Блог им. ves2010

Про московску недвигу пичали пост...

счас квартиру сдаю… в мскве двуху… стоит она 15мио… сдам я ее в лучшем случае за 600к в год… -100к коммуналка… -80к подоходник… амортизация ремонта, мебели -100к… амортизация квартиры -300к (2% в год ибо панелька)… итого 600-100-80-100-300=20к профита за год!!! ДВАДЦАТЬ ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ В ГОД!!! ВЫХЛОПА С 15МИО!!! зы кстати брали хату за евро… счас если курс пересчитать цена ей 25мио… совсем пичаль...

 еще забыл… -25к риэлтору… тогда -5к!!! МИНУС 5000 в год!!!

вы все еще хотите купить квартиру в мскве под аренду???


p/s
не могу понять ипотечников… это за гранью разума… переплатить втрое… и через 25 лет получить в собственность старую изношенную квартиру потерявшую 30-40% первоначальной стоимости...

pps
квартира та покупалась в 2010ом за 11.5мио… т.е за 6 лет рост стоимости составил 30%… это +5% в год
★17
246 комментариев
у богатеев свои проблемы((
avatar
млин, такие цены за панельную двуху? Это махровое ЦАО штоле? Да ее надо срочно впаривать если придурок с 15 мио найдется и захочет сие купить. У меня на Башиловке П-44т двуха до десятки не дотягивает, а напротив через дорогу новострой там буратинам по 15 и по 18 продавали. Дома все в трещинах. Построены на болотине где в СССР не дали строить геодезисты.

МСК страна непуганных буратин походу.
Брахман Пилорама, цао — фигня… там смог и пыль… + старый фонд… счас на окраинах цены выше чем в центре… имхо не случайно
avatar
ves2010, а что мешает квартиру продать и деньги хотя бы банально на депозит/валюту/валютный депозит?

Депозитная процентная/валютная доходность капитала все равно повыше рентной доходность недвижимости, даже с учетом роста ее цены (и тогда уж с учетом капитальных затрат, ремонта, амортизации, жкх и пр.).
Сергей (serzinho), так это как лося зарезать))), наверно
avatar
flextrader, ну если человек квартиру с начала 2000-х года держит, то с профитом закроется, а психологически понимаю, казалось бы — должна была выйти такая выгодная инвестиция!
Сергей (serzinho), а что мешает квартиру продать

так 15мио — это цена экспозиции, а не реальный спрос.
Гденьги ☭, ну продадите по 13 мио.

Гденьги ☭, я знаю, что сделки сейчас по ценам предложения не проходят, недвига на них стоит
Сергей (serzinho), вам рассказать, как можно деньги с депозита не забрать? иои все же сами знаете? Я на такие грабельки наступала. 
avatar
ves2010, добавь страховку с гражданской ответственностью перед соседями
avatar
ves2010, кстати в америке пользуется популярностью простая формула привязки стоимости недвижимости к аренде: 1/1000 её стоимости в неделю. Т.е дом стоимостью 250т$, будет сдаваться  за 250$ в неделю.
avatar
ves2010, вы все еще хотите купить квартиру в мскве под аренду???
Нет, хотим купить для себя. Так и быть — куплю у Вас за 5 млн, куда деваться.
avatar
ves2010, Просто Вы попали не в тренд. Сейчас не рынок недвижимости. Но вполне возможно скоро будет оживление!
ves2010, да ладно) искал квартиру в центре, живу в КрылатскоМ в двушке — стоимость 13 млн — никаких альтернатив нет …стоимость начинается раза в два три минимум так . 
avatar
Брахман Пилорама, «если придурок с 15 мио найдется»  - это автор топика.  Он последний в цепочки перепродаж.
avatar
Зря Вы такую недвижку дорогую купили, по мне так лучше купить несколько норм студий в Италии, Испании в курортных местах и сдавать через управляющую компанию. квартиры можно найти от банков, поездить, посмотреть, поторговаться, да и устойчивость к кризису там намного выше, не говоря уже про съем.  а там глядишь из-за роста евро можно было бы купить такую же квартиру в Москве чисто на курсовой навар со студий (если продавать).  в итоге получить и квартиру в Москве в подарок и неизменный налик в евро по курсу 14 года.
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, интересно, а есть ли риски для такой недвиги с точки зрения санкций против России ( ну то есть если собственник этогй недвиги российский резидент)?
Сергей (serzinho),  все это страшилки, если доход офиц. (не криминал, не отмывка  и тд) то никто ничего арестовывать не будет, это не Россия, где могут по политическим мотивам запросто все аннулировать в этом и есть разница в плане частной собственности. К тому же есть закон Роттенберга где даже коррупционер в случае ареста недвиги получит компенсацию в России. Тем более испания и италия (особенно испания) против санкций. сейчас они даже хотят визы отменить, несмотря на то что есть санкции. 
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, почитайте про частную собственность
avatar
Сергей (serzinho), рисков там мало в смысле права собственности. Ну, если при покупке не разведут :) Санкции побоку, если вы не госчиновник или не политический деятель. 

Но рецепт в общем и целом херовый — доходность там будет мизерной в 95% случаев, а не зная досконально местного рынка и его особенностей, вы со 100% вероятностью попадете в эти 95%. Что еще хуже, если вы не знаете рынок, там и сохранить деньги может не получиться. В том смысле, что неправильная недвига может в цене просесть сильно.

Это я вас предупреждаю как человек, связанный с управлением курортной недвижимостью.
avatar
Geist, там и сохранить деньги может не получиться — Глупости не говорите. какая именно НЕПРАВИЛЬНАЯ НЕДВИГА. примеры в студию. 

В Болгарии и то цены неск лет назад были почти в 2 раза ниже чем сейчас. ликвидность там не очень, но цены все равно растут. 

Я написал что надо брать у банков (которые уже идут с дисконтом по 30-50% от рынка + торг) куда она просядет? обесценится? бред.  какой риск от того что купленная со скидкой 50% от рынка недвига в евро, не сохранит рубли? 


У меня друг 5 лет назад выстроил целую пирамиду из арендной недвижки в Испании, а вы тут рассказываете про мизерную доходность.  

