повышение зарплат, вообще смешно, не верите мне, проведите на Смартлабе опрос, про зарплаты у простых смертных, может глаза раскроются на действительность. Трилоионы  печатают для населения и ипотечные платежи обесценятся ( Вы точно в другой галактике живете), да конечно власти убьют наши любимые банки, а вы на халяву за одну зарплату закроете 10 годовой платеж. Почитайте примерный проект бюджета на 3 года, там есть примерные уровни инфляции, и меньше смотрите фантастику.

3. Каша какая то у вас в голове, не ждать падения вторички и тут же, застройщики могут ронять ценник на 30 и более процентов. А с чего извините этот запас прочности образовался???? Не с того ли пузыря, который надулся благодаря льготной ипотеке?  Все это пустые разговоры, жду следующего года и снижения цен на недвигу, не важно первичка это или вторичка.
★1
99 комментариев
Читаем, наслаждаемся. Особо хотел бы попросить авторов написать о поднятии именно вашей зарплаты в этом году. Желательно указать кем вы трудитесь.
avatar
валеркин, чем именно предполагается «наслаждаться»? Зарплаты растут, это факт, в IT и оборонной промышленности как минимум.
avatar
Ив Ив, Мне не нужны ваши общие фразы. Я спрашивал именно про Вашу зарплату.
avatar
валеркин, в прошлом году +16٪ индексация, в этом +20٪. Чего ещё изволите?
avatar
Ив Ив, Профессиональная деятельность
avatar
валеркин, в профиле написано, IT.
avatar
Ив Ив, Работяг вашей профессии в общей массе 0,1 %. Погоды вообще никак не делает, что б вас сохранить как вид, даже отдельную льготную ипотеку ввели. 
avatar
валеркин, сами придумали? В IT занято 2.4% работников РФ, официальные данные Росстата.
avatar
Ив Ив, ок. У IT выросло на 20 процентов — 2,4 от числа работающих, все верно? Подождем данные от других специальностей

avatar
валеркин, работаю в Уфе, на заводе за станком ЧПУ, ЗП в прошлом году выросла на 24% а в этом году на 25%. Ну и соответственно у всего предприятия так, я же не особенный какой то. Щас получаю за сотку
avatar
валеркин, Госмедицина - без изменений. Даже снизилось до уровня 2018 (ковида же нет).
avatar
Krimik, у меня тетка в медицине: в «ковидные” зарплата за 100 тр, сейчас чуть выше 30 тр.
Максимус, ну, ковидный в этом плане — «аномальный», его не надо смотреть. Но уже меньше чем в доковидный стало. Вообще, я сразу говорил, что эти путинские выплаты развалят окончательно кадровый вопрос в медицине.
В 20м году у нас резко все молодые хирурги и анесты, кто поблатнее, стали инфекционистами, аппендэктомию некому было проводить. При этом у инфекционного блока каждая санитарка на иномарке приезжала, я уже не говорю про улучшения автопарка остальных сотрудников. Мне, например. не удалось перевестись, хотя я имел отношение к работе с инфекциями, но человек в городе чужой — сказали «занято всё».
Пока ковид был многие из сотрудников набрали кредитов-ипотек, решили, что так будет всегда. Теперь некоторые ушли воевать, хз в какой ипостаси, обратно возвращаться не хотят на 40-50 т. И так молодёжь не идёт в медицину, так и те, что есть разбегаются, учуяв длинный рубль.
Те кто постарше — ушли в поликлиники, там сейчас новая «путинская выплата» за первичное звено. Ждём, что они там ещё придумают для развала…
avatar
валеркин, не с целью подколоть Вас, но Ваши утверждения как минимум странны) как будто вы пытаетесь ссать против ветра и отрицаете очевидые факты) Последние года происходит массовый отток населения трудового возраста. С началом СВО многие служащие стали получать немыслимые до этого момента суммы. На всех предприятиях не хватает рук. Работодатели не могут привлечь людей даже существенно поднимая зарплаты. Многие мигранты свалили так как в долларах доход им стал не интересен. Рекордно низкая безработица. В моей компании (иностранная фарм компания) проиндексировали всем сотдруникам (1000 голов) зарплаты в среднем на 10% (кому то чуть больше кому то чуть ниже). Это рекорд по индексации за последние 10 лет в компании. Мы уже по пол года не можем найти менеджеров среднего звена на несколько ставок (по сути обычные специалиста своего профиля) на ЗП 300 тыр в Москве, так как нет подходящих кадров и их кол-во просто катастрофически снизилось после СВО
avatar
Titan, Мы с вами как будто в разных странах живем. Читаю Вас и удивляюсь странным фактам и еще более странным выводам из них. Такое ощущение Вы как тот чиновник, у которого настоящий мир заключается в цифрах и фактах, которые ему доносят раболебствующие подчиненные. Так и хочется закричать — " А король то голый!!! " Кстати я там опрос провожу насчет поднятия зарплат, ознакомьтесь пжл, дл общего понимания.
avatar
валеркин, Вы абсолютно правы. Мы просто из разных миров скорее всего. Я то речь веду про Москву и про людей из Москвы в основной массе своей и с соответствующими доходами) я не беру в расчет людей, кто был нищим и планиурет им оставаться. Такой человек никогда не был целевой аудиторией девелоперов) и мне абсолютно не интересно что там у него происходит и почему у него не растет зарплата уже 10 лет. Это то же самое, как на нас с вами посмотрит обычный миллиардер, которых тысячи в нашей стране, и мы будем говорить с ним на разных языках, банально потому что живем в разных мирах)

