Блог им. ARG

Ипотека, машина, валюта, ОФЗ

    • 21 июня 2024, 15:23
    • |
    • AG
  • Еще

Всем привет! 

Очень нужен ваш совет со стороны, добрые и умные люди) Голова взрывается, не можем принять решение, вкратце ситуация:

Мы молодая семья, снимаем жилье в Мск 60 тыс, доход 200+ тыс чистыми, относительно стабильная работа с перспективой роста и бонусами.

Жена с ребенком в декрете)  

1) Есть тачка стоимостью 1.8 млн., хочется её обкешить и вкинуть в первоначалку квартиры.

Квартира 45 м2 стоимость 10.5 млн с отделкой комфорт класса в крутом комплексе через 2 года (заехал и живи), локация Одинцово, до МЦД 20 минут пешком) 

Трашевая ипотека (не платишь 1.5 года), через 1.5 года включается ипотека 6%, платеж 50 тыс) 

2) Альтернативный вариант не вкидываться в ипотеку, откладывать все деньги и вкладываться в длинные офз, реинвестировать все купоны, например ОФЗ 20244. Сюда еще можно добавить валюту через замещенные облигации Россия 2028 с расчетами в рублях, особенно на падающем курсе.  

Тачка — единственный актив помимо денежной заначки)

Как думаете, стоит ли продать машину и вписаться в ипотеку? 

Посмотрел кучу роликов про недвижимость, вообще окончательно запутался.

Иранский сценарий честно сложно представить, чтобы квартиры бежали вверх каждый год на десятки процентов.

С другой стороны понимаю, что М2 пухнет на депозитах, и рано или поздно лавина хлынет в бетон.

Ставка по ипотеке 6% и платёж 50 тыс. норм, но когда думаешь кому скидывать однушку через 5 лет вообще непонятно, особенно когда покупаешь 230 000 тыс за квадрат и когда пугают, что всё обрушится, рынок перегрет, первичка неадекват, пирамида, караул и всё такое. 

Помогите пожалуйста советом! 

P.S. > Буду очень очень благодарен за последовательные логичные рассуждения, а не из разряда всё пропало, офз обнулятся как в 90ые, недвига лопнет, война писос и всё такое)))

Заранее благодарю всех, спасибо большое!!!   

57 комментариев
Я бы хаты брал только для собственных нужд.
Когда понимаешь, что съём не твое, а жить надо! =)
avatar

Надежные флоатеры, ОФЗ и длинные депозиты.

Если прикинуть денежный поток от купонов, то можно снять более дорогую хату, чем можно купить по ипотеке.

