Блог им. ejik

Пузырь на рынке недвижимости и последствия.

Пища вам для размышления, два варианта два мнения по недвиге.

Ажиотажный спрос на новостройки в Москве подходит к концу. Уже в январе 2021 года спрос упал на 4,6 % по сравнению с январем 2020 года. 
Баланс спроса и предложения, безусловно, влияет на цену недвижимости, особенно в Москве, где цена давно оторвалась от фундаментальных факторов.
По данным bmMAP 60 процентов новостроек было куплено в ипотеку, особенно заметен рост ипотеки в апреле. 
Пузырь на рынке недвижимости и последствия.
Кто покупает квартиры в Москве без ипотеки? В 90% случаях это инвесторы.
кто может себе позволить купить квартиру без кредита, покупают квартиру чуть лучше, но в ипотеку. Работает это примерно так: у кого 3 миллиона берут квартиру за 6, у кого 6 за 10, у кого 10 за 15, и так далее. Плюс многие берут новую квартиру в ипотеку, оставляя при этом старую под сдачу, такую покупку тоже можно частично отнести к инвестициям.
Половину спроса на новостройки создают инвесторы, особенно если учитывать не ажиотажный период. 
В 2018 было введено 3,5 миллиона кв метров жилой недвижимости, в 2019 рекордные 4,96 миллиона, в 2020 несмотря на карантин и отток мигрантов очередной рекорд в 4,97 миллиона. 
На вторичке, по данным ЦИАН выставлено более 70 тысяч квартир, при это количество выставленных на продажу квартир не равно реальному предложению. Простой пример: в одном из ЖК висело на продажу 5 однотипных квартир студий в 20 кв.м, в один день на продаже осталась только одна,  маловероятно, что за день было продано 4 из 5 квартир, скорее всего продавец просто решил продавать их по очереди, чтобы создать видимость дефицита и не пугать покупателей простаивающими объявлениями. 

Реальное количество квартир под продажу намного больше, такие манипуляции могут повлиять на ипотечников, но не повлияют на инвесторов.
Инвестор покупает квартиру либо для аренды, либо для перепродажи. 
Официальное население Москвы сократилось на 40 тысяч человек, сокращение мигрантов намного больше, если два года назад квартиры под сдачу улетали за 2-3 дня, то сейчас объявления висят по месяцу, а то и два. Инвесторы просто не смогут скупать квартиры такими же темпами, если они не могут сдать или продать уже имеющиеся.
Это значит, что спрос со стороны инвесторов будет падать, а количество лотов на вторичном рынке расти, и, если частный инвестор может просто отказаться продавать квартиру по более низкой цене, то застройщикам продажи необходимы для получения годовой прибыли, а все эти рассказы про рост цен на арматуру — это смех, если бы цена жилья в Москве действительно была обусловлена высокой стоимость строй материалов, то мы бы по всей стране видели цены по 250 тысяч рублей за кв.метр. 
Пузырь на рынке недвижимости и последствия.
В долларах, то цены даже не поднялись до 15 летней давности.
Пузырь на рынке недвижимости и последствия.
Даже в 2006 году было выгоднее покупать доллары, чем недвижимость в Москве.
В предыдущие годы население Москвы стабильно росло как минимум на 100 тысяч человек, что обеспечивало спрос, но в 2020 население сократилось, и в силу демографии такого роста как раньше уже может не быть, даже в РАН пишут, что миграционный потенциал истощается. 
К тому же нужно еще учесть рост цен на нефть и инфляцию доллара, это приведет к укреплению рубля, что ограничит рост цен в рублях.

Еще одно мнение по недвижимости.

1. Ковид, например, показал что можно многие вопросы «закрывать» по удалёнке. Друган из Мск грит, что они под это дело уполовинили офисные площади, а среди сотрудников провели опрос кому как удобней работать и решили эту практику закрепить. Даже после полного снятия ограничений, в офисе «все разом» они больше не собираются.

2. С другой стороны, много людей приобрели привычку искать и заказывать товары в интернете. Как Вы думает что будет с магазинами («обычными»), где они раньше закупались? Не передохнут как мухи? А что будет с коммерческими помещениями, которые они арендовали?

3. п.1+2 даёт экономию по загрузке транспортной сети и уменьшение пробега (минус расходы на бензин и запчасти с техобслуживанием)" и ещё больше укрепляет п.1 и 2.

4. Сокращение «паразитарных» секторов экономики в ходе мирового системного кризиса, приведёт к неизбежному сокращению людей в них занятых и урезанию их аппетитов. Жить будем бедненько и без собачих парикмахеров на «распальцованных» кредитмобилях, проживающих в «ылытных» ипПотечных человейниках

5. п.4 приведёт к «выбросу на рынок» иПпотечных квартир, «владельцы» которых «не вытягивают» выплаты

6. «инвесторы» на стагнирующем рынке аренды и валящемся рынке покупки-​продажи вслед за иПпотечниками тоже начинают «сброс»

Из каждого «приключения» надо выносить что-​то полезное — например, хоть немного поумнеть и не вестись на рекламные разводы...

