Падение спроса на коммерческую недвижимость в регионах

Я не риелтор, ИП с ОКВЭД Группа 68.10. Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Активно торгую с 2018 года, золотые времена покупки новостроек на котловане и продажи после получения ключей. Занимался флиппингом, пока стоимость ремонта не стала дороже чем 50% стоимости всего объекта и расчисткой неликвидных участков с последующей нарезкой. А часть средств вкладывал в нежилые помещения под аренду, деньги конечно смешные (500р/метр, при стоимости объекта 100 000 за метр), но постоянные. И ремонт не требовал изысков (серая плитка, белые стены) и затопить никого не затопишь, т.к. первый этаж. В общем так вышло, что решил попробовать 2 помещения на перепродажу, там были юридические моменты и проблемы с коммуникациями, но за год всё устранил и вышел в продажу. И тут к своему удивлению понял, что данный вид инвестиций в моём городе (менее 500т. жителей) не так уж и интересен. Пара просмотров, а потом тишина несмотря на постоянное снижение цены. Как опытный перекуп перешёл к формуле обмена, указал, что готов к обмену на квартиру или участок в городе. Телефон ожил, граждане из сопредельных республик стали толпами приходить на просмотры потенциальной шашлычной\шаурмичной и предлагать на обмен крузаки и квартиры в Сочи, но с моей БОЛЬШОЙ доплатой (за Сочи).
Параллельно смотрел как обстоят дела у конкурентов и выявил, что те объекты, которые раньше были пределом мечтаний, как например 50 метров с отдельным входом на самой центральной улице — стали неликвидом, тк стоянку/остановку на главных улицах запретили, все дворы поставили шлагбаумы, а переться пешком ради одного магазина в центр нет смысла — проще заехать в ТЦ, где и парковка и выбор и туалет и кино и фудкорт и всё рядом.
Да и с арендаторами скажем ситуация не очень, мне посчастливилось в своё время сдать 2 точки одному и тому же человеку под ПВЗ Озона, а соседи рядом раз в год меняют вывески, то барбершоп, то разливное, сейчас КБ (читал условия аренды, у них не предусмотрена обязательная индексация, только по решению центрального офиса).
По итогу: продаю сейчас помещение в цокольном 70 метров со всеми удобствами, с отдельным входом, с новым ремонтом по цене хрущевки без ремонта, адекватных покупателей на горизонте не видно и походу летом плюну и сдам в долгосрочную аренду.