avatar
DeFi Partisan,
На хаях ставки хочется фикс купон, но может конечно имеет смысл добавить защиту в виду флоатеров.
Опять если идти этим путем…
avatar
Вопрос в надежности застройщика и качестве готового жилья: в среднем будет задержка сдачи на полгода-год и качество не очень?
По застройщику и качеству квартиры можно посоветоваться у Харыбина www.youtube.com/watch?v=qkQW_gOVXGI или у Зубика www.youtube.com/@smarent
Все остальные циферки у Вас отличные, голосую за первый вариант как за более надежный и выгодный.
Второй вариант — это полностью игра, для людей-лудоманов)
Сергей Семин,
Есть ощущение, что торможении на рынке недвижимости может затянуть сроки. Застройщик уверяет, что сдача дома будет вовремя, так как попадает на штрафы. Честно не знаю, насколько размер штрафов велик и служит мотивацией строить быстрее)
avatar
AG, Застройщики врут, это для них безнаказанно. Изучайте историю его прошлых обещаний и реальных дел (спросите у профи выше-понятно всё расскажут, я думаю) или собственное расследование, анализ, интервью жильцов в предыдущих его проектах, если есть навыки
Трудный выбор.
Легкий он только у того, кто знает, что в 2017 купил квартиру, сейсас она в 3 раза выросла, в руБЛЯх. И еще в 10 раз вырастет, вы посмотрите на М2.
А в реальности с самых лоев 2001-го по сегодня в долларах всего в 3 раза. А если не поймать самый лой на покупке и самый хай на продаже, то уже 15-20 лет в долларах стоит на месте.
Ну и все знают, что покупаешь на хаях — покатают на… ях 
И выбор сразу становится легче.
avatar
consar, сейчас объективно хай, вопрос будет ли хай и выше и больше, и будет ли иранский сценарий(
avatar
AG, Посмотите в окно, найдите дерево. Это у него хай или еще в 2 раза вырастет? Законы природы одинаковы и для дерева и для финансовых рынков, главное понимать, это молодое дерево или старое. В Иране вроде доллар в сотни раз вырос, при росте фонды и недвижимости в десятки.
avatar
consar, ну в 10 раз квартира не вырастет?
С 20 млн — это нормальная большая двушка в черте МКАД или мини трешка до 200 млн??
Вы в это верите?
Аренда будет 1 млн руб в мес??
А зп 200к в мск…
avatar
Sergio Fedosoni, это же сарказм был. Я написал про легкий выбор того, кто любит недвигу. 
Я вот про доллар думаю:
Такие подарки курса, как сейчас, я видел в июне 1998, июне 2008, июне 2014, 2015, 2020 и 2022. Всегда в районе 25-го числа. 
Думаю, не мало ни я купил
avatar
consar, где покупали? по межбанковскому курсу?
avatar
Heston, вот тут вчера, на удивление спред маленький, но сегодня шире.
avatar
consar, наличными или на счет?
avatar
Heston, нал конечно. На счетах это теперь просто записи, как хотят так и посчитают.
avatar
Отдельный плюс за продажу машины, её полная себестоимость сейчас примерно 15-20 руб/км о чем большинство стараются не думать, чтобы не огорчаться.
С малышом машина пригодится, не таскать же его на ОТ с коляской, да и выбраться куда-то с мелким нужна машина…
avatar
Bazilius, каршеринг на изи решает проблему)
avatar
AG, точно, сорян, просто я не пользуюсь поэтому забываю что есть такой варик.
avatar
Bazilius, конечно, тогда, получается, что ОЧЕНЬ ЧЕТКО нужно разделять те локации, где можно удобно жить без машины и те — где без машины жизнь невозможна. И прямо плюсовать машину (или две) ко всем затратам по ипотеке, тем самым удорожая ипотеку вдвое-втрое, но, опять же, большинству эти ваши занудные цифры не интересны :)   
Сергей Семин, машина будет нужна 100%, это еще один минус варианта с ипотекой.
Но с платежом 50 тыс и бонусами можно будет откладывать потихоньку и копить.
Нужно будет накопить на технику, кухонный гарнитур, частично машина, на все думаю где-то 2 млн(
Машина самая простая на первое время
avatar
AG, так самая простая машина с автоматом и кондиционером это и есть 2 млн(((
avatar
однушка это не квартира для семьи. 
Валерий Иванович,
Все понимаю, да, это чисто на время)
Чтобы был вариант защиты от иранского сценария, даже наверное от этого больше хочется купить квартиру.
Если утеплить балкон можно будет объединить пространство, но это где-то ещё 450-500 тыс
avatar
AG, Это Вы сейчас держитесь именно за эту локацию, риэлторы Вам проехали по ушам, путаетесь себя уговорить.
На самом деле выбор квартиры определяют женщины, где она решит, там и будет. Если захотите в другую локацию-придется менять женщину.
Или жена, или её мама, или Ваша мама (прислушайтесь).
Мужик никогда ни в какую ипотеку на 50 лет не полезет, пока женщина его туда не запинает.
Если эта локация действительно финалист вашего анализа разных вариантов, то да. Пока я этого не увидел. Не загоняйте себя в угол сами, сравните другие варианты, спросите профи. Все риэлторы врут.
Вопрос насколько эффективно вы используете авто, какие прогнозы по его амортизации
avatar
Sergio Fedosoni, вообще не использую и не планирую, стоит на крытой парковке
avatar
AG, ну кто за городом живёт использует ежедневно, замещение такси выходит в 60-100к в мес и не очень удобно
С другой стороны бензин — бак 6000р в месяц 2-3 бака