P.S.  в 2020-м россияне сняли рекордные суммы со счетов в банках (вышли в кэш) и одновременно нахапали рекордную сумму кредитов на ипПотеку.

«иПпотека это когда одну квартиру покупаешь себе, а вторую (? и третью?) — покупаешь банку!» ©

P.P.S. условно, берёшь лям, то отдаёшь, в лучшем случае два. Внимание вопрос: «если можешь купить хату поменьше, а потом накопить на доплату к хате побольше и особо не переплачивать при этом, то зачем загонять себя в кредитное рабство на десятилетия вперёд?!»

Я завел телеграмм канал. Ну и конечно же подписываемся)))
https://t.me/baikalfinance
БайкалФинансы.
Самая актуальная и оперативная инфа по рынку.
Только ТОП контент!
★5 | ₽ 2
113 комментариев
Взял за 6.7млн  в 2019 новострой в этом году сдача по 11 млн все раскуплено.Пузырь не пузырь а деньги вкладывают ибо обесцениваются!
avatar
Иван Карпов, это называется ажиотаж. Такое проходили в 2008 и 2014. От тех высот рынок неслабо корректировался. Тем более ставке путь только вверх.
avatar
Принцип Парето, последние запрыгнувшие да возможно постродают на определенном интервале времени.
avatar
Иван Карпов, и что?  Так будет вечно что ли? Если сейчас возьмёшь по 11 млн, то в 2023 продашь на 60% дороже?  Поставишь свои деньги на это? То-то и оно!
avatar
Иван Карпов, пофиксил прибыль?
avatar
Иван Карпов, взял бы в 2019 году:
— акции Тесла/Нио/Плаг (любых электрокарных тем)
— биткоин/эфир (крипты с альтами вплоть до догкоина)
— индексные фонды аля наждак/биотехи/фарма/чайна (QQQ/IBB/XBI/CQQQ...)
— взял тупо продавца умных матрасов (SNBR)
— взял Гейм-стоп (GME) =)))
...
кучу всего взял бы и ты в шоколаде… Пузырь не пузырь, а деньги вкладывают ибо обесцениваются...

Вопрос стоит иначе. В XXI веке нахрена толпы людей ломятся купить вот это:




Квартира уйдёт несмотря на все её недостатки где-нибудь за пару мес. Она самая скромная в районе из двушек =)))

Это же пипец как страшно жить в мире с таким узким кругозором!
Человек сегодня может купить 580 бумаг QQQ или вот такую квартиру и дальше будет по ощущениям примерно так так.
Сто человек из ста возрастом за 30 в России у которых:
— есть вся сумма без задолженности выберут квартиру;
— нет накоплений, но есть «стабильный доход» выберут квартиру;
— есть 1/3 или 1/2 суммы и есть шанс выплатить ипотеку выберут квартиру;
— нет ни денег ни дохода — выберут мечту о квартире...
...
Но с ребятами 20 лет ситуация уже радикально меняется!
И надо ещё учесть, что 20-летних людей в России вообще в 2 раза меньше, чем было раньше.
Отсюда можно сделать вывод о перспективах спроса на недвигу лет через 10.
А на меньший срок в бетон даже и заходить странно. Спекуляции жильём на 2-3 года — особо узкая сфера для извращенцев от мира инвестиций =)

Я не исключаю, что мои ожидания будут ошибочные и нас ждёт бурный рост недвиги несмотря на вымирание и выезд людей. Например сценарий «мир-дружба-жвачка», резкий приток западных инвестиций… Так происходит в Прибалтике. Там людей всё меньше, а хаты дорожают как на дрожжах...
Но если тенденция изоляции от запада сохранится на 10 лет, если к нам не прилетят инопланетяне, если потепление не затопит всю Европу до Москвы...
Короче, при очевидных реалистичных сценариях вижу такую картину:

Объявление на Авито из 2030 года
Меняю 5 «шлемов виртуальной реальности с нейролинком» на двушку в Мск. Первый этаж в панельке не предлагать! Рассмотрю только путинки бизнес-класса.

