Рекордный рост ЗПИФов недвижимости: как коллективные инвестиции стали новым трендом 2025 года

В 2025 году рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ) показал взрывной рост, который аналитики однозначно называют новым структурным трендом российского финансового рынка, а не временным всплеском. Объем чистых активов под управлением рыночных ЗПИФов недвижимости увеличился за год в полтора раза, достигнув 893 млрд рублей. Чистые притоки средств в эти фонды утроились, составив свыше 227 млрд рублей, причем рекордные 104 млрд рублей были вложены только в четвертом квартале. Этот бум обусловлен глубокими макроэкономическими сдвигами и изменившимися предпочтениями инвесторов, ищущих замену традиционным депозитам и жилой недвижимости.

Драйверы бума: от депозитов к профессиональным фондам

Основная причина перетока капитала снижение ключевой ставки Банка России. Как поясняет инвестиционный директор «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков, «капитал аккумулировался на вкладах, срок которых подходит к концу, а условия пролонгации уже не столь привлекательны». Снижение доходности по депозитам заставило инвесторов искать альтернативные инструменты с более высоким потенциалом. Одновременно традиционные инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду теряют привлекательность: доходность редко превышает 5–6% годовых при высоких операционных хлопотах и длительной окупаемости.

В этих условиях ЗПИФы коммерческой недвижимости предложили компромисс: доступ к крупным капиталоемким объектам (бизнес-центрам, складам) через покупку паев с относительно невысоким порогом входа и полное профессиональное управление активами со стороны лицензированных компаний. По итогам 2025 года инвесторы получили доходность в диапазоне 16–32% годовых, что значительно превышает предложения по депозитам.

Инвестиционный фокус: почему склады и офисы в приоритете

Рост ЗПИФов носит не только количественный, но и качественный характер. В 2025 году фонды в 2,3 раза нарастили объем приобретений коммерческой недвижимости, купив 23 объекта на общую сумму 105,1 млрд рублей. Их доля в структуре классических инвестиционных сделок выросла с 10% до 18%.

Активность сконцентрирована в конкретных сегментах:

• Складская недвижимость абсолютный лидер, на который пришлось 67,3% всех вложений фондов (70,7 млрд рублей). Драйвером спроса стал бум электронной коммерции и потребность в современных логистических комплексах.

• Офисная недвижимость показала самую впечатляющую динамику: инвестиции выросли в 18 раз год к году, до 25,4 млрд рублей. Дефицит качественных площадей класса А в Москве поддерживает рост ставок аренды.

• Торговая недвижимость также привлекла внимание фондов, которые в 2025 году вложили в этот сегмент 7,3 млрд рублей, тогда как в 2024 году сделок не фиксировалось.

Эксперты подчеркивают фундаментальные преимущества коммерческих объектов: долгосрочные договоры аренды с юридическими лицами, регулярная индексация ставок, что обеспечивает защиту от инфляции и стабильный, прогнозируемый денежный поток. «Лидерство складского сегмента объясняется более стабильными и долгими договорами аренды… и, соответственно, прогнозируемым в долгосрочной перспективе финансовым потоком», поясняют аналитики Nikoliers.

Смена парадигмы: ЗПИФ как инфраструктурный механизм рынка

Эксперты отмечают, что ЗПИФы перестали быть «нишевой упаковкой» и превратились в полноценный инфраструктурный механизм рынка. «Через них частный капитал начал системно заходить в коммерческую недвижимость прежде всего в логистику и офисы», отмечает Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ».

Для девелоперов фонды стали альтернативным каналом фондирования, снижающим зависимость от дорогих банковских кредитов. Для инвесторов, особенно неквалифицированных, открылся доступ к диверсифицированным портфелям качественных активов. Именно фонды для массового инвестора показали максимальный прирост активов в 2025 году на 61%, до 480 млрд рублей. Дополнительным стимулом служат налоговые преимущества: доход, накапливаемый внутри фонда, не облагается налогом на прибыль, что повышает эффективность реинвестирования.

Прогнозы экспертов и ключевые вызовы

Аналитики уверены в сохранении тренда в 2026 году. Ожидается, что рынок ЗПИФов недвижимости вырастет еще на 400–500 млрд рублей на фоне продолжающегося цикла снижения ключевой ставки. Дополнительный импульс могут дать законодательные изменения с 1 марта 2026 года, упрощающие процедуру «расквалификации» фондов и делающие их доступнее для широкого круга вкладчиков.

Однако ключевым ограничителем роста становится дефицит качественных активов. «Конкуренция за качественные активы будет ужесточаться… Дефицит предложения «готовых» активов с четким cash flow подтолкнет управляющие компании к более активной работе с проектами редевелопмента», прогнозирует Алексей Шушков, директор по развитию бизнеса «Гамма Групп». С этим согласен Денис Платов из Nikoliers, отмечающий, что главной сложностью для управляющих компаний является соответствие ликвидных проектов инвестиционной стратегии и наличие каналов привлечения капитала.

Рекордные показатели 2025 года подтверждают, что ЗПИФы коммерческой недвижимости сформировали в России новый долгосрочный тренд коллективных инвестиций. Он подпитывается структурными изменениями в экономике (рост e-commerce), ужесточением условий на рынке жилья и депозитов, а также растущим спросом инвесторов на профессионально управляемые инструменты с защитой от инфляции. Хотя впереди ждут вызовы, связанные с дефицитом активов, институциональная роль ЗПИФов как моста между частным капиталом и объектами коммерческой недвижимости значительно усилилась и будет определять ландшафт инвестиционного рынка в ближайшие годы.

Важные новости и аналитика в нашем TG канале XYZ.Capital

 >Не является инвестиционной рекомендацией<