И ещё штрафы с камеры приоетают
avatar
Sergio Fedosoni, до мцд 20 минут пешком + 43 минуты на метро с 1 пересадкой, до работы добираться совокупно чуть больше часа. Машину буду покупать скорее для поездки к родственникам, поездки в поликлинику, магазины в Мск и прочее, на работу придется ездить общественным транспортом.
На мцд + метро в день туда обратно будет где-то 200 руб, думаю справимся)
avatar
AG, это очень далеко же
AG, а если часный дом, до мцд4 можно пешком через парк мин 30 конечно и 1.22 до москва сити или 43 минуты до Атриума
Но магазины, школы, и т. Д всё равно неудобно
Мотоцикл так себе идея в жару (но пользуюсь иногда)
А ребёнок чередует авто и мотик (электрический) номера не нужны, штрафов нет
До 110 км разгоняется,

avatar
Sergio Fedosoni, что за мотик? Сам присматриваю что-то типа скутера электрического по делам недалеко гонять, категории А нет… и не сопрут его на стоянке? А то где-то видел как лихо их в газель бортовую закидывают и увозят)))
avatar
Bazilius, это он и есть, но с обманкой
Ну по докам это мопед, по факту 3.5 сек до 100км
500к стоит, заряда на неспорт режиме на 110 км, батарейка вынимается можно с собой забрать
Можно две иметь (100к)
Две тушки по 100кг возит легко
Тормоза и амортизатор гидравлика регулируемая
avatar
Sergio Fedosoni, а марка и модель-то какая? Как раз мою тушку 100кг таскать))) 3.5 до сотни в нашем возрасте лишнее)))
avatar
Bazilius, привозили на заказ щ гляну, непубличный бренд
Там прям 3 режима динамических и скоростных
Нам первого хватает с избытком)
Официально он до 60 км должен быть
avatar

AG, ппц,
работать за 200 в месяц, чтобы жить в однушке в заду мира, и тратить 2+ часа в день на дорогу в метро?
манал я вашу столицу 

 

Sergio Fedosoni, сколько примерно получается сейчас полная стоимость владения, с учетом потери стоимости LC-200 на 1 км. пробега? Если по КИА Соренто без кредита получается 30 р/км? Крузаки, Бэхи х5, это же наверное 100 р/км?
Одинцово это днище.
Тачку продать, все деньги в акции. Жить скромно, все деньги в акции.
Так через 5-7 разбогатеете, через 10-12 станете сказочно богаты. Не благодарите, Я делал так, в след месяце бросаю работу и на море!🙂
avatar
Ветерок,
А почему Одинцово днище?
Можете пожалуйста прокоментировать?
Из замеченного только слабая инфраструктура, особенно в южной части, где мы и планируем жить🫣😅
Мы тоже стали считать инвестиции в офз на 10 лет с реинвестированием, нам будет достаточно)))
avatar
AG, Вы сейчас рискуете попасть в мой комментарий выше, что к ипотеке нужно плюсануть две машины и тогда получится реальная стоимость жизни в такой локации… и Вам тогда придется зарабатывать, как Sergio Fedosoni (который мой Герой, и я приходил сюда только его читать)
AG, про офз забудьте, это для пенсов или миллиардных капиталов.
Я там был неск раз, один раз по дороге туда на мосту на машине чек загорелся, ТНВД потек. В общем мрачное, убогое и хер заедешь, выедешь.
Сейчас удивительное время, аренда около 4% в год от цены жилья. Российские акции дадут грязными 20% доходности, если сможете выбрать хорошие то все 25%.
avatar
AG, одинцово Одинцову рознь, по транспортной доступности неплохо кстати
Так же как и Балашиха
Она размером с мск внутри трешки есть бараки, есть человесейники, есть закрытие зоны без мигрантов.
В Одинцово тоже, кстати есть такие спец зоны, но там в основном частные дома
avatar
Не понятно в чем вопрос.
1. Продавать ли машину?-Нет не продавать. Пешком, такси, каршеринг, это неудобно.
2. Покупать ли квартиру?- покупать. Свое жильё должно быть у каждого.
3. Мутить ли схемки чтобы преумножить капитал? — в вашем случае нет, потому как и капитала пока нет. Капитал для мутных схем это когда у тебя есть нормальное жилье, нормальная квартира, желательно ещё и дача, плюс подушка хотя бы на год… так вот всё что сверху этого- капитал для мутных схем типа биржевой торговли, пасивного дохода, инвестиций в бетон и т.д..
Простите, но вы пока голодранец. У вас ни чего нет. Не говоря уже об излишках которыми можно поиграт.
В стране куча хитрозадых засранцев, пытающихся обмануть всех и за чужой счет прокатиться вверх. Почему вы решили, что сможете с ними конкурировать?
Короче- не занимайтесь фигней. Катайте жену с ребенком на машине, работайте и покупайте (можно в ипотеку) квартирку. А уже потом, когда станете хитрозадым засранцем, думайте о схематозах.