Сколько там будет рублей/долларов — хрен знает, но делать «шлемы» будут в Китае, а основную прибыль будут получать в США как (с постепенным смещением на Китай). При этом «шлемы» будут устаревать и меняться каждые пару лет (как сейчас смартфоны).
И возможно это будут не «шлемы» и возможно даже не устройства в привычном нам виде, но суть от этого не меняется. Инфляция ценности квартиры в Москве относительно актуальных предметов желанного потребления будет катастрофическая!
Среднестатистическая двушка в Москве:
2007 год ~ 714 айфонов
2021 год ~ 115 айфонов
...
Вы думаете этот тренд поменяется? Ещё раз: вместо айфонов будут другие желанные «штуки», но суть тренда поменяется?
Просто люди  спасают свои сбережения
avatar
за кошельки автовладельцев уже взялись.
скоро примутся за кошельки квартировладельцев
бремя содержание оно такое…
avatar
товарищ масон, а что там с автовладельцами?
avatar
Свой Мужик, дороха стало содержать цены на авто растут, страховки растут, налоги растут, штрафы растут, бензин вот он ещё не вырос
В ковид как то машина больше стоит, чем ездит
avatar
Okno Vmir, налоги вроде на месте, бенз вот да подорожал уже )
Штрафы тоже на месте...
Страховки — если не попадал в ДТП — только падают в цене )
avatar
Свой Мужик, налоги- уже Тигуан за 3кк вылазит -роскошь!
avatar
Okno Vmir, а да, слыша о таком, но там же один фиг копейки, там доп кэф 1,1 всего-то, что ныть не пойму честно!
Если цена машины от 3 млн до 5 млн руб., то сумма транспортного налога будет умножена на 1,1

Я по 18 с чем то давно плачУ )
avatar
Поддерживаю, в Краснодаре сотня тысяч объектов продаётся при населении 1,5 млн
avatar
Строят за тысячу, продают за 250 тыщ — отличный бизнес, даже если продажная цена упадет до 100 000.
avatar
А вы как думали, крутили с 2016 на бирже проценты свои, а недвига так и будет дешевая и сама вам в руки свалится? Ага, щас, надо было свои вклады вовремя закрывать и хаты брать. Что было 80 стало 100.
avatar
Corona, 
в баксе — всё норм
котлете отопление и вывоз мусора не нужен
avatar
товарищ масон, хня твой бакс. Инвест хата за 15 лет выросла в 5 раз, плюс тонна денег от аренды. Бакс вырос в 2,5 рвза и 0% от котлеты под матрасом.
avatar
Corona, 
к сожалению ещё не все россияне в москве живут.
но скоро мы все к вам переедем.
в жопу провинцию
ну вот же пост хороший,  спасибо.
А вот политически… мы с Вами расходимся.
avatar
baron_samedi, это копипаст.
avatar
 хотел 1 тм дать, но нет, дал два.
avatar
baron_samedi, )))
avatar
Позавчера на московских торгах по всем адресам на однотипные готовые квартиры цена лежала на своей ПЛАНКЕ. Думаю застройщики(маркетмейкеры) держат уровни, иначе кто у них рядом будет брать без отделки со сдачей 21-23гг  дороже.  Реально кукловоды двигают рынок, не частники
avatar
UNLD, слышал, есть ресурсы, где можно цену отсечения (цена, после которой квартира пропадает из базы, читай, ушла) смотреть. Вы не подскажете адреса таких сайтов?
avatar
Лень стока текста читать, просто смотрим на графики
Итог — это не недвига растет, это рубль обесценивается

можно еще добавить график нефти и рубль/бакс (там очень хорошая корреляция с квадратным метром выходит )))
avatar
Надеюсь (хотя надежды мало), когда нибудь мы увидим нормальный налог на недвижимость, который уберет инвесторов с этого рынка и вернет цены в адекватное русло. Например, все что >100м/чел облагать под 1000р/метр/год.
Пока по новым ценам не готов покупать, хотя надо. ИМХО неадекватная цена, постою в сторонке пока.
avatar
Alex_coin, согласен, из товаров первой необходимости (жильё, продукты, одежда, детские товары и т.п.) государство должно по максимуму убирать спекулятивную составляющую.
На спиртном, на сигаретах пусть будет «свободный» рынок, но не должно быть спекулей на том, без чего человеку не быть человеком!
avatar
VladMih, вы забыли по 2020 году, что все что делает государство приводит только к росту цен и бОльшей недоступности жилья?
avatar
Анна Т-а, у меня память нормальная. А вы доктор?
Государство для того и существует, чтобы ВСЁ дорожало ))
avatar
Alex_coin, не тот метод.
Т.е. вы хотите, чтобы не было богатых, а не бедных.
Налогом облагайте сверхдоходы и премии топ-менеджеров.
avatar
Анна Т-а, А вы хотите бедных (95% населения) уморить что ли? Как  им поможет рост цен на квартиры в 1.5 раза за год?!
Я предлагаю, всего лишь, убрать спекулятивный момент, а именно вложение в квартиры ради вложения, а не для жизни. И вот эти пустые муравейники, где на 100 квартир 5 окон светится, что в них хорошего?!
avatar
Начнем по порядку.
1. Пузыря на рынке недвижимости нет, поскольку нет ужасающего кредитного плеча в виде 0 первого взноса, деривативов от ипотечных бумаг, свопов и прочего сатанинского бумажного накручивания цен за счет кредитов.
2. На рынке недвижимости России исторически сложился дефицит жилья в расчете на душу населения колоссальных масштабов, которые невозможно устранить в близжайшие десятилетия даже при удвоении вводимого жилья.
3. Массового выброса кредитных квартир на рынок не будет. Государство полностью погасит ипотечные кредиты, приняв закон «О государственной аренде» и сдаст ипотечные квартиры ипотечникам обратно только уже в ренту, фактически ничего для заемщика не поменяется. Причем рентная ставка будет субсидированной. А чтобы штаны не свалились, выпустит какой-нибудь БПИФ субсидированной ренты, чтобы вольные граждане скупали фактически долги бывших ипотечников.
4. Историчеси население России живет с постулатами «недвижимость всегда в цене», «квартиру можно сдавать», «квартира всегда сможет принести доход на пенсии». Очень сложно мне было объяснить коллеге, что ей ее арендодатель сдает квартиру за 27 тысяч рублей, которая стоит 8 млн. Если 8 млн рублей положить под 8% (в тот период были такие ставки), то это будет 46400 рублей в месяц без необходимости постоянно общаться, искать и испытывать все арендные риски. Про доходность аренды в долларах вообще лучше не говорить, это слезы.
5. Никто не хочет в России принимать культуру арендного жилья. «Купи квартиру», «Ну что, ты купил квартиру?, „Деньги сгорят“. Очень трудно объяснить людям, что человек проводит 5/7 вне квартиры, весь световой день он находится на работе. И культура аренды позволит человеку выбрать жилье рядом с работой, чтобы не тратить время на дорогу, не нести расходы на транспорт, общественное питание и т.д.
6. В России крайне сильна психология рабства вещей.
avatar

