Портфель стройки жилья 2026

Портфель стройки жилья 2026: похуже, но при прочих равных негатив ждем не раньше 2028

Как обычно в повестке очень много новостей, как рухнули продажи жилья, потому что ставка высокая, льготную ипотеку поменяли, спроса нет, когда уже цены и т.д.

Как обычно дискурс сконцетрирован вокруг продаж и ипотеки, а не портфеля и запасов

Поэтому обновляем наш любимый график распроданности портфеля в зависимости от года ввода (стройготовности). Смотрим по проектам, что уже есть в ЕИСЖС, то есть имеют разрешение на строительство, на середину года

Как читать:

🔹Т0 — сколько жилой площади будет введено в остаток года наблюдения. Например, на 30.06.2024 ярко желтый столбец показывает, что до конца 2024 года по плану должно быть введено 27.2 млн квадратов (заштрихованный столбец), из которых 17.7 млн квадратов продано (сплошная заливка).

🔹Т+1 — сколько жилой площади должно быть введено в следующей году после года наблюдения. Например, на 30.06.2024 ярко желтый столбец показывает, что в 2025 году по плану должно быть введено 42.3 млн квадратов (заштрихованный столбец), из которых продано 16.5 млн квадратов (сплошная заливка)

🔹T+N — аналогично Т+1, но по плану ввода на N лет вперед

Важно, что план по вводам может не выполняться, и часть проектов переносится в следующий год, а может переносится и на 2 года, но метры при этом остаются проданными -> не влияют на предложение. Портфель, который должен быть введен в T+4, когда становится портфелем T+3 или T+2, растет на величину запусков новых проектов, т.к. строительство с получения РНС (попадания в ЕИСЖС) занимает 2-3 года.

Что изменилось?

1️⃣ Портфель вырос на 2.1 млн квадратов. Но проекты с вводом в текущем и следующем году (T0 и T+1) сократились на ~3 млн квадратов. Весь рост идет за счет проектов с вводом в T+2 (+2.5 млн квадратов) и T+4 (+2.9 млн квадратов). То есть растет правый хвост, а левый сокращается

2️⃣Общая распроданность портфеля незначительно снизилась на 1 п.п. Количество проданных метров упало 0.5 млн квадратов, из которых 1.45 пришлось на самые ликвидные объекты с вводом в текущем году. По портфелю Т+1 и Т+2 распроданность даже выросла, а Т+3 и выше нам мало что говорит о рисках отрасли, т.к. это очень малая часть сделок

3️⃣ Тут есть три нюанса
👉 застройщики могут умышленно придерживать лоты в почти построенных объектах в надежде продать их дороже
👉 коллеги, более глубоко погруженные в продажи подсказывают, что часть продаж, которая приходится на сделки с афилированными сторонами, растет. Это могут быть как фиктивные продажи, так и технический способ организации продаж. Это важный фактор риска, но мы не видим слишком уж аномального роста сделок, которые не оплачены деньгами (об этом позднее), чтобы говорить о системном риске
👉 По итогам прошлого года у нас были огромные переносы сроков и низкие вводы. Продажи в ЖК, которые имеют высокую задержку, всегда идут тяжелее

В общем на горизонте 1.5 лет мы не видим значимых проблем, но мы точно знаем, что количество сделок сокращается, новый формат семейной ипотеки + высокие бюджетные расходы, препятствующие снижению рыночных ставок, сдвигают продажи вправо

Отсюда главный вопрос:

успеют ли застройщики распродать объекты Т0, Т+1 и Т+2 до ввода в эксплуатацию на 75%*?

*теоретическая точка безубыточности всего портфеля, при этом отдельным проектам может быть необходимо продать 90%, а некоторым достаточно и 50%

1/2
@unexpectedvalue

Чтобы распродать весь портфель до целевого уровня 75%, нужно продать 53 млн квадратов, из них 21.3 млн за июль 26 — декабрь 27. И желательно создать запас для объектов Т+2

Эмпирически мы видим, что рынок в среднем легко переваривает 600-650 тысяч сделок ДДУ в год. Это 25-30 млн квадратов, смотря как считать (толкаемся от средней площади 50 квадратов, как на ЕИСЖС)

То есть весь портфель можно распродать за 2 года, при среднем сроке строительства 2.5 (хотя сейчас уже скорее 3)

В 2025 году ДОМ.РФ оценивал продажи в 25 млн квадратов, что происходило в достаточно тяжелых рыночных условиях

За 6 месяцев 2026 было продано10.8 млн квадратов (на 6% выше, чем в 2025)
Продать в остаток года еще 14 и повторить результат прошлого года вполне реалистично, но у нас выбывает часть спроса семей с одним ребенком — им нужно искать более высокий первоначальный взнос (накопления или продажа старого жилья на вторичке), то есть они уходят вправо

Мы еще вернемся к оценке спроса, но отрасль вполне держит снижение спроса на 20% только в ДДУ, а из этого анализа еще исключены продажи в готовом жилье по ДКП, которые составляют еще, скажем 10-15% от ежегодных ДДУ (тут очень грубая оценка на глаз)

Так что мы тут оптимистичны в части строящегося портфеля — он будет продан
(но это слабый предиктор финансового результата застройщика и финансирующего банка)

Однако сокращение сделок сегодня неизбежно повлияет на уровень запусков через 3-4 года
Отрасль и так не успевает строить по плану, а сокращение количества сделок не позволит перекладывать растущие предельные издержки в цены, так что пока аккуратно скажем, что ждем сокращение вводов в 2027-2028 годах до 35 млн квадратов относительно среднего уровня 38-39, что не позволяет долгосрочно рассчитывать на значимое замедление роста цен

2/2
@unexpectedvalue

клод, сделай мне бота, который будет совершать следующие действия:

— ждём даты платежей Самолета в НРД

— ставим шорт

— у кого-то опять руки из жопы

— бумага валится

— закрываем шорт, покупаем бумагу

— ждём новость: у нас все ок, просто руки из жопы

— бумага отрастает

— закрываем лонг

— пишем в социальные сети: спасибо за еще один день на помоексе

не делай ошибок!

@unexpectedvalue

---

Источник: https://telegram.me/unexpectedvalue/764