avatar
Очень нужен ваш совет со стороны, добрые и умные люди) Голова взрывается, не можем принять решение, вкратце ситуация:

Тяжело жить без собственного мнения(

Позвоните самым толковым родственникам и посоветуйтесь с ними, как минимум они заинтересованы, чтобы у вас все было хорошо и точно знакомы с вашей ситуацией.
Бумеры еще помнят как жить надо.

avatar
TheBlackLord,
Мои родственники, которые очень хотят помочь советом))))
avatar
AG, у меня такая же была в те времена, один в один…
Угнали в Балашихе в итоге, потом долго судились с налоговой когда налог и пени за 10 лет пришли((((
avatar
Моё мнение — хотя бы одна машина на семью должна быть всегда под боком и исправна
Если конечно вы не в центре мск живете и один без семьи на удаленке пашете
avatar
Если по-человечески.то совет такой.Переехать из Мск в ближнее подмосковье, где есть рядом мцд и снимать кв там (однушку/евродвушку) выходит в районе 30-40 тыс с коммуналкой в зависимости от района.Если машина куплена до брака, то вкладывать ее в покупку кв не стоит.На ипотеку кв евродвушки-двушки скидываются обе стороны.+льготная ипотека+маткапитал+заначка+родители обеих сторон.Если от первоначального взноса останутся деньги, то лучше под % в банк.Одинцово неплохой вариант, но я бы рекомендовал новую мск, в шаговой доступности до мцд-реальных 10-15 мин.+инфраструктура, школы, детсады и обязательно поликлиники.Как правильно выше в комментах заметили, у вас нет устойчивой базы чтобы заниматься облигами, акциями и прочими рисками. 
avatar
офз 26244 наверное… с 1.8мл.р  если на все  купить офз, чистыми по купонам 212000р в год выйдет… так что я за этот вариант и съем, и  ждать когда ставки и бетон упадет…
avatar
Мухомор, спасибо за совет, будет возможность в месяц по 30-40 тыс в офз кидать, с бонусов и потом все больше и больше, гладишь так и накопим на свою без кабалы.
Но нужна железная дисциплина и жизнь по средствам в моменте
avatar
Помогите пожалуйста советом! 
По статистике 80% браков у нас заканчиваются разводом, примерно на 2-3 год после рождения ребенка. И финансовые решения лучше принимать такие, чтобы развод женщине был материально невыгоден. 
Евгений Петров, из этого есть много следствий, одно из них состоит в том, что если в ипотеке участвует материнский капитал, то эту квартиру в случае развода Вы на деле потеряете. 
Дело в том, что любые отношения конечны, и часть Ваших обязанностей как отца состоит в том, чтобы организовать дело так, чтобы определенные поступки второй стороны были ей материально невыгодны.
Если до августа — то первый вариант. Иначе — думайте, как обгонять долларовую и рублёвую инфляцию.
avatar
Не слушайте никаких советов. Нужно сесть и выписать на бумагу все плюсы и минусы каждого варианта. Ответ обычно очевиден.
avatar
Антон, Да, наша голова так устроена, что любой вопрос может появиться только в комплекте с ответом) но мы не можем сразу принять этот ответ, нужно время)
 "

— Что бы подарить жене в пределах 50$?
— 20$!

"


теги блога AG

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн