Блог им. babaykin

Как стать совладельцем магазина “Пятерочка”. Часть 2

Я беседую с Александром Ашрафулиным. Саша — очень крутой эксперт в сфере коммерческой недвижимости. Причем эксперт в отдельном сегменте — стрит-ритейл. Его мнение очень ценно для меня. Делюсь с читателями очередным “алмазом”.

Ранее уже писал статью про мой опыт в этом сегменте. Вот вам альтернативный подход.

Стиль автора, орфография и пунктуация сохранены.

Как стать совладельцем магазина “Пятерочка”. Часть 2

В чем суть твоего продукта?

Продаем коммерческие помещения с действующими арендаторами, по которым заключен долгосрочный договор аренды от 7 до 10 лет.

Почему рядовой инвестор должен перекладываться из рентной жилой недвижимости? Это вообще безопасно?

Потому что доходность на сегодня в два раза выше, чем доходность при сдаче жилой недвижимости. Ты можешь продать свое жилье, в котором живешь, с условием того, что будешь его арендовать. Далее войдешь в коммерческую недвижимость. Доход от коммерческой недвижимости будет вдвое перекрывать аренду своего жилья. Я думаю, что больше ничего не надо говорить. Всем все понятно, если умеете пользоваться калькулятором.

Какой порог входа?

Порог входа начинается с 10,5 млн. рублей на сегодняшний день (по нашим объектам). Можно купить удаленный объект, он будет стоить дешевле. Но такие предложения появляются не часто. Их быстро разбирают. Покупателей в таких чеках сильно больше.

Ты приводишь расчеты доходности. Цифры реальные? Можешь назвать доходность по уже работающим объектам?

Да, цифры реальные, но это арендные обороты магазинов. То есть не учтен налог с дохода и расходы по содержанию.

Простой пример – недавно был продан объект «Пятерочка» с арендной платой 300 тыс. рублей в месяц за 8,3 года окупаемости. Это 100 месяцев, 30 млн. рублей.

С 300 тыс. налоговый расход ИП при упрощенной системе налогообложения 6% — 18 тыс. рублей. Общедомовой взнос 12 тыс. рублей в месяц. Вот, в принципе, все расходы по этому объекту. Эксплуатирует арендатор сам. Чистит снег, вывозит мусор, охраняет, освещает.

Получается, если мы вычтем из 300 тыс. два расхода, то узнаем реальную окупаемость и реальную доходность. С другой стороны, с каждым годом увеличиваются обороты самого магазина. То есть увеличивается арендный платеж за счет того, что есть параметры «% от РТО» и индексация.

Резюмируя. Налоги и общедомовые взносы удлиняют окупаемость. А работающий процент от товарооборота и индексация ее укорачивают. 8,3 – расчет по первому году. В реальности он окупится за 7 лет. Если будет кризис и продукты подорожают в 1,5-2 раза, то окупаемость может сократиться до 5,5-6 лет.

Через какое время я начинаю получать свой первый доход?

Входим в сделку, подписываем договор купли-продажи, сдаем на регистрацию. В договорах настаиваю на следующем пункте — «аренда новому собственнику полагается с момента перехода права собственности». То есть с даты, которую ставит сотрудник Росреестра. Дальше происходит взаиморасчет по текущему месяцу покупателем и продавцом, а со следующего месяца аренду получает уже новый собственник. Жирный плюс против покупки не сданного объекта. Кэш идет с даты регистрации, а не после нахождения арендатора.

Кто в здравом уме будет продавать такие сладкие объекты?

Первая категория – это люди, которые создают такие объекты. Либо строят с нуля, либо адаптируют объект под такого рода бизнес. Затем сдают его в аренду. И продают. Зарабатывают за счет разницы между вложенными и проданными средствами. То есть создают быструю капитализацию. В процессе продажи получают аренду. Тоже неплохая прибавка.

Второй тип – это люди уже купившие. Кто-то женится, кто-то разводится. Кто-то расходится с партнерами. Кто-то укрупняется, хочет взять объект побольше. Кто-то наоборот, хочет взять поменьше, а деньги завести в бизнес.

