Облигации СОПФ ДОМ.РФ 17: деньги на школы, дороги и инфраструктуру

22 сентября ДОМ.РФ через своё специализированное общество разместил двухлетний флоатер. Бумага уже торгуется и интересна она тем, что деньги идут на конкретную инфраструктуру новых кварталов

📋 Параметры

▪️ купон «ключевая ставка + 1,55%», сейчас 15,55% годовых; первый период короткий, 7 дней и 2,98 руб
▪️ номинал 1 000 руб; выплаты 29 сентября, декабря, марта и июня, при нынешней ставке 38,88 руб за квартал
▪️ срок два года, погашение 29.09.2028; оферты и амортизации нет
▪️ размещение было 22.09.2026, продано 15 из 20 млрд руб; формально объём не закрыт, но с 23 сентября доля не менялась
▪️ первый уровень листинга, квал не нужен
▪️ рейтинг выпуска AAA(RU) от АКРА (23.09) и ruAAA от Эксперт РА (22.09), присвоены самой бумаге
▪️ поручитель ПАО ДОМ.РФ: AAA(RU) и ruAAA, 89,9% у государства

Да, сегодня разбираем уже размещённую бумагу. Но в первую очередь интересны сам ДОМ.РФ и то, как он собирает деньги на инфраструктуру.

 

🏭 Кто занимает и чем зарабатывает поручитель

Облигации выпустило ООО «СОПФ ДОМ.РФ», специализированное общество проектного финансирования. Сотрудников и собственного рейтинга у него нет, функции директора исполняет управляющая компания ДОМ.РФ. Общество выпускает облигации и раздаёт деньги займами, поэтому смотреть надо на поручителя.

ДОМ.РФ вырос из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного в 1997 году, и сейчас работает как государственный институт развития в жилье по отдельному федеральному закону. 89,9% принадлежит государству, остальное инвесторам: в ноябре 2025 года компания провела IPO на 31,7 млрд руб по 1 750 руб за акцию. По данным компании, это первое за 18 лет IPO госкомпании финансового сектора.

Бизнес двух видов:

 

• Банковский: банк ДОМ.РФ включён в перечень системно значимых, в 2025 году на него пришлось 9,8% выдач ипотеки в стране и 15,9% рынка проектного финансирования застройщиков. Цель к 2030 году: 10% и 20%.
• Небанковский, то, чего не делает никто другой:
  – Секьюритизация ипотеки: по данным компании, с её помощью выдаётся каждый восьмой ипотечный кредит в России, портфель ипотечных ценных бумаг 2,1 трлн руб.
  – Оператор госпрограмм: через «Семейную» и другие льготные ипотеки прошли 4,6 млн семей и 17,5 трлн руб кредитов и выплат.
  – Арендное жильё: 86 проектов в 19 регионах, больше 23 тыс. квартир.
  – Федеральная земля и комплексное развитие территорий: 125 проектов.
  – Лифтовый завод с долей рынка около 20%.
  – И инфраструктура, ради которой выпущена эта бумага.

📈 Отрасль

Жильё в России четвёртый год подряд вводят больше 100 млн кв. м в год, портфель строящегося к концу 2025 года дошёл до исторического максимума 116,6 млн кв. м. Высокая ставка сдерживает рыночную ипотеку: около 80% выдач 2025 года пришлось на льготные программы, а их оператор как раз ДОМ.РФ. Отсюда и сила компании, и её зависимость от решений государства.

 

🏗 Куда идут деньги выпуска

Механизм инфраструктурных облигаций устроен так: СОПФ собирает деньги и выдаёт льготные займы застройщикам, концессионерам и дочкам регионов на котельные, сети, дороги, школы. Государство субсидирует только ставку купона, возмещая её исходя из ключевой. По подсчёту ДОМ.РФ, на 1 руб субсидии приходит до 7 руб рыночных денег.

Что уже построено на 11 прошлых выпусков (165 млрд руб):
– 202 км дорог,
– 1 646 км сетей,
– 13 541 место в школах,
– 2 338 в детсадах,
– инфраструктура для 40,2 млн кв. м жилья.

Только за 2025 год введено 15 объектов в 12 регионах: трамвайная сеть и дорога в Петербурге, две канатные дороги в Приморье, котельные в Подмосковье и Тюменской области, детсады в ЯНАО, Тульской и Челябинской областях, тепломагистраль в Хабаровском крае, ледовая арена в Пермском крае. Новые проекты 2025 года на 27,2 млрд: соцобъекты в Пермском крае, дороги в Омской области, сети в Иркутской области и Адыгее, наёмный дом в ЯНАО. На конец 2025 года механизм работал в 29 регионах.
Кратко – прям очень много проектов по всей России

На 1 сентября уже одобрено 57 проектов на 208,3 млрд руб, выбрано 70%.

Финансирование тут котловое: деньги всех выпусков в общем пуле.

 

🛡 Кто платит, если что-то пойдёт не так

 

А тут аж пять уровней защиты:
1) поручительство ДОМ.РФ на номинал и все купоны, которое по формулировке АКРА исполняется «без обращения владельцев облигаций»;
2) залог прав требования по займам;
3) бюджетная субсидия на купон;
4) обязанность ДОМ.РФ выкупать проблемные займы по сумме долга;
5) резервная кредитная линия.

АКРА прямо пишет, что качество выпуска «полностью определяется кредитоспособностью Поручителя».

Это не секьюритизация, хотя похоже на выпуски СФО, которые весь год размещают банки. Там инвестору платят конкретные заёмщики из переданного пула, здесь уступки кредитов нет, а риск проектов уходит к ДОМ.РФ.

 

📊 Отчётность поручителя

 

МСФО за первое полугодие 2026 года:
▪️ чистый процентный доход 100,8 млрд руб (+33%)
▪️ комиссионный доход 9,1 млрд (+55%)
▪️ чистая прибыль 57,2 млрд (+46%)

Главное для держателя облигации: капитал поручителя в 24 раза больше выпуска, а прибыли одного полугодия хватило бы погасить его почти трижды.

 

⚠️ Что смущает

Весь риск на одном имени: поручительство, выкуп займов и резервная линия принадлежат ДОМ.РФ. Бизнес поручителя заметно зависит от госпрограмм, а субсидия на купон держится на постановлении Правительства, не на договоре с инвестором.

И стакан тонкий, крупно выйти раньше срока будет дорого.

 

 

✅ Итог

Риск ДОМ.РФ с надбавкой 0,35 пункта к его собственному долгу. Поручитель государственный, растущий и с высшим рейтингом, а премия оплачивает не риск, а ликвидность и непривычную конструкцию. Премия к ОФЗ того же срока 0,6 пункта.

Кому подойдёт:
– тем, кто держит до погашения и собирает портфель из выпусков высшей надёжности;
– тем, кто ждёт, что ставка останется высокой;
– тем, кому нужна квартальная выплата без оферт.

Кому не подойдёт: тем, кто хочет зафиксировать 15,55% на два года, это флоатер. И тем, кто может продавать крупную позицию раньше срока.

* * *
Разбираю одно размещение ежедневно на основе финансовой отчетности, без инфошума в тг-канале:t.me/finolive