Новости рынков | АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» до BBB(RU) с прогнозом «Негативный», а также рейтинг его облигаций до BBB(RU)

Понижение кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлено ухудшением оценки финансового профиля, в том числе оценок долговой нагрузки, покрытия процентных платежей, ликвидности и рентабельности. Кроме того, АКРА снизило оценку субфактора «Сроки и условия реализации» на фоне роста задержек ввода объектов и снижения распроданности портфеля строительства.

Снижение взвешенных оценок связано с двумя группами факторов. Первая группа отражает уже реализовавшееся ухудшение: продажи 2026 года оказались ниже базовых ожиданий Агентства, что формирует давление на выручку; дополнительное давление оказывают задержки ввода объектов. Совокупное влияние указанных факторов нашло отражение в отчетности Группы за первое полугодие 2026 года и послужило основанием для пересмотра оценок. Вторая группа факторов формирует давление на будущие периоды: АКРА закладывает более медленную траекторию снижения ключевой ставки, а также ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, что в совокупности приводит к ухудшению прогнозных долговых метрик.

Изменение прогноза по кредитному рейтингу Компании со «Стабильного» на «Негативный» обусловлено совокупностью рисков, реализация которых может оказать дополнительное давление на кредитный профиль Группы. Во-первых, фактором неопределенности выступают риски рефинансирования долга в 2027 году, когда Компании предстоит пройти пик погашений. Из-за ограниченного доступа к публичному рынку капитала Группе придется замещать рыночное финансирование банковскими кредитами. Тем не менее, по данным Агентства, текущих банковских лимитов достаточно для выполнения этих обязательств. Во-вторых, АКРА отмечает риск того, что ужесточение условий выдачи семейной ипотеки может оказать более существенное давление на финансовые показатели Компании, чем закладывается в текущую рейтинговую оценку.

Кредитный рейтинг Компании базируется на сильной рыночной позиции, сильной оценке бизнеса, очень сильной географии, крупном размере бизнеса. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывают высокая долговая нагрузка, низкое покрытие процентных платежей, средняя рентабельность, а также очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).

«Самолет» — одна из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента. Компания реализует проекты в сфере жилищного строительства в 15 регионах России. По состоянию на начало октября 2026 года портфель строящихся объектов составлял около 4,5 млн кв. м, что является самым высоким показателем среди российских застройщиков (по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ)).

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.

Сильная рыночная позиция и очень сильная география. «Самолет» занимает лидирующие позиции в России как по объему текущего строительства, так и по вводу жилья. Группа реализует проекты в 15 регионах, занимая лидирующие позиции в Московской и Ленинградской областях. При этом Московский регион, согласно расчетам Агентства, останется основным с точки зрения генерации денежных потоков в ближайшие три года. Выручка диверсифицирована по регионам: по расчетам АКРА, ни на один регион не придется более 70% выручки за ближайшие три года.

Высокий уровень корпоративного управления и сильный бизнес. Финансовая прозрачность оценивается на очень высоком уровне, что обеспечивается регулярным раскрытием отчетности по МСФО и операционных результатов. Очень высокая оценка субфактора «Структура управления» обусловлена наличием независимых членов в совете директоров и отсутствием концентрации акционерной собственности. При этом Агентство обращает внимание на нестабильность структуры акционерного капитала, связанную с частыми сделками по продаже крупных пакетов акций. Согласно информации, предоставленной Компанией, указанные сделки не оказывают влияния на операционную деятельность Группы; Агентство продолжит мониторинг данной ситуации. Оценка стратегии была понижена до средней ввиду роста финансовых рисков.

АКРА отмечает дальнейшее ухудшение оценки за субфактор «Сроки и условия реализации» на фоне роста просрочек по вводу и снижения показателя распроданности. Согласно данным ЕРЗ, взвешенный за три года показатель задержек ввода составил 3,7 месяца, что соответствует среднему уровню оценки за субфактор. На конец августа 2026 года соотношение распроданности и строительной готовности в портфеле Компании составляло 71% против 75% годом ранее. Давление на показатель распроданности оказывают как общее снижение распроданности по всему портфелю, так и по-прежнему слабые показатели в Ленинградской области — 36%. Вместе с тем Агентство отмечает очень высокую диверсификацию портфеля, который на сегодняшний день насчитывает более 100 проектов. Согласно расчетам АКРА, вклад крупнейшего проекта в совокупную прогнозную выручку в течение следующих трех лет не превысит 10%.

Средняя рентабельность и крупный размер бизнеса. По оценке Агентства, взвешенная рентабельность Компании по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2024 по 2029 год будет находиться в диапазоне 8–12%, что соответствует среднему уровню рентабельности по методологии АКРА. Давление на оценку оказывают возросшие процентные расходы по проектному финансированию, которые Агентство учитывает в составе себестоимости. Рост процентных расходов по проектному финансированию обусловлен низким покрытием проектного долга средствами на эскроу-счетах — на 30.06.2026 оно составляло 51% против 59% на конец 2025 года, а также высокой ключевой ставкой.

После значительного роста объема портфеля проектов «Самолета» в 2023 году на протяжении последних лет портфель текущего строительства планомерно сокращался и на начало октября 2026 года составлял порядка 4,5 млн кв. м, что, однако, позволяет Компании оставаться крупнейшим девелопером в России по этому показателю. Взвешенное за период с 2024 по 2029 год отношение FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП составило 1,5 б. п., что, согласно методологии Агентства, соответствует крупному размеру бизнеса.

Высокая долговая нагрузка и низкое покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.

Взвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей за период с 2024 по 2029 год оценивается на уровне 8,2х. Ухудшение данного показателя обусловлено слабыми прогнозными результатами в 2026 и 2027 годах на фоне низких прогнозных продаж. Взвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за указанный период оценивается Агентством на уровне 1,7х. АКРА ожидает дальнейшее давление на показатель покрытия в связи с тем, что Компания с высокой долей вероятности не сможет привлечь финансирование на публичном рынке долга по приемлемым ставкам и будет вынуждена привлекать только банковское финансирование.

Оценка ликвидности определяется имеющимися у Компании банковскими лимитами, объем которых, по информации Агентства, достаточен для прохождения пика погашения корпоративного долга, приходящегося на 2027 год. Группа также имеет план дальнейшей реализации земельных участков и открытые банковские линии, которые должны покрыть будущие обязательства; при этом Компания находится в процессе реструктуризации текущего кредитного портфеля. Вместе с тем Агентство отмечает ухудшение диверсификации источников финансирования ввиду ограниченного доступа Компании к публичному рынку долга.

Ключевые допущения

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2027–2029 годах;

• наличие доступа к внешним источникам финансирования.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

• рост взвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 2,5х при одновременном устойчивом снижении средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 5,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение взвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 1,0х;

• снижение взвешенного коэффициента ликвидности ниже 1,5x;

• снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2026–2029 годах;

• регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК):bbb.

Источник: www.acra-ratings.ru/press-releases/7380/