Блог им. YanVas24

Недвижимые мифы

МИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.


Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 год

Среднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.

Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)

 

Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$  

Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%

 

Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!

Первоначальный капитал – 454 000 р.

Ипотека – 2 567 000 р.

Условия ипотеки  9,5%, срок – 20 лет.

Ежемесячный платеж — 23 928 р.

Переплата составляет – 3 173 212р.

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ – 6 194 212 р. И это без учета ремонта и мебели.

 

И рассмотрим ситуацию, если у этого Сибиряка произошли определенные жизненные ситуации и у него появилось дополнительное жилье и он решает эту ипотечную квартиру сдавать.

При сдачи в аренду за 17 000 р. (минус 4 000 р. За коммунальные платежи) срок окупаемости составит 39,7 лет (без учета налога). Если Сибиряк будет как добропорядочный гражданин платить за сдачу в аренду 13%  срок окупаемости составит 45,5 лет.

 

Выводы:

1. Ипотека оправдана только в том случае, когда есть определенный кэш, но не хватает 30-25% для приобретения своего уголка. Во всех остальных случаях это крайне не выгодное ярмо.

2. Покупать квартиру чтобы её сдавать – финансовый бред. Выгодно сдавать только недвижимость упавшую с неба.

3. Как мы видим, не стабильность отечественной экономики делает крайне не выгодным инвестиционные вложения в нашу недвижимость. (именно поэтому в начале поста указаны суммы в долларах)

 

«Думайте сами, решайте сами -

Иметь или не иметь»

★12
36 комментариев
100500 -й пост на эту тему
Нэш Ван Дрейк (Кот Скрипаля), угу пусть с 98 в рублях и баксах терь посчитает ))) и при условии что вышел в 2008 из недвиги ))
avatar
Свой Мужик, нищеброды пытаются оправдать почему у них нет жилья и не будет.
Александр Петров, не совсем понял к чему это вы?
avatar
Свой Мужик, ошибка цитирования, Дрейка должен был тыкнуть
Александр Петров, мобильная версия была?
avatar
Свой Мужик, нет ПК
Непросветленным квартиру есть смысл брать, если нефть = 10-20$, ММВБ и SP500 на минимумах.
Просветленным вкладывать в недвижку с целью инвестиций это наихудший вариант, лучший вариант — американские акции.
avatar
Биотехнолог, Согалсен, лучшее инвестирвоание - американские акции.
avatar
Почему же  ипотека  ещё  и при росте цен очень  выгодна (для того чтобы спекульнуть ) Пример  имеешь 400 тыр (при стоимости  недвиги 3 млн) оставшиеся  2,6млн ипотека  под 9,5 %. Допустим  через год (целый год недвижку сдаем  за 17 тыр оплачивая  частично %по ипотеке и тело кредита ) она вырастает  процентов  на 30-40 ( цена 4 млн) заявлям  банку  о невозможности  больше  выплачивать  (банк  всегда идёт на встречу  и даёт  клиенту  право  реализовать  квартиру  самому  в срок  от 1 до 3 месяцев) свободно  продаёте  за 4 млн, расплачиваетесь  с банком  (оставшиеся по кредиту деньги) от продажи  квартиры  у вас  на кармане  (итого  за год от 400 тыр доход выше 200%) Такая схема  очень хорошо работала  с 2000 по 2007год когда недвижка  по 50-100%за год росла (но все  может  повторится.
avatar
Лабиринтов Сергей, 
Допустим  через год (целый год недвижку сдаем  за 17 тыр оплачивая  частично %по ипотеке и тело кредита ) она вырастает  процентов на 30-40 

Ну круто, чо...) 
А чё не на 130-140%? -))
Не всегда правильно прогнозировать правую часть чарта по левой.

