Блог им. arslan-r

Немного о застройщиках и эскроу счетах

Нашел в одном из чатов телеги


Переход на работу через эскроу-счета, когда дольщики отдают деньги в банк, чтобы не быть «кинутыми» — крайне нежеланная для девелоперов реформа. И получилась с ней какая-то шляпа.

Сначала девелоперы пугали всех подорожанием квартир (якобы из-за повышения себестоимости строительства), потом жаловались, что отрасль захватят монополисты. Не помогло: реформа-таки вступила в силу с 1 июля.

Но изобретательность человеческая, а тем более предпринимательская, не знает границ. Было очевидно, что застройщики найдут способ избежать или, по крайней мере, отсрочить переход на эскроу-счета и работать по привычной схеме, когда «утром — деньги, вечером — стулья». Кто-то, как Гордеев, умудрился выхлопотать себе льготы, ну а кто-то играет в «великих комбинаторов».

По данным ЦИАН, во втором квартале года по стране зарегистрировано почти 250 тыс договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. Это на 40% больше, чем было годом ранее. Заметнее всего был скачок в Москве: в июне, прямо накануне перехода на эскроу-счета, в столице было зарегистрировано 26,74 тыс. ДДУ, почти на 50% больше, чем в аналогичный период 2018 года. Число договоров с физлицами выросло на 9%, с юрлицами — на 164%. То есть, ещё в марте процент юрлиц в структуре заключенных ДДУ в Москве составлял 9%, к июню вдруг подскочил до 67%.

Не то чтобы все ринулись покупать квадратные метры в новостройках — реальность куда прозаичнее. Квартиры скупают сами застройщики. Девелоперы выкупают жилплощадь в своих же строящихся домах, чтобы потом перепродавать по договору переуступки. Схема не новая — в регионах по такому принципу работают 96% застройщиков.

Покупатели соглашаются на такие сделки «не глядя» — пугает странное слово «эскроу». Договор переуступки, в общем, не худшая альтернатива. Все в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, плюс работает дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Тем не менее, рисков у покупателей все равно больше, поэтому нужно быть очень аккуратными.

Но вот скачок цен при этом никто не отменил. «Первичка» в Москве за год подорожала на 8,7%. При этом в частных беседах представители многих застройщиков отмечают, что руководство приняло решение использовать плавное повышение цен, то есть каждый месяц к стоимости квартир будет добавляться несколько десятков тысяч рублей.

Итог: девелоперы и от перехода на эскроу улизнули, и денег наварили. Хотели как лучше — получилось как всегда. И, судя по всему, бороться с такой схемой никто не собирается.
★4
dolbanaya Rashka

вернёмся к нашим баранам.
Зачем нужна квартира в москве?

накидайте мотивировок.

avatar

Ramon Albert Rudolfovich

Ramon Albert Rudolfovich, 8,7% — обогнали ОФЗ )))
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, попробуй обернуть спекуляцию — купля, потом продажа — расскажешь, чё там с ликвидностью по сравнению с ОФЗ;)
если спред бейцы полностью не откусит  — тогда так и быть, послушаем про доходность:-)
Лёва Соловейчик, дык ты не рубишь — всё в головах у простого населения ))) которые знают только хаты и вклады )
Вы например даже простых схем ухода от налогов не понимаете как я вижу )))
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, 
всё в головах у простого населения )))

что «всё»-то? — чёт я так и не понял;

Вы например даже простых схем ухода от налогов не понимаете как я вижу )))

— чёт опять я не понял — это вы тоже про «простое население», у которого «всё в головах»? -)
А на смартлабе многие ждут по 500$ за метр в МСК )))
avatar

Свой Мужик

Схема не новая — в регионах по такому принципу работают 96% застройщиков. 

А какой им в этом резон?
Лёва Соловейчик, а чтобы по эскроу не продавать. На ближайшие несколько лет хватит задела, а там видно будет. Раньше маржа застройщику шла, а теперь банку. Покупатель получает без рисковую сделку, но платит за это подорожанием квадратного метра
Ходжа Насреддин, это я понял, но в комменте у товарища речь идет о том, что схема старая, т.е. и раньше это вовсю практиковалось — вот я и спрашиваю, в чем раньше-то был резон, до анонсирования решения о введении эскроу-счетов?
Подняли цены и все довольны) А что там со спросом?
avatar

Вакула Демидов

Вакула Демидов, в мск всё ок со спросом )))
avatar

Свой Мужик

эксроу — это банк получает бесплатную ликвидность от покупателей и кредитует застройщика? или какой-то % начисляется покупателю?
avatar

bwc

Свой Мужик,  По-моему схема высосана из пальца,  налоговая сейчас не настолько глупа как 10 лет назад. А почти все продается по переуступкам, потому что заказчик ( владелец участка-стройки) расплачивается с подрядчиками (реальными строителями) будущими квартирами  ( договорами ДУ),  которые, подрядчики чтобы получить хоть какие-то деньги уже сейчас переуступают реальным покупателям.

