Какую динамику показал рынок недвижимости в октябре? И как это скажется на акциях ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон?

С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий — в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит.

Может быть девелоперы искусственно завышают цены и у них растут запасы готовых квартир?

Давайте посмотрим, как изменились запасы готовых непроданных квартир у крупнейших девелоперов:

1. Группа ПИК –  24 квартиры (63 квартиры месяц назад, 112 квартир 2,5 мес. назад)

2. Самолет — 10 квартир (19 квартир в Москве и Спб месяц назад)

3. ЛСР – 240 квартир (было 204 квартир месяц назад, 229 квартир 2,5 мес. назад)

4. ГК ФСК – 224 квартир (было 253 и 317 квартир соответственно)

5. INGRAD – 95 квартир (было 127 и 149 квартир соответственно)

6. ГК Гранель – 78 квартир (было 92 и 214 квартир соответственно)

7. Эталон –  255 квартир (было 200 квартир месяц назад)

Если ориентироваться на лидеров по объему строительства в эконом сегменте (ПИК и Самолет), то виден еще больший дефицит готовых квартир. У ПИК из 19000 продающихся квартир только 24 готовые квартиры, которые можно увидеть и купить сейчас. Всё остальное в процессе строительства и в основном с вводом в 2023 году. Я даже специально смотрел как покупались квартиры в одном проекте около м. Домодедово в течение этого месяца – было 5 готовых квартир на 1 этаже. Как то неудачно ПИК сделал в данном проекте квартиры именно на 1 этаже вместо коммерческой недвижимости и их не очень хотели покупать. Но в течение этого месяца все эти квартиры на 1 этаже забронированы и ушли с рынка.

У ЛСР и Эталон ситуация немного другая. Они не увеличивают в отличии от ПИК и Самолет строительство м2, но при этом и готовые квартиры как-то не очень быстро у них разбираются. Частично это связано с тем, что у них большая доля элитных квартир (почти половина готовых квартир), но даже в эконом сегмента ситуация хуже, чем у ПИК и Самолет.

Почему дефицит первичного рынка недвижимости увеличивается и в результате цены даже продолжают рост больше 1% в месяц?

Всё очень просто – людям нужно где-то жить. И в эконом сегменте квартиры покупают главным образом для жизни вместо аренды жилья.

Давайте сравним сколько стоит купить или арендовать 1-х квартиру 44 м2 с ремонтом от ПИК допустим в ближним Подмосковье в дешевом районе Путилково:

1. Аренда 41000 руб. в месяц без депозита от ПИК-аренда. Аренда выросла в Москве и ближнем Подмосковье на 20% за 3 последних месяца.
2. Обычная ипотека под 6% (акция ПИК) на 30 лет с 20% первоначальным взносом – 39750 руб. в месяц.
3. Семейная ипотека под 4,3% (акция ПИК) на 30 лет с 15% первоначальным взносом – 35250 руб. в месяц.

Выходит, во многих случаях покупка в ипотеку особенно в случае семейной ипотеки (семья с 1 маленьким ребенком) боле выгодно чем аренда квартиры. Тем более что тенденция повышения стоимости аренды, которая возобновилась в последнее время, делает просто невозможным планировать сколько придется платить за аренду допустим через 10 лет – может быть аренда будет вообще стоить 80 тыс руб. вместо ипотечного взноса в 35-40 тыс руб., который фиксирован на весь срок.