Это последний год, когда наши облигации ещё выигрывают у бетона. Разбираю 5 форматов недвижимости для простого человека вместе с вами

«Последний год» — это моя гипотеза, а не прогноз. Ставка снижается, купоны уменьшаются, разрыв между биржей и недвижимостью сжимается на глазах.

В портфеле у меня облигации: ОФЗ и корпораты + акции. Недвижимости нет ни в каком виде, хотя это крупнейший рынок активов на планете.

Я пока ничего не купил, только собираю варианты и считаю. Вот 5 форматов:

1. Квартира под сдачу

Средняя доходность однушки на вторичке — 6,1% годовых (Циан, начало 2026).

• Москва, Питер, Сочи, Казань: 4–5,5%
• Хабаровск, Ярославль, Кемерово, Новосибирск: 7–9%

Окупаемость 15–20 лет. Самый малодоходный формат из всех.

Посуточная обещает 15–25%, но после простоев, уборки, мебели и налогов остаётся те же 7–9%.

Облигации пока платят больше и не звонят в полночь из-за сорванного смесителя.

2. Глэмпинг и базы отдыха

Пункт, от которого у меня загораются глаза. Я люблю природу и люблю делать людей счастливыми, а этот формат ровно про это.

Это уже бизнес: персонал, бронирования, уборка и сезонность.

Прошлой осенью пересмотрел кучу влогов про глэмпинги. Вывод для себя: строить нужно сразу базу, а не 1–2 домика.

Окупаемость рисуют за ~3,8 года. За 2023–2024 годы в сегмент зашло больше 50 млрд рублей, из них 18 млрд государственных (РБК).

Сезонность жестокая, в одиночку порог неподъёмный.

3. Земля

Денежного потока нет вообще.

Зато сотка под ИЖС в Подмосковье прибавила 19% за 12 месяцев к октябрю 2025 при сокращении предложения на 38% (Инком-Недвижимость).

Земля — ограниченный ресурс, в этом её плюс.

Минус: можно на 10 лет застрять с полем без коммуникаций и платить за еще налог.

4. Коммерция

Склады дают 9–12% годовых.
Стрит-ритейл: 9–11% в спальных районах и 6–8% в центре Москвы.

Порог от 5–7 млн в регионах и от 12–15 млн в столицах.

Уход арендатора — это 2–5 месяцев простоя.

5. ЗПИФ недвижимости

Заходить можно прямо с брокерского счёта, большой капитал не нужен. Внутри таких фондов около 80% активов — склады.

Как я сравниваю всё это с биржей

Каждый объект ставлю рядом с активом из портфеля. Недвижимость должна обыграть его не в экселе, а после налога, простоя, ремонта и непредвиденных расходов.

Эксель нарисует базе отдыха 25% годовых при загрузке 70% круглый год. Ставлю реальные 40% и смотрю, что остаётся. Если ноль, значит я за свои деньги создал себе работу.

Дальше срок заморозки. Из ОФЗ выхожу в любой день, из склада в регионе — за полгода и с дисконтом.

И только в самом конце смотрю на потенциальную доходность. Не наоборот.

Я часто слышу, что однушка в ипотеку — это инвестиция.

Частично да, если параллельно держишь капитал под 15–16% в облигациях и взял семейную. Но по факту это самый низкодоходный актив из всех перечисленных.

С какой суммы капитала вы бы полезли в недвижимость и в какой формат?

Меня тянет к земле и глэмпингу, но пока не могу обосновать это цифрами.

Кто уже владеет — напишите, сколько выходит чистыми. Буду благодарен за реальный опыт!

Ставь лайк и подписывайся — здесь пишу полезные мысли о финансах, инвестициях и показываю свой ИнвестПуть!

Больше сильных мыслей в моём канале: t.me/dizagr_invest