 А по топику: ну улизнули застройщики на полгода-год от эскроу, а дальше то не улизнешь, самое главное что будет дальше. 
avatar

Михаил Prozz

Михаил Prozz, конечно схема сложнее и конечно есть куски с расплатой ) ну я грубо на пальцах рассказал. Там много чего есть и многие с этого кормятся.
Ну и набрали они там не на пол года… ну а дальше как у нас уже было не один раз чтонить да поменяют в очередной раз...

avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, Ну это да,  трудно спорить.
avatar

Михаил Prozz

крайне нежеланная для девелоперов реформа

а для банка? Правда вот тот же ВТБ купил часть ПИКа. И я думаю это не последний случай слияния застройщика и «эскорт-агента»
Но вот скачок цен при этом никто не отменил. «Первичка» в Москве за год подорожала на 8,7%. При этом в частных беседах представители многих застройщиков отмечают, что руководство приняло решение использовать плавное повышение цен, то есть каждый месяц к стоимости квартир будет добавляться несколько десятков тысяч рублей.
щас метнусь
куплю новостройку
пока не подорожало всё опять
A вообще сама схема эскроу-счетов не понятна. Отменить Долевое Участие и все.
Пусть застройщики кредитуются у банков или частных инвесторов(крупных), а через год продают уже готовые квартиры людям. Все риски на банках и крупняке, народ получает готовые квартиры.  И пусть попробуют цены поднять, народ будет выбирать из ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ где лучше или дешевле (рынок все отрегулирует).  А то вешают лапшу людям с котлованами,  вы с готовыми домишками лапшу повесте, не понравилось у одного застройщика-перешел через дорогу к другому, и качество сразу поднимут, и сроки строительства уменьшат, и по ценам наглеть не будут.
avatar

Михаил Prozz

Михаил Prozz, я бы ипотеку отменил и кредиты на покупку жилья и ваще бы кредиты отменил.
пускай народ учится копить деньги.
Ramon Albert Rudolfovich, Загнивающая Европа уже задумывается о безусловном доходе, а человек должен заниматься тем к чему душа лежит и не задумываться о кредитах, но мне кажется это утопия ни к чему хорошему не приведет — вымрем как вид.
avatar

Михаил Prozz

Михаил Prozz, ипотеку по 5%, и вот как мне обидно, что не имею пятерых детей, а имею парочку котов в квартирах купленых на свои деньги.

мне обидно что государство мне не помогает с обустройством своих котов.

обидно что многодетным не поднимают налоги на дополнительных детей.

и не платят мне деньги за то что я содержу котов.
Михаил Prozz, банки не готовы кредитовать застройщиков, особенно мелких региональных застройщиков и брать риски на себя, так как сейчас никто толком не понимает, как будет работать закон, риски высокие. Знаю ситуацию изнутри, как сотрудник одного из крупнейших  банков в РФ.
avatar

parabellum3301

parabellum3301, а как же страховка и страховая компания которой платит потребитель кредита? ведь мало договаривают про кредиты, что надо ещё платить страховку.
и чем например старше потребитель, чем она выше.
это же гениально.
что бы выдать кредит нужна гарантия от страховой компании.
Ramon Albert Rudolfovich, страховка у физиков, у юриков никакой страховки нет.
avatar

parabellum3301

parabellum3301, тогда зачем юрикам вообще давать взаймы? к тому же ооо страдает лишь ограниченно и ответственно
parabellum3301, модет как раз и плнимают. Поэтому и не кредитуют.
avatar

Andrey

А кто покупает если покупательская способность пять лет падает официально?
мудрый инвестор, под материнский капиталл наверное.
+ гасят досрочно если рожают следующих.
а возможно гасят взносы тем что берут микрозаймы по 720% годовых

мудрый инвестор, ну так она ж не случайно падает, если где-то упало, значит где-то выросло, 3й закон Ньютона. Общая то может и падает, но есть слои населения, которые падение своей компенсируют ещё большим падением чужой, в результате вместо падения у них даже рост, а у других совсем выходит печалька. Вот эти люди и покупают. У меня знакомый в прошлом году купил 3 хаты. Он содержит 2 семьи. У него 3 бабы. Эти бабы дружат между собой как в гареме, хотя все русские. Бабло у него просто течёт рекой, он его просто обналичивает через недвигу, чтобы не сидеть в этом еб… м рубле. Просто тратить больше некуда, а спермотозоиды подрастают, благо тёлки дают, ноги знаете ли сами разъезжаются, когда панорамное остекление с видом на море и закат, особенно когда видишь, что другие мужики волочат полунищее и скучное существование. Бабы они такие… не спрашивают источник заработка, поэтому не участвуют в застольных разговорах об осуждении коррупции)) 

А Сибирь как скупает… Валят оттуда люди толпами. Благо там цены высокие, вот они и едут туда где живут нищеброды. Продают свою дорогую обосранную хату, добавляют свою пенсию и вот тебе деньги для покупки новостороя где-нибудь в Краснодаре.


