АПРИ: APRI отчет МСФО 9 мес. 2025

Обзор от 03.12.2025За 9 месяцев выручка бизнеса выросла на 9% год к году, достигнув 15,4 млрд руб. Наибольший прирост (+33% год к году) зафиксирован в III квартале 2025 года благодаря увеличению цены реализации и росту объемов продаж на ключевых рынках присутствия АПРИ – в Челябинской и Свердловской областях – на фоне растущего спроса в результате постепенного улучшения макроэкономической конъюнктуры. Кроме того, важный вклад в улучшение показателей внесла продуманная стратегия Группы, направленная на реализацию объектов высокой степени готовности.

Чистая прибыль в отчетном периоде составила 1,5 млрд руб. Чистая прибыль LTM достигла 2,1 млрд руб. На динамику чистой прибыли в отчетном периоде оказывала влияние в том числе стоимость проектного финансирования, привязанного в основной части к значению ключевой ставки. Чистая прибыль акционеров Группы в 3 квартале 2025 года выросла в 3,8 раза и составила 0,4 млрд руб. вследствие реализации высокомаржинальных девелоперских сделок и роста продаж.




Маржинальность операционной прибыли значительно выросла в III квартале с 28,5% годом ранее до 35,5% при незначительном снижении валовой маржи. Это произошло как благодаря вкладу в выручку продажи прав реализации строительных проектов, так и снижению административных и коммерческих расходов год к году.




По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, Группа имеет один из самых высоких в России показателей стройготовности объектов – 70%, при среднем по России – 46%. Согласно данным ЕРЗ объем текущего строительства вырос до 241 тыс. кв. м., из которых 70% готовы к продаже «под ключ».

А средняя цена продаваемых метров на уровне 147 тыс. руб.



Продажи за 9 мес. 2025 года составили 77,5 тыс. кв. м. против 115,3 тыс. кв. м. годом ранее. При этом в денежном эквиваленте продажи составили 11,43 млрд руб. против 13,45 млрд руб. годом ранее. Видим постепенный рост продаж поквартально как в метрах, так и в деньгах с начала 2025 года, что можно сопоставить с циклом снижения ставки и предположить, что далее спрос будет продолжать расти, а высокая стройготовность жилья у АПРИ позволит сразу получать реальный денежный поток от проданных метров, а не просто наполнять эскроу счета.

Более того, компания отчиталась о продажах за октябрь и 10 мес. 2025 года. Видим продолжение тренда роста продаж. В октябре 2025 года продано 8,13 тыс. кв. м. против 6,79 тыс. кв. м. годом ранее, что на 19,7% выше прошлого года. А в деньгах рост составил 24,6% до 1,21 млрд руб. Если такие темпы сохранятся до конца года, то компания закроет год с продажами почти на уровне прошлого года, а 2026 год по ожиданиям менеджмента будет значительно сильнее благодаря снижению ставки и росту активности на рынке недвижимости на этом фоне.



EBITDA за 9 мес. 2025 года составила 6,1 млрд руб. (+21%год к году). Наибольший вклад в рост данного показателя внес третий квартал 2025 года, по итогу которого EBITDA удвоилась и составила 2,7 млрд руб. Рост EBITDA связан с увеличением доли выручки от продажи прав на реализацию строительных проектов (такие сделки являются высокомаржинальными, до 100%). Рентабельность по EBITDA достигла 40% (+6 п.п. год к году) в связи с увеличением доли высокомаржинальных девелоперских сделок.

EBITDA LTM показывает исторический максимум и достигает 7,8 млрд руб. (+24% год к году) при маржинальности 36%.




Соотношение Net Debt/EBITDA (LTM) в третьем квартале сохранилось на прежнем уровне (по отношению к показателю за 6 месяцев 2025 года) и составило 4,5х (3,1х в аналогичном периоде прошлого года). При этом доля обеспеченного долга достигла 81%. В отчетном периоде АПРИ рефинансировала краткосрочные займы долгосрочными, средневзвешенная ставка финансирования составила 23,5%. Это существенно ниже роста средней цены квадратного метра АПРИ в отчетном периоде, составившего 26,7% вследствие реализации стратегии продаж объектов высокой стадии готовности. Группа планирует активизировать продажи и сократить долговую нагрузку.



Оборотный капитал

Растет за счет увеличения дебиторской задолженности и снижения кредиторской.




Денежные потоки

Денежные потоки застройщик отличаются некоторой спецификой, так как постоянно растущий оборотный капитал в связи с строительством уводит FCF в минус. В денежных потоках нам интересны процентные платежи, чтобы оценить величину долговой нагрузки на бизнес.

По итогам 9 мес. EBITDA покрывает процентные расходы в 1,6 раз.




При этом деньги на эскроу счетах покрывают объем долга по проектному финансированию на 17,2%. При продолжении роста продаж в 2026 году эскроу счета будут наполняться, и процентная ставка по проектному финансированию для компании снизится, что позволит снизить процентную нагрузку.

