Блог им. Buybuy

Где следует покупать доходную недвижимость

Добрый вечер, коллеги!

Терпеть не могу отписываться по общим, набившим оскомину, вопросам. Тем более с политическим оттенком.
Однако, тема покупки недвижимости с целью извлечения дохода настолько заросла мусором за последние 2-3 суток, что не могу пройти мимо.

1. В вопросе снимать или покупать недвижку есть старый проверенный ответ — показатель типа Шарпа. А именно — годовой процентный доход от сдачи недвижки в аренду. Если он выше ставки по депо — покупаем (и рассчитываем на рост). Если в 2 раза ниже (как сейчас) — арендуем и не паримся. Все остальные расчеты — суть результат неправильного пользования ипотечным калькулятором.
2. Если мы решили купить доходную недвигу — то почему в России то? Налоги ниже? Или обои проще клеить?
3. Ну и в завершение несколько реальных кейсов, показывающих, что современная Россия — донор токсичной доходной недвиги
3.1. Доминиканская республика (Luxury) — Casa de Campo. Окупаемость недвиги 4-5 лет. Доминиканский песо крепче рубля.
3.2. Дубай, Sofitel Palm Jumeira, Serviced apartments (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. AED крепче рубля.
3.3. Вьетнам, Ня Чанг. Vinpearl (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. Вьетнамский донг крепче рубля.

Всем желающим инвестировать в Воронеж Родину — не читать.

С уважением
★2
31 комментарий
Алексей, у меня лично — только Доминикана.

Ждать осталось 0.5 года.

Год назад был ох"№; ный вариант в Sofitel Palm — отдельная вилла с бассейном площадью 261 квам продавалась за 4.4 mio AED — это грубо $1 mio. Serviced apartments — т.е. в-принципе особо не отличается от гостиничного номера. В отеле luxury номер на 180 квам обходится в $3,000/день, так что срок окупаемости объекта — 1 год!
К сожалению, всю сумму нужно было оплатить в течение 2 дней — не потянул я ((( Да и нормальный договор за такой срок не заключается...

К Вьетнаму присматриваюсь. Раньше были жесткие ограничения на приобретение недвиги нерезами — в моменте все рассосалось в нужную сторону...

С уважением
avatar
а как ее там в аренду то сдавать?
avatar
Биотехнолог, элементарно

Я веду разговор только о serviced apartments, т.е., грубо, об отельных номерах
В Доминикане гостей размещает Casa de Campo
В Дубае — Sofitel Palm
Во Вьетнаме — один из 3-х Vinpearl (смотря где Вы купили)

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, геморроя много. проще REIT купить
avatar
Биотехнолог, не, ну Ок

И какую доходность Вам даст REIT?
И сможете ли Вы выйти из REIT с паем, скажем, $10 mio? За один день?

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, по доходности вот соседний пост https://smart-lab.ru/blog/530584.php

И сможете ли Вы выйти из REIT с паем, скажем, $10 mio? За один день?
конечно. при дневных оборотах то в 300 млн.
avatar
Биотехнолог, Ок. Принимается

А доходность средняя за 5 лет?

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, не знаю. REITами не интересовался.
avatar
Это бумажная окупаемость 4-5 лет. На практике (платежи УК, простои, ремонты/содержание и т.д.) будет 10+.
avatar
Geist, 10 на недвиге это по нынешним временам тоже сильно до хрена.
avatar
Ынвестор, в смысле до хрена? Окупить консервативное вложение (недвига — это консерва) за 10 лет — это до хрена? По мне так нормально.
avatar
Geist, вот именно — консервативное низкорискованное вложение. Кроме меня, вероятно, так считают миллионы. Ибо на рынке таких вариантов нету.
avatar
Ынвестор, тогда почему 10 лет окупаемости — до хрена, не понял? Ты может хотел сказать, что даже 10 лет окупаемости — это мало? Тогда да, я согласен.
avatar
Geist, дайте мне доходность в консервативных инструментах 10 годовых и я уйду с биржи. Рыбачить буду. Ибо это до хрена.
avatar
Ынвестор, согласен. Просто я не понял, что до хрена это было про %%, подумал, что про срок.
avatar
Geist, не, ну не так ни разу

Вилла, которую я не успел купить в Sofitel Palm, на бумаге окупалась за год
В реале (с учетом комиссий отеля) — максимум за 3.
Плюс ликвидность фантастическая при продаже.