Простому народу хлеб трудно купить, а машина — вообще несбыточная мечта. Прочтите 2 абзаца сверху и найдите причинно-следственную связь.

Бузил Ли-Репейник, да — сейчас русские девушки уже не против гаремов, по себе знаю хоть и не богат как ваш знакомый.

С остальным тоже согласен
Бузил Ли-Репейник, он или на освоении бюджетных денег или обнальщик похоже ваш знакомый. Покупал у меня один бизнесмен для своей любовницы квартиру, весь извелся из-за цены. Не купил, хотя девушке квартира очень понравилась. Все нормальные бизнесмены жадные, другие не выживают. Ну кроме тех, кто временно на посту и «зарабатывает» пока не сел.
Александр non, не бюджет, 50\50 коммерция\государство. Продаёт от забугорной фирмы одну хрень. Много в Чечне из бюджета тиснул. Там кое-чё собирались строить, а построили как в Бандитском Петербурге только на бумаге, но деньги осели реальные и много по карманам. Просто на бумаге за столом сделали схему распила одноразовую… Россия, х.ли…
% заимствований будет низкий и схем таких не будет. Еще бы банки сами принимали бы участие через свои компании было бы гууд
avatar

SergeyG

Я прикинул по Питеру в доме две парадные по 150 квартир и того 300 квартир по 4 млн. Или 1.2 млрд рублей или более чем 20 млн долларов… Грубо говоря среднему застройщику выгоднее открыть корманефй банк и через него гнать эскро счета… И все так же будет
avatar

Konstantin

Konstantin, экстроу счета могут открывать только некоторые банки. Карманный банк не допустят — там тоже не дураки
avatar

Дедал

Цены на квартиры повысились так же как повысилась средняя зарплата. В особо интересных местах высокие цены компенсируют низкие цены в неинтересных местах.

В ближайшем подмосковье мой личный рейтинг показывает полную шляпу — повысоким ценам хаты стоят годами, а продаются буквально за 2 дня объявления снимаются, если цена в полтора, а то и два раза ниже рыночной обьявленной на авито цене.
В частности в Раменском появляется и сразу уходит цена 60тр за метр с ремонтом, а на рынке в основном висят цены 85-110тр рублей за метртс ремонтом.
avatar

Andrey

Andrey, там выше обсуждали — чё люди квартиры в МСК скупают.
вот вам и ответ — первая часть ваша, а вторая — моя.
у нас метр стоит 35 тыс. 
знакомый уехал в москву. здесь зарабатывал — 20 тыс в мес. в москве — 70 — 75-80.
вот такая математика.
метр вдвое дороже, а зарплата — вчетверо.
скоро мы все к вам переедем.
может и я  лет через 5. пока нет. есть причины.
Просто нужно такие сделки облагать налогом.
avatar

Value

Value, а они и так обложены, налог на прибыль никто не отменял. При продаже дду — на разницу между покупкой и продажей, плюсов ой естественно. А если недвигу раньше чем 5 лет владения то вообще со всей суммы.
А если недвигу раньше чем 5 лет владения то вообще со всей суммы.

Ходжа Насреддин, Вы чойта путаете. Налог с полной стоимости взимается только при продаже унаследованной недвижимости, если продажа происходит ранее 5 лет. Хотя, кажись, бывают еще ситуации, когда квартира висела на балансе ЧПшника, и он эксплуатировал её в коммерческих целях (сдавал аренду), тогда при продаже недвиги данный ЧП должен уплатить налог с полной стоимости (таковы недостатки упрощенного налогообложения «с выручки»). В остальных случаях налог платится ТОЛЬКО с положительной разницы между покупкой и продажей
avatar

Ave

Распродадут за пару лет остатки и начнут жить по новому.

На мой взгляд экстроу счета отличная тема. Можно было бы ещё запретить продавать неготовое, но к этому застройщики совсем не готовы. А так банк будет страховать и там спецы разберутся в рисках отдельного застройщика
avatar

Дедал


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW