Почему твой дом – это ужасная инвестиция

*Надпись на рисунке: Знаменитое восстание из-за виски в Пенсильвании.*

Джеймс Альтучер называет домовладение частью Американской Религии, поэтому я знаю, что здесь я ступаю на опасную почву. Но, пока ты не убежал в негодовании, давай проведем вместе небольшой мысленный эксперимент.

Представь, будто мы разговариваем об инвестициях за чашкой чая или кофе, или бокалом вина. Затем вдруг один из нас (допустим, это будешь ты) говорит:

«Эй, у меня есть идея! Мы всё время рассуждаем о хороших инвестициях. Что если мы придумаем самую ужасную из только возможных инвестиций? На что это может быть похоже?»

Ну, давай подумаем (достаем наш желтый линованный блокнот) и накидаем список. Чтобы это было действительно ужасным:

• Это должен быть не просто единовременный, а, если мы всё делаем правильно, нескончаемый отток из наличных резервов владельца.
• Это должно быть неликвидным. Пусть покупка или продажа занимают несколько недель, нет – постой – даже лучше, несколько месяцев.
• Это должно быть дорого покупать или продавать. Мы добавим очень высокие транзакционные издержки. Скажем, 5% комиссию за сделку и прием-передачу.
• Это должно быть сложно купить или продать. Таким образом, мы можем черпать множество дополнительных сборов, которыми мы можем обложить отчеты и документы.
• Это должно приносить низкий доход. Явно не больше, чем процент инфляции. Возможно, чуть меньше.

• Это должно требовать заемных средств! О, это великолепный пункт! Вот как мы заставим людей проглотить этот низкий доход! Если цена пойдет чуть-чуть вверх, заемное плечо его увеличит и люди сами себя будут убеждать, что это на самом деле хорошая инвестиция! Не-а, не волнуйся об этом. Большинство людей даже никогда не подумают, что заем – это также очень высокий риск и может так же просто их уничтожить.
• Это должно быть в залоге! Еще одна прелесть займа. Мы можем получать процент со своего займа. Да, и с совершенно небольшими усилиями мы должны склонять людей, которые покупают эту штуку, закладывать и занимать под неё деньги больше одного раза.
• Это должно быть непроизводительным. Раз уж мы заговорили о процентах, то пусть эта инвестиция, которую мы изобретаем, не приносит никаких процентов владельцу. И никаких дивидендов, конечно.
• Это должно быть немобильным. Если мы сможем привязать это к одной географической точке, то мы можем быть уверены, что в любой момент времени для нее будет существовать только маленькая группа потенциальных покупателей. А иногда и кое-где – вообще никаких!
• Это должно зависеть от успехов одной страны, одного штата, одного города… Нет! Одного района! Представь, если наша инвестиция каким-то образом связывает своего владельца с судьбой одного маленького участка территории. Риск мог бы быть огромным! Закрытие предприятия. Расплодившиеся уличные гангстеры. Правительство сходит сума с налогами. Природная катастрофа по соседству. У нас была бы инвестиция, которая не только ломает благосостояние своего владельца, но делает это, даже если он теряет работу и доход!
• Это должно быть что-то,  что запирает своего владельца в одной географической точке, которая будет ограничивать его выбор и держать послушным для его работодателя!
• Это должно быть дорого. Идеально, если мы сделаем это настолько дорогим, что оно будет иметь непропорциональную долю в активах человека. Исключим возможность диверсификации, чтобы увеличить риск!
• Этим должно быть дорого владеть! Убедимся, что эта инвестиция потребует бесконечной череды ремонтов и обслуживаний, без которых она рассыплется в песок.
• Это должно быть хрупким и легко повреждаться природой, пожаром, вандалами и тому подобным! Теперь мы можем добавить дорогую страховку, чтобы покрыть эти риски. Убедившись, конечно, что плохие вещи, которые скорее всего произойдут, на самом деле ею не покрываются. Не волнуйся, мы напечатаем это мелким шрифтом или, возможно, просто обложим дополнительными сборами.
• Это должно облагаться тяжелыми налогами! Давай пустим туда правительство. Если это вырастет в цене, то они придут и обложат налогом эту прибыль. Если цена падает, то предложим ли мы налоговый вычет на убыток, как с другими инвестициями? Не-а.
• Добавим еще больше налогов! Не забывай про наш штат и местный муниципалитет. Зачем ждать, пока эту инвестицию продадут? Давай брать с нее налог каждый год! О, и давай повышать эти налоги всякий раз, когда цена идет вверх. Понижать, когда цена падает? Не будь дураком!
• Это должно быть чем-то, чем ты на самом деле никогда не владеешь. Раз мы собираемся дать правительству власть ежегодно облагать эту инвестицию налогом, то «владение» будет просто чем-то типа аренды. Мы позволим владельцам работать над этим, обслуживать это, платить все связанные затраты и, пока они платят годовую ренту (упс, я имею в виду налоги) мы позволим им оставаться с этим. Пока мы не решим, что нам самим это нужно.
• На такой случай мы сделаем это подлежащим принудительному отчуждению. Ну, ты знаешь, на случай, если мы вдруг решим вместо того, чтобы собирать нашу ренту (черт! Я имею в виду налоги), просто забрать это себе.

Вот еще два из комментариев….

• Mr. RiskyStart-up: Это должно усиливать стресс, вести к большому количеству разводов, а потом это должно быть невозможно поделить между бывшими супругами.
• DMDave: Тебе нужен только один мотивированный (читай как: безрассудный) сосед, чтобы установить цену на весь район. Представь, что твоя так называемая «инвестиция» внезапно портится, когда твой сосед решает продать свой гипсокартонный особняк на 20% дешевле оценочной стоимости.

*Надпись на картинке: Мне не нравится, как это выглядит… Надпись на парусе: принудительное отчуждение.*

Боже мой! Что за список! Моя кожа начала бы зудеть от любой такой уродливой инвестиции. На самом деле, я даже не уверен, что что-нибудь с такими характеристиками можно вообще назвать инвестицией.

Это была бы ещё та задачка заставить кого-нибудь купиться на эту утку. Но нам это удается. Фактически, я бьюсь об заклад, мы можем не только заставить людей покупать, но и верить, что поступая так, они воплощают свою мечту, даже национальное право по рождению! Как нам это удается, мы обсудим в следующей статье.

А пока напиши в комментариях, какие еще характеристики нашей «самой ужасной возможной инвестиции» я пропустил.

Ой. Погоди. Прошу прощения. Это всё было написано про дома.

Несколько недель назад я присутствовал на праздничном банкете, и за нашим столом из 10 человек сидела знакомая мне женщина. Она начала разговор о том, как она поощряла своего сына купить дом. Ну, ты знаешь. Перестань разбрасываться деньгами на аренду и начни строить актив.

Я предположил, что поскольку ее сын холост, живет один и не имеет детей, возможно, ему на самом деле не нужен дом. Что, поскольку ему он не нужен и т.к. это хреновая инвестиция (и я показал ей несколько причин почему), возможно, ему лучше рассмотреть какие-то другие альтернативы. Или хотя бы для начала пробежаться по цифрам.

Этот короткий разговор не получился. Он закончился её словами: «Ну, ему лучше купить дом, чем этот дурацкий Камаро!»

Ну, да. Возможно. Если это единственная альтернатива.

(продолжение через сутки)

Автор: jlcollinsnh, перевод мой.