P.s. Ни в коем случае не хотел Вас задеть и прошу прощения если где-то был неуважителен. Мне и правда инетресно следить и дискутировать на эту тему. Наверное начну писать на смартлабе свою собственную ветку где буду делиться своими примерами и опытом в недвиге
avatar
Titan, 
Мы уже по пол года не можем найти менеджеров среднего звена на несколько ставок (по сути обычные специалиста своего профиля) на ЗП 300 тыр в Москве, 
В Москве полно людей, которые за эти деньги лося в поле загонят. Видимо, вы просто на собеседованиях над ними глумитесь и сами отказываетесь. 
avatar
валеркин, ну вот у нас на заводе с 1 октября всему персоналу добавили 14% к окладу. Это 2100 человек. У нех, кто работал по сдельщине — рост, естественно, больше, так как работы сильно прибавилось с прошлого года…
avatar
Михаил Ка, да бесполезно им что-то доказывать. У них в головах полная раруха в стране и обнищание народа. Они сейчас найдут вам контраргументов. Бесполезно что то объяснять человеку, кто отвергает факты
avatar
\\Массовых проблем с выплатами ипотек не ждите
\\Не ждите падения вторички в рублях

ну OK, не будем ждать 
avatar
да конечно власти убьют наши любимые банки, а вы на халяву за одну зарплату закроете 10 годовой платеж.
При виде такого курса бакса ипотечники ещё больше наберут кредитов, а потом плавно на 60 руб. за бакс. ))))

Одна свеча= один год.
Мировые куклобесы знают, как максимально выжимать доходы трудящихся, как пугать, как стращать и выжимать, выжимать. Это и есть так называемый «Злой оскал капитализма».

Диванный аналитик-практик, Хороший график, мне нравиться
avatar
валеркин, К 2038 году жду 120 руб. за бакс.
Диванный аналитик-практик, демура про 120 поет с 14 года )
avatar
astray,  демура про 120
120 уже было, значит он гуру. Теперь ждем 60.
Диванный аналитик-практик, А что к 2038 году то? В следующем году сделаем и будя. А потом вниз с горочки 
avatar
валеркин, так тоже можно )
avatar
Согласен с вашими аргументами. Но есть пару моментов.
Те самые «напечатанные триллионы» — это в том числе выданная ипотека, а не просто разданные деньги. Их действительно раздали, но под процент, зашив большую часть уже в тело кредита. И их еще предстоит вернуть.
 
Банкам от коррекции на 20-30% максимум что будет — начисление резервов. Возможно ЦБ под это дело какие-то послабления сделает, если не увидит критического роста дефолтов. А тянуть ипотеку будут стараться. Даже ту что набрали по хаям.

Что же касается профессиональных спекулей, имеющих приличные капиталы, то действительно, с ростом цен на котлован, как минимум приличная часть спекулей ушла даже не на фонду, а на денежный рынок. Они пасутся в некоторых местах и их настроения известны. Но льготная ипотека нагнала кучу новых «инвесторов» без денег, которые думают что поимели систему с низкой процентной ставкой. Вот именно эти «инвесторы» набирают по хаям и загнали рынок и какое-то время его удерживают в надежде что цены вырастут, а не вырастут — буду сдавать. Их ждет сюрприз.
avatar

Принцип Парето, верно рассуждаете. Дополню

1) Банки будут всеми силами препятствовать снижению стоимости новостроек, т.к. нах им непрофильный актив потом на балансе по сниженной стоимости от обанкротившегося застроя. Лобби там действительно сильное банки, правительство и девелоперы в одной лодке

2)Все верно. Проф спекули сидят на депозитах. От этого и на счетах населения эти рекордные триллионы. Как Вы думаете, почему они сидят именно на накопительных счетах и депозитах, а не в массе своей даже в тех же ОФЗ? Они ждут когда смогут войти обратно в недвигу по интересным ценам. Лично я не жду. За месяц нашел и вошел в 2 объекта по цене на 10-20% ниже рынка (если кто не понял, НОВОСТРОЙ ПО ЦЕНЕ НИЖЕ РЫНКА ВТОРИЧКИ)

