Минусы ЗПИФов.

☝️ Для всех, кто не в курсе. Я, Артем Цогоев — ветеран рынка коллективных инвестиций в недвижимость, я в индустрии с 2003 года, с небольшими, но яркими перерывами. Именно поэтому я вполне могу писать об этом. Потому что я знаю, как это работает (и как не работает тоже знаю).

➖ Риски управляющей компании. Главный минус для меня. Еще раз обращу внимание нечувствительных инвесторов — покупая пай ЗПИФа вы передаете деньги в доверительное управление, а не покупаете часть объекта недвижимости, как многие думают. Если ЗПИФ это мешок с активами и деньгами, то вы покупаете не то, что внутри, а часть мешка (нитку от мешка). В любой момент настоящий хозяин мешка продаст то, что внутри и пожелает вам счастливого пути (см. кейс ПНК Рентал), обменяв нитку на ваши деньги.

А если это доверительное управление моими деньгами, то кто ими реально управляет? Хрен его знает ©. Кто в Тинькофф Капитал принимает инвестиционные решения — вообще непойми кто, скорее всего девушка-брокер из Whitewill. В «ПНК Рентал» топ-менеджмент был похож на номиналов (они просто все время менялись — Пилевин, Дубровин — где они сейчас?). В Parus AM — окей, нормальные люди.

Что там в УК с фродом/скамом? Возможно? В общем-то да. Это я как ветеран утверждаю.

➖ Ограниченный выбор инвестиционных инструментов. Дичайшая концентрация рынка в руках банкиров. СБЕР, ВТБ, Альфа и даже Тинькофф (или как их там сейчас) — это реальные «владельцы» УК ЗПИФ в России.

➖ Нефиксированная доходность по паю. В ЗПИФах выплата промежуточного дохода по инвестиционным паям находится в ведении УК. Пайщики имеют право на получение доходов по инвестиционному паю. Однако обязанность УК ЗПИФ выплачивать это доход в правилах ДУ напрямую не прописана. То есть необязательно, что корм насыпят в лоток. Могут не насыпать — и им за это ничего не будет.

➖ Низкая ликвидность паев сейчас и дикая волатильность в будущем. Почему когда фондовый рынок обрушивается, паи ЗПИФ практически не реагируют? Потому что в массе своей они неликвидны, а когда их ликвидность повысится (в светлом будущем), паи ЗПИФов будут заваливаться когерентно Газпрому, МТС и всему фондовому рынку.

К чему всё написал. ЗПИФы очень хорошая история для инвестиций в недвижимость. Они действительно дают доступ инвесторам с небольшим капиталом к хорошим проектам институционального качества. Но у этого продукта тоже есть минусы. Ни один продавец ЗПИФов не заинтересован в подсвечивании этих моментов, но и ни один пайщик не видит и видеть не хочет дальше того, что ему показывают.