Норм там доха, и в европе и в той же Турции (раньше была по 4000 евро в сезон для недвиги стоимостью 50к). почти 10% (и не годовых а за сезон и сама недвига за неск лет удвоилась в цене) в евро это мизерный доход?  


вообщем ерунда какая то.
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, у вас есть недвига в Европе или только у друга? У меня есть + я управляю чужой, поэтому мне не стоит сказки рассказывать.

Я написал что надо брать у банков (которые уже идут с дисконтом по 30-50% от рынка + торг)

Как надо, вам любой журналюга в статье напишет. Вы попробуйте купить реально на досуге, а не рассуждать как и у кого надо.

А то походу вы думаете, что в банках только сидят и мечтают, как продать иностранцу приличную доходную недвигу с дисконтом в 30-50% ;)

И не нужно ссылаться теперь на Болгарию с Турцией, вы изначально писали про Испанию с Италией — это совсем разные рынки. Даже Испанию с Италией между собой не стоит сравнивать. В Италии в правильном месте, которое будет давать доход, вы за 50к купите только скворечник, это не Турция.
avatar
Geist, , была, но сейчас нет, так как я хочу двигаться ближе к штатам. По недвиге мы с другом это делали практически вместе, только он остался и в итоге сделал нехилую арендную пирамиду в Испанию, а я уехал. Культ недвижимости есть в России, на западе с этим куда проще (да и сама недвига в России на 40% состоит из откатов ворью, соотв. падать она может даже в рублях). а западным банкам без разницы кому продавать, если ты нашел хороший вариант то купишь без проблем. Тебе не будут рассказывать скизки что мол раз ты иностранец то мы тебе не продадим, а лучше будем держать до пенсии пока не купит местный :) про турцию и болгарию я сказал к слову, что рост идет по многим курортным странам. И та недвижка что друг брал на Тенерифе 5 лет назад  за 35 тыс вместо 59 (от банка) сейчас такую уже не купишь за эти деньги.  

Распродажи и торги никто не отменял, конечно если как идиот покупать то что втюхивают рос. посредники-торгаши то можно попасть, но если подойти с толком, оценить места, средние цены и искать выгодные объекты то все будет норм :)

а пока в сухом остатке мой вариант дал бы рост цены на недвигу в евро (даже если без аренды, хотя и она прет нормально, особенно если сдавать русским) + не допустил бы потерь в валюте от девала рубля. 

И можно продать недвигу там, на разницу в курсе купить жилье в Москве, и оставить себе неизменным сумму в евро, которая и была (а то и быть в наваре еще и в валюте за счет роста западной недвиги).

Во всем нужна голова и правильный подход. Открою Вам тайну — в Москве новая недвига. если убрать ворье может стоить 70 тыс руб за метр. в спальнике. И если все таки будет крах и 90е то цены вернутся на те уровни.
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, ну так я в первом посте как раз и написал, что если проживать в стране и знать местный рынок — это одна ситуация, а заехать на месяц и купить что-то с наскока — совсем другая, при которой будет 95% вероятность купить плохо.

У большого дисконта всегда есть причина, и она в большинстве случаев не самая приятная для покупателя, особенно если он покупает не для себя, а для получения дохода. 
avatar
Geist, проще сначала смотреть по инету. берешь район, и оцениваешь какие дома сколько примерно стоят. напр. в Москве смотришь что в ЗАО в таком то месте, трешка  серия П-44 стоит таких то денег, и дальше уже оцениваешь выгоду конкретного объекта. Там точно также можно. 

Недвиги на западе много, но и люди закредитованы, спрос не аховый, люди часто предпочитают снимать, а не покупать. в России наоборот.

Но главный плюс если ты удачно купил то есть защита валюты, которую в России могут запросто отобрать через законы или просто дефицит.

avatar
Сергей (serzinho), если фотографий ваших нет на мероприятиях едра то рисков нет хахаха
I am, согласен!
Сергей (serzinho), Для рядового лица — нет
Не Волк с Воздвиженки street, а вы так делали?
avatar
Андрей К, Знакомый делал, но в рамках одной страны.
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, частникам хотели-же запретить сдачу жилья внаем
avatar
vladdidaddi, у меня товарищ сдавал все было нормально, через упр. компания. Не лично сам. 

Хотя и сейчас частники сдают, предложений достаточно. 

напр

www.airbnb.ru/rooms/12841507?s=LOE4qt3s
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, пока ваш товарищ остается частным лицом, риск нарваться на неприятности есть (управляющая компания занимается обслуживанием объекта, но никак не юридическими нюансами). Другой вопрос, если этот товарищ зарегистрируется как предприниматель (с получением необходимых разрешений/лицензий), и будет сдавать 
avatar
vladdidaddi, он живет в испании, поэтому вполне вероятно что и с документами полный порядок. Но мне больше нравится Италия, и там я про такие вещи вообще не слышал.
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, гайки против сдающих в краткосрочную аренду частников везде будут закручивать имхо… Берлин против airbnb/wimdu
avatar
vladdidaddi, если частники нелегалы, как в Москве сдают, без налогов то очень может быть. а если все по закону то не факт, хотя надо смотреть. Но еще есть и долгосрочная аренда. Но главный плюс это если выгодно купить недвигу она сохранит, а может даже и приумножит валюту. это куда лучше чем держать ее в России в каком нибудь банке
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, власти аппелируют к тому, что рынок краткосрочной аренды через сервисы типа airbnb/wimdu подрывает цены на долгосрок плюс страдают отельеры. Причем меры против ослушавшихся весьма суровые — штрафы до 100к евро.
О нелегальной сдаче, как я понимаю, речь вообще не идет (да и сложно там в этом плане все, сложнааа).  
avatar
Не Волк с Воздвиженки street, Заграничной недвижимостью управлять не удобно.
А про кризисоустойчивость — пример Болгарии Вам в помощь
kbrobot.ru, как раньше говорили курица не птица, Болгария не заграница.

Я про нее и не писал. Осн. страны это Испания и Италия (можно еще Черногорию приплести)

Управлять ей не надо, есть спец. управ. компании которые за 20-25% от ренты возьмут на себя весь геморой по сдаче, уборке, контролю и тд. 

По поводу кризисоустойчиовсти человек помню рассказывал что брал хату на Тенерифе для сдачи за 35 тыс вместо 59 тыс по рынку рядом с водой  80 квадратов, с ремонтом.  какой риск что хата возле воды на Тенерифе упадет ниже 35 тыс. евро? мизерный. 

Мне сложно представить что должно произойти чтобы жилье 80 кв. с ремонтом упало ниже 35 тыс евро когда рядом такие пейзажи и возможности. 



avatar
Не Волк с Воздвиженки street, ну предложения попадаются периодически




какой риск что хата возле воды на Тенерифе упадет ниже 35 тыс. евро? мизерный. 
если в прибрежной зоне (до 100 метров вроде), так частный дом вообще могут снести нахрен (по крайней мере в материковой Испании было так, выше давал ссылки. Куча экспатов пострадала).
С залоговой недвижкой вообще не все так просто. Начиная с того, что как правило на объект вообще нереально попасть, чтобы оценить все плюсы/минусы (покупаешь по сути кота в мешке).
avatar
мда… двушка-панелька… в Москве… — и чтобы она в моменте — нынешнем — стоила 15 лямов?.. или это цена покупки… несколько ранее?..  
avatar
Gugenot, это текущая цена… метраж… район… планировка… цена адекватная… помню инвесторы когда покупали ее все шутили что в банках усе сгорит а так хоть вдвое дешевле продастся… и ведь сбылось...

кстати еще было интересное при покупке этой квартиры… когда меняли рубли на евро кассир банка ошиблась и дала на 30к евро больше… пересчитали… очень удивились… вернули
avatar
ves2010, небось, цена предложения, а не спроса?..
avatar
Gugenot, там без торга, т.к место крайне хорошее… и планировка крайне удачна
avatar
ves2010, панелька 2к за 15 млн. — очень дорого, значит, место отличное, тогда не важно, что панелька, не надо ее амортизировать, профит 380 в год!
avatar
investinrussia, 300к амартизации идет независимо от сдачи, сыкономит только 80к налог и 100к ремонт/мебель. но зато потеряет на комуналке.

avatar
ves2010, тогда продавайте пока не поздно! Вообще не понимаю тех кто держит жилье в качестве защитного актива, сейчас не 90-е, инструментов для хеджа много! Жилье нужно для житья, а вы тут пузырь накачиваете!)))
avatar
ves2010, а вы новострой смотрели?
там демпинг ценовой...
если дом находится не в уникальном районе Москвы
то 15 млн это ваша иллюзия…

в реальности меньше 10 млн…
Александр Христианин, https://www.pik.ru/mz/flats
avatar
Alexandro Ly, 
я сейчас не про номинальную стоимость
а про рыночную стоимость...

во 2 квартале 2016 года будут новые сдачи...
демпинг цен впереди...
будет доходить до абсурда когда новострой будет дешевле
так как им кредиты нужно гасить
и покупателей просто не будет…
Александр Христианин, кому кредиты гасить, застройщикам? Они обанкротятся да и всё)

avatar
Александр Христианин, согласен… сам жду дна… ибо демография и экономический писец впереди еще
avatar
Александр Христианин, я бы добавил, что мы даже еще не упали как следует!))))
avatar
Александр Христианин, Новострой уже дешевле. Можно на яндекс недвижимости посмотреть, выбрать цену 1 комн кв до 5 млн, Москва. Так вот больше половины будет новострой со сдачей в 17-18 году.
Александр Христианин, да брось, 3й год уже обещают :(
Александр Христианин, готовый новострой стоит дорого… слухи о дешивизне новостроя приувеличены… я вот тока цены смотрел… где то за 5мио однухи в замкадье… все что ниже либо метраж 20метров либо первый этаж либо еще какая засада
avatar
ves2010, я ща треху снимаю в переделкино, 85 квадратов, новый дом, хозяин брал на этапе строительства (3 года назад) за 5 млн. готовая такая сейчас стоит 10. Так что ваши цифры откуда-то с потолка, имхо. 
Сергеев Петр, на этапе котлована — начатого строительства налицо зашкаливающие риски.
(а) что все накроется медным тазом и ничего не будет достроено
(б) что сроки строительства и сдачи сильно затянут затянут.
Поэтому относительно высокая доходность включает в себя премию за риск. Иначе  сами девелоперы и их генподрядчики строили бы на чистые кредиты и сшибали бы сверх прибыль. Поверьте, эти ребята умеют считать деньги и отчасти даже и риски.
avatar
SergeyJu, Бла бла бла бла… идите в страховую и застрахуйте свои риски.
Какие проблемы?
Иван Петров, главное чтоб страховая не сгорела, как у одного моего друга, будете потом ген. дира в Израиле искать
avatar
Skifan, М да… вот я почему то об этом не подумал ((((
Иван Петров, наверно, в том, что это будет небесплатно — как раз и вылезет та самая «премия за риск», о которой он пишет и которая включена в потенциальную прибыль, я так думаю;
Иван Петров, если ты имеешь в виду страхование титула, то учти, что за двадцать лет существования такого вида страхования в маскве ни одного случая выплаты компенсации по нему не было зарегистрировано, ибо условия там составлены так, что страховой случай просто невозможен.
avatar
_landy, А в Питере эта практика вполне себе проходила…
Сергеев Петр, Переделкино — это поселок или ЖК где-то в Москве?
avatar
ilya.ilya, это район «Новой-Москвы». Юго-Запад, за МКАД-ом 
Сергеев Петр, спасибо!
avatar
ves2010, я не знаю где вы смотрели, но в коммунарке можно однуху за 3,5 купить со сдачей в сентябре. В марте было предложение за 3,3 млн с отделкой!!! сдача в сентябре, коммунарка.
Александр Христианин, все верно
новострой в режиме уплотнения застройки
валит таких инвесторов розовоочковых
по ценам
avatar
ves2010, читая Вас, вот просто интересен район.
Где такие квартиры то)_
avatar
Zofa, академика анохина нечетные дома недалеко от миракс парка
avatar
Zofa, по всей Москве внутри МКАДа если совсем центр, то старый развалюха дом, если новенький красивенький то дальше!!! Ну вы циан откройте и посмотрите цены. Чему все удивляются?
avatar
Полонский хоть и коксанутый, но прав: недвижимость из актива уже давно превратилась в пассив.

С уважением, V.
avatar
NeoVuka, так же как и почти любой актив, недвижимость в кризис превращается в пассив. а если сейчас квартирку купить, возможно попадёшь в рост. но кто ж будет сейчас покупать? =)
avatar
Lekrus, 
Вчера писал на эту тему: покупать рано, держитесь вы тут (копите деньги).
Считаю, что дно по недвижке наступит тогда, когда власти запоют о строительстве дешевого жилья за казенный счет.
По Москве планирую цену 430-450 долларов за метр жилички между Садовым и третьим кольцом.
Смотреть в сторону недвижки начну с этих цен + 10%=500 дол/м2.
Такие предложения в крупном опте уже есть.
Так что ждем-с следующего года...

С уважением, V.
avatar
NeoVuka, ну если доллар догнать до 150-200 р. то очень даже )))) 
avatar
Skifan, 

«NeoVuka, ну если доллар догнать до 150-200 р. то очень даже )))) „


А Вы чего думаете, с нашей братвой будет как-то по другому?!

С уважением, V.
avatar
NeoVuka, хочется более оптимистично смотреть на вещи, но…
avatar
NeoVuka, че за пи… деж? Давай крупный опт сюда возьму на 50.000.000 $ :)
Свой Мужик, 
Покажите свои деньги и сможете взять.
Месяц назад тут предлагал 12000 м2 коммерческой по цене 560 $/м2, а в ответ тишина...

С уважением, V.
avatar
NeoVuka, Кому ком нужна? :)
Давай жилую как и обещал!!! Звездобол :)
Свой Мужик, 
Слышь Мужик!
Деньги покажи, для начала.
Потом контракт, предоплата, а м2 не ранее 2017 года, как обещал.
Есть деловые предложения-рассмотрю, нет идите в хер, троль неконкретный.

С уважением, V.

avatar
NeoVuka, неееее — троль конкретный — это как раз вы :)
Уже и предоплата, контракт и не ранее 2017 год?
Яйки на кон поставите если, что не так пойдет?
NeoVuka, 30 тр метр!?) не верю!)))))
avatar
Иосич, 
За 30 тр я и сам не верю, а за 500$ возможно.

С уважением, V.
avatar
NeoVuka, т.е. за 30.000 — не рил, а за 33.000 рил?
Мы точно о России говорим может опять с белочкой попутали?
Богатые тоже плачут.
avatar
Ну может ещё ситуация в стране наладится через несколько лет, и вернётся всё в прежнее русло. 
avatar
Роман, только не при текущей хунте…
avatar
Роман, В Америке недвижимость падает в 2 раза каждые 20 лет. И мы к этому придем.
Евгений Петров, что вы несете? достаточно посмотреть на индекс Case-Shiller, чтобы убедиться, что это не так. 
Сергеев Петр, индексы для других целей придуманы, они реальность не отражают. Доллар меняет свою стоимость, большие промежутки в золоте надо считать. Или по другим аналогам CPI.
Автор, зря ты начал говорить про свои убытки от владения квартирой в Москве))) 
Из-за таких безумных покупашек которые покупают чтобы сдавать, простой народ не может доступную квартиру купить… эх! 
Йонатан Берсон, простой народ должен жить за мкадом. В лондоне вон простой народ не жужжит и в Нью Йорке тоже. И в Париже. Снимайте.
avatar
Uncle Ben, ох, извините, я же забыл… что нам нелюдям надо жить за кольцевой, вон даже Тимофей в Пушкине живёт)))

Дай мне ставки по кредиту как в простом мире, я куплю себе квартиру хоть где)
Йонатан Берсон, даром за амбаром. Вы не нелюди. Просто денег нет. Я тоже в пентхаусе на остоженке хочу жить.
avatar
Uncle Ben, чего ты там забыл? там соседи — одно быдло депутатское, которому руку подавать противно, а приходится. и места нет для гуляния.
avatar
_landy, я потерплю.
avatar
Йонатан Берсон, при низких ставках недвига сразу в небеса улетит и ты всеравно не купишь ;)
avatar
nik, далеко не факт, ибо кредиты у строителей тоже будут ниже… хотя это Россия…
Йонатан Берсон, причем тут кредиты строителей? цены на недвигу вообще никак не зависят от себестоимости строительства.
avatar
nik, учитывай ставку дисконтирования закладываемую в любой экономический проект которая в свою очередь учитывает инфляцию и плату за заёмные средства
Йонатан Берсон, http://smart-lab.ru/blog/330951.php#comment5787671

avatar
Йонатан Берсон, думаю, что если в России сделать ставки по кредиту как в простом мире, то нынешние цены можно будет смело умножить на 3-5.

Запуск ипотеки, кстати, привел также к кратному росту цен на квартиры. Потому что пока квартира стоила 100К но за кэш, то таких покупателей было в разы меньше, чем за 300 но с ипотекой под 15% на 30 лет. Сделай ипотеку под 5% на 50 лет и нынешних ценах и вся Россия тут же переедет в Москву :)
avatar
AP, я не хочу в Москву, мне в Питере хорошо :)
Ну хорошо, а чего когда ставки на ипотеку поднялись, цены не падают? я готов купить сейчас в три раза дешевле за кэш ))
Йонатан Берсон, величина ипотечной ставки особой роли не играет. В самом начале ипотеки в России ставки были даже выше. Важно наличие самого её механизма. Именно этот механизм делает идиота, готового заплатить многолетним добровольным рабством и трёхкратный переплатой — более конкурентоспособным для покупки квартиры, чем сумевшего заработать и сохранить сотню тысяч долларов кэшем.


avatar
AP, позволю себе не согласиться, ибо есть такое понятие как инфляция, и когда обесценивание валюты происходит одинаково с переплатой ничего страшного в ипотеке нет. Вопрос для чего берется квартира в ипотеку, если жить — ипотека хороший вариант, если с целью потом продать или сдавать, наверное нет. 
Йонатан Берсон, видите ли — постоянная инфляция это не постоянное явление. Периоды инфляции чередуются с периодами дефляции и последние могут затягиваться на десятилетия, как показывает опыт Японии. На самом деле инфляция и порождается искусственно теми финансовыми структурами, которые живут за счет кредитов ибо только существование инфляции позволяет хоть как-то оправдать конские проценты и переплату по кредитам.

