Информация
Блог им. solarm
О кредитах (ипотека и прочее)
- 03 февраля 2020, 12:56
- |
Очень был удивлен, увидел тут пост про проценты вперед по ипотеке. Вот уж думал что Смартлаб место, где есть positive selection людей, кто понимает такие вещи. Но нет.
Еще раз, раз и навсегда по кредитам (если не оговорено специально):
1. Проценты начисляются по фактическому пользованию кредитом. 1 день попользовался и оплатил. Для удобства делают оплату раз в месяц по фактически использованному сроку использования денег.
2. Процентов вперед НЕТ. Просто проверьте свой месячный платеж по грубой формуле: (Долг*ставку/12). Это проценты в месяц. Вы их обязаны заплатить, это фактическое пользование деньгами. В Вашем платеже НЕТ будущих процентов.
3. С точки зрения финансов, при досрочном погашении лучше изменять размер платежа, потому что это снижает обязательные платежи. Будут деньги — внесете еще, не будет — вы минимизировали свои обязательства.
4. Мыслить в терминах «переплаты» не надо, лучше мыслить в терминах нагрузки на свой бюджет и в терминах процентных ставок, для понимания текущей ситуации. Ситуация в будущем может поменяться в худшую сторону, но за счет минимизации оттоков вы себя страхуете. Если будет лучше — довнесете и погасите долг.
5. Многих смущает слово: приоритет выплат. Речь идет не о том, что сначала проценты, а потом долг. Приоритет начинает работать когда вы нарушаете график платежей и не платите. Вот тогда и только тогда платежи приоритезируются: сначала штраф, потом проценты, а только потом тело долга.
6. Ну и самое главное: валюта кредита должна совпадать с валютой зарплаты. Это азы.
7. Не берите кредиты в МФО, просто посчитайте эффективную ставку — она около 600-700% годовых. Если нет денег, а они срочно, очень срочно нужны — снимайте с кредитных карт. Да, это плохо, очень, кредитные карты не предназначены для снятия наличных, но это ~20% годовых, а не 700% как у МФО.
8. Снижайте ставки.
По вопросу: досрочный платеж уменьшит тело долга, и банк будет начислять проценты на уменьшенный долг, но только со следующего дня после платежа (!!!).
Есть гораздо более тонкие моменты, например с какой даты считать проценты (с даты выдачи или со следующего дня), или какую базу брать для расчета процентов (360 или 365/366 дней), но это уже очень тонко, для большинства этого не нужно.
Но поскольку он никаких конкретных цифр не предоставил я забил вникать в его ситуацию.
есть еще мат капитал, но это бомба замедленного действия. Очень не рекомендую его использовать для квартир стоимостью больше 3-4 млн. и инвестиционных квартир тем более. Это прямая блокировка денег на 15 + лет
да ты всё равно не продашь квартиру купленную при участии мат.капитала пока детям не исполнится 18 лет.
То есть сказать, что это невозможно — не правда. Возможно.
Другое дело, что это ппц как сложно. Мы много времени потратили, чтобы этого добиться.
Конечно всем друзьям вокруг рассказываем, чтобы наших ошибок не повторяли и не исопльзовали мат.капитал для гашения ипотеки.
у меня один знакомый не смог из своей жопы мира в москву переехать, а другой — за речку.
вот такой он, капитал…
А потом мы зарегистировали детей в другой квартире и пошли в другую опеку. Там люди оказались… более позитивными и еще какой-то месяц и нам дали разрешение на продажу. Гемор огромный. Поэтому честно говоря согласен — в жопу такой капитал с такими условиями.
ога.
только чиновники про такой сервитут забывают сказать.
у нас на работе молодёжь неделю обсуждали возможную будущую «халяву» с капиталом на первого ребёнка.
я молчал. какие мои советы..
пик и лср лезут вверх, значит первичка дешеветь не собирается.ну что ж.подождём.времени вагон.
в банке, когда берешь кредит, дают табличку, где видно хорошо, где что куда идет. Речь понятное дело об аннуитентном платеже
Это ересь
Цитата юриста 20лет стаж-: Если срок пользования изменился — то платеж за пользование тоже меняется. Иначе нет равноправия сторон в гражданском обороте.