3)Да все правильно сделали эти люди. И они не считают что кого то поимели. Они брали эту недвигу или для себя или под сдачу сразу. Они не ставили цели спекулировать и зарабатывать на перепродаже. Я лично не знаю таких людей из своего окружения. Человеку, который купил новостройку с отделкой по программе 0,1%, переплатив 10% от цены, и через пару месяцев сдал квартиру на самом деле пох что там на рынке происходит. Если упростить для краткости, у него ипотека условно стоит 20 тыр в месяц. Сдает сейчас он свою халупу за 60. И он ни при каких обстоятельствах не планирует ее продавать, т.к. уже переплатил в моменте за нее. Понимаешь теперь запас прочности этого человека??? Я хуй знает что должно произойти, чтобы аренда упала в рублях в три раза))  И даже в таком случае он выйдет в ноль! Даже в период мобилизации аренда опускалась максимум на 15% в Москве.

avatar
Titan, 
1) Банки будут всеми силами препятствовать снижению стоимости новостроек
Неа. Банкам насрать
Ценник будет удерживать власть. Бесы, окопавшиеся в Кремле


А вообще, вы конечно тот еще фантазер
Круто сказки заливаете 
avatar
Viacheslav Ivanenkov, видно что Вы не в курсе как как работает проектное финансирование) в финансовой модели каждого проекта заложена цена, ниже которой застройщик не имеет права продавать, иначе будут нарушены платежи банку. Банк все это контролирует на регулярной основе, прежде чем выдать следующий транш финансирования. И даже при большом желании застроя не позволит снизить уену ниже определенного уровня
avatar
Titan, 
Спасибо, Кэп!
И как же банк будет препятствовать снижению стоимости цены новостроек ?

Да, при снижении цены, у застройщика ломается бизнес план
Конечно банк будет выкручивать руки застройщику. 

Но это как мертвому припарка
Еще раз, осознайте простую вещь
Инфляция в России создана властями намеренно и цеоенаправленно, и самый главный механизм — раздувание ценника на новостройки
Именно для этого упыри и придумали льготные программы и субсидии

Какой будет цена — решает власть, а не банк и не застройщик


 
avatar
Titan, банки может и будут препятствовать, но инструментов для этого у них нет — ЦБ отобрал. Будут мутить- — еще по рукам надает. Единственный способ препятствовать снижению — первым снизить цены и выйти в кэш с меньшим дисконтом чем у других. Все как на фонде.

Люди которые зафиксировали максимальную цену уже переплатили. В кэш они смогут выйти только с дисконтом. Это примерно как купить длинные облигации при ставке 6%, а при текущей ставке заявить — я не буду продавать с дисконтом, буду сидеть до погашения. Разница в том что они такую облигацию купили в кредит и с максимальной премией. Ну и рано или поздно налоговая доберется до их источников доходов.
avatar
Titan, вторичка ниже по цене новостроя, так как это другое качество жилья.Аренда упадет в три раза, когда изменится налоговый и бюджетные кодексы и головные компании выгонят из Москвы в места зарабатывания прибыли. Еще б конечно административное лоббирование московских компаний бы убрали, но это уже фантастика. 
avatar
Вульф, не будет падения стоимости и аренды в Москве в три раза при такой инфраструктуре, которая существует в столице. Чтобы построить сопоставимый город с нуля, потребуется пол века. В Америке и Китае ничего не рушиться в существующих крупных городах, они развиваются параллельно. Как Москва и Питер не конкуриуют между собой. Так и любой другой город не представляет никакой угрозы. Если честно, ловлю себя на мысли какой это абсурд объяснять такие простые вещи, без обид

я как владелец недвижимости не против разумного повышения налогов. Они у нас на рекордно мизерных уровнях. Любой адекватный чпловек недалекий от недвижимости понимает что в ближайшее время будут серьезно повышены налоги на недвигу и пересмотрена кадастровая сооимость. Все эти доп расходы будут заложены в стоимость недвиги и стоимость аренды
avatar
Titan, Вы с ума сошли? Какая такая уникальная инфраструктура? Что есть такого, чего нет в Екатеринбурге, Казани? Точно снобизм полез. Чем вы там себе уникальны? Вы точно в других городах РФ были?
   Вся проблема в дененежных потоках, которыми заливают Москву и заставляют покупать у москвских контор. Нигде в «развитых» странах такого расслоения по доходам между городами нет. Нигде.
  