Представьте себе что инфляции не существует. Думаете в мире нет механизмов, которые могут обеспечивать подобную устойчивость? Полным полно. Но ее нет, потому что тогда практически невозможно будет держать население в рабстве за счет кредитной удавки. Кто будет переплачивать три цены за квартиру из за 20 лет рассрочки, зная что за 10 лет она подешевеет на 10 процентов или будет стоить столько же?
Готовы подписаться под 30 годами своего будущего на основании того, что предыдущие полвека была стабильная инфляция? Ну ну...

Стоны состоявшихся и потенциальных ипотечников о несправедливости высоких ставок меня вообще искренне умиляют. Именно их готовность залезть в добровольное рабство делает невозможным приобретение жилья без кредита многим из тех, кто работая и думая много больше ипотечников обеспечил себе намного более высокий уровень жизни чем у них, но безумное ипотечное стадо даже для таких людей существенно усложняет и удорожает решение жилищной проблемы.
avatar
AP, у меня нет стонов и иллюзий) я сам страдаю из-за среднего класса который имея ЗП в 30 тыс. набрали ипотек и живут в своих квартирах. 
У меня кроме ипотеки нет никакого рабства, и то ипотека взята была т.к. нужно было брать недвижимость по очень хорошей цене и даже с учетом всех переплат я в профитной зоне ) 
А кредитное рабство действительно существует, я за то, чтобы снижать объемы выдаваемых кредитов, но банкам то это не надо. Они готовы давать всем и вся, лишь бы несли бабло, последнее, наворованное и т.д. никого не волнует.
Йонатан Берсон, " среднего класса" и «ЗП в 30 тыс» это вещи несовместимые ;) средний класс начинается с зп $5000

avatar
nik, батенька, да вас надо за мкад отправить)) 
Хотя в самой Москве очень много людей, которые получают копейки, зато москвичи))
5000$ хорошая ЗП при текущем курсе)
Йонатан Берсон, а чего меня отправлять, я и так регулярно бываю в замкадье ;) в барселоне, милане, монако,…
Хотя в самой Москве очень много людей, которые получают копейки, зато москвичи))
вот только сфига этих бедняков называть средним классом? 0_о
avatar
nik,  а я их не называю средним классом… что кстати средний класс? вики пишет 18000$ на человека в РФ, дети и жена врач у меня подкашивают мою статистику, без них был бы полноценный средний, даже лучше)
Йонатан Берсон, в вики сильно устаревшие данные, видимо по ценам из 90-х. сейчас на человека нужно точно не меньше 30000$
avatar
AP, это смотря в чем мерить ;) если в баксах — то дефляция вполне случается переодически, а если в макулатуре — то дефляции в раше не бывает никогда в принцыпе))
avatar
AP, более того народ по глупости не понимает что через 20-30 лет после выплаты % по ипотеки на руках будет старая квартира в старом доме… которая стоит ниразу не первоначальных денег… т.е ипотека это тройная переплата + потеря стоимости от амортизации
avatar
Йонатан Берсон, не дай бог ставки будут как в простом мире, ценник на недвигу тут же улетит на небеса и там останется
avatar
Alpinist573, а ты посчитай, может при ставке ипотеки в 3% плата за квартиру стоимостью в два раза больше чем сейчас будет даже пониже ;) 
Uncle Ben, в лондоне простой народ какраз «во мкадье» живет, а вот те у кого есть деньги — «в замкадье» ;) там ценятся качественные загородные частные дома, а не комунальные панельки в городе.
avatar
nik, вы это по первому каналу услышали? Бредить заканчивайте. Я там жил в прошлом году месяц. Коммунальные панельки в центре Лондона.
avatar
Uncle Ben, Ну так он и написал, что кто без денег живёт «внутри», в панельках, а нувориши снаружи в частных домах))))
Йонатан Берсон, каюсь… это все обама инвестров подбивал на покупки… с госдепом… а да пардон… буш…
avatar
ves2010, ну ты им хоть отомстил! продал евро несчастные чтобы купить квартиру, молодец!
Йонатан Берсон, лол
avatar
Йонатан Берсон,
Йонатан Берсон, человек себе пенсию обеспечил.
avatar
а зачем амортизацию считать???? все остальное верно
avatar
Uncle Ben, амортизацию можно не считать для египетских пирамид… у них износ миллион лет… а через 50 лет убитая панелька нах никому не нужна будет ... 
avatar
ves2010, эээ, а сколько вам лет? Да и сомнения у меня про 50 лет. Хрущевки в мск сдаются только в путь. А им 50 лет. Так что… В общем- амортизацию вы посчитали зря. А так — да, хату сдавать это доходность копеечная. А в валюте вообще слезы. И так во всем мире. 3% чистыми выйдет на руки — то и хорошо. Ну или краткосрочно, со всеми рисками вытекающими
avatar
Uncle Ben, ну да утешил типа… помру раньше ;-)
avatar
ves2010, Ну да. Все помрем. Мне вообще глубоко насрать, сколько моя недвижка через 40 лет стоить будет…
avatar
Uncle Ben, я вот тоже не понимаю. Квартира в старой хрущевке стоит столько же как и в новом доме в отдельном районе. Цена квартиры больше зависит от метража и района чем от возраста дома.
Ну под сдачу ремонт нафуй, мебель нафуй, техника по минимуму, комуналкп на жильцах)) но депозиту всеравно будет проигрывать
avatar
Семен Семечкин, чтоб от депоза получить хоть какие то гарантии их надо в 15 разных банков положить, а то и больше?))))
avatar
Gsimplov777, про гарантии сохранность и риски это отдельная тема, и очень обширная на несколько страниц, в хатах тоже если под сдачу рисков дофина.
avatar
Семен Семечкин, еще нары поставить и сдавать койко места за 200руб ночь… еще приторговывая самогоном… хороший бизнес план… надо посчитать
avatar
ves2010, можно и нары), часто жильцы уже со своим, нет, просто не 1 двушку з@ 15 лямов, а 4 за 3,5 млн, рядом с метро за 20 ку точно уйдут, итого в мес 80 к, по мебели можно самое необходимое на авито при купить), зачем на сдачу евроремонт, все равно ухайдокают, не своё же, коты все обоссут, собаки обгрызут, дети изрисуют итд) 
avatar
Семен Семечкин, счас на районе квартиры после ремонта с новой техникой сдаются за 55к в месяц...

