Небольшой анализ поведения цен на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

Здесь анализ от 7.01.2015 года, почти сразу после девальвации:   smart-lab.ru/blog/228622.php

Продублирую, чтобы читалось в одном посте:

«Общие тезисы:

Недвижимость — это обычный продукт потребления 
Рынок недвижимости подчиняется обычным рыночным законам спрос/предложение

Если спрос растет, а предложение не меняется — цена растет
Если спрос падает, а предложение не меняется — цена падает
Если предложение растет, а спрос не меняется — цена падает
Если предложение падает, а спрос не меняется — цена растет
Если спрос растет, а предложение падает — цена растет
Если спрос падает, а предложение растет — цена падает
Если спрос растет и предложение растет — цена не меняется
Если спрос падает и предложение падает — цена не меняется

Кто формирует спрос? Покупатели.
Кто формирует предложение? Продавцы.

Теперь подробнее. Покупатели бывают:

1. Покупка для себя. Такие покупатели зависят от условий ипотеки. 
2. Покупка для инвестиций. Тут:
— покупка для сдачи в аренду
— покупка дешево, чтобы продать дорого (как правило первичка)
— покупка для того, чтобы поставить на баланс (юридические лица)
3. Спонтанные покупатели. Подробнее позже.

Продавцы бывают:

1. Застройщики — первичка
2. Частники — вторичка
3. Инвестиционные продажи — юрики 

Теперь разберем. 

1. Ипотека.
Ипотека подорожает. А подорожает ли ипотека?
Ключевая ставка 17%. Очевидно, что по логике должна дорожать.
Но по факту, ипотеку будут субсидировать. В сумме с двузначной инфляцией в 2014-2017 годах, даже при 17% ставке, по факту, ипотека будет дешевле чем в 2011 с инфляцией 8% со ставкой 11%. Ну, не дороже.
Вопрос очень неоднозначный. Будут ли индекстровать зарплаты на величину инфляции?
Если будут, то люди будут платежеспособны. Спрос на ипотеку не упадет. Или упадет? 

2. Инвестиции в недвижимость.
Аренда.
Аренда в Питере падает. Падает спрос, падают цены. Мигранты уезжают. Сами петербуржцы объединяются, а дети переезжают к родителям.
Если будут сокращения, то на рынке аренды будет застой и падение цен усилится.
Однако, традиции очень сильны. И в народе есть мнение то, что лучший актив — это квартира под сдачу.
Люди в панике спасают деньги в квартирах. 
Покупка с целью перепродажи.
Думаю, тут совершенно очевидно, то, что инвесторы ушли с этого рынка. Таких покупок в обозримом будущем будет немного. Только инвесторы-любители.
Покупка для баланса активов/пассивов юриками.
Здесь, совершенно очевидно то, что с балансов пойдут продажи (уже пошли, если сделать выборку больших квартир в новых домах). 
А значит и покупок не будет.

3. Спонтанные покупатели.
Это такая категория людей, про которую говорят «тумбочка родила» пять миллионов — он пошел и купил квартиру.
Короче, деньги упали с неба и пошли в недвижимость. 

4. Застройщики.
Пока уменьшения прогнозируемых миллионов метров нового жилья нет. В 2014 в Петербурге построили 5 млн квадратных метров. Это рекорд.
Объем предложения и не думает снижаться.

5. Многие частники сняли квартиры с продаж, но предложение на вторичке всё равно велико.
Объем частично снизился.

6. Инвестиционные продажи.
Здесь, вероятно будет распродажа квартир с балансов. Бизнес терпит убытки. Необходимо отдавать кредиты. 
Достаточно уже сейчас сделать выборку предложения больших (90+ метров) квартир в новых домах (2010-2014 года постройки).
Квартиры могут быть и от частных лиц. Балансовые и залоговые квартиры видны отсутствием ремонта в домах 2-4 летней давности постройки. 
То есть они просто были. В них никто не жил. 

Теперь подведем итог.
Спрос.
Мое мнение: объем ипотечного кредитования в диапазоне 6-11 месяцев снизится. Основной фактор — психология.
Аренда в диапазоне 11-22 месяцев продолжит тренд вниз. Инвестиционный спрос иссякнет.
Спрос в перспективе 2-х лет будет плавно падать. Падение до 50% от текущих уровней.

Предложение.
Количество выводимых новостроек в диапазоне 3-6 месяцев не изменится. Объем предложения строительства на этапе котлована не снизится еще 2 квартала. Застройщики будут продавать на ажиотаже, пытаться продавать.
Частники начнут активные продажи через 3-9 месяцев. Объем предложения на вторичке вырастет.
Продажи инвестиционных квартир усилятся — предложение вырастет.

В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся. 
Прогноз 100% верен и основан на вышеописанном анализе в диапазоне минимум 11 месяцев исходя из срока заключаемых в настоящее время договоров аренды/найма вторичного жилья, т.к. это единственный просчитываемый математически серьезный фактор влияющий на спрос на рынке недвижимости со стороны как инвесторов, так и простых покупателей с сильными традиционными мыслями.»