avatar
Вульф, я вижу что Вас просто задевает на эмоциях мои сравнения. Эмоции и логика идут вразрез. От этого Вы и отрицаете факты. Дальнейшую дискуссию считаю бессмысленной и непродуктивной
avatar
Titan, ну я так и знал что вы соскочите. Аргументов то нет. Лозунги -программы сидят в голове, про «лучший город на Земле». Критическое мышление отсутствует напрочь. Как все москвичи глуповато носятся с сокровенной мечтой — квартира под сдачу. Психическая эпидемия какая то. До свидания.
avatar
Вульф, Москва на голову выше казани, еката и даже питера. Это лучший город в Европе. Пожил в разных городах, живу в Европе сейчас. Сам собираюсь покупать жилье в Москве. Год назад на мобилизацию приезжал в Россию и был в шоке от разницы в уровне жизни, общения и удобства в Москве и областных городах. Только Москва, только центр
avatar
R🐼G, ну разложите: чем? Тем более на голову. Какая уникальная инфраструктура — все как везде. Ипподромы, гольфклубы, стадионы — все есть в Казани. Кроме как более простых возможностей заработать бабла и близость к власти — ничем. Поэтому все, кто заработал там деньги валят оттуда. Или не валят? 


avatar
Вульф, это как сельский магазинчик и ашан. и там и там есть хлеб, молоко, пиво и т.д. но есть небольшая разница в выборе.
avatar
R🐼G, ну началось снова даладом. Так про уникальную инфраструктуру тезис и не подтвердили. И какой там выбор если вы все в дикси да перекресток ходите. Ну бабла там — да, достаточно и если в вашей деревне Распердяево платили 20, а в Москве за тоже — 80. Вот ЧСВ у понаехов и зашкалило, раз кроме местного Дома культуры ничего не видели, а тут — театр. 
Давайте заканчивать, все равно внятного ничего не скажите, кроме как намеков и полунамеков каких то. 
avatar
Titan, по дефолт сити средняя ипотека 100-115 тыс в месяц…… это однухи с 20 процентным первым взносом
avatar
Ткачев, мы видимо про разные примеры говорим с Вами. Евродвуха в ЖК Перовское 2 от ПИК стоила в прошлом году по программе 0,1% в районе 10млн (без программы в районе 8,5 млн). Ипотека по ней в месяц 22 тысячи выходит и это при ПВ всего в 20%. Сейчас такая квартира сдается за 60 тысяч.





Но сейчас все равно набегут всепропальщики и скажут что это все не правда, что я не правильно считаю, что это все временно, что это фотошоп и что я вообще гей. А когда им обоссышь все лицо фактами с цифрами они скажут какую нибудь хуйню наподобие про 1917 год, что все у всех все равно отберут или что налоги съедят весь доход от аренды. С ними просто бесполезно вести диалог конструктивный, потому что они балаболы теоретики и зашли сюда просто почесать языком от скуки

P.s кстати стартовали такие квартиры по цене 5,9 млн. И через 2,5 года их уже продают по 12 млн. Это по сути 40% годовых. А кто-то говорил что инвест в котлован умер с приходим эскроу))

avatar
Titan, ПВ в 20% это 2 млн. Они сейчас приносят 20 тыс. в месяц. Это нельзя игнорировать, это надо вычитать. Еще нужно вычитать страховку по ипотеке, налог на недвижку, простои минимум в 10% и амортизацию ремонта минимум 15% от ремонта. Еще можно учесть свою работу по сбору денег, показу, заморочкам по ремонту и т.д.
я сильно сомневаюсь, что вы вытащите больше 10 тыс. на круг и заодно повесите на себя риск просадки недвижки (1,5млн. просадки уже зашито было в цену за счет процента)
стартовали такие квартиры по цене 5,9 млн И через 2,5 года их уже продают по 12 млн. Это по сути 40% годовых. 

Сбер год назад стоил по 100, дал дивы 20 рублей и стоит сейчас 230. Это 265% годовых.
Нельзя вырывать отдельные удачные сделки и строить на них бизнес
avatar
R🐼G, Вы все верно расписали и я подписываюсь практически под каждым Вашим словом, за исключением чистой доходности с такой авантюры под 0,1%. Доходность с каждым годом будет все больше за счет роста инфляции и соответственно стоимости аренды. А ипотечный платеж и страховка зафиксированы на 30 лет. В этом и вся суть этой авантюры на долгосроке. и если уж так лень возиться с объектом и арендаторами, ну сдай ты в доверительное управление. Все равно в плюсе будешь)

*Буду теперь везде приписывать дисклеймер, что все расчеты и обсуждение веду в рублях)))
avatar
в строительстве пятьдесят человек сейчас готовы занять твоё место.
avatar
MPlus, Мое??? Так я не в строительстве работаю. 50 человек — это специалисты со Средней Азии? Сейчас поменьше ( бакс то вон где ), смотрите график.
avatar
валеркин, киргизские_инженеры-строители и специалисты очень востребованы, работают своими компаниями. Тибетцы — это монтажники высотники и отличные операторы на строительной технике. З/п  рабочего от 80 тыс. режим 8-17 5/7, одежда и питание включены. скидок на национальность нет никаких. 

