Деньги в бетон для нищих.

📈 Для диверсификации портфеля интересно добавить туда 10-20% недвижимости. Это придаст ему устойчивости к различным рыночным поворотам. Если вы не можете позволить себе купить торговый центр и получать с него рентный доход, купите себе паи торгового центра. Все же просто. Ну почти.

🏢 Здесь пройдемся по ЗПИФ от УК «Парус» — вторая по величине активов УК в недвижимости после Сбера. Компания предлагает инвестиции в офисную и складскую недвижимость. Совсем скоро можно будет рассмотреть и паи ТРЦ «Весна!». На данный момент всего 5 фондов. За каждым фондом прикреплен конкретный объект недвижимости, владельцем и получателем арендного потока с которого становится владелец ПИФа. Компания покупает объект в кредит, а после эмиссией паев частично его закрывает. Частичное закрытие позволяет оставить кредитный рычаг, с помощью которого объект может приносить дополнительные пару процентов на вложенный капитал.

Фонды, эмиссия паев которых пока больше не планируется:
🟣 ЗПИФ Парус-СБЛ RU000A104172. Это складское помещение на 50 000 кв м в 11 км от аэропорта Внуково. Якорный арендатор — Сберлогистика, договор аренды до 2029 года с индексацией арендных платежей на 5%/год. Стоимость актива оценивается 1929 млн рублей. От инвесторов привлекли 1,33 млрд и 0,67 млрд профинансировано кредитом на 5.2% до 4 кв. 2025 года. Стоимость пая 1192 с ежемесячной выплатой 9,08 рубля, что дает 9,1% доходность до ндфл.
🟣 ЗПИФ Парус-ОЗН RU000A1022Z1. Складское помещение на 70000 кв м в Твери. Якорный арендатор — Озон, договор аренды до 2030 года с индексацией арендных платежей на 4%/год. Стоимость актива оценивается 2653,5 млн рублей. От инвесторов привлекли 1,45 млрд и 1,15 млрд профинансировано кредитом на 7.5% до 3 кв. 2027 года. Стоимость пая 7823 рубля с ежемесячной выплатой 66,53 рубля, что дает 10,2% доходность до ндфл.
🟣 ЗПИФ Парус-НОРД RU000A104KU3. Складское помещение на 107666 кв м в Шушарах под Санкт-Петербургом. Тут целый набор арендаторов, таких как «Улыбка Радуги», «Faberlic» и др. Заключены долгосрочные договора аренды. Стоимость актива оценивается 5935,7 млн рублей. От инвесторов привлекли 3,48 млрд и 2,52 млрд профинансировано кредитом на 5,3% до 2 кв. 2026 года. Стоимость пая 1164 рубля с ежемесячной выплатой 10 рублей, что дает 10,3% доходность до ндфл.

Фонды, эмиссия паев которых сейчас идет:
🟣 ЗПИФ Парус-ЛОГ RU000A105328. Складское помещение на 235548 кв м в Московской области. Якорный арендатор – FM Logistic, договор аренды до 30.11.2029 года с индексацией арендных платежей на размер ИПЦ в диапазоне от 4% до 8%/год. Стоимость актива оценивается 7891.4 млн рублей. От инвесторов привлекли 5,22 млрд и 2,76 млрд профинансировано кредитом на 8,93% до 4 кв. 2030 года. Стоимость пая 980 рублей с ежемесячной выплатой 8,43 рублей, что дает 10,3% доходность до ндфл.
🟣 ЗПИФ Парус-ДВН RU000A1068X9. Бизнес центр на 56882 кв м в Москве, ул. Двинцев, д12 к.1. Очень много арендаторов, включая SAMSUNG, annex tour, GEELY, Ренессанс и др. Заключены долгосрочные договора аренды. Стоимость актива оценивается 9497,6 млн рублей. От инвесторов привлекли 3,37 млрд и 5,6 млрд профинансировано кредитом с процентной ставкой ЦБ+2% до 3 кв. 2027 года. Стоимость пая 910 рублей с ежемесячной выплатой 7,32 рубля, что дает 9,7% доходность до ндфл.


‼️ Стоит понимать:
1️⃣ арендные платежи, а соответственно, выплаты, индексируются с каждым годом, поэтому если объект приносит 10.3% годовых, то в следующем году это будет уже 10.8% на вложенный капитал;
2️⃣ предполагается, что недвижимость будет дорожать, а вместе с тем будет дорожать и ваш пай. Как именно это будет реализовано – вопрос. Будет ли маркетмейкер, который приведет паи к СЧА или рыночная цена пая так и будет оцениваться исходя из рыночной доходности.
3️⃣ Пай на недвижимость –это не облигация и тут нет ничего гарантированного. Платежи по паям могут быть ниже заявленных. А помните, как горел логистический центр Озона?
4️⃣ Я бы остерегался мест, где всего один арендатор. В случае, если по любой причине недвижимость лишится арендатора, то она будет генерировать убытки до тех пор, пока не найдет нового арендатора с приемлемыми условиями. На это время надо будет обслуживать здание и платить проценты по кредиту. В случае достаточных оснований, банк может просто отобрать недвижимость.

🤝 Инвестиции в недвижимость пока вне моих интересов, но еслиб мне пришлось выбирать из вышеперечисленного, то считаю ЗПИФ Норд самым интересным вариантом.
🟢 Мне нравится географическое расположение недвижимости.
🟢 Имеет одну из наибольших текущих доходностей из представленных ПИФов.
🟢 Есть несколько арендаторов.
🟢 Низкая ставка вплоть до середины 2026 года.

❌ Именно из-за ставки по кредиту я бы не лез в ЗПИФ-ДВН. Когда разрабатывалась бизнес-модель, явно не предусмотрели увеличение ключевой ставки с 7,5 до 13%, а значит вместо предполагаемых 9,5% банк берет 15%. При 64% финансировании за счет кредита набегает значительная сумма переплаты. Есть большой риск того, что платежи по паям выйдут ниже заявленных.

🔆 По комиссиям УК берет 10 млн рублей/год с каждого ЗПИФа и ежегодно будет увеличивать данную комиссию. Например, в Логистике на 500 т.р. На самом деле это не много на фоне арендного потока в 1.4 млрд/год. Так же УК берет 10% от выплат пайщикам и еще мелкие комиссии за допэмиссию/сопровождение кредита и т.п. Таковы условия, а кому не нравится – может купить свой логистический хаб с блекджеком и… 🤣

С начала года фонды взлетели на 17-25%, однако видно, что высокая ставка давит и на них. Возможно, хороший трейд будет чуть позже.

Ещё больше аналитики в моем телеграм канале: t.me/+eAqVRpUgA3tkYzMy