Разные жизненные ситуации. Рынок есть сейчас. И он достаточно динамичный и ликвидный.

Чем твой продукт лучше Aktivo.ru? У них вот порог входа сильно ниже

Каждый продукт чем-то лучше, чем-то хуже. Здесь из явных преимуществ – это, конечно же более высокая доходность. Потому что нет расходов на управление.

При владении паями ты платишь НДФЛ 13%. А тут ты платишь расход твоего юридического лица. Например, ИП, если это упрощенная система 6%. Если у тебя какая-то еще деятельность ведется и есть куда показать расход, то работаешь по системе “доход минус расход”. Налог составляет 1%.

У них порог входа сильно ниже, но и ликвидность ниже. То есть из полноценного объекта можно выйти быстрее. Я не очень глубоко знаю как устроен вторичный рынок у паев “Активо”. Но мне кажется, что ликвидность там явно не лучше, чем ликвидность моно-объектов.

То есть доходность и ликвидность — плюс.

Цена входа — минус.

По какому принципу ты выбираешь локацию?

В первую очередь мне важно насколько себя комфортно чувствует арендатор на изучаемом объекте. Беру количество домохозяйств в радиусе, средний чек по магазину, оборот — все соотношу.

Если в договоре прописаны отчеты собственнику, то все проще.Смотришь сколько платят, смотришь сколько торгует магазин, соотносишь цифры.

Важен фактор личного комфорта, чтобы магазин находился именно там, где тебе нравится.

Для кого-то комфортны магазины с доходностью 16-17% годовых. Их устраивает, что объект расположен в городе за тысячу километров. А есть те, кто говорит, мне надо 9% годовых, но пусть это будет в шаговой доступности от того места, где я живу.

Лично мне без разницы где находится магазин. Я им не управляю — эксплуатирует арендатор. За 17% годовых можно купить и в Хабаровске.

Как стать совладельцем магазина “Пятерочка”. Часть 2

Про какие риски ты обычно говоришь клиентам в момент покупки?

Всех беспокоит то, что арендатор может съехать. Это просчитывается математически. Юридические риски смотрит юрист. Технические риски тоже возможны. Мы проверяем соответствие документов тому, что требует арендатор по этому объекту. Как правило если он уже там сидит, то 95% всех возможных технических и юридических рисков мы уже миновали.

Как выйти из такого объекта?

Если клиенты выходят из объектов, они тоже обращаются к нам. Мы их реализовываем. То есть тут проблем нет. Личный рекорд – от момента обращения к нам до реализации и подписания договора купли-продажи – 10 дней календарных дней. Антирекорд – сложный торговый центр, продавался 1,3 года. Вот диапазон ликвидности такого рода объектов. Это, естественно, при вменяемом подходе. Если ты принимаешь ту цену, которую мы рекомендуем к реализации. Сейчас ставки Центробанка падают, естественно, такие объекты дорожают.

Почему выгоднее брать объекты с якорным арендатором?

Во-первых, долгосрочный договор аренды. Во-вторых, арендаторы вкладывают в объект от 7 до 15 млн. рублей. Делают там ремонты, неотделимые улучшения. Они их сами охраняют, эксплуатируют. То есть вам не придется из Таиланда лететь обратно к себе на объект, чтобы ВДшкой смазать дверь, потому что арендатор просит вас это сделать.

А что будет если съедет якорный арендатор? Беда?

Чтобы съехал якорный арендатор нужны для этого причины. Как правило, они съезжают только по причине низких оборотов. В большей степени по причине оборотов, которые не соответствуют той арендной плате, которую они платят на сегодняшний день.

Быстро не съезжают, у них этот процесс долгосрочный. Они выходят на переговорный процесс к собственнику. Объясняют ситуацию. Арендой мы не дотягиваем до того плана, который себе поставили. Собственник обычно отвечает, что займитесь маркетингом, делайте больше акций. Поставьте промоутера, продвигайте сильнее объект, раскидайте по району каких-нибудь листовки в почтовые ящики. То есть, делайте какие-то движения по объекту, чтобы его раскачать.