50 человек на место в проектный офис кандидатов от 120тыс. Ипотечников много, и все  желают трудиться без выходных
avatar
MPlus, Ну построим мы домик, а дальше? Ипотеку прижмут, у населения в кармане, как у латыша, и что мы с этим домиком делать будем??? Да и зарплата завязана на что? — правильно на стоимость бетонометра. Упадет бетонометр на 30 процентов и какая будет зарплата у киргизских строителей? А в долларах? Вот и я о том же.
avatar
валеркин, В долларах считают только белорусы и узбеки, так они у нас и не работают. Девелопмент и организация строительства это финансовая сфера, а вся недвижимость — это банковский залог и государственная забота. Исходите их этого
avatar
MPlus, Государственная забота о ком, позвольте спросить??? Ну понимаю я вас, что вы хотите в космос по недвиге, но извините золотая пора прошла, теперь только суровая реальность, а она не  в вашу пользу. Кстати вон государство наконец и позаботилось о простом смертном муже ( убирает льготную ипотеку ), а может и не надо было глупость делать?
avatar
MPlus, 
вся недвижимость — банковский залог и государственная забота.

Почему раньше не допёрли до этого? Почему не допёрли, что можно просто обесценивать нацвалюту и клепать бетонные макинтоши?! Спрос будет обязательно, зима холодная))) Чего ждали? Где была эта схема в 90е? В чём революционность идеи? Неужели виной всему изобретение бетононасоса?!))
avatar
MPlus, киргизские инженеры? это что то новенькое))). очередь в проектный офис? Вряд-ли, инженеров-конструкторов острая нехватка это да. какая то параллельная вселенная.
avatar
Navitron, странно. Где нехватка конструкторов? Сколько там платят?

avatar
 Банки всегда в шоколаде будут. Ну не будет платить ипотечник — отберут квартиру ( зря что ли приняли закон, что можно отобрать единственное жилье, при неплатежах). Да и государство всегда их за уши вытащит. Пострадавший будет тот, кто взял недвигу на хаях, он проиграет, если не сможет платить за священный бетон. Сюрприз будет в том, что на рынке появятся старые ( новые) квартиры неплатежеспособных ипотечников, жду, что банки будут кидать их в рынок ( держать на балансе, себе дороже )
avatar
валеркин, у Вас верный ход мыслей. Но только вот в РФ не будет массовых неплатежей и банкротств плательщиков при росте инфляции и ЗП. Ну неоткуда им просто взяться в большом масштабе. Даже тренда такого не намечается по данным ЦБ о просрочках и неплатежах. Не ждите повторения у нас кризиса неплатежей 2008 года как в США)
avatar
У самого сейчас на руках трешка,  продать нет проблем, но куда девать деньги от продажи? В какие активы размещать? Попробовал немножко разместить в акции на игровом счете и сразу гипс:


Думаю верным будет такая корзина на ближайшие годы:

1.50%- баксы.
2.50%- недвижка.

Упадут баксы- дорожает недвижка в баксах и наоборот. Бетон компенсируют баксы, плюс защита от рублевых рисков.Очень консервативная кубышка, о больших доходностях нет речи, зато защита от потерь. Для опытных биржевых игроков можно дополнительно хеджироваться фьючерсом на доллар-рубль.


Диванный аналитик-практик, лучше на три части, где ещё треть — драгметы. Насчёт того, что размещать некуда — согласен.
avatar
Ив Ив, драгметы.
Кто купил золото в 1980 году, то смогли вернуть свои деньги только через 30 лет. Только через 30 лет снова такая же цена появилась, но доллары конечно были уже не те. Посмотрите график цены золота с 1980 года.
Диванный аналитик-практик, а те, кто купил в 1978 — очень хорошо заработали. И что?
avatar
Ив Ив, очень хорошо заработали. И что?
Если смогли зафиксировать профит, а мы то знаем, что это сделать крайне не просто.
Диванный аналитик-практик, Опять демо счетом балуешься? 
1 Валюта — 15 % ( думаю основной рост закончен )
2 Недвижка — 15 % ( по той же причине )
3 Вклады — 30 % ( будем откупать подешевевшие активы)
4 Фонда — 35%
5 На маленькие радости — 5 %
avatar
валеркин, Вклады
Никаких вкладов! У меня до сих пор лежат сберкнижки с вкладами еще из Сберкассы СССР овской. Положил 7000 руб., тогда ВАЗ стоил 5000 руб., сегодня умоляют взять 35 тыс. нынешними рублями. Вот и вклады, только матрас с баксами, никаких вкладов не переношу.
Диванный аналитик-практик, совет который не просили

Купите две даты, а прибыл. В фонду если упадет

Ну или вино и женщины… или яхты и шл*хи
avatar
Для кого думаете печатают эти трилоионы?

для застройщиков и печатают))) Мы уже давно живём по американским лекалам, кругом дружбонародия, риэлторы и Вьетнам… Куча паразитов стоит с протянутой рукой у печатного станка, а остальные ищут пропитание рядом с помойкой Магнита. Не получат застройщики деньги через людей — получат напрямую из бюджета! Не найдёт Москвич Зелектрический покупателей — купит Росгвардия. 
В таких условиях ничего упасть не может, потому что удав он и останется удавом, в слонах станет короче, но вы этого не заметите, потому что живёте в попугаях.
Со следующего года пенсии на 7,5% поднимут. Если в 2014 средняя пенсия была 10 029 рублей, то в 2024 будет 23 200 рублей. За два последних года только официальная инфляция стала 20%, добавьте ещё ковид, и 90е покажутся не такими лихими)))

Так что недвижку будут Дудь! Вас всё время пугают только отменами льгот и ядерным грибом, а по факту мат капитал дают уже за первого, ставка льготная падает быстрее чем растёт, скоро вообще раздавать будут бетон, как Москвичи Зелегвардейские, вы должны понять, что потребитель в этой схеме — просто посредник, его можно вообще из неё выкинуть при желании)))
avatar
Жёсткий Ястреб, Точно Жесткий Ястреб. Вы осторожней пишите то, не у всех крепкая психика, кто то после прочтения ваших заметок и суициднуться может.
avatar
валеркин, 
суициднуться может

не является торговой рекомендацией… является следствием текущей жизни)))
avatar
Отменят льготу, повысили ставку а значит и процент по кредиту. Кто будет покупать на таких условиях? Нет покупателя, снижается цена. Логично же. 
Новострой это бизнес застройщиков, своего рода производство. Они не могут не продавать, иначе нет оборота и прибыли. Ужмутся в марже и выставят дешевле.
Во вторичке чуть иные принципы изначально. Ею владеют физики, часто тупо фиксируя в ней капитал. Бетон для физиков это базовая единица измерения капитала, а не актив. Пока аренда покрывает хотя бы комуналку и налоги — значит всё ровно.
avatar
Курц, Ну сверхприбыли застройщики получили, какое то время могут держать на накопленном жирку завышенные цена, ну а потом конечно, вниз, при такой низкой платежеспособности населения. Если конечно наши власти очередную глупость на рынке недвижки не придумают.
avatar
Курц, 
Нет покупателя, снижается цена. Логично же. 
Логично.
Но так не будет. У нас цены нерыночные, поэтому будут подчинятся другим правилам
avatar
Курц, я то же самое пытаюсь тут донести упрямым спорщикам) но они не верят что вторичка при неизменных глобальных мировых условиях не снизиться в цене в рублях уже ни при каких обстоятельствах. А первичка в любом случае ДОЛЖНА вернуться к справедливым уровням, ниже вторички как это и было всегда до введения льготки. Вот и будет Вам снижение первички на условные 20% после отмены или упразднения льготки. Вторичка при этом будет только расти, как она и продолжает скромно расти сейчас на несколько процентов в месяц.
avatar
Titan, конкретная купленная вторичка постоянно стареет и выходит из моды. 3х летний БМВ всегда будет дорожать. Но когда вы его купили, у вас через год будет 4х летний и т.д. и будет дешеветь относительно 3х летнего, жрать ремонт, осаго, ТО, парковку и т.д.
недвижка, особенно квартира — это конечное потребление, а не инвестиции, и отбивается только за счет аренды. (БМВ тоже можно сдавать в аренду или отдать в такси)
avatar
R🐼G, Вы все верно говорите, но мы с Вами про разные вещи рассуждаем. Я говорю про цены в рублях. И люди тут говорят и ждут снижение вторички в рублях!!! А теперь вернемся к Вашему примеру в рублях. Я неделю назад продавал WV Tiguan отца. Он купил его в 2014 году за 1,2 млн. Продали его за 1,9 млн. То же самое и с недвижкой, и не важно в каком она состоянии. А люди тут упрямо доказывают про снижение в рублях…
avatar
Titan, без коррекции на инфляцию все цены — это информационный шум. Цены на конкретный товар не растут точно по графику инфляции, иногда немного отстают, иногда немного обгоняют.
Снижения в рублях на вторичку будет максимум 10% и то в течение нескольких лет (по паре процентов в год), и даже это не факт. Лично я ориентируюсь, что цены остануться на этом же уровне, но увеличится выбор. но с учетом инфляции или альтернативных вложений в те же ОФЗ, лучше пару лет подождать и купить за ту же цену, но твой капитал даст 25%
avatar
R🐼G, согласен со всем, если говорить обобщенно. но касательно подождать в ОФЗ тут выбор должен делать каждый индивидуально. например человеку очень нравиться конкретный ЖК, в котором он очень хотел купить себе квартиру, но цены были неадекват все предыдущие три года. Но уже сейчас застройщик на вторичке у которого зависли квартиры (новостройка с ключами), предлагает цены с учетом скидки ниже чем на циане в этом же ЖК на 10-20%. Я бы в таком случае хорошо подумал на месте покупателя сидеть в ОФЗ или брать сейчас желанную квартиру по цене 2020 года))
avatar
Titan, согласен, лучше взять 20% скидки сразу, чем ждать 2 года, чтобы выиграть 25%. Риски явно больше 5%
avatar
Ну есть еще один выход. За административные нарушения и мелкие уголовные преступления приговаривать к ипотеке. Всё лучшее застройщикам и банкам-барыгам!

валеркин, спасибо за отдельный пост. надеюсь как можно больше людей увидит наш диалог и сможет сделать для себя правильные выводы

1)Да, лично сказали. Я 15 лет инвестирую в жилую и коммерческую недвижимость и общаюсь с людьми из этого круга. На фонду они зашли в консервативные инструменты, такие как ОФЗ и корпораты и в основной массе на обычные депозиты и накопительные счета. Среди данного круга людей нет лудоманов, это люди консерваторы. Вы могли бы догадаться об этом, зная что они инвестируют в такие низкодоходные и надежные инструменты как недвижимость. И перекладываются они в ОФЗ и депозиты временно с одной лишь только целью, перезайти опять в недвигу когда по их мнению будут интересные предложения. И им абсолютно пох куда двигается тренд, они ищут конкретные вкусные сделки. Повторюсь, эти люди, кто в недвиге уже более 10 лет, уже никогда не выйдут из нее. Они просто играют в монополию, и продают свои объекты лишь только с одной целью, купить другую более ценную и доходную недвигу 

2)Я привык руководствоваться фактами и статистикой, а не домыслами людей, постоянно обсирающих власть и всех вкоруг и фантазеров со смартлаб. Поэтому считаю дискуссию с Вами на данный пункт бесполезной 

3)Все верно, льготку сделают адресной, и застрои спокойно постепенно сдуют цены на первичку. Это снижение мало кто заметит, так как банально инфляция уже за эти пару лет все нивелирует. На вторичку никакого падения не будет, не откуда ему взяться. Спрос уже давно выровнял предложение. Если для Вас не стали показательными целые 1,5 года после начала СВО и мобилизации и того факта что вторичка не только не просела, а еще и выросла, то повторюсь, нам просто не о чем с Вами дискутировать. Время все рассудит по местам. 


У меня нет цели доказать кому-то свою правоту и то что недвижимость точно не снизиться в цене. Конечно она может снизиться в цене, т.к. грядет всемирная жопа в виде рецессии, которую не избежать. и будет обесценивание абсолютно всех активов в реальных деньгах, включая и недвигу. но я в такие времена предпочту остаться с реальными осязаемыми активами, которые я смогу сдать, в которых я смогу жить сам, которые могу оборудовать под мини склад, офис, передать по наследству и много еще чего. Тот кто в смутные времена остается в фиатных деньгах и бумажных активах обречены. История ни чему не учит по ходу

avatar
Titan, Тот кто в смутные времена остается привязанным к единственной локации тоже обречен. вряд ли вы в нескольких несвязанных нейтральных странах недвижку покупаете.
вероятность обнуления ценных бумаг и вероятность национализации или полного обесценивания жилья — равны.
avatar
R🐼G, Вы прямо опередили моей комментарий выше, про людей у которых заканчиваются аргументы против недвижимости)) они начинают вспоминать способы обнуления недвижимости — национализацию, прилет ракеты и прочее. Приравнять риски обнуления бумаги и недвижимости, может только человек, который очень плохо разбирается в этих активах и мировой истории. За недвижимостью всегда приходят в последнюю очередь, и если все таки прийдут, то это уже обнуление всего и вся, и в таких случаях люди тупо спасают свою жизнь и думают о сохранении активов в последнюю очередь. Но давайте не будем нагнетать, время и так сейчас очень не спокойное…
avatar
 да конечно власти убьют наши любимые банки, а вы на халяву за одну зарплату закроете 10 годовой платеж.

Все верно. Опять никто не помнит историю после 98 года. 

