Недвижимые мифы
МИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.
Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 год
Среднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.
Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)
Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$
Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%
Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!
Первоначальный капитал – 454 000 р.
Ипотека – 2 567 000 р.
Условия ипотеки 9,5%, срок – 20 лет.
Ежемесячный платеж — 23 928 р.
Переплата составляет – 3 173 212р.
ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ – 6 194 212 р. И это без учета ремонта и мебели.
И рассмотрим ситуацию, если у этого Сибиряка произошли определенные жизненные ситуации и у него появилось дополнительное жилье и он решает эту ипотечную квартиру сдавать.
При сдачи в аренду за 17 000 р. (минус 4 000 р. За коммунальные платежи) срок окупаемости составит 39,7 лет (без учета налога). Если Сибиряк будет как добропорядочный гражданин платить за сдачу в аренду 13% срок окупаемости составит 45,5 лет.
Выводы:
1. Ипотека оправдана только в том случае, когда есть определенный кэш, но не хватает 30-25% для приобретения своего уголка. Во всех остальных случаях это крайне не выгодное ярмо.
2. Покупать квартиру чтобы её сдавать – финансовый бред. Выгодно сдавать только недвижимость упавшую с неба.
3. Как мы видим, не стабильность отечественной экономики делает крайне не выгодным инвестиционные вложения в нашу недвижимость. (именно поэтому в начале поста указаны суммы в долларах)
«Думайте сами, решайте сами -
Иметь или не иметь»
Просветленным вкладывать в недвижку с целью инвестиций это наихудший вариант, лучший вариант — американские акции.
Ну круто, чо...)
А чё не на 130-140%? -))
Пузырь недвижимости был надуть к 2007 году, его сдули. А что будет сейчас, если в мире всё-таки начнется стагфляция (рецессия в экономике на фоне двузначных показателей инфляции)? В этом случае недвижимость будет чуть ли не единственным доступным средством сохранить капитал (не приумножить, нет, об этом речи не идёт).
Пример имеешь 400 тыр (при стоимости недвиги 3 млн) оставшиеся 2,6млн ипотека под 9,5 %. Допустим через год (целый год недвижку сдаем за 17 тыр оплачивая частично %по ипотеке и тело кредита ) она упадет процентов на 30-40 ( цена 2 млн) заявляем банку о невозможности больше выплачивать (банк всегда идёт на встречу и даёт клиенту право реализовать квартиру самому в срок от 1 до 3 месяцев) свободно продаёте за 2 млн, расплачиваетесь с банком и остаетесь по кредиту еще должны 600 тыр + %% — итого за год у вас от 400 тыр убыток выше 200%) Такая схема очень хорошо работала с 2008 по 2010 год когда недвижка по 20-30% за год падала (но все может повторится).
Коммент написан как пародия, но тут как раз весь курьез в том, что данная пародия — в данный момент имеет гораздо большую вероятность воплощения в жизнь, нежели «оригинал»:-)
Чем больше народу считает, что выгоднее жить в съемной хате, тем выгоднее будет арендный бизнес и люди с деньгами будут покупать под аренду, когда пойдет обратная волна (например снизят еботеку процентов до 6) народ начнет тарить жилье под себя. Короче в падение недвижки в рублях не верю. В пендосских рублях очень даже вероятно — следим за развитием конфликта в Венесуэле, там под санкции более высокого уровня нарваться как 2 пальца... А где санкции на нашу нефтянку и сбер с ВТБ там и бакс по 100 рублей.
Можем только порадоваться за Вас
2.Недвижимость в японии упала в стоимости за 15 лет в 10 раз. В самом дорогом районе Гиннза-в 100 (! не шучу!)раз. Нам да рекордов «развитых экономик» далеко.
3. Инвестирую в американские акции!!! Акционеры (правда бывшие) Enron аплодируют стоя! Да, учитывая что по всему миру мечтатели откликаются на мечту «покупай американское», и у них есть деньги ценник сами понимаете...
«Когда чистильщик обуви начинает интересоваться акциями, надо срочно уходить с рынка» @Джон П. Морган
А тут эти чистильщики обуви со всего мира сбежались....
Личное мнение.
В России акциями и фондовым рынком и мировыми биржами интересуется ничтожный процент людей. А вот в недвижимость и ипотеку все российские чистильщики обуви уже залезли-)
покупка дорогой квартиры-да и вообще любой недвижимости в России-это гири на ногах ваших планов и возможностей
https://at6.livejournal.com/20618.html
В недвиге надо из аренды всегда вычитать:
1) Налог на владение недвигой. Во многих странах он существенный, тем более когда жильё не единственное.
2) Неоплачиваемое время периодических простоев при смене арендаторов
3) Самое главное — амортизация. Как промежуточные ремонты. И замены техники/оборудования.
4) Квартплата кроме счётчиков (вторые оплачивает обычно арендатор).
5) Страховки ущерба вам и третьим лицам вашими жильцами например оставившими включённым плиту или утюг.
6) Услуги риэлторских агентств/управляющих, если не желаете тратить время на ведение объекта сами.
А в акциях НИЧЕГО из вышеперечисленного нет и в помине.
А налог на доход есть в обоих. Хотя конкретно в российской недвиге его можно сделать ниже, чем НДФЛ.
А вообще выгоднее недвижка КОММЕРЧЕСКАЯ, чем жилая. И вот она уже может попытаться конкурировать с вложением в бизнес(акции). Да и то не факт.
Недвижку ждет рост.Но через 45 лет он вернет номинал денег, а кв вырастет (пусть номинально, в соответствии с инфляцией — но это зависит от объекта конечно)
Может в конце августа начать расти нехило, особенно в Мск и СПб, с учётом того, что доля этих городов в российском ВВП будет погодично увеличиваться с 50+% до 65+%.