Делают, через несколько месяцев приходят и говорят: «Сделали все, не получается». Собственник спрашивают, что нужно. Они говорят «Нам нужно сделать скидочку» 20, 30, 50, 100 тыс. рублей, зависит от объема объекта. На такой-то срок мы попробуем эти деньги также пустить в маркетинг. Собственник соглашается, либо нет.

Никто горячку не порет, не убегает с объекта. Более 150 объектов прошли через меня лично. Съезд был только один в Архангельской области. Там была проблема в том, что отключили отопление нескольких домов. Было переселение, то есть какая-то глобальная проблема.

Еще они съезжают там, где неадекватный собственник настаивает на своей аренде и не может дать временную скидку. Либо сделать скидку против возврата прикассовой площади, которую можно сдать еще тысяч за 30-50 рублей. Все это переговорный процесс, который вполне себе можно реализовать на выгодных условиях.

У тебя на сайте куча объектов? По какому принципу мне как инвестору выбирать из такого ассортимента? На что еще смотреть кроме доходности?

Задаем ряд квалификационных вопросов, определяем профиль покупателя и уже исходя из этого, делаем предложение из нашего списка. На самом деле, критериев больше 10, по которым мы определяем какой объект кому предложить.

Как стать совладельцем магазина “Пятерочка”. Часть 2

Почему некоторые клиенты лезут в стройку? Ведь проще же зайти в уже готовый объект и сразу получать доход.

Чтобы, как им кажется, увеличить доходность – все просто. Как правило, без опыта, ничего хорошего из этого не получается, люди замораживают деньги, надолго.

Чтобы создать объект нужно что-то купить, оформить документы, построить, либо реконструировать. Все это должным образом зарегистрировать. Подвести необходимые коммуникации, чтобы было правильно, разрешенный вид использования, назначение и т.д.

Пройти все согласования, дальше договориться с арендатором, подождать все каникулы, все ремонты, все регистрации и только потом получать арендный доход. То есть цикл больше года, иногда и более двух лет.

Для чего морозить деньги для этого мне не понятно. Пусть этим занимаются профессионалы. Моя позиция. Я за то, чтобы получать деньги ежемесячно. Дальше мы сами решаем, куда их вкладывать, тратить на себя, либо реинвестировать.

Почему сети “Пятерочка”, “Магнит” и другие не выкупают свои же объекты?

Потому что скорость их развития увеличивается в 2-3 раза. То есть стоимость объекта составляет 20 млн. на открытие. А если покупать и открывать, то он может стоить 50, 60, 100 млн. рублей. Аренда для них – это очень быстрое развитие. Раньше что-то выкупали, сейчас не покупают вообще. Так проще и выгоднее. Доходность их бизнеса гораздо выше, чем доходность собственника объекта недвижимости.

Ставьте лайк, если интервью понравилось.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35

★16 | ₽ 40
Хммм… Сумбур какой-то…
Отличная реклама, но нет))
avatar

удалено

excell85, реклама чего? я вам ничего не продавал
вы видите здесь контакты гостя какие-то? его телефоны? сайт?
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, реклама продукта. При желании найти сайт и телефон дело 5 минут.
avatar

удалено

excell85, на всякий случай приведу свой дисклеймер традиционный
Я люблю рассказывать об инструментах, которые выгодны не только их создателям, но и клиентам. Их не так много на рынке. Делаю это БЕСПЛАТНО. Гости и авторы мне ничего не платят. Можете сами убедиться в этом лично, написав мне в ТГ. Кого не устраивает такой формат, отписывайтесь.
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, я ни чего против поста не имею. Я указываю, что вкладываться не буду, т.к на мои первый взгляд
1. Риски не соответствуют доходности.
2. Сумма входа большая.
3. При желании работать по данному профилю, я бы отказался от услуг посредников, т.к это лишние риски.
avatar

удалено

На пенсию в 35, вот зачем Вы рассказываете о такой замечательной теме?
Антон Пономарёв, у меня есть мотивация
она очень сильная
и не денежная
не могу сказать, это очень личное
есть, скажем так, должок перед Вселенной… как бы идиотски это не звучало
avatar

На пенсию в 35

excell85, автор рекламирует телегу и ютуб. 
Бабочка и компас, в точку — все именно так
avatar

Bez

Bez, о боже
разоблачение века
вы таки нашли ссылку на телеграм-канал
все пропало
думал, никто не догадается
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, 

Как в  подобной  ситуации поступать будете ?
avatar

Skifan

Skifan, 
Сам я ничего не думаю, потому что считаю себя дилетантом в этой области. Дилетанта может спасти только диверсификация.
Комментарий от знакомого эксперта:
То он франшизы продавал, то перестал это делать. Недавно объявили, что закрываются. Затем вышла новость, что открываются в Шереметьево. И еще новость, что не съезжают.Такие объекты не особо покупали, так как франшизы никто не любят.

avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, скажите, пожалуйста, вы сами вложили туда деньги? Если да, то сколько. Нескромные вопросы, конечно, но такова специфика ресурса
avatar

iireg

iireg, нет
я держу часть своего капитала в похожем инструменте
я его описывал ранее smart-lab.ru/blog/577316.php

размер моего текущего портфеля + принцип диверсификации не позволяют мне покупать объекты с ценником 10-20-50 млн рублей

но для кого-то это будет отличный инструмент со встроенной защитой от инфляции + невысокой волатильностью
очень актуально в свете предстоящего кризиса
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, по коммерческой недвижке — как там решаются вопросы (особенно при больших арендаторах) с пожарной и электробезопасностью. Обычно в договорах арендатор (особенно когда их несколько) эти обязанности не несет, значит все это на арендодателе — т.е. на вас. В итоге проверки пожарников или ростехнадзора — и что, придется вылетать из Тайланду?
avatar

Petr S

Petr S, ответ эксперта
цитирую дословно:
Продуктовые сетевые на занимаемой площади монтируют, подключают и отвечают за пожарную безопасность, то есть заключают договор самостоятельно. Касаемо малых арендаторов, то тут в 99% отвечает собственник, но в договор аренды можно внести компенсации расходов и запреты на то, что может смутить проверяющие органы, с фиксацией депозита на такие случаи. Пожарные и прочие надзоры возможны, на практике не так страшен черт как его малюют.
avatar

На пенсию в 35

а ответа на свой вопрос в части 1 я так и не получил. хоть автор и обещал.
так что тут что-то не то. 
а вопрос-то важный.
avatar

Михаил

Михаил, Саша к вечеру придет в комментарии
надеюсь, поможет с ответами
сформулируйте, если не трудно, поточнее вопросы
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, Да вопрос-то собственно про Активо.
Там у них стоимость некоторых фондов в несколько раз выше балансовой стоимости (или СЧА).
И я никак не могу в этом разобраться. Как это активы могут стоить намного дешевле самого фонда? И чем это грозит?
avatar

Михаил

Михаил, а, понял
еще раз дерну менеджеров активо
обещаю вернуться с ответом в течение 2-3 суток
в личку или тут напишу
avatar

На пенсию в 35

Михаил, о, быстро ответили в этот раз
На примере Активо 5.При выкупе объекта (и заведении его в фонд) производится независимая переоценка и объект ставится на баланс. Оценка скорее формальность, для определения комиссии Управляющей компании и очень важный фактор — налоги. Чем меньше стоимость чистых активов, тем меньше налоги. Соответственно выше доход. Если бы фактическая стоимость покупки была бы 159 млн. как СЧА, окупаемость объекта составила бы несколько лет. На рынке просто нет такой окупаемости и реальной цены… При ликвидации фонда оценка производится по рынку. Рыночная стоимость продажи растет, т.к. можно наблюдать индексирование платежей, люди продают паи в основном с наценкой.