Пузырь недвижимости был надуть к 2007 году, его сдули. А что будет сейчас, если в мире всё-таки начнется стагфляция (рецессия в экономике на фоне двузначных показателей инфляции)? В этом случае недвижимость будет чуть ли не единственным доступным средством сохранить капитал (не приумножить, нет, об этом речи не идёт).
avatar
VipPREMIER, Безусловно, если рассматривать именно как сохранность средств.
avatar
VipPREMIER, вы пост автора прочитали? — он в самом-самом начале как раз и пишет про ваши мифы «аргументы»-)
Лабиринтов Сергей, а при падении цен  
Пример  имеешь 400 тыр (при стоимости  недвиги 3 млн) оставшиеся  2,6млн ипотека под 9,5 %. Допустим  через год (целый год недвижку сдаем  за 17 тыр оплачивая  частично %по ипотеке и тело кредита ) она упадет  процентов  на 30-40 ( цена 2 млн) заявляем  банку  о невозможности  больше  выплачивать  (банк  всегда идёт на встречу  и даёт  клиенту  право  реализовать  квартиру  самому  в срок  от 1 до 3 месяцев) свободно  продаёте за 2 млн, расплачиваетесь с банком и остаетесь по кредиту еще должны 600 тыр + %% — итого за год у вас от 400 тыр убыток выше 200%) Такая схема  очень хорошо работала  с 2008 по 2010 год когда недвижка  по 20-30% за год падала (но все  может  повторится).
Коммент написан как пародия, но тут как раз весь курьез в том, что данная пародия — в данный момент имеет гораздо большую вероятность воплощения в жизнь, нежели «оригинал»:-)
Лёва Соловейчик, У меня родственник таким макаром купил квартиру на хаях 2008 года По итогу квартира отошла банку, а его разыскивают приставы 
avatar
Лёва Соловейчик, Падение  цен  может  быть  на все  (в том числе и на акции и олигации) и зарплаты у супер умных людей может хватать только на еду  (если профессия  не востребована  в это время на рынке ) Тут не угадаешь, где найдёшь, а где  потеряешь. Для каждого  актива  есть  свое время  роста  и падения. 
avatar
Теоретиков до.уя, практиков много меньше.  Я как то уже озвучивал свой опыт, не особо хочется расписывать.  Но я в 2009 купил в новострое, сейчас сдаю.  Меня пока все устраивает, прямой доход 10%, плюс хата в цене выросла за это время с 2,9 млн, до 5 млн.
Чем больше народу считает, что выгоднее жить в съемной хате, тем выгоднее будет арендный бизнес и люди с деньгами будут покупать под аренду, когда пойдет обратная волна (например снизят еботеку процентов до 6) народ  начнет тарить жилье под себя.  Короче в падение недвижки в рублях не верю. В пендосских рублях очень даже вероятно — следим за развитием конфликта в Венесуэле, там под санкции более высокого уровня нарваться как 2 пальца...   А где санкции на нашу нефтянку и сбер с ВТБ там и бакс по 100 рублей.
Меня пока все устраивает, прямой доход 10%, плюс хата в цене выросла за это время с 2,9 млн, до 5 млн.

Можем только порадоваться за Вас  Далеко не всем так везет 
avatar
1. Ипотека выгодна. В нашей стране кто брал ипотеку 10 млиионов рублей в 2007 году вместо 400 тысяч долларов вдруг остался должен около 150  тысяч в 2015-ом....

2.Недвижимость в японии упала в стоимости за 15 лет в 10 раз. В самом дорогом районе Гиннза-в 100 (! не шучу!)раз. Нам да рекордов «развитых экономик» далеко.

3. Инвестирую в американские акции!!! Акционеры (правда бывшие) Enron аплодируют стоя! Да, учитывая что по всему миру мечтатели откликаются на мечту «покупай американское», и у них есть деньги ценник сами понимаете... 
«Когда чистильщик обуви начинает интересоваться акциями, надо срочно уходить с рынка» @Джон П. Морган

А тут эти чистильщики обуви со всего мира сбежались....

