Выгодный кредит или сложный процент работающий на вас в другом ключе

Привет. 


Мы неоднократно слышали многие мения о кредитах(ипотеках), первое из них, что лучше бы кредиты вообще не брать и жить становится спокойней, второе популярное мнение, что кредиты были придуманы для богатых. Выглядит так, что в этих высказываниях есть доля истины. 
Я в недавнем прошлом решил разобраться, а может кредиты еще и для тех кто может в табличке прикинуть без какой-то финансовой математики? =)
Речь пойдет об ипотеке и динамических данных, как сложный процент может работать на ваш кредит имея льготную ставку к ключевой. 
Расчет я буду проводить на своей ипотеке и спойлер, результат меня порадовал, к концу срока ипотеки я оплачу меньше, чем квартира стоила изначально в деньгах на момент взятия кредита(2022г)


Дисклеймер:
Этот пост о прогрессиях, обычно мы их расмматриваем как наш капитал увеличивается, а я хотел бы показать вам другой процесс, в котором ваш капитал долгосрочно растет за счет вашей низкой ставки и номинальной оплаты по кредиту, и если вы достаточно терпеливы, то вы базовый актив получаете с приличной скидкой. Эта ситуация возможно только со ставкой по кредиту ниже ставки ЦБ, и работает правило — стоимости денег во времени. Как от инвестиций мы ждем отдачи и некой премии, так и здесь отдача тоже есть. 
Тут не рассматривается целесообразность покупки недвижомсти, место расположение и прочее, это просто расчет на конкретной ипотеке

Исходные данные:

Ипотека на 30 лет, 5,3% ставка, платеж 39386 в месяц, кредит на 7095000, стоимость актива 8350000, первоначальный взнос — 1255000
Снизу предсавлена таблица моих платежей уже к текущему моменту с учетом инфляции, как видите мой платеж изрядно похудел, на ~22,5% я уже меньше в деньгах 2022г, чем платил изначально. 
Прошу обратить внимание, что за года 2022-2024 инфляция была взята за год и из нее я получил ежемесячную по формуле 
А начиная с 2025 год взял инфляцию с сайта за каждый отдельный месяц, пока их только пару.
В столбце платеж стоит платеж с учетом ежемесячной инфляции

Прекрасно, платеж уменьшился, а если заглянуть еще дальше в будущее, вот что выходит, примерно тот же переид, но не начало, а конец оплаты ипотеки. Средняя ежемесячная инфляция взята в 0,68%, годовая ~8,5%

Что приводит к тому, что за все время в деньгах 2022г(момент покупки квартиры) мы выплатим 5183562р + 1255000(ПВ) = 6433561р за квартиру.
Разница с базовым активом почти 2млн рублей(1916438р), что на 22,5% ниже, знакомая цифра, правда, вначале она у нас тоже получилась. 
Какая будет стоимость недвижимости к моменту 2052 можно только гадать, прикидывать, но явно больше того, что будет переплачено в номинальных деньгах к тому времени(14189760), я уже не говорю о том, что это еще и актив, есть где жить тебе или детям, не платишь ренту, да еще и покупаешь дешевле чем на старте.

Какие выводы мы можем сделать:
1. Иметь льготную ставку выгодно, а еще более выгодно не платить за нее кроме ежемесячных платежей, зачем банку давать возможность заработать, если можно заработать самому
2. Безопасность, если вы просто обычный, работающий человек, то с годами ваш доход будет расти, хотя бы номинально, а платеж по ипотеке нет, в конечном итоге для вас это будут просто разовые траты, которое уже можно будет не замечать.
3. К пенсии иметь жилье, а деньги, которыми бы вы могли перекрывать ипотеку надо инвестировать, тем самым к преклонным годам будешь с недвижимостью и капиталом.
4. Если у вас достаточно приличный доход для РФ и есть дети, то пользоваться льгтной ипотекой выгодно, тут некоторые по 30 квартир брали, не знаю что с ними, история умалчивает. 

Собственно я это все и делаю, плачу ипотеку, никуда не спешу и следую своей нвестиционной стратегии и да, не забывайте, всему должна быть мера, соблюдайте баланс сегодняшней жизни и вашей будущей. 

Спасибо, всем удачи.