не знаю, устроит ли вас такой ответ
но вроде бы стало чуть понятнее
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, Ну лично мне понятнее не стало. Как "независимая переоценка" ставит цену на объект намного ниже реальной? Что это на оценщик такой?
Интересно, а управляющая компания в курсе таких махинаций?
Ладно, в общем что-то туманно всё это.
Благодарю за ответ.
avatar

Михаил

На пенсию в 35, +++++++++++++++++++++

У них порог входа сильно ниже, но и ликвидность ниже. То есть из полноценного объекта можно выйти быстрее. Я не очень глубоко знаю как устроен вторичный рынок у паев “Активо”. Но мне кажется, что ликвидность там явно не лучше, чем ликвидность моно-объектов.

То есть доходность и ликвидность — плюс.

Цена входа — минус.

по логике текста наоборот получается

То есть доходность и ликвидность —.минус

Цена входа — плюс

avatar

ICEDONE

ICEDONE, это он свои плюсы пишет как плюсы… а минусы как минусы

в активо порог входа был 400к рублей
сейчас вроде подняли немного
а тут порог входа от 10 млн

при этом продавать паи Активо я буду минимум полгода
тут объект удается иногда за месяц скинуть

активо берет за управление 12,5% от чистого потока
здесь этих посредников нет
поэтому доходность выше

как-то так

avatar

На пенсию в 35

     Хорошая статья. Спасибо. 

     Мне было бы крайне интересно послушать мнение моего друга Димы Потапенко.

     

И второе. Как разнятся параметры доходности в Москве, ну и, например, в той же Праге или Мадриде? 

Ашрафулин — это не Арифуллин? Не из Орехово-Зуево? Очень, очень всё похоже… Тот — скупает на главных магистралях.
Московский Лоссбой, вроде бы нет, фамилию я точно указал
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, просто стиль очень-очень очень похож. И да, ещё — Арифуллин — голубоглазый блондин. На татарина совсем не похож. 

     Хорошо знаком лично.
Московский Лоссбой, как раз-таки у татар это распространенный фенотип — голубоглазый блондин.
avatar

civilizator

Московский Лоссбой, похоже этот из Химок )), если не ошибаюсь
avatar

Михаил

Михаил, интересно будет почитать его комменты. 
Михаил, 



товарищ масон, не очень вежливо, но в тему и смешно. :)
avatar

Konstanin K.

Про ИСУ-ПН что скажете?
avatar

civilizator

В тексте не указан третий тип продавцов «посадил сеть за откатос в отдел развития на несуразную аренду и быстро ищу лоха». в магните еще при галицком отдел развития за такое был полностью разогнан. правда купившему «сладкий» объект от такого не легче, после вскрытия внутри сети такого факта или серьезная корректировка ставки аренды или съезд. кстати «сети быстро не съезжают» миф — магнит съезжает только в путь, правда сначала трепят нервы постоянными письмами о снижении аренды, а вот например «вкус вилл» имеет хороших рисковиков в штате, если магазин не дает требуемую выручку, могут съехать даже через 2-3 месяца после открытия. вывод — в этом деле надо разбираться, не брать очень дешево со «сладкой» арендой, лучше всего входить в объекты на первой линии в пешей доступности от метро и жилых массивов. Для новой Москвы цена 50+ млн, для «старой» 100+. И лучше, если это представители X5 retail.В таких вариантах тема жизнеспособна в части профита и рисков.

avatar

u-gyn

u-gyn, неистово плюсую ваш комментарий!
avatar

На пенсию в 35

u-gyn, Магазины и без отката могут подписаться на высокую аренду.
Письма о снижении тоже типовой психологический прием, они ими массово бомбардируют, особенно перед весенне-летнем традиционным спадом продаж. Х5 чуть ли не всем поголовно рассылает.
Еще интересен такой момент, когда же насытится этот рынок магазинами шаговой доступности, ну открыли по магазину в каждом доме, когда кто-то из них шлепнется?.. магнит теперь под крылом государства, х5 традиционно посильней бизнес модель.
avatar

destr

Разводняк. Чушь полнейшая.
Сладкие объекты сеть выкупает. 100%. 

avatar

Штум

Штум, вы текст читали? в последнем вопросе есть четкие аргументы почему сети почти никогда не выкупают объекты
avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, не надо ля-ля… работал в ритейле… когда шел бум и строили сами и покупали и арендовали… пропорция примерно 0,3-0,3-0,3
сейчас убыточные позакрывали и пораспродавали, оставили только те, где есть хорошая проходимость
Аккуратный Боб, можно название компании?
и какую должность занимали? в каком департаменте?
я ведь дотошный пенсионер, времени много
пойду и проверю)

пока ваш комментарий звучит примерно так
Почему застройщики квартир не держат самые сладкие квартиры и не сдают их в аренду?
Для них же тоже доходность сдачи в аренду от этих квартир будет сильно выше 5 % годовых

я вам отвечу
потому что строить и продавать квартиры последние годы было выгоднее
avatar

На пенсию в 35

Штум, вопрос наверное в другом, сладкие объекты никто на рынке и не продает, оставляют себе или продают своим.
avatar

destr

хитрые какие… это как с таксистами — машина и бензин твои, тарифы и скидки наши... давайте работать (убытки вам) и зарабатывать (прибыль нам) вместе!!! ))))


Аккуратный Боб, так и есть. 
по стилю изложения похоже на рекламу лохотронов:

Вам требуется дополнительный заработок;
Вам надоело работать за гроши;
Вы хотите стать финансово независимым;
Вы готовы воплотить мечты в реальность;
Вы желаете работать только на себя;
Вы мечтаете быть свободным
Ознакомились и увидели, что ДЕЛАТЬ ДЕНЬГИ — это реально.
Применили знания и начали зарабатывать.
Жизнь меняется к лучшему, вы можете позволить себе больше, чем раньше.
Вы покупаете первый объект (дом, машину и т. п.), о котором давно мечтали.
Вы живете в свое удовольствие, ни от кого не зависите.

УСПЕЙТЕ СКАЧАТЬ РУКОВОДСТВО ПО ЗАРАБОТКУ ПРЯМО СЕЙЧАС!

avatar

Иван Иванов

Иван Собакин, 
ну что ты начинаешь, нормально общались же, ну...
)))
Иван Собакин, видимо не только у меня ощущения от поста, что попахивает заманухой, а что там на самом деле хз.
avatar

Анатолий И.

Анатолий И., 
А на самом деле на сельпо в пикулях по цене космодрома со старой вывеской " Пятерочки" и перекати полем вокруг....
Ну что за бред?
«Арендовать быстрее, чем строить» — ангары пятеры собираются за 4 месяца где угодно — они дебилы аренду платить? Или пятера самая нищая в рфии?
«Срок окупаемости» «адекватность собственника»«войти в положение» — перевожу на Русский: после уплаты бабла представитель пятеры выкатит ультиматум на своих условиях  и срок окупаемости уедет в космос, а кроме пятеры эту лабуду ни кто арендовать не будет.
Короче, лохотрон. Где там реклама «партнеров» из МММ?
avatar

Mezantrop

Mezantrop, никаких проблем
я же ничего не навязываю)
продолжайте лудоманить на фьючах, сдавать однушки, вкладываться в бетон на котловане… и что там еще любят сегодня самые хитрые и прошаренные инвесторы?;)


avatar

На пенсию в 35

На пенсию в 35, 
прошаренные инвесторы СНАЧАЛА режут риск, а потом смотрят доходность. Одного «форсмажора», когда пятера съезжает, а эти робята или разводят руками — «это бизнес — бывает», или выкупают объект назад с дисконтом процентов в 30%, хватит, что бы похоронить любую доходность. Есть базовые правила безопасности инвестирования, одно из них — ликвидность объекта инвестирования. Кому Вы и за сколько продадите павильон в Усть Жопинске после съезда сетевиков и разведения рук этих «пизднесменов»? Пральна — себе…
avatar