Личное мнение.
Сергей Нагель, всё наоборот, с ног на голову перевернули.
В России акциями и фондовым рынком и мировыми биржами интересуется ничтожный процент людей. А вот в недвижимость и ипотеку все российские чистильщики обуви уже залезли-)
Лёва Соловейчик, Лёва, я верю в рубль. Эта вера за постсоветский период меня никогда не подводила. Он обязательно рухнет. В этих реалиях квадратные метры всегда ценнее вклада в банке. что для чистильщика обуви, что для менеджеров среднего уровня. Да, стоимость аренды в замкадье поползла вверх.
Сергей Нагель, про «веру» в рубль — это верное замечание:) Но далее вы делаете типичную, наиболее распространенную ошибку, противопоставляя недвижимость рублю. В то время как российская недвига — это рублевый пассив, а соответственно, от обрушения рубля она не спасет, ну разве что только частично — поймите это.
Сергей Нагель, совершенно правильное мнение на мой взгляд. Американские акции/облиги сейчас, просто убежище всех денег мира. Ценник соответствующий. Под этим ценником, точно так же, только вера в доллар.
avatar
вам что-жить негде?
покупка дорогой квартиры-да и вообще любой недвижимости в России-это гири на ногах ваших планов и возможностей
По информации на сайте Федерального Резервного Банка Сан-Франциско доходность недвижимости в 16 странах, вопреки широко распространенному мнению, оказалсь выше акций за период с 1870 по 2015 года. Подробнее тут:
https://at6.livejournal.com/20618.html
Александр Петров, по ссылке теоретики цитируемые теоретиками.
В недвиге надо из аренды всегда вычитать:
1) Налог на владение недвигой. Во многих странах он существенный, тем более когда жильё не единственное.
2) Неоплачиваемое время периодических простоев при смене арендаторов
3) Самое главное — амортизация. Как промежуточные ремонты. И замены техники/оборудования.
4) Квартплата кроме счётчиков (вторые оплачивает обычно арендатор).
5) Страховки ущерба вам и третьим лицам вашими жильцами например  оставившими включённым плиту или утюг.
6) Услуги риэлторских агентств/управляющих, если не желаете тратить время на ведение объекта сами.

А в акциях НИЧЕГО из вышеперечисленного нет и в помине.
А налог на доход есть в обоих. Хотя конкретно в российской недвиге его можно сделать ниже, чем НДФЛ.
А вообще выгоднее недвижка КОММЕРЧЕСКАЯ, чем жилая. И вот она уже может попытаться конкурировать с вложением в бизнес(акции). Да и то не факт.
avatar
берешь квартиру и сдаешь в аренду, Сразу! через 25 лет квартира твоя практически даром… (при условии что у тебя есть место где жить). Что тебе не так?
avatar
Лабиринтов Сергей,
знаете, у меня один дальний родственник в 1995-м году был начальником районного Леспромхоза — типа вершина карьеры; так он потом тоже очень любил об этом вспоминать, и кода уже стал совсем недееспособный, в стадии деменции, вся его речь состояла только из повторения одного этого факта — «в 95-м году я был начальником ***-ского Леспромхоза!»-) Так что я вас понимаю, да:-)
Лабиринтов Сергей, 
ну так о том и речь, если вы не поняли к чему я — походу, вы так же, как и в моем рассказе, будете до глубокой старости эту историю раз за разом вспоминать и приводить всем в пример-)
Отличный пост! Но на рынке все повторяется.
Недвижку ждет рост.
срок окупаемости составит 45,5 лет.
Но через 45 лет он вернет номинал денег, а кв вырастет (пусть номинально, в соответствии с инфляцией — но это зависит от объекта конечно)
avatar
Подозрительно много субъектов рынка — физ.лиц хают недвижимость, сентимент назреваэ...
Может в конце августа начать расти нехило, особенно в Мск и СПб, с учётом того, что доля этих городов в российском ВВП будет погодично увеличиваться с 50+% до 65+%.
avatar
Одну собственную квартиру надо иметь. Обсуждать что это не так немного странно.
avatar

теги блога Yan_Vas

....все тэги



UPDONW