🏢 Недвижимость в 2026 году: покупатели возвращаются, но не туда, где их ждали

С начала 2026 года российский рынок жилья постепенно оживает после сложного 2025-го. Снижение ключевой ставки поддержало ипотеку, однако восстановление оказалось неравномерным: вторичный рынок чувствует себя заметно увереннее новостроек.

Спрос на первичном рынке всё ещё остаётся скромным – в июле по России было продано около 40,5 тыс. квартир и апартаментов, что на 9,1% меньше, чем год назад, а по количеству сделок рынок фактически вернулся к уровню июля 2024 года, первого месяца после отмены массовой льготной ипотеки.

При этом стоимость жилья продолжает расти: за январь-июль новостройки подорожали в среднем на 4,3%, тогда как накопленная инфляция составила около 4,7% – можно сказать что в реальном выражении новое жильё с начала года подешевело примерно на 0,4%. Получается что цены номинально растут, но спрос за ними не успевает. В июле средняя стоимость проданного квадратного метра в новостройках превысила 208 тыс. ₽ – на 6,6% выше прошлогоднего уровня.

Забавно то, что вместе с ростом стоимости наблюдается ещё и рост предложения – за тот же период застройщики запустили новые проекты на 22,9 млн м², из которых только июле на 3,5 млн м², что на 6% больше прошлогоднего результата. Всего на начало августа в России строилось более 120 млн м² жилья.

Рост стоимости новостроек + высокие ставки по ипотеке привели к тому, что вторичный рынок начал постепенно перехватывать инициативу. По данным Домклик, в июле готовое жильё заняло уже 27,2% ипотечных сделок против 17,9% месяцем ранее, тогда как доля первичного рынка сократилась сразу на 10 п.п. – до 47,6%.

Как следствие, рост доли вторички в ипотеке привел к росту её стоимости – в июле вторичное жильё подорожало на 1% за месяц против 0,6% у новостроек, а за год рост составил соответственно 10,4% и 9,1%.

💰 По мере снижения ставок рыночное кредитование постепенно начинает возвращаться. В июле Сбер выдал ипотечных кредитов на 254,2 млрд ₽ – на 12,4% больше, чем год назад, а спрос становится более сбалансированным и уже не настолько сильно смещен в сторону льготной первички.

☝️ Что мы имеем на конец августа?

Рынок недвижимости в 2026 году не падает – он перестраивается. Период, когда дешёвая льготная ипотека автоматически направляла огромный поток денег в новостройки, закончился. Теперь покупатель снова начинает сравнивать цену квартиры, ставку по кредиту и разницу между первичным и вторичным рынком.

При дальнейшем снижении ставок отложенный спрос может продолжить возвращаться на рынок, причём вторичка способна получить от этого больший эффект. Но есть и обратная сторона: чем доступнее становится ипотека, тем больше покупателей возвращается – а значит, пространство для существенного снижения цен сокращается.

Поэтому главный вопрос второй половины 2026 года состоит в том, успеет ли ипотека подешеветь быстрее, чем недвижимость снова начнёт дорожать.

Пишите комментарии ❤️, ставьте лайки и подписывайтесь!

ℹ️ Информация носит аналитический характер, не является ИИР