ЦБ придется разгребать все это гавно санациями и докапитализациями банков за счет доп. эмиссии бумажек) Именно поэтому ЦБ в спешке и отменил программы под 0,1%, поняв что это ляжет все на их плечи потом. Но были некоторые «эксперды» кто рвал глотку говоря что это невыгодно)
avatar
Titan, в 98 году какая ипотека? приснилось что что ли?
avatar
ольга ан, ипотека в РФ введена 16 июля 1998 года
avatar
Titan, не было ее тогда. Закон может и был, а фактической реализации не было.
avatar
Вульф, у Вас может и не было. А люди кто брал в Сбербанке и Дельтакредитбанке с вами поспорили бы)
avatar
Titan, если и было то в единичных случаях и по сути нарабатывали юридическую практику и документарное оформление. Массово пошло много и много позднее. В 1999-2000 никто из простого народа даже термин «ипотека» не мог объяснить. Вы тут сочиняете опять.
avatar
Titan, 16 июля ввели ипотеку , 17 июля купили квартиру в ипотеку, а 18 июля уже продали ))) 
avatar
Из недвижимости в фонду можно уйти, а вот обратно уже нет))) Денег уже не будет. Наслушаются люди инфоцыган на этом сайте, продадут недвижимость и вложатся в какие-нибудь акции.
avatar
Gorinich, я то же самое пытаюсь по доброте души донести упертым согражданам тут. у меня был достаточный опыт и на фонде и в недвиге и есть с чем сравнить. и когда народ, имея сокровенно накопленные рубли заработанные кровью и потом за 10 лет сидит и думает тут на смартлабе что ему делать. стоит ли купить себе наконец квартиру или подождать еще годик другой пока цены упадут. т.к. на смартлабе есть эксперды, которые очень уверенно утверждают что на рынке пузырь и все в скором времени обвалиться. и очередной Вася решает повременить и паркует свои кровные на депо, а когда случается гиперок и недвига делает очередные 100% и 200% за пару лет, человек упускает шанс и уже никогда не сможет купить себе крышу над головой.

я очень рекомендую спросить здесь на смартлабе совета от скромных людей, которые не очень любят это афишировать, но которые в определенный момент своей жизни приняли решение пока не покупать себе квартиру. поинтересуйтесь у них, не жалеют ли они о своем выборе и упущенной возможности и в чьей квартире они сейчас проживают  лично я в интимной беседе один на один часто слышу такие раскаяния…
avatar
Titan, вот индекс цен на недвижку по России с 2001 года (скорректированные на инфляцию).
2001-Q1 71,2924
2023-Q1 154,6506
За 22 года рост в 2,17 раза даже с учетом инфляции (3.6% в год)
Это без учета аренды, но и без амортизации, налога на недвижку и т.д.
ММВБ
2001-Q1 144
2023-Q1 2291
Накопленная инфляция за этот период 582.38%
Рост в 2,73 раза с учетом инфляции (4.7% в год) Это без учета дивов.
Итого просто по цене выигрыш 1,1% в год
Теперь сравним дивы (5,3%) и аренда (4,6%). Тут акции выигрывают еще 0,7%
Итого акции выгоднее недвижки на 1,8% в год. за 20 лет это накопится в 48%.


avatar
есть история активов в штатах за 96 лет (источник тут без коррекции на инфляцию, добавил официальную инфляцию сам).
Начинаем от $100. Все цифры скорректированы на инфляцию.
недвижка в долгосроке — второй худший актив. самые худшие 3месячные векселя (24% за 96 лет).
недвижку обгоняют даже консервативные облиги и золото. даже простые трежеря вообще без рисков дали бы $408. Рекорд, понятно дело, акции — $36500
ну и опциональность недвижки ужасна (ликвидность, делимость и т.д.)
недвижка — для жизни


avatar
R🐼G, вот тут можете побаловаться с разными странами по недвижке, но только с 1956 года
data.oecd.org/price/housing-prices.htm 
за 100 взяли 2015, скорректированные на инфляцию


во Нидерландам, например, за 53 года недвижка выросла в 3,8 раза. Что дает среднюю годовую доходность 2.6%
золото за это же время выросло в 6,43 раза (годовая доходность 3.57%)
avatar
R🐼G, а вот и данные по 16 странам по недвижке с учетом аренды (отсюда) и налогов на недвижку в сравнении с акциями






avatar
R🐼G, оно же в средних



avatar
все с рынком будет ок, понемногу выровняется. падать особо ничего не будет или не дадут в номинальном выражении. в $ оно уже где то возле дна. когда швея в Иванове получает 90к — с чего бы это что-то подешеветь должно, денег море. 
avatar
Константин Р, рынок немного оздоровится, уйдут дикие диспропорции, попустится первичка. Вторичка точно не подешевеет больше чем на 10%, скорее всего уйдет в боковик на несколько лет и за счет инфляции сожжет часть цены. Через 3-5 лет зарплата подрастет и все вернется в норму.
avatar
R🐼G, ну вот. оказывается мы с Вами про одно и то же тут рассуждаем и мнение у нас по сути одинаковое)
avatar

теги блога валеркин

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн