А не купить ли на котловане?

💬 Иногда мне вдруг пишут в комментариях: «Что думаете про ЖК «ХYZ»? Там старт продаж: был вчера | будет скоро | был год назад (нужное подчеркнуть). Есть там инвест?»

🔍 Инвестиционный анализ рынка новостроек — это не такая уж сложная технология (скорее занудная), я её максимально подробно описывал в своей книге и неоднократно демонстрировал на канале @atsogoev. Никаких тайн нет — просто алгоритм.

📶 Однако! Внутри алгоритма лежит определенная логика движения рынка новостроек, которая позволяет прогнозировать его развитие и развитие цен в проектах.

👀 Но сейчас (июнь 2026) любой взгляд в будущее рынка — как бы это сказать… на 70% ошибочный прогноз. Это на мой взгляд, я никого не осуждаю за попытки делать прогнозы по новостройкам.

‼️Я считаю, что просто не получится сейчас делать реалистичные прогнозы по новостройкам в Москве, предсказывать их доходность, если руководствоваться старыми предпосылками.

🔥Наверное, не стоит писать о том, что основным двигателем цен на рынке в последние год-два были многочисленные пересмотры и ужесточения семейной ипотеки. Но, как видно, даже этот фактор, вероятно, утратил свое значение.

🌪Прямо сейчас рынок находится в точке неопределенности, в особом состоянии — мало что понятно.

✅ Можно пользоваться какими-то отдельными элементами для маркетингового анализа, что-то с чем-то сравнивать..., но прогноз спекулятивной доходности, доходности от перепродажи — это сложно. Опять же — я так вижу.

🧮 Конечно, можно сделать несколько сценариев, в том числе резко негативный. Но и этот путь неочевиден.

🔮Более-менее точно можно смоделировать только идею сдачи в аренду, да и то — есть нюансы.

🔻В общем, когда рынок придет в себя и хотя бы станут понятны новые устойчивые тренды на первичном рынке, можно будет вернуться к расчетам доходности покупки и перепродажи новостроек.

💬 Дубль в MAX (на всякий)