Metzger, Поддерживаю коллегу.

Солидарен на 99% !

avatar
Metzger, 
вы только забыли, что раньше эта квартира стоила на 8 млн, а 3-4 млн.
avatar
Григорий, вот сейчас уже сдавать невыгодно. Квартиры дорогие, а аренда не выросла.
avatar
Metzger, Последний год я перешел на удаленку, провожу в квартире 5/7. Выбираюсь только в выходные и магазины. Судя по рынку вакансий и близкому окружению, доля удаленки растет очень быстро.
avatar
Metzger, да это рабство вещей идёт из-за того, что люди вообще боятся копить. То 98, то 2008, то 14й. Как система нипель… Машинами дорогая это реально лишь роскошь, один хрен, гнить через 10-15 лет начнёт, а ты содержи её ещё. Бетон хоть стоит подольше, детям на пользу пойдёт, если так можно выразиться.
avatar
Пост хороший, мысли свежие, необычные. Но всех факторов не предусмотришь. Как работодатель, в частности, сообщаю, что при первой же возможности ни один человек у меня не останется на удаленке, да и сейчас 15%. Я хочу людей видеть. А аренду, да, тем не менее сократил на 40%, просто за счёт того что »ужались». Причём оставили себе лучшие помещения, а арендодателю сдали худшие, причём он при этом понизил арендную плату за метр на 2021)
По ипотеке, все таки жильё в новых домах комфортнее, продуманнее инфраструктура, возможно и затраты на метр будут лучше. Все ж по западным меркам коммуналка у нас низкая, пока не существенно, а как поднимут — могут и сложности быть.
Ну и надо учитывать, что у супостатов действительно реальные проблемы в финансах и возможно все для них настолько плохо кончится, что движуха частично в Россию переместится, ну или во всяком случае Россия может стать бенифициаром грядущего шухера на Западе.
avatar
DrugGoracio, нельзя применять слово комфорт к городскому жилью по определению. Комфорт — это собственный дом, участок, бибикю-зона, камин, баня, собственная система водоснабжения. То, что предлагается в формате городского жилья — лишь немногим отличается от транзитных камер. Если приглядеться — никакого комфорта там нет и быть не может.
12 млн рублей за 31кв.м. жилья в Москве в виде однокомнатной квартиры в доме 68 года постройки в транспотной доступности от метро Бабушкинская — это комфорт? 12-14 млн за 1кк в муравейнике от ПИК — это комфорт?
avatar
Metzger, а обслуживать ежедневно это огромное хозяйство (даже элементарно чистить снег), а ездить по 2 часа в одну сторону это комфортно?
Раньше на Бабушкинской такой формат стоил 3-3,5 млн (где-то год 2009-2010), ну а теперь так.
avatar
Григорий, совершенно верно. А зарплата увеличилась соответсвенно росту недвижимости? или просто кредитное плечо стало более мясистым и длинным? Тут вопрос относительно комфорта, а чтобы не ездить — можно снимать.
avatar
Metzger, да может с этой точки зрения и так. Квартира просто ликвиднее и ближе к работе. Шеринг. Спортклуб, хорошая школа, выбор салонов красоты, поликлиник, отсутствие необходимости иметь собственный автомобиль, бары-рестораны. Какую часть времени жизни ты планируешь юзать свою баню и барбекю зону?
avatar
DrugGoracio, все это можно снимать, какой именно вселенский смысл в покупке? Ну… угадать и купить студии в Саларьево по 3, чтобы потом продать за 6 на бешенном росте — это хорошо, если только это.
avatar
какой именно вселенский смысл в покупке?