Ключевые достижения бизнеса в 2025 году:

• • Завершено строительство, и успешно сданы в эксплуатацию 53,3 тыс. кв м жилья.
  • Победа АПРИ в аукционе ДОМ.РФ дала старт проекту комплексного развития территории на острове Русский в ДФО. В его рамках будет построено жилье, соответствующее стандартам флагманского проекта Группы «Твоя Привилегия».
  • Группа продолжает осваивать новые рынки, реализуя недвижимость в г. Екатеринбурге и готовясь к проектированию и строительству объектов в Ставропольском крае и Ленинградской области.
  • Для проекта строительства всесезонного мультикурорта в Челябинске «ФанПарк» получено льготное финансирование от Банка ВТБ в размере 7,2 млрд руб., одобренное Министерством экономического развития РФ по госпрограмме на основании Постановления Правительства Российской Федерации №141. «ФанПарк» станет первым в Челябинской области крупным рекреационным комплексом, построенным на частные инвестиции и направленным на развитие туристической инфраструктуры региона.
  • Осуществлена стратегическая реализация долей в двух специализированных застройщиках профильным финансовым инвесторам, с сохранением контроля и управления проектами. К ним относятся объекты по возведению 40 тыс. квадратных метров курортной недвижимости в Железноводске и создание 180 ты.  кв. метров малоэтажных скандинавских кварталов «АПРИ-Нева» в Ленинградской области. Будет продолжена программа реализации долей в дочерних компаниях.
  • Успешно проведено размещение нового выпуска облигаций на сумму 2,5 млрд руб. со сроком обращения 3 года и фиксированной ставкой купона в размере 25% годовых с ежемесячными выплатами.
  • Годовой отчет АПРИ за 2024 год получил награду в номинации «Лучший годовой отчет эмитента в едином реестре МСП» на ХХVII ежегодном конкурсе годовых отчетов Московской биржи.

Оценка

После значительного роста котировок компания оценивается в 8,4 прибыли LTM. Менеджмент отмечает, что эмитент, его менеджмент и мажоритарные акционеры никак не участвуют в открытых торгах. Рост котировок на 40% после публикации отчета мог быть связан как с переоценкой инвесторами перспектив бизнеса, так и со спекулятивным интересом к бумаге. Менеджмент отмечает, что судя по ходу торгов, спрос максимально розничный, крупных заявок как на покупку, так и на продажу, в стакане не видно. И надеется, что повышенный спрос трансформируется в том числе в более высокую ликвидность, что в будущем сделает динамику бумаги более плавной.


Итого:

По итогам девяти месяцев 2025 года компания продемонстрировала как хороший рост финансовых показателей, так и рост эффективности. Эти результаты убедительно подтверждают актуальность стратегии продаж АПРИ, сфокусированной на максимизации рентабельности и реализации недвижимости с высокой степенью готовности. Менеджмент сосредоточил усилия на оптимизации структуры долгового портфеля, поддерживая на высоком уровне долю обеспеченного долга, которая составила 81% по результатам девяти месяцев 2025 года. Также диверсифицируется долг по срокам и источникам финансирования, благодаря активному привлечению льготного кредитования. Рост средней цены квадратного метра на 26,7% опередил среднюю стоимость долга, которая составила 23,5%. Это позволяет ожидать, что процентные расходы этого года будут частично компенсированы за счет планируемой активизации продаж в 2026 году и увеличения рыночной стоимости активов.

Компанией был заложен фундамент для амбициозных проектов будущего, включая проект комплексного развития территории на острове Русский и создание мультикурорта «ФанПарк» в Челябинске. Компания намерена активно диверсифицировать портфель проектов и географию присутствия, а также привлекать стратегических партнеров для оптимизации земельного банка. В среднесрочной перспективе группа ставит цели по снижению долговой нагрузки, поддержанию высокой операционной эффективности и маржинальности, а также по кратному увеличению продаж бизнеса после дальнейшего снижения ключевой ставки.

Эта стратегия также была отмечена на конференции «СмартЛаб» в Москве. Мы посещали выступление эмитента и общались с IR. Стратегия бизнеса заключается в активизации продаж недвижимости в 2026 году по мере снижения ставки по мере роста цен, что обеспечит заполняемость эскроу и рост денежного потока от продажи готовых объектов на ключах. Это может привести к снижению долговой нагрузки и улучшению долговых метрик, что в будущем может служить фундаментом для переоценки облигаций компании, которые сейчас дают высокую доходность к погашению.

 

Отчетность хорошая, видим восстановление продаж как в метрах, так и в деньгах, и понятную стратегию, направленную на рост продаж и снижение долговой нагрузки, в 2026 году.

*подготовлено на основании материалов компании и открытых источников

Прошлые обзоры:

https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-msfo-1pg-2025/
https://nztrusfond.com/category/?filter-search=%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B8