Пересчитывают ли проценты при досрочном погашении: законодательная база
Источник: znatokdeneg.ru/uslugi-bankov/sberbank/pri-dosrochnom-pogashenii-kredita-protsenty-pereschityvayutsya-v-sberbanke.html
Но это нормально, просто потому что в самом начале периода — долг максимальный.
То что дают — это пересчет БУДУЩИХ ожидаемых процентов, которые заемщик будет платить, если ничего не поменятся и не будет досрочных платежей.
Конечно, у вас в начале гашения ипотеки в ежемесячном платеже будет большая доля процентов, ведь в начале у вас и кредит самый большой. Это же реально уровень начальной школы, почему до людей это так туго доходит?
Если бы было так как вы говорите: банки бы с легкостью меняли схему, хотите дифференцированный-пожалуйста, хотите аннуитентный — вперед и с песней.
Да и приемчик то не особо, записать умеющих считать-в слабообразованных :)
MezonMaksimov, нет, это вы издеваетесь. Ведь вы получается не умеете считать проценты от числа, а это проходят в 5 классе школы. При этом вы совершенно не в теме условий банков. потому что сейчас банки и так легко меняют схему между аннуитетной и дифференцированной.
Если у вас аннуитетная система, то любое частично досрочное погашение превращает ее автоматически в дифференцированную.
Господи, да возьмите любой ипотечный калькулятор, например https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki и вбейте оинаковую сумму кредита, срок и ставку и переключайте между аннуитентными платежами и дифференцированными. Увидите, что выплата процентов в начале у них совершенно одинаковая и начинает уменьшаться в дифференцированном только со второго платежа, ну так это происходит потому что в начале ежемесячный платеж в дифференцированной системе выше, чем в аннуитентной.
Блин, это же 2х2, как можно этого не понять? Что вы вообще на бирже делаете если банальные проценты не можете посчитать.
Просто если платёж одинаковый — то в начале ты тело гасишь буквально на считанные рубли, но какие проблемы — внеси платёж в 2 раза больший и ВСЯ (!) вторая часть полностью пойдёт на снижение тела. Поэтому если платёж составляет существенную часть твоих доходов, то лучше выбирать равные платежи, ибо премия или профит с рынка случается не каждый месяц, соответственно как будут лишние деньги — внесешь больше ежемесячного платежа. Понятно что там зачастую надо заявление заранее писать, и срок есть, но это лучше чем при зпл. в 50 т.р. иметь обязательство помимо процентов в 28 т. р (к примеру) ещё и тело гасить на 25 т.р. (тоже к примеру). Тогда до дня, когда проценты начнут составлять 5 т.р. можно просто не дожить :)
тело*ставку*срок = полная сумма к возврату
полная сумма к возврату / количество лет / 12 = сумма месячного платежа
а далее внутри месячного платежа сумма перераспределяется — сначала ускоренными темпами отдаются проценты, потом тело. Например, при месячном платеже 50000 р, 40000 будет в счёт уплаты %, 10000 в счёт погашения тела.
Зачем? Да затем, чтобы % забрать свои раньше, а дальше хочешь — иди перекредитовывайся, твоё дело. И люди идут.
Для справки пример — ни один банк не даст перекредитовать кредит ВТБ в первые полгода.
Это все мифы финансово необразованных людей, о том что проценты вперед. Возьмите калькулятор и посчитайте. Не слушайте никого, а просто посчитайте и сами делайте вывод
solarm, меня лечить этой ересью не надо. Помогал товарищу правильно посчитать — стоит перекредитовываться или это просто попадос на ещё одни выплаты. Обратился ко мне человек, именно потому, что я не слушаю рекламу и всяких балаболов, а очень хорошо умею считать. См старый скрин из графика платежей — это, если что, один из первых месяцев погашения.
Так что не надо ляля. Банк заинтересован в том, чтобы скорее забрать свои %, поэтому доля % в платеже вначале высокая, а к концу платежей копеечная.
1. Без суммы долга это никак не сделать в полной мере.
2. Сумма скачет, а не монотонно растёт — объяснение простое — скачут даты выплаты из-за праздников и вторым фактором является различная продолжительность месяцев
Поэтому и получается — больше тело долга — больше в абсолютном выражении плата за кредит.
Логично, что в начале, когда у вас долг условно 10 миллионов, на них в месяц начисляется 66,(6) тысяч рублей процентов (условные 8% годовых), который вы должны отдавать.
Когда сумма упадет до 1 миллиона, тот же 8% годовых будет уже давать 6,(6) тысяч рублей процентов в месяц. Когда сумма долга останется 100 тысяч, по процентам вы должны 666 рублей.
Первый год % падает слабо потому что долг гасится слабо. Посчитайте ипотеку на 1 год и увидите, как быстро падают %.
То есть вы платите много процентов в начале, потому что долг большой, других причин нет. Проценты начисляются каждый месяц на остаток. А срок влияет только на то, как долго вы будете закрывать этот остаток. Чем дольше, тем больше выплатите по ним процентов. Никакой магии, никакого банковского заговора/
Размер выплат в счёт % растёт 3 месяца подряд на 10-20%, параллельно с уменьшением тела.
И это скрин только за полгода. Остальное не сохранилось, но суть в том, что в течение первого года-двух, размер выплат в счёт % не падает, а иногда растёт заметно и значительная часть % выплачивается в первой трети срока кредита.
В янвере вы заплатили проценты за весь декабрь и треть января.
В феврале — за три недели января.
В марте — за весь февраль.
В апреле — за весь март.
В мае — за весь апрель и четверть мая.
Выглядит все верно. Сдвиньте дату выплат на конец месяца, чтобы за праздники не платить — не будет так радикально прыгать. По мне так конец двадцатых чисел месяца — идеальны
Кредитные карты — отличный инструмент управления ликвидностью. Но тут надо думать и контролировать себя.
1) Как следствие — аннуитет + досрочка и дифф схема абсолютно идентичны — при одинаковом размере платежа.
2) При досрочном погашении выгодно уменьшать платеж. Но при этом все равно стараться гасить кредит досрочно. Это дает большую свободу.
А если повезет как в 2014 году, когда процент по депозитам превышал ипотечную ставку + доллар скакнул в 2 раза — то можно заработать на ипотеке
для особо умных и многодетных можно взять семейную ипотеку (4%), а кэш разместить в облигациях, либо ОФЗ либо что-то рисковее — ДетМир или Роснефть — заодно будешь окупать проценты + досрочно гасить на разнице купонов и ипотеке. Но речь сейчас не об этом. )))
Возьмем для простоты расчета 3 млн под 12% (почти 1% в месяц) и условно будем считать, что все месяцы равны. Тогда сумма только за пользование кредитом составляла бы 30000 в месяц. Если платить равными платежами, то они всегда будут выше суммы пользования кредитом настолько, чтобы вы смогли рассчитаться с банком за желаемый период. Предположим по 31к назначили платёж. Тогда 30к за пользование деньгами в расчетном месяце, а 1к пойдет в погашение долга. Но уж никак не за пользование кредитом в будущем месяце. В следующем месяце сумма долга уже чуть меньше стала, потому и стоимость кредита снизилась, поэтому те же самые 31к уже в большей степени погасят тело долга чем в прошлом. И т.д. Когда вы в каком-то месяце гасите не 31 а скажем 40к, то эти дополнительные 9к идут снова таки в погашение тела долга, а не на оплату мифических будущих платежей за пользование всей суммой кредита выданной в начале. Отсюда и проистекает появление опций «пересчитать размер платежа в сторону уменьшения и оставление срока кредита» или «оставить размер платежа прежним и уменьшить срок»
Но по сравнению с МФО конечно лучше снять с кредитки.
включающий расчёт досрочных платежей
в эксцель excel
сообщение 2-летней давности
1) в какой схеме — аннуитет или дифф проценты за кредит за первый месяц будут больше?
2) у вас есть возможность выбора схемы уплаты долга — аннуитент или дифф — что вы выберете чтобы максимально сэкономить??
3) вы делаете частично-досрочное погашение — менеджер банка спрашивает — что сокращаем срок или платёж — что выберете?