Недвига, особенно в городах-миллиониках — это универсальный способ для физлиц защитить свои накопления от инфляции. От рублевой в первую очередь от рублевой, но на дистанции и от долларовой. Проблема лишь в том, что коррекция к накопленной инфляции бывает очень не быстрой. Тут сложно угадать с оптимальным таймингом
avatar
Эфиоп, неплохо! Ну насчёт инвесторов да, но речь идёт о покупателях на стадии котлована, те ещё инвесторы)
avatar
Простой пример: в одном из ЖК висело на продажу 5 однотипных квартир студий в 20 кв.м, в один день на продаже осталась только одна,  маловероятно, что за день было продано 4 из 5 квартир, скорее всего продавец просто решил продавать их по очереди, чтобы создать видимость дефицита и не пугать покупателей простаивающими объявлениями.
Запросто могут, я видел как  быстро уходят квартиры по старым ценам, когда владельцы не стали подтягивать их до рыночной.
avatar
 автор пропустил споры ипотека или аренда, которые здесь  были последние пару лет. Только что-то «арендники» помалкивают теперь, очередной рост недвижимости уничтожил их накопления.
avatar
Григорий, да помню я все))) Куча топиков была на тему «снимать или ипотека»
avatar
Григорий, тот кто хочет купить жилье — копит в долларах. Аренда не растет с 2008 года. 13 лет с 0 инфляцией. Рост цен на недвижимость еще больше понижает рентную ставку.
avatar
тот кто хочет купить жилье — копит в долларах.

Metzger, вы же в курсе, что долларовые цены на недвигу в РФ (и особенно в Москве) коррелируют с ценой нефти? А нефть имеет все шансы на продолжение тренда вверх на фоне урезанных капексов у нефтедобытчиков, а также на фоне тотальной заливки рынков ликвидностью со стороны мировых центробанков. Т.о. накапливать в долларах тоже не лучший вариант
avatar
rerok, да неплохое это решение https://smart-lab.ru/blog/662727.php
avatar
Доходы населения не растут, покупательная способность падает — это не даст расти рентным ставкам, так что инвестиция так себе — учитывая текущие цены отрицательная, в цене сейчас вся доходность.  
Недвижимость — хорошая диверсификация и только , и то если покупать в нужные моменты в месте где можно сдать(столицы). Всегда будет на хлеб с маслом, но не более. 

Проблемы — это цена входа в такую инвестицию, и расходы/хлопоты на ремонты/сдачу/поиск арендаторов.

"8 миллионов под 8% даст больше" — сравнение в моменте, за 5 лет удорожание на 100% в рублях перекрывает такую доходность(копить надо в у.е.).


avatar
Ответ простой, жить хочется сейчас, а копить долго. В любом случае будешь кого-то кормить, либо арендодателя либо банк.
avatar
Ну вот ты сам пишешь про инфляцию в долларе и укрепление рубля. Тогда ставка ЦБ РФ пойдёт вниз, верно? Раз так, то даже ипотека на 50 лет будет разумной. А поэтому будут все новые и новые желающие переехать в Москву, где хоть какая-то работа есть. Соответственно, сейчас лои цены за квадрат в баксах. Не так?
avatar
VipPREMIER, не так
avatar
КРЫС, спасибо за краткий ответ :) .

На самом деле я бы был рад, чтобы цена на жилье тока падала. Но увы, пока предпосылок для этого нет и уважаемый Байкал написал про это. На укреплении рубля будет снижение ставки => будет доступней ипотека => будут брать на 20-50 лет => будет рост цен на жилье.

В итоге получим ситуацию как в Восточной Европе, где в мелких городках без работы хаты стоят как в Москве.
avatar
VipPREMIER, 
На укреплении рубля будет...
куда он там укрепится? 73 на позитиве и то не дают 
avatar
asfa, 
сравни с негативом 


12 марта 2020г

avatar
товарищ масон, тема известная — искусственное поднятие курса валют с июня по сентябрь 2020 для улучшения торгового баланса. ЦБ РФ это делал или крупняк какой — не важно.
Сейчас тоже держат явно тут и вниз не пускают, йцукен-ы 
avatar
VipPREMIER, ставка — циклический фактор. Пойдет ставка вверх — что будем иметь? -)
avatar
Посчитайте, сколько теряет «инвестор», который берет в ипотеку 1 миллион на 30 лет. Там переплата не миллион! Если вместо выплат по ипотеке, инвестировать ту же сумму 30 лет, то разница может составить и все 10 миллионов!
Владимир Никонов, проблема в том что нет гарантий инвестируя получишь стабильно из года в год.
avatar
Байкал, тот же вклад в банке под 4,5% против ипотеки под минус 6% годовых. Какая разница набежит за 30 лет?
Владимир Никонов, да сложно все, в каждом случае все по разному. Как подумаешь что снимать надо столько лет плохо становится.
avatar
Владимир Никонов, разница в пользу вклада 1 690 тыс рублей.
avatar
Владимир, это было до 2020, за этот год сами видите что выгоднее :) таймфреймы с 90х годов вообще разные были… Вы 200% уверены что будет в следующие 5-10 лет?
avatar
Свой Мужик, не понял что вы имеете ввиду.
Я вам показал, что вклад с меньшим процентом, чем кредит его обгоняет.
То есть, имея некую сумму, выгодно положить ее на вклад 5%, а кредит взять под 6%.
Хотя выгода на первый взгляд не видна…
avatar
Владимир, не так прочёл значит… но моя мысль — то что будет завтра хз ) может всё поменяться один фиг…
avatar
Владимир, ни на какой взгляд выгода не видна. При ставке кредита выше ставки депозита всегда выгоднее погашать кредит, это ж арифметика.
avatar
Ив Ив, вы сравнивает голые цыфры 5 и 6.
А вы сравните результаты, вас ожидает открытие.
avatar
Владимир, это Вас при изучении курса финансовой математики ожидает открытие. Видите ли, кредит и депозит абсолютно симметричны.
avatar
Ив Ив, откройте калькулятор и посчитайте.
avatar
Владимир, Вы гуманитарий? Есть два варианта:
1. Положить миллион на депозит под 5% с ежегодной капитализацией и платить миллион по кредиту на 30 лет под 6% (5.996 руб/месяц)
2. Сразу взять кредит на миллион меньше и ежемесячно класть сумму, равную взносу по этому миллиону (те же 5.996 руб), на пополняемый депозит под 5% с ежегодной капитализацией.
Угадайте, в каком случае конечная сумма на депозите окажется больше?
avatar
Ив Ив, Берете миллион и кладете под 5%.
Берете миллион в ипотеку под 6%.
И считаете результаты за 30 лет.
avatar
Владимир, ясно, все-таки гуманитарий… Вы действительно не понимаете, что уменьшение первоначальной суммы кредита порождает денежный поток в виде сокращения размера ежемесячного платежа, который при вложении на депозит даст больше, чем просто миллион на депозите?
avatar
Ив Ив, берете лям кладете по 5%.
Берете ипотеку на лям под 6%.
Какие результаты за 30 лет?
Сколько на вкладе и сколько оплачено по кредиту?
Дебет слева, кредит справа…
avatar
Владимир, в третий раз спрашиваю — Вы гуманитарий?
1. Кладем миллион на 30 лет под 5% с ежегодной капитализацией, на выходе 4 321 тыс.
2. Берем кредит на миллион меньше, платеж становится меньше на 5.996 руб/мес, кладем ежемесячно их на пополняемый депозит 5% с ежегодной капитализацией, на выходе 4 910 тыс. — больше на 589 тысяч.
Всё равно не дошло?
avatar
Ив Ив, зачем на лям меньше брать?
Возьмите пять на вклад, пять в ипотеку.
Какой результат?
avatar
Владимир, в четвертый раз спрашиваю — Вы гуманитарий? Ну просто чтобы время не тратить на человека, не умеющего в математику.
avatar
Ив Ив, я имею высшее техн образование и многолетний опыт работы с бух и упр учётом. Зачем вы мне какой то изврат втираете?
Начните с начала.
У вас есть пять ляпов.
Кладете под 5%.
Берете ипотеку по 6%.
Какие результаты по итогу 30 лет?
avatar
Владимир, так изучили бы курс финансовой математики, прежде чем писать ерунду. Дичь — сравнивать денежный поток без капитализации с денежным потоком с капитализацией. Ситуация выглядит следующим образом — человек может вложить миллион на депозит и платить N денег, может вложить его в уменьшение кредита и платить те же N денег (где X в погашение кредита, а N-X вложение в депозит), ситуация эквивалентна. Абсолютно всегда поток с бОльшей доходностью в итоге принесет больше прибыли.
Есть еще и третий вариант, с вложением дельты в досрочное погашение кредита, он еще выгоднее. При кредите 5 млн. на 30 лет и наличии 1 миллиона:
1. Берем 5 млн, вкладываем 1 млн. на депозит — прибыль 2 162 тыс
2. Берем кредит на миллион меньше, дельту платежа на депозит — прибыль 2 751 тыс.
3. Берем кредит на миллион меньше, дельту платежа на досрочное погашение — переплата по кредиту сокращается на 3 046 тыс., при этом сам кредит полностью закрывается менее чем за 20 лет. Можно еще 10 лет вкладывать сумму платежа на депозит и заработать дополнительно больше миллиона рублей процентов, то есть почти вдвое больше, чем на депозите.
Учите финансовую математику.
avatar
Ив Ив, зачем мне брать на миллион меньше?
Хочу и могу взять 5, ПЯТЬ миллионов под 6%.
Кладу 5 под 5%.
Прошло 30 лет.
Считайте результат.
Сколько на вкладе минус оплаты по кредиту.
Сколько??? В рублях???
avatar
Владимир, берете пять миллионов под 6%, кладете миллион под 5% и просираете 600 тысяч упущенной выгоды. В рублях.
Если после множества объяснений еще не поняли, почему, то медицина тут бессильна.
avatar
Ив Ив, я беру ПЯТЬ, и кладу ПЯТЬ.
Какой результат за 30 лет???
Дайте две цифры.
Вклад сумма такая то.
Платежи по кредиту сумма такая то.
Вы калькулятором пользоваться умеете?
avatar
Владимир, калькулятор голову заменить не может, и Вы это наглядно демонстрируете.
1. Берете 5 миллионов в кредит, платите 29 978 руб/мес, на депозите 21,609 млн
2. Платите 5 миллионов сразу, в течение 30 лет кладете на депозит тот же самый платеж (29 978 руб), в конце срока на депозите 24,552 млн.
То есть не меняя ничего (та же покупка, тот же платеж) за счет разницы в 1% итоговая накопленная прибыль 2.943 млн. Математика.
avatar
Ив Ив, вы сравнивает депозит с депозитом, а я кредит с депозитом.
avatar
Владимир, я сравниваю разные варианты инвестирования эквивалентного денежного потока — 5 миллионов в начале и 29.978 руб/мес в течение 30 лет. Ваше же сравнение начисленных процентов по кредиту и депозиту бессмысленно, т.к. проценты по кредиту начисляются убывающими суммами (по мере выплаты тела уменьшаются), а по депозиту — нарастающими (по мере рекапитализации). Но значение-то имеет именно удельная доходность.
В очередной раз рекомендую почитать курс финансовой математики (например, Четыркина или Брусова и др.), она не сложнее матанализа на инженерных специальностях, зато научит правильным расчетам доходностей.
avatar
Ив Ив, мы с вами сравниваем теплое с острым.
Понятно как разница в доходности влияет на результат.
Я скорее о том, что кредитом надо грамотно пользоваться, тогда он не всегда зло, а ипотечный кредит хорошая штука в умелых руках.
avatar
Владимир, никто и не говорит, что кредит — зло, это полезный и нужный инструмент. Арендующему квартиру ипотечный кредит, скорее всего, окажется выгоднее аренды с одновременным накоплением денег за счет роста стоимости самой квартиры. На пальцах прикинул следующую схему:
1. Однушка на окраине Москвы стоит 8.5 млн., ее аренда — 30 тыр.
2. Оцениваем удорожание квартиры на длинносроке в 3% годовых (ниже таргета инфляции)
3. Для простоты считаем кредит без первоначального взноса на 20 лет под 7%, платеж — 65 тыс.
4. При аренде человек сможет откладывать 35 тыс. под 5% за 20 лет депозит вырастет до 14.2 млн., а квартира будет стоить уже 15.3 млн.
Вполне интересно.
avatar
Ив Ив, у меня кредит на трешку, после рефинансирования платеж меньше аренды, активов больше суммы кредита, гасить досрочно не собираюсь.
Был бы местный, арендовал бы.
avatar
Владимир, 
гасить досрочно не собираюсь
Тут всё просто — деньги надо вкладывать туда, где выше доходность. Если Вам инвестиции приносят чистую доходность выше совокупной ставки кредитования, то гасить смысла нет.
avatar
Ив Ив, есть приятный бонус — страховка. В смысле наличие активов страхует от жизненных внезапностей, которые можно решить деньгами.
Есть деньгами нерешаемые
avatar
Ив Ив, А ежегодное, страхование  жизни ( при ипотеке), 1-2% от суммы взятой в кредит, вы это не считаете? 
avatar
LSV, ставка страхования — штука индивидуальная и не от суммы кредита, а от остатка тела по кредиту, т.е. регрессия. У меня, к примеру, ставка страхового договора была 0.7%.
P.S. Не забывайте также о налоговом вычете с процентных платежей, это дает экономию ~0.9% и плюс-минус покрывает страховку.
avatar
LSV, у нас было на третий год около 0,4%, после рефинансирования в другом банке стало  около 0,5%.
Во многих банках без мтраховки заемщика на 1% болше, значит страховаться за 2 % неразумно.
avatar
Складывается впечатление, что коментаторы сидя на заборе обсуждают стакан. Лично стою двумя заявками в этом стакане и по вторичке и по новострою, катаюсь разговариваю, удивляюсь. Кормиться с недвиги сейчас можно, но доха падает. Пузыря там нет, есть дегенераты продавцы с неликвидом, которые считают себя конкурентноспособными, двигают ценник вслед за стройками. Ценник задают новострои это да, но у них руки развязаны. И с котлована купить все можно и продать с наваром. Просто на заборе сидеть не нужно, вот это я четко понял
avatar
Serj90, у Пика сейчас нужно успеть купить в первые 2-3 часа старта продаж. Всё. Потом поднимают цену. Т.е. инвеста уже на следующий день старта нет.
avatar
Анна Т-а, напоминает НДВ в 2009 :)
avatar
Анна Т-а, согласен на 100% — я покупал в ПИКе на самом старте — точнее воздух ибо даже не начинали копать котлован.
avatar
Эфиоп, вот не понял) То есть ты покупателей по эскроу-счетам(депонентов) инвесторами не считаешь? Тут же не важно как(и кем) финансируются стройки, тут важно каким способом пацаны, жаждущие дешевой недвижимости на раннем этапе захеджируют свои права на будущие квартиры. Или что ты имеешь в виду: что того уровня доходов, которые готовые рискнуть граждане раньше получали, покупая квартиру на стадии котлована им теперь неполучить?
avatar
Инвестиционных квартир становится всё больше, а число арендаторов больше не становится. Доходность от сдачи жилой недвижимости уже сейчас ниже плинтуса, а скоро дай бог, чтобы хватило покрыть коммунальные платежи.  Те, кто умеет считать деньги, никогда не будут морозить свой капитал в жилом бетоне. 
avatar
3. п.1+2 даёт экономию по загрузке транспортной сети и уменьшение пробега

Никуя пока не работает :( все с метро на свои кредитные тачки пересели :(
avatar
Какая-то манипуляция доказательствами, с целью эмоционального убеждения, а не объективного разбора. Как можно приводить рядом график где цена растет как на дрожжах с 2000 по 2008 в долларах и тут же писать про инфляцию доллара и рост нефти в будущем, которые приведут к падению цен на квартиры?
Не надо много думать, задача прогноза цен проста как 2*2. Цена на квартиры зависит от благосостояния граждан и больше ни от чего. Будет рост в нефти, значит будет рост и в благосостоянии и в ценах на квартиры. Вы наложите цену на нефть на цену квартир в долларах. А про укрепляющийся рубль истории, ну это не серьезно, взрослые люди верят в сказки только для удовольствия, а не в серьезном анализе.
Про уехавших мигрантов я слышу лет пять, но их все больше и больше вокруг, а где же все те парни из Рязани и Брянска которые их заменят в доставке, уборке улиц, стройке и магазинах?
avatar
Если рассматривать МСК и СПб, недвижка дешевле не становится(привет всем кто помнит рост цен в СПб в 2006 году). Отсюда вывод-двигаться нужно в нескольких направлениях: часть средств вкладывать в биржевые, а на часть-брать длинный ипотечный кредит.Зафиксировать цену жилья, так сказать.Инфляция в кредите будет вам на руку, ипотеку нужно брать так, чтобы арендные платежи перекрывали стоимость кредита(Кийосаки рулит), да, есть риски с жильцами, от них никуда не деться, в квартире придется делать ремонт через некоторое время.пример-брал двушку в 14ом году за 3500к, кредит уже закрыл, сейчас квартира стоит 6000к, даже с учётом ипотеки выигрыш около 1000к.на бирже рост активов в процентном соотношении получился почти такой же: вовремя вышел в кэш перед падением год назад. А если бы не вышел-до сих пор был бы в нулях по доходности. Поэтому диверсификация должна быть обязательно, а там пузырь-не пузырь, мне без разницы.
avatar
Москва растет, а что по регионам? Если со всех регионов стремятся купить в Москве, Питере, Сочи ну и еще несколько городов-миллиоников, то почему не расти цене? предложение ограничено, а спрос вся Россия обеспечивает, а на центры еще и иностранцы заходят нормально. Ипотеки много, потому что ставка упала, даже если есть деньги зачем свои тратить если дешевый кредит. Пузырь может и есть, но ему еще расти и расти.
avatar
«п.4 приведёт к «выбросу на рынок» иПпотечных квартир, «владельцы» которых «не вытягивают» выплаты»

Только это будут делать скорее всего не ипотечники, а банки за них, по дефолту. Продавать ипотечную квартиру — нельзя, это имущество банка.
Интересно посчитать реальную себестоимость недвиги в Москве и Питере.
С учетом роста материалов и с учетом поборов, себестоимость тоже растет. Ставки по ипотеке вырастут, значит, будут меньше строить (потому что платежеспособный спрос минимальный, а инвестировать в жилье — трудозатратно и низкорентабельно).

С инвестициями в недвижимость — это как в анекдоте
«не было у бабы проблем, купила баба порося… ».
avatar
MPlus, и даже ссылку на оригинал не даёт.
avatar

теги блога Байкал

....все тэги



UPDONW