GloraX | Заметки с полей SmartLab

Мы посетили большое количество сессий, работая всей командой сразу. Материала много, будем его выпускать постепенно. Начнем с первого IPO уходящего года. Важные заметки c выступление:

Мы пообщались еще дополнительно с менеджментом, уточнив особо планы на ближайшие пару лет и проговорив вопрос защиты.

🟢Планы IPO: привлечь не менее 2 млрд руб., сделка 100% cash-in, капитализация 16 млрд руб. без учета поступлений от IPO. Оценка 5,5 P/E LTM. 

🟢Есть механизм защиты инвесторов: кто участвует в IPO или купил в течение 30 дней после размещения и непрерывно владел акциями до оферты, смогут предъявить акции к выкупу с доходностью 19,5% годовых в случае, если цена окажется ниже размещения.

🟢GloraX покупает земельные участки без разрешительной документации и сам создает стоимость внутри себя, так как после получения документов земля растет в цене в 3-4 раза. Это создает дополнительную маржу внутри компании в отличие от конкурентов, которые привыкли покупать готовые под стройку участки.

🟢 Нарастили объемы строительства с 216 тыс. кв. м. в 2020 году до 746 тыс. кв. м. в 2025 году, выйдя на федеральный уровень. #21 среди крупнейших застройщиков России, входит в состав системообразующих предприятий девелопмента и строительства. GloraX — один из самых быстрорастущих игроков и #2 по темпам региональной экспансии. 

🟢GloraX оптимистично смотрит на перспективы рынка недвижимости. Активно развивается в регионах, что эффективнее, так как рынок драйвит семейная ипотека, а квартиры в регионе по семейной ипотеке гораздо доступнее. Жилищный фонд в регионах хуже, что создает меньше конкуренции со вторичным рынком. Плюс компании легче в части себестоимости, так как на фоне ухода части подрядчиков и генподрядчиков из столицы в регионы, это стабилизировало рынок услуг. 40-45% спроса прошлых лет сейчас отсутствует на фоне высоких ставок, по мере снижения ключа он будет возвращаться.

🟢Главный актив компании — качественная земля, на которой можно реализовывать проекты. Правильный диалог с региональной властью позволяет достаточно выгодно покупать участки земли под стройку в регионах.

🟢В 2025 году ждут рост выручки на 30-40%, аналогичный рост по EBITDA, сохраняя высокую маржинальность 2024 года. У Glorax самая высокая маржинальность по валовой прибыли и EBITDA относительно конкурентов. Рентабельность чистой прибыли выше 10%, что лучше большинства крупнейших застройщиков страны, компания ожидает сохранение 10% маржи прибыли на среднесрочном отрезке.

🟢У менеджмента есть заинтересованность в росте финпоказателей и будущей капитализации акций. 7,25% акций — программа мотивации для ТОПов из акций мажоритарного акционера.

🟢К рассрочкам прибегали исторически редко. Работают в регионах с крутыми льготными программами: арктическая и дальневосточная ипотека, где рассрочка не нужна. До сих пор до 70% продаж идут в ипотеку, рассрочек не больше 10-15%. Рассрочки считают рискованными, они искажают операционные результаты компании, у застройщиков нет вменяемого скоринга для оценки платежеспособности покупателя в рассрочку, поэтому не планируют наращивать объем рассрочки.

🟢Компания не планирует платить дивиденды ближайшие 2 года, так как при выплате после IPO сделка cash-in превращается в скрытый cash-out. Через 2 года при стабильной марже прибыли выше 10% и чистом долге ниже 2,5 EBITDA будут стабильно платить 30% и выше прибыли на дивиденды.

🟢Не планируют наращивать долг, только если будет интересная M&A сделка. Землю покупают в рассрочку или по партнерской программе, выплачивая лэнд-лорду готовыми метрами.

🟢Объекты сдаются вовремя, нет переносов вводов домов в эксплуатацию ни по одному из объектов.

Сделка с учетом опции защиты тех, кто не забежал на «шаурма-трейд», а готов 365+ дней быть в позиции выглядит хорошо. Особо интересен месседж про дивиденды. Выглядит как желание порасти года два или три после выхода.