Правда, такие варианты ловить надо.

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, ну как она может окупаться за год, поясни? Типа приносит по 9-10% от стоимости в месяц? Ну не смеши. Если ее продавали с огромным дисконтом, тогда могут быть варианты, но все равно не за год.
avatar
Geist, да, в это трудно поверить

Вилла 261 квам с бассейном в номерном фонде Sofitel Palm.
Ближайший суперлюкс в этом же отеле (180 квам) стоил $3,000/сутки

Что я неправильно считаю?
avatar
Мальчик Buybuy, ну так вилла не будет сдаваться 365 дней в году, как и суперлюкс. Даже на Доминикане есть сезонность, к тому же число людей, кто может платить 3к в сутки сильно ограничено. К тому же суперлюкс снимают люди, которые хотят, чтобы их с утра до вечера персонал целовал в попу, а на вилле получат только ключи без поцелуев.
avatar
Geist, конечно

Поэтому сходу предлагаю коэффициент 1:3

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, я не буду дальше спорить, но окупаемости в недвиге в 1 год не существует. И 4-5 лет — это скорей исключение из правил, чем наоборот. Люди на ушах стоят, чтобы в бизнесе делать среднестатистические 10-15% годовых с жесткой конкуренцией, а тут им вдруг такая халява, а они и не знают.
avatar
Geist, тоже спорить больше не буду )))

Если в течение 1-2 года куплю что-то подобное (м.б. не в этом отеле, а, скажем, в FIVE в начале Пальмы) — обязуюсь поставить в известность местную общественность )))

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, покупка — это не доходность ;)
avatar
Это все здорово на бумаге. Я например читал проспекты испанского REIT-а. У них куча отелей на побережье. Они едва-едва в плюс работают. Доходность что-то вроде 2% годовых. Если бы все было так как вы описываете уже давно ушлые америкосы замутили бы REIT с доходнейшей доминиканской недвигой. Про недвигу в Дубае я много историй слышал после 2008 года. Там уже все восстановилось? Ну нефть внесет свои коррективы.
avatar
Ынвестор, нет, не восстановилось

Но точечные инвестиции имеют свою отдельную прибыль

С уважением
avatar
Ынвестор, не, ну либо комиссии конские

Как у всех фондов

С уважением
avatar
Мальчик Buybuy, просто видимо тут все-таки взрослые люди и в чудеса уже верить разучились. Есть безрисковая доходность — все что выше несет риск. Надо этот риск понимать. Что за риски во владении недвигой в Доминикане? Видимо они есть. Если разговор не про рыночную цену а про то что можно было в течение двух дней купить у сбегающего доминиканского Абызова, то это тоже отдельная тема. Ворованного Пикассо тоже наверно дешевле купить можно.
avatar
Ынвестор, Не

Доминикана — это рай для инвестора. Серьезно.
Просто одной туристической поездки не хватит. Долбить профильные сайты тоже не получится.

С уважением

P.S. Идее про безрисковый профит скоро исполнится 100 лет. Что Вы лично заработали за прошедшие 100 лет на этой основе?
avatar
Реальный пример из России:
Сарай из блоков с перекрытиями без отопления. Выкуплен за 6.2 млн руб.
Сдан в аренду крупной продуктовой сети на букву П.
Крупная сеть за свой счет сделала капитальный ремонт, заключила долгосрочный договор аренды.
Аренда считается по формуле от оборота, ежемесячно не менее 200 тыс.руб.
2.4 млн в год.
Окупаемость менее 3х лет. 
Внимание к помещеию и к крупной сети минимальное.
Апостол Андрей, о"№; но, бро!

Но это не жилищка. Так что пример — не в кассу.
У меня знакомый строит бараки, в эксплуатацию не сдает, зато гастарбайтеров селит сотнями. Тоже бизнес, но — незаконный.

С уважением
avatar

теги блога Мальчик Buybuy

....все тэги



UPDONW