я кстати придумал… можно как в плацкарте третий ярус нар поставить… а еще четвертый это пол… прикинь профит сразу вдвое… и самогон…
avatar
Семен Семечкин, не так считаете, это четыре коммуналки и четыре налога  и Замена кранов и всяких дел тоже за счёт владельца в четырёх квартирах. и за такие деньги у метро не возьмёте. Это 15 км от Москвы за однушку. Поэтому лучше сдать одну за 50-60, чем три за 20.
avatar
Семен Семечкин, не выйдет. фиг ты ее сдашь комуто кроме гастеров-таджиков без нормального ремонта.
avatar
nik, при чем здесь гастеры, они за такие деньги снимать и не будут, даже просто обычная семья пустьтс ребёнком, а лучше 2 мя убьют хату лет за 5-10, если свиньи и того быстрее, и что каждые 5 лет капиталку делать? А по состоянию что с ремонтом что без ну пусть разница 5-10%, искать то они могут конечно но ктотбудет вкладываться 500 к в ремонт, что бы потом сдавать за 20?
avatar
Семен Семечкин, ты походу явно теоретик в вопросе сдачи хат. Тут вообще-то речь не о аренде не за 20к, а за овер 50к, а это совсем разные сегменты. За 50к снимать хату могут себе позволить либо гастеры которые там будут жить вдесятером, либо те у кого есть деньги и это для них небольшая сумма. Последние же не станут жить в хате с убитым ремонтом, а предпочтут переплатить 10%. Те для кого 10% критичны, сыкономят и снимут квартиру подешевле подальше от центра. 
avatar
nik, а ещё через 5 лет делать КАПИТАЛКУ карл!11 т.е. электрику менять например… ну ты понял))) они наверное за 5 лет столько кВт нажгут что аж провода в стенах износятся ггг)))
avatar
Ренат, не ну раз в 5 наверно достаточно и косметики, но это всеравно ну мин тыс 50, нотдаже одну капиталку сколько надо будет отбивать? И нах оно надо?
avatar
Семен Семечкин, в целом я согласен что история со сдачей в аренду не мега прибыльное занятие. Сам сдаю и знаю о чем говорю, просто некоторые тут уж очень перегибают ;)
avatar
Ренат, ну дак и я про то же, депозит навряд ли обгонит, если конечно не попасть под бум насколько помню в начале середине 00- х
avatar
nik, если квартира хорошая, рядом с работой то 50 с коммуналкой норм для семьи.  
avatar
Alexandro Ly, но только с нормальным ремонтом, а не убитым
avatar
nik, если хаты дорогие и элитные то конечно наверно, хз, я имел ввиду однокомнатные рядом с метро, которые лучше всего под сдачу если брать.
avatar
Семен Семечкин, топикстартер вообще-то про хату за 15м пишет, такую без ремонта тяжело сдать.
avatar
nik, я понимаю, поэтому и написал что под сдачу лучше не 1 за 15 а 4 за 3,5)))), если эта хата покупалась значит наверно изначально не ставилась цель сдача с получением возможного максимального дохода, но про аренду элитного жилья действительно ничего сказать не могу.
avatar
Есть, кстати, варианты сдачи, уважаемый ТС:
1. Сдача под хостел;
2. Сдача под "@лядушник"...
(Хотя тогда амортизация будет существенно выше… :)))… )
avatar
Gugenot, хостелы слыхал запретить в Москве хотят из за жалоб соседей.
avatar
Gugenot, опыт уже вижу есть, мистер Гуги)))
Лупин Пастор, В части сдачи квартиры под хостел — нет, не имею.
А вот в части сдачи квартиры под @лядушник — да, имею таковой опыт: первая половина 2000-х, Москва, единственный на всю Москву «Дом-Корабль»… :)))…
avatar
Gugenot, если не секрет, камариллу-гамадрилу еще торгуете?))
Лупин Пастор, Да, торгую, но сугубо в качестве горизонтальных уровней уровней для выхода из позиции, но не для входа.
avatar
Gugenot, ну и какие впечатления остались?
avatar
Alpinist573, приятные впечатления в плане профита остались... 
avatar
Gugenot, есть еще вариант: разбить квартиру на две малогабаритные однушки и продать за 10 каждую. Или сдавать за 40 тыс в месяц каждую. Но надо посуетиться.
Спасибо за описание ситуации. По Киеву один в один, может чуток получше. Раньше если можно было делать 10-12% в долларе, то сейчас — если 6,5% будет — это будет радость.

Кому интересно, можете расчеты по Украине просмотреть в видео.
Надо помнить, что помимо аренды еще и сама хата может подняться в цене, вопрос когда. Но так как недвига — это не маржинальная торговля и стопа нет, можно пересидеть плохие времена просто на аренде, а потом удачно продать. 
avatar
Mao CzeDOOM, если без плеча торговать, как в недвиге, стопов тоже не будет 
avatar
gyttt, цена ее падает на 300к в год 
avatar
ves2010, серьезно?
интересно, если цены на старые квартиры падают со временем, то в хрущевках они вообще около 0 должны стоить…
avatar
tulevik, так и стоят… посмотри сколько стоит хрущевка в регионе… в москве доплачивают за москву…   
avatar
ves2010, Вы — алго. В этом Ваша проблема. Учли весь колокейшн:) 50 тыс. в карман и не загоняйтесь:)
avatar
ves2010, жжоте.
avatar
Налог еще. Если кадастровая больше 10 млн, то налог 10тыс.
И странно, что 2-шка стоит 15. ИМХО 8-10.
Евгений Петров, не, вроде не так много. там вычет ещё 20м вроде
чуток поменьше, тыщ 7-8.
upd: даже меньше — 2-3 максимум.
avatar
ПBМ, я собираюсь судиться, чтобы снизить кадастровую. По моим данным 10 штук налог. Но к хорошим новостям открыт.
Евгений Петров, я только что по своей рассчитывал прям на nalog.ru
ещё не получал за неё налог. посмотрим.
avatar
Большинству квартиры нужны чтобы жить, а не чтобы сдавать, так что, наверное, это справедливо. Может хоть ещё чуток цены упадут. А то понакупят такие вот инвесторы, взвинтят цены на жильё…
Это без злорадства, просто квартирку хочу побольше и поближе.
avatar
Не умеете сдавать не сдавайте )

а говорят что стоимость кв должна быть 10 годовых ставок за аренду.
600к * 10 = 6 мио, никак не 15.
avatar
ПBМ, +100… тока 10 годовых эконом а элитка 15 годовых
avatar
ПBМ, пузырь?
avatar
ПBМ, Что? 10% годовых от сдачи квартиры? Нет таких ставок, обычно 5-7%, не больше.
Кидровский Валерий, да, так больше похоже на правду
avatar
да уж… квартиру в «РЕПО» и все на брокерский счет))) например золото в рублях(FXGD) если консервативный инвестор
много левых цифр! профит НАМНОГО больше! (многие сдают неофициально!)
avatar
дык вроде коммуналку платит тот кто снимает
подоходник по-моему никто не платит
амортизация что-то большая получается, мало кстати кто ее считает

вывод из твоей истории такой: продай хату и положи бабки на депозит
Тимофей Мартынов, жилец платит за электричество, расход воды… коммуналку оплачивает хозяин квартиры, т.к жилец может легко наипать хозяина не платя коммуналку год… (у мя как то такое было...)
avatar
ves2010, коммуналка, которая за содержание и ремонт квадрантных метров, в Москве стоит 25-30 рублей за метр. То есть для двушки это будет максимум 1800 в месяц, а не 8300 как посчитал автор.
avatar
Alexrad, ха ха ха... 
avatar
Тимофей Мартынов, да, оппродаёшься сейчас. У меня на  двери подъезда висит «Уникальное предложение» трёшка за 15, двушка за 10.
 Я не понял? Вы сдаете, дайте сюда объявление о сдаче раз уж на то пошло, увидим что за район, что двушка.
Вы сдаете ее за 50 в месяц плюс ваша коммуналка, 100/12 = 8 в месяц.
Т.е. без коммуналки отдаете за 40 в месяц?)

Кстати срок службы современных панелек в районе 100 лет.
avatar
Alexandro Ly, 100 лет это по документам… а как там строят, и на каком грунте и т.д… то х.з… вон то и дело рушатся подъезды… да и рядом если строят, забивают сваи… то рядом в панельках трещины идут иногда(((… сталкивались с таким…
Я когда в универ поступил у меня в группе пацаны с Казахстана учились… они рассказывали что родители скидывали квартиры за билет до России +багаж. Еще родственник уже в России жил в моногороде на севере, где комбинат приказал долго жить. И ему еле хватило денег с проданой хаты чтоб семью перевезти на новое место жительство. В 2008 году знакомый хороший хапнул двушку по быстрому… прошло 8 лет сейчас за такую цену можно 4-шку купить(это в рублях а в баксах вообще… коттедж путевый .-)) О чем я… а да… бизнес на покупке квартир и сдаче в наем это ПИСЕЦ… Жизненный опыт показывает что это не чем не лучше покупки акций из какого нибудь 2-3 эшелона -))
avatar
RTS_TRADER, +100 согласен
avatar
ves2010," зы кстати брали хату за евро… счас если курс пересчитать цена ей 25мио… совсем пичаль..."
газпром тоже стоил когда — то 360 р… )))
avatar
ves2010, не согласен, с 2000 года в среднем по больнице однуха в москве дала порядка 20-22% годовых (в рублях, изменение цены + аренда) и в общем и среднем ликвидные объекты (ves2010 — твой объект, извини, таковым в общем-то не является, он далеко не оптимален для аренды и тд), за амортизацию стоит считать только расходы на ремонт раз в 8-10 лет. И в целом ликвидная недвига ценой квадратного метра инфляцию рублевую в общем-то отыгрывает, ну а аренда — это твой очищенный от инфляции доход
avatar
Alpinist573, давай приведи пример выгодной аренды в москве
avatar
ves2010, для аренды оптимальны мелкометражные однушки на 1-м этаже с выверенным местоположением (тихо, у метро и тд) (если мы не говорим про заморочки со студиями и тд), такие дают арендой примерно 6% годовых (в рублях).
avatar
RTS_TRADER, но есть города-исключения.
Гденьги ☭,  В России «фильтр» для покупок квартир для инвестирования очень серьезный… 5-7 городов максимум наберется! -))
Во всех остальных городах только для проживания…
avatar
Ты чего риэлтора обидел-то?! Меньше 250 тыщ не предлагай даже!
+1 к вопросу по амортизации.
avatar
youtu.be/DKswQ93szlE

всех денег не заработаешь
avatar
Ну так мы увидим реальное объявление с адресом, ценой, фотками состояния квартиры?)
avatar
Alexandro Ly, лол нет конечна… разве что в циане
avatar
ну так в чем вопрос — продавай и все в акций. Я вот свою думаю продать, но рука не поднимается, ибо семья и ребенок.
avatar
Warren Warren, только желательно не в российские акции ;)

avatar
Кто вам сказал, что эта халупа в панельке стоит 15мио?))
avatar
Амортизация какая то)) расчёт притянут за уши. Конечно не окупишь за 3 года сдачей, но ведь цена на квартиру может не только падать, а ещё и расти. Или все забыли уже, что за 15 лет они куй знает во сколько раз выросли. Так опять могут начать рости, если вдруг чего произойдёт.
avatar
Oleg Only Algo, они выросли за счет надувания пузыря. сейчас этот пузырь схлопывается.
avatar
nik, какого пузыря??? )) бензин ещё больше вырос тоже вырос за счёт пузыря? а все сбербанки, продукты и тд тоже пузырь? Тогда пусть все сдувается
avatar
Oleg Only Algo, такого пузыря. сравни медианую ЗП со стоимостью кв.м. хаты эконом класса, соотношение все еще зашкаливает за все разумные рамки.
avatar
 И где это по 15 Лямов двушки?? Внутри садового кольца чтоли?
avatar
Убытки режь!
avatar
ПРодавай этот сарай покупай 8 однушек в Саратове и будут тебе заработки)
avatar

 Завышены коммунальные платежи и амортизация. По счетчикам всегда платит квартиросъемщик сверх 50к аренды. Хозяин квартиры может сам оплачивать содержание и ремонт, но это для московской двушки всего 1500-2000 в месяц, а у автора коммунальные платежи посчитаны как 8300 в месяц.

Амортизация ремонта и мебели 100к в год завышена. За 100к можно каждый год заново мебелью обставлять из Икеи. Чаще всего придется сантехнику менять, но это 10к в год хватит с головой. Подкрасить и переклеить обои раз в 5 лет не стоит 500к.

avatar
Alexrad, +1
avatar
Alexrad, коммуналка не завышена ниразу
avatar
ves2010, у меня за трешку меньше выходит в Подмосковье, а в Подмосковье тарифы выше.
avatar
Alexrad, У меня тариф 37, а у вас? 
avatar
Мария, у меня в Красногорске 40 руб за кв метр.
avatar
На площадке соседка продала кое-как (продавала года 2) в феврале этого года, 2-х комнатную квартиру на Марксистской д. 9, это ст.м. Пролетарская 3 минуты пешком — за 10 млн.руб. 
Дом панельный, возраст/постройка в районе 1970-80-х годов, до Таганской кольцевой пешком минут  15 минут. 
Алексей Севастьянов, 50 лет, старый дом, с планировкой не развернуться не повернуться.
avatar
ЛЧИ 2100, вот зря ты так… все по-честному... 
avatar
Амортизация-фигация… насчитал… Продажная цена вообще фактически не учитывает амортизацию… У меня сестра спецом в старом доме под снос купила однуху, успела родить и им новую новостройку 3-ешку 100 квадратов при Лужке в Чертаново подарили взамен старья… 15 млн. под сдачу за 50 это слишком дорого… Переплатил сильно… Рассчитывается: аренда*120мес=цена  Итого 6 млн. вот приемлемая цена хаты под сдачу..
В замкадье на эти деньги можно 5 квартир купить… и каждую за 20-25 сдавать (это чистыми на руки, коммуналка отдельно)… Это даже если не мутить с разбивкой на студии и проч…
Продай квартиру в Москве переезжай в Рязань купишь в самом центре в новом элитном доме трешку более 100 метров наверное с самым крутым ремонтом, а оставшиеся 10 000 000 вложишь в акции ФСК например, сразу больше  1 000 000 отхватишь через месяц ))) Прикинь в Москве на аренде трешки ты столько бы лет за 10 только заработал ))) Рязань — город возможностей! Для тех у кого много денег )))…
 не могу понять ипотечников… это за гранью разума… переплатить втрое…

По-разному бывает.

Например, трейдеру — по идее — должна быть более выгодна ипотека, чем покупка сразу за 100% стоимости.
avatar
0. Большинство предложений за 2кк ~ 10-12 м.руб. на www.cian.ru/kupit-2-komnatnuyu-kvartiru-moskva-ulica-akademika-anohina-02607/
1. Аренда 45-70т.р./мес.
www.cian.ru/snyat-2-komnatnuyu-kvartiru-moskva-ulica-akademika-anohina-02607/
2. Содержание жилья в год 25-35т.р.
3. Налог на имущество за 12м.р. и 65 м2 ~ 5т.р./год (без льгот и доп. вычетов) начиная с 2017
4. Ремонт и мебель 50т.р. в год (из рассчета на 10 лет)
5. Амортизация допустим те же 50т.р./год
6. Риэлтеру 50% от 1мес ренты 1 раз за 5 лет (жильцы на долгосрок) — 25/5=5т.р.
7. Налог ПСН за 65 м2 и 12 мес. — 36т.р.
8. Добавьте еще страховку и прочее.

Не учтена ежегодная индексация/возможное уменьшение ренты

50*12-25-5-50-50-5-36=429т.р./год.
429/12*10^6*100=3.575%/год.

Рост цены недвижимости в лучшем случае 10%, а реально 5.5-6%/год в среднем, с учетом кризисов.

Дивидендные акции/облигации не вариант?
А продать кв и построить таунхаус/клубный дом в области?
avatar
Матвеич, 

 при твоей амортизации дом должен стоять 12мио/50к =240 лет!!!

но полюбому спасибо хоть  немного подбодрил… типа в 0, а не совсем в минус… судя по расчетам цена должа раза 1.5-2 на квартиры упасть либо цена на аренду в те же разы подняться
avatar
ves2010, ну отними еще 150-200т.р. (минус 1-1.5% годовой доходности), хотя амортизацию можно не учитывать, это не авто, да и один раз живем, не будешь же держать квартиру долго и передавать по наследству?

намного выгоднее сейчас за примерно те же деньги построить таунхаус/клубный-доходный дом и сдавать ~8 помещений по 20-25/т.р. каждое. 
главное чтобы было расположение подходящее с транспортной доступностью и недорогая земля.
avatar
Как в стране, так и в мире, ситуация имеет свойство меняться в самый неподходящий момент. ИМХО, имеет смысл придержать недвижимость для детей на случай форс-мажора.
avatar
Ушли те времена, когда москвич мог сдать свою «хрущевку» какому-нибудь приезжему провинциалу и свалить за границу греть пузо на море )))… Работать надо теперь самому )))…
лучше бы дали мне в ДУ эти 15 млн и имели в районе 50% годовых дохода))
Дмитрий Сергеев, иди в банк… или в чем проблема взять плечи
avatar
«стоит она 15мио»
не стоит она уже давно 15 мио, друг. выстави на циан, вообще не получишь звонков, зуб даю. я со своей уже 20% скинул в рублях, все никак на сделку не выйду

avatar
anektar, тем более пичаль и убыток
avatar
А какие вы 25 000 риэлтору отдаете за что? Грубо автор прав. Но лично по его примеру, какие то сказки.
avatar
продать ее и все дела )
avatar

теги блога ves2010

....все тэги



UPDONW