Самолет плюс и трансформация рынка недвижимости

Обзор от 08 июля 2024. Новость: Сервис «Самолета» по продаже недвижимости выйдет на pre-IPO в первой половине июля. Размещение объемом до 1 млрд руб. планируется завершить в конце месяца. 
Само размещение пройдет на площадке Zorko, говорят источники РБК. Его завершение запланировано на конец месяца, добавил один из собеседников, не раскрыв другие детали.

https://www.rbc.ru/business/01/07/2024/667ef1ff9a794729e37684bc Будем разбираться! 

Недвижимость — максимально народная тема. Вы можете ничего не знать про тонкости жизни Иркут и Нител, но вот точно живете в квартире, а ваша семья хоть раз сталкивалась с риэлторами. И зачастую опыт был так себе. Этот рынок напоминает дикий запад. 

Но этот дикий запад стал понемногу меняться. Крупные агентства недвижимости стали оказывать качественные услуги. На слуху бренды «Этажи» и «Самолет Плюс». Оба пока не публичны.

Самолет Плюс нам интересен тем, что это дочка публичного девелопера Самолет MOEX:SMLT. И в этом материале рассматриваем его.  Для нас любая визуализация ценности дочернего Самолет Плюс (продажа доли стратегу, пре-ИПО и ИПО) — это драйвер переоценки Самолета. Ну и сам бизнес тоже весьма интересен.

У нас пока ЦБ разнес в щепки программы льготной ипотеки, осадив рынок первички. Зато вторичка как жила, так и живет. И со второй половины 2024 явно будет доминировать. Бытовые сделки — смена места жительства, разъезды и расширения — все это происходит на любых фазах рынка. Есть ипотека, нет ипотеки, неважно.



Об этом же говорят и в Самолет плюс:

Бизнес:

Сначала разберемся что есть что на этом рынке. Иначе будет путаница. В России на рынке торговли недвижимостью, помимо застройщиков (которые строят и продают новые метры), есть еще и платформы и сервисы, которые помогают делать сделки с вторичным рынком, который кратно больше.

Есть основные платформы типа «классифайд». Классифайд — ресурс с объявлениями от физических и юридических лиц с различными предложениями, сгруппированными по темам. Яркий представитель тут Авито, сюда же относятся, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость и ЦИАН. ЦИАН, кстати, это ресурс, изначально созданный для обслуживания агентов (Центральное Информационное Агентство Недвижимости). 

Схема проста — владельцы объектов размещают на площадке классифайда предложение о продаже или аренде объектов недвижимости в надежде, что на него наткнется заинтересованный покупатель. В первую очередь, конечно, на них «натыкаются» агенты, которые прочесывают базу, вылавливая новые лоты. И потом мы видим дубли/клоны лота в разных агентствах, а так же фейки для привлечения «лидов» — вытаскивания контактов из людей, которые пришли посмотреть интересные лоты в нужной локации. 
 
Во всей этой схеме покупатель = товар. Его интересы учтены слабо, и именно он рыщет, теряя время, попадая в базы холодных, как Анадырь, лидов у множества агентов. А еще ведь среди собственников недвижимости много тех, кто ставит свой лот «пощупать рынок», не имея цели продать. Что только добавляет шума в поиске.

И вот это все не то, что делает Самолет Плюс!

А что делает Самолет Плюс?

Он вклинивается в этот адов котел. За счет работы с доступом ко всем ключевым CRM Самолет Плюс видит собственников, которые разместили объявление. А в оффлайне через сетку франшизы сводит под себя агентов на местах. Агенты физически находятся на той территории, которая за ними закрепляется, и они уже непосредственно работают как с покупателем, так и с продавцами.

1 агент обслуживает около 30 объектов в процессе продажи. В реальности это 2-2.5 сделки в месяц на 1 агента. Десяток агентов могут сесть в офис около 70 кв.м. и обслуживать крупную территорию с 300+ лотов в продаже.

Словами самой компании — это синергия онлайн-платформы и офисов услуг по всей России. На одной цифровой платформе собраны все сервисы для покупки, продажи, аренды недвижимости по всей России, а также различные дополнительные услуги от помощи в переезде и меблировки до страховых услуг. Платформой можно как самостоятельно, так и с помощью профессионалов в офисах. Все действия на платформе проводятся через личный кабинет пользователя или агента. 



И по пути для покупателя недвижимости предлагается единое окно вместо потока суеты:

Судя по динамике роста сетки франшизы, выручки и выхода на прибыль по EBITDA в этом году, спрос на подобные услуги очень активен. Ключевой точкой прибыли пока являются «улучшения», т.е. замена старых матрасов, мебели и прочая косметика во вторичке. 

https://samoletplus.ru/msk/marketplace/remont/

Финансы и планы:

Нам, конечно, нужен полный пакет МСФО отчетности для нормального разбора финансов.  Из 7.5 млрд плановой выручки 6.5 млрд — это маржа Самолет плюс в потоке заказов улучшений в квартирах.

Планы на 2026 — расширить собираемость маржи со всех спектров услуг. Тогда с 13% маржи EBITDA можно прыгнуть на 34% и достичь 11+ млрд EBITDA.

По части долговой нагрузки пока сказать нечего. Нет данных.

Сколько это все могло бы стоить?

Теоретически прикинем путь публичности, учитывая, как сейчас подписываются книги на IPO. Сейчас с жестким спросом розничных инвесторов, и даже на такой ключевой ставке и таких нормах доходности все равно компании умудряются выйти с 10х+ EV/EBITDA и выше. 

На этапе пре-ИПО можно было бы пробовать собрать около 1 млрд, продав 5% бизнеса. Сейчас 93% у Самолета, 7% у двух ТОПов. 20х MCAP/EBITDA 2024 и потом через пару лет уже в публичность с EV/EBITDA около 8-10х. В зависимости от долга в моменте под 70-80 млрд можно было бы получить в MCAP. Продав к 5% еще 10% и целясь своим фрифлоатом в 1-й список и даже в индекс. Но это все пока просто теория. 

Текущая рыночная капитализация компании Самолет составляет 184 млрд руб на момент написания обзора. И такой путь дочернего бизнеса принес бы около 40% апсайда за пару лет. Но, правда, тогда интересней было бы идти через пре-ИПО с кратным ростом, чем брать с прокси через сам Самолет.

P.S. -  наш коллега Эрик как раз занимается ротацией своего портфеля недвижимости. В лучших традициях Питера Линча он решил попробовать услуги Самолет плюс для продажи вторичного лота, чтобы и продать и заодно сравнить со своим прошлым опытом.

Напишем продолжение этого разбора, как получим больше информации по долгу, плюс Эрик поделится опытом работы с сервисами.