Mezantrop

Mezantrop, уже обсуждали ранее
в первой части

вопрос нежданчиков решается диверсификацией
я являюсь совладельцем сразу нескольких магазинов
в разных локациях
и там разные сетевики сидят
коммерческая недвижимость никогда не превышает 20% моего портфеля

про ликвидность Саша писал в интервью
она сопоставима с квартирами-однушками

avatar

На пенсию в 35

Иван Собакин, я вам ничего не продаю
ни семинаров, ни книг, ни объектов
ни-че-го

делюсь личным опытом и опытом знакомых

воспользуйтесь пожалуйста кнопкой blacklist


avatar

На пенсию в 35

Если этим не занимается Андрей Ковалёв, который прибыльные темы в недвиге сейчас активно ищет, то и нам не след. )
avatar

Abstract

8-10 лет окупаемость, это слишком много
за это время многое что может произойти
3-5 лет максимум и я бы подумал подгрузиться в эту тему
avatar

Andrey

Andrey, сейчас коммерческие объекты 100+ млн. в Москве в среднем продаются за 120-140 аренд и улетают. Про 100 аренд можно уже забыть, это 10% доходность.
Про 20-30%, что составляет 3-5 лет можно и не вспоминать, такое было в начале нулевых, когда недвижимость была еще дешевой.
avatar

u-gyn

Andrey, 3-5 лет возможно, если строить самому, например торговые павильоны какие-нибудь, но если капитально и на своей земле, таких доходностей даже близко нет, 10 лет уже хорошо.
avatar

destr

Вот бы сейчас агента по недвижимости слушать! Продавай квартиру в которой живёшь — покупай мой объект. Быстрее бери, они быстро заканчиваются. Байка про то, как собственник сарая учит съезжающих сетевиков промо-акции проводить вообще огонь! Интересно посмотреть ЦА, на кого это всё рассчитано.
avatar

На Кураже

На Кураже, вот умеют на смартлабе все извратить до неузнаваемости 

я это называю синдромом МММ
наши инвесторы везде видят заговор и лохотрон
а потом идут сдавать однушки с доходностью 3-5% годовых
и сливать депозиты при помощи трейдинга

вникать ни во что не хотят
подавай им проверенные способы танцев на граблях

я вот сначала глубоко изучаю инструмент
а уже потом лезу критиковать
всем советую делать также
avatar

На пенсию в 35

Здравствуйте! Хотел бы попробовать также с покупкой недорогой коммерческой недвижимости. По активо как я понимаю лучше покупать фонды с магазинами сети X5? Еще посмотрел сайт через вебархив, там есть довольно интересный объект азбука вкуса где как я понимаю в отличие от других объектов не создавался паевой фонд, а продавались права собственности напрямую причем он имел более низкие комиссии. Какой там был порог входа? Есть ли информация о появлении таких объектов в будущем?
Также нашел аналогичную компанию в Петербурге — Инвестоград, где по описанию тоже нет паевого фонда и комиссии меньше. Но информацию про них вообще не смог найти в интернете, это не мошенники?
Еще хотел спросить про доходность апарт отелей в Петербурге, кто нибудь покупал такие объекты? По отзывам в интернете довольно противоречивая картина, возможно много отзывов рекламных. Читал обсуждения про апарт отель Yes на Хошимина которые существуют довольно давно, много негативного — компания скрывает сдачу апартаментов, могут украсть и поломать мебель а это ощутимые расходы, там много криминала и полиция часто ломает двери а восстанавливать надо за свой счет, уже ощутимо снижение доходности из за возрастания конкуренции а ещё много таких отелей начинает строиться сейчас, окупаемость пишут 15 лет. Причем помимо налога как я понимаю надо делать еще выплату около 35000 в год за индивидуального предпринимателя, что сильно снижает доходность если апартамент один а не несколько.

avatar

Алексей


....все тэги
UPDONW