Теперь продолжим. По итогу, ожидалось снижение цен в перспективе 2-х лет. Два года прошло, а цены не падали. Спрос, действительно, сильно упал. Более, чем в 2 раза. Что же поддержало цены?

Во-первых, ипотека. Объем выданной ипотеки в 2015 году побил исторический рекорд, а в 2016 побил объем 2015. Спрос упал, по факту, только на вторичке, где ипотека не субсидировалась государством. На первичке, объемы продаж были высокими и в следствие этого, застройщики сошли с ума и устроили рекордные выводы на рынок нового строящегося жилья, которые не позволили ценам подняться.

Во-вторых, не упавший рынок аренды. Я ожидал отток мигрантов, однако, этого не произошло. Мигранты согласились работать за меньшие в долларах, деньги, т.к. на малой Родине, еще хуже. Плюс, рынок аренды поддерживает миграция из регионов. Каждый год, судя по статистике, в Санкт-Петербурге увеличивается население на 100 тысяч человек. С одной стороны, это радует.

В третьих, инвестиционный спрос упал не сильно. Все же Питер — это туристическая столица России, а за счет дешевого рубля, к нам поехало рекордное количество туристов, в основном из Китая. Инвесторы, стали покупать жилую недвижимость для посуточной сдачи. Это хороший, крепкий и распространенный бизнес в Петербурге.

За эти 2 года, недвижимость очень сильно сегментировалась. Новые дома около метро подорожали и сохраняют спрос. Старые советские панели в удалении от метро, вообще не пользуются спросом и потихоньку дешевеют. 

Теперь пробежимся по пунктам из предыдущей статьи.

1. С ключевой ставкой, инфляцией и ипотекой вышел фейл в прогнозе, но за счет субсидирования от государства, размер ставки по ипотеке, в прогнозе, оказался верный! Примерно, на уровне 2011 года и даже ниже! 

Теперь разберемся, будет ли в дальнейшем ипотека снижаться (ставки). Нет. Скорее всего, процентные ставки по ипотеке достигли дна. Невообразимо, чтобы банковский депозит (максимально 10% в БинБанке на сегодня, через открытие в Интернет-банке) превышал ставки по ипотеке. Поэтому, зафиксируем ее на уровне 11%. Это все еще дорого.

2. Инвестиции в недвижимость снизились, но не остановились как я ожидал. Рынок аренды НЕ упал и НЕ собирается. Рынок аренды падать, в будущем, думаю, не будет.

3. Спонтанных покупателей в рынке, больше нет.

4. Застройщики бьют рекорды по выводу нового жилья. Строят очень много. Много выводят каждый месяц и много сдают. Много не проданного в готовом. Стреляют себе в ноги, но боятся потерять рынок. Все как на рынке нефти.

5. Частники не сливаются. В основном, просто держат цены без результата. Видимо, экономика Питера работает хорошо, и никому не горит, а запас прочности позволяет держать на семейном балансе, лишнюю недвижимость.

6. Инвестиционных продаж очень мало. 2-3 застройщика устраивали сливы, вот и все.

Теперь подведем итог с традиционным прогнозом на ближайшие пару лет. :)

Спрос. Ипотека дешеветь не будет. Экономика не растет. Туристов уже не прибавится. Субсидии отыграны. Спрос, неизбежно, упадет.

Предложение. Застройщики вот уже 5 лет, сорвались с цепи. Бьют все рекорды. Предложение еще более вырастет, хотя оно и сейчас огромно.

В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся. Все как и в прошлый раз. :)


Апдейт от 10.12, добавлю ответы на комментарии:

«1. Повеселило про цены на дне. Мы как раз сейчас на пике. Почему застройщики не льют? Они бы рады снижаться, только получат сразу кучу возвратов по уже заключённым ДДУ. Что приведёт к банкротству.

2. Насчёт снижения ипотеки. За счёт кого банкет? Новые субсидии? Кери трейд доходности всегда будут вокруг ключевой ставки. Ну снизится в 2017 до 8%, ипотека подешевеет до 10%. Для нашей сырьевой экономики — это предел. Дешёвая ипотека — это удел развитых экономик.

При том, что сейчас есть ОФЗ с доходностью 15% с датой погашения в 2027 году, странно рассчитывать на ипотечные ставки в два раза меньше этой суммы. Если только огромные субсидии от государства.

3. По налогам. Они настолько мизерные, что смешно их учитывать. Ну что такое 0,1% от кадастровой стоимости. Было 2 тысячи в год, станет 4 тысячи? За среднюю машину давно больше налоги. Налоги начнут хоть как-то влиять на цены, когда вырастут ещё в 20-30 раз. Минимум. То есть никогда.

4. Инвестиций в бетоний сейчас нет в Питере. Недвижимость сейчас — это всего лишь продукт потребления.

5. Турья в Питере в сезон так много было, что куда уж больше непонятно. Этот фактор явно отыгран. Да и рубль укрепляется, а летом вообще есть риск возврата к уровням 14 года.»