Инвестиции в недвижимость

Выход наследственных квартир. Лето 2022.
Смертность от короновируса растет.:( как это не прискорбно. :(  
Москва каждый день около 100
Санкт Петербург 75
Основные европейские миллионники: Ростов, Воронеж, Нижний  примерно по 25-30 человек в день
Основная масса умерших это люди старше 68 лет.
Лаг для входа в наследство 6 мес.
Получаем конец апреля начала мая и весь май, июнь- выход большого числа квартир, дач на рынок.
**
Наследники в основном будут продавать имущество чтобы поделить деньги между родственниками.
Ожидаю пока месяц будут идти документы для вступления в права, как в итоге в начале лета объекты начнут выставляться.
Летом 2022 на рынке будет много наследственных квартир и цену будут все лето утрамбовать вниз.
Экспозиции по пол года держать не будут, через каждую неделю минус 3-5% и… вуаля, объект продан.
Стоит задуматься.
Это грозит мини обвалом к осени

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Индекс стоимости жилья в Москве

$

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В ближайшие месяцы можно ожидать дальнейшего медленного сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость.

Центральный Банк России ожидает медленного сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость в ближайшие месяцы, говорится в докладе о денежно-кредитной политике регулятора, опубликованном на сайте регулятора 1 ноября 2021 года.

«В ближайшие месяцы можно ожидать дальнейшего медленного сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость вплоть до достижения такого уровня, при котором спрос, финансируемый за счет ипотечных кредитов, будет соразмерен возможностям застройщиков наращивать предложение жилой недвижимости. Такое развитие ипотечного рынка, способствуя росту строительства и повышению доступности жилья, не будет создавать рисков избыточного роста цен на жилье, чрезмерной закредитованности населения и ухудшения качества банковских активов», — говорится в докладе.

Как напоминается в документе, в 2020–2021 гг. на фоне запуска программы льготной ипотеки в России росли объемы выдачи кредитов на покупку жилья: в среднем в рамках госпрограммы ежемесячно предоставлялось около 40 тыс. кредитов общим объемом 130 млрд руб.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЦБ ожидает сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость в ближайшие месяцы
Это не будет создавать рисков избыточного роста цен на жилье и закредитованности населения, отмечает регулятор. (ТАСС)

Подробнее: tass.ru/nedvizhimost/12821695

Минстрой в IV квартале увеличил норматив стоимости квадратного метра жилья в 66 регионах

3 НОЯ, 2021 16:18

МОСКВА, 3 ноября. /ТАСС/. Минстрой России увеличил показатели средней стоимости квадратного метра жилья в четвертом квартале 2021 года в 66 регионах по сравнению с третьим кварталом. В 18 регионах стоимость квадратного метра не изменилась, а в одном уменьшилась, следует из приказа министерства, опубликованного в среду на портале правовой информации.

Так, в четвертом квартале показатель стоимости жилья увеличивается на 4,5% в Москве (до 134,4 тыс. рублей), Санкт-Петербурге (93,8 тыс. рублей), Московской области (74,7 тыс. рублей) и Ленинградской области (62,1 тыс. рублей). В Сахалинской области показатель уменьшился на 538 рублей (0,5%) — до 117 тыс. рублей.

При этом показатель стоимости жилья не меняется в 18 регионах, среди которых Смоленская, Тамбовская, Тверская, Ярославская, Мурманская, Новгородская, Псковская, Пензенская, Ульяновская, Магаданская области, Ставропольский, Камчатский края, Карачаево-Черкесия, Чечня, Чувашия, Северная Осетия, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены на жилье в Амстердаме на максимуме за 400 лет - График




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что с недвижкой?

Ожидал (ну и судя по всему не один), что после окончания льготного кредитования в 1 июля  цена недвижки пойдет вниз.

Но этого не происходит. рост продолжается. он может быть не выше чем у акций (но и волатильность ниже), но выше чем облиги, даже без рейтинга.
Аргументы за снижение цен:

• Значительная часть тех кто мог и хотел купить купила
• Рост стоимости ипотеки вслед за ключевой ставкой. это вкупе с ростом квартир снижает и доступность (для тех кто покупает для себя) и доходность(для инвесторов). 
• При этом доходы населения то не особо растут
• Рост доходности депозитов как конкурирующего консервативного инструмента. доходность от аренды уже ниже. При этом доля инвестиционных покупателей в 20-21 была приличная, она должна падать (а значит и спрос)
• На рынок будут выходить в продажу или с арендой те кто покупал инвестиционное строящиеся квартиры в 20-21 годах. + некоторая доля ипотечных квартир

Аргументы против снижения:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Какую динамику показал рынок недвижимости в октябре? И как это скажется на акциях ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон?

С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий — в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Посмотрим на три кризиса рынков недвижимости последних десятилетий: американский, японский и китайский, и попробуем наложить их матрицы на нашу действительность.
Возможен ли кризис российский?
количество внешних проявлений нерешённого базового противоречия нарастает.

Например:
* Начиная с июня этого года нарастает тенденция к избавлению собственников от купленной в кредит недвижимости: количество выставленных на продажу квартир с обременением, как правило, находящихся в залоге у банков-кредиторов, выросло в годовом выражении на 20 процентов.

* Национальное бюро кредитных историй зафиксировало в сентябре (год к году) существенное (на 41,4 процента) падение спроса на ипотечные кредиты.

* Только за последние 9 месяцев почти в два раза – с 11,9% до 20% на сентябрь этого года – вырос средний ПДН, характеризующий уровень закредитованности населения. При этом доля неподъёмных кредитов (реальный ПДН выше 80 процентов) составляет в сегменте ипотечного кредитования 20 процентов.

Получается, что в зоне риска находится каждый пятый из почти 3 млн. кредитов на общую сумму около 10 трлн рублей, что сопоставимо с 10 процентами от доходной части федерального бюджет

* Российскую экономику ослабляет вялотекущий экономический кризис и COVID-19, борьба с которым не только съедает от 4 до 6 процентов расходной части федерального бюджета, но и провоцирует такие меры, как введение дополнительных выходных, за которыми вполне могут последовать ещё более радикальные решения, вплоть до частичных или полных локдаунов. Далее:
zen.yandex.ru/media/id/602e2e6ed4629477dd3b4728/tri-krizisa-rynka-nedvijimosti-poslednih-desiatiletii-amerikanskii-iaponskii-i-kitaiskii-dopolnim-li-my-etot-spisok-rossiiskim-617e737e8d2a8a63c706d3a2
Индекс рискоустойчивости (ИРУ)

Как выбирать правильные инвестиции часть 2 - сдать свою квартиру тысячам арендаторов и собирать со всех арендную плату

Продолжаем курс молодого бойца, то есть инвестора
Я процитирую самого себя из этого поста, а потом рассмотрим еще пару аспектов

Итак, я писал здесь на Смарт — Лабе 5 лет назад:

Как нас учит экономика, при свободном рынке и совершенной конкуренции цена товаров и услуг стремится к маргинальной стоимости их производства, а прибыль — стремится к нулю

Когда мы покупаем часть бизнеса, инвестируя в его акции, то нас такая ситуация не устраивает, так как мы хотим, чтобы нам, акционерам, оставалось что-то после выплаты наемным сотрудникам, поставщикам сырья и капитала.

В идеале, мы хотим, чтобы наша компания зарабатывала норму прибыли, сильно превышающую среднюю по экономике, и имела возможность эту норму прибыли удерживать. Назовем ее сверхприбылью. Откуда появляется сверхприбыль? От возможности повысить цены относительно затрат, не озираясь на конкурентов (pricing power).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Золотой век рантье. Расцвет и крах. Для тех кто уверен что "вот сейчас все будет по-другому".
Приведенный исторический обзор принадлежит перу Михаила Диунова. Думаю многим смартлабовцам он будет не только интересен как чтение за чашкой кофе, но и заставит о многом задуматься.




Больше ста лет это было великой европейской мечтой. Главной целью, показателем успешности. Ради этого европейцы отказывали себе во множестве повседневных удовольствий, экономили каждый франк и копили каждый пенс. Чтобы в один прекрасный день сказать: «Я больше никогда не будут работать!» И превратиться в рантье.

Великая европейская мечта
Если внимательно прочитать любую европейскую книгу, посвящённую эпохе конца XVIII — начала ХХ века, то окажется, что большая часть героев принадлежит к социальному классу рантье. И чем ближе описываемые в книге события к XIX веку, тем больше вероятность встретить обеспеченного бездельника.

Если герои «Гордости и предубеждения» — дворяне, которые получают доход от принадлежащих им земель (как любые дворяне прошлых столетий), то персонажи «Посмертных записок Пиквикского клуба» — уже самые настоящие рантье из века XIX, то есть живут на прибыль с капитала.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как меняется цена недвижимости на протяжении столетий?
Пару месяцев назад я посетил славный город Санкт-Петербург, о чем рассказал в своем блоге. Интересным фактом из истории этого замечательного города является то, что центральная жилая застройка во многом состоит из доходных домов. Если кто не знает, «Доходный дом» — это такая недвига, которую богатые люди прошлого строили исключительно для цели сдачи в аренду. Я тогда задумался, а что бы было, если бы коммунисты не осуществили полный резет права собственности? Как бы менялась цена зданий на протяжении столетий? В своих поисках я набрел на интересное исследование, которым я бы хотел поделиться со Смарт-лабом.

В 1625 году молодой и амбициозный плотник Питер Франс построил дом на краю Амстердама. Спустя 17 лет после постройки своего дома он был достаточно богат, чтобы купить соседний дом, в который переехали его дочь и ее муж. В 1683 году он все еще числился владельцем обоих владений. Голландия становилась империей и Амстердам превратился в самый богатый город Европы. Питер Франс и его семья процветали вместе с городом.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В Минфине предложили «притормозить» с расширением льгот по ипотеке
В Минфине предложили «притормозить» с расширением льгот по ипотеке

В этом году расходы бюджета на субсидирование трех ключевых ипотечных программ превысят 100 млрд руб., что больше планового уровня, заявил замглавы Минфина. В ведомстве предлагают пока не расширять ипотечные программы

Заметный рост ключевой ставки Банка России в этом году приведет к перерасходу бюджетных средств на финансирование ключевых программ льготной ипотеки, сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев на заседании комитета Госдумы по финансовому рынку. По его словам, в этом году траты бюджета на возмещение банкам надополученных доходов по льготным ссудам уже на 14 млрд руб. превысили запланированный объем.


Подробнее на РБК:
www.rbc.ru/finances/25/10/2021/6176bd649a7947c0faa048da?from=from_main_1


Начался «плач Ярославны». Походу брошкина в пятницу удивила не только завсегдатаев СмартЛаба 






Авто-репост. Читать в блоге >>>

Китайская недвижимость: оперативный обзор

Мы продолжаем следить за развитием ситуации в секторе девелопмента в Китае.

Последняя статистика свидетельствует о спаде

По данным Бюро национальной статистики Китая, строительство новых объектов снизилось на 13,4% г/г, что является продолжением нисходящего тренда ввода новых строительных объектов из-за долгового кризиса сектора недвижимости.

Источник: NBS of China

Упали также и продажи недвижимости в сентябре. По данным 100 самых крупных девелоперов, продажи составили 759,6 млрд юаней (-36,2% г/г) по сравнению с 20,7% падением в августе, сигнализируя о проблемах не только у печально знаменитого девелопера Evergrande, но и во всей отрасли.

Продажи недвижимости в первую неделю октября в основных городах Китая, % г/г

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?

Ситуацию с ценами на недвижимость можно представить так, как захочется. Если вы хотите поверить в то, что цена на недвижимость уже падают после неоправданного роста, то вы можете найти статьи в интернете, где будет написано, что спрос на ипотеку упал на 40%, застройщики снижают цены, доходы населения падают и скоро всё рухнет. Но если вы хотите понять, что же в действительности происходит и какие реально цены на недвижимость и куда они будут двигаться дальше, а также какие перспективы у акций девелоперов, то лучше посмотреть и сравнить конкретные цифры.

По факту тенденции в РФ за последние месяцы после отмены частично льготной ипотеки следующие:

1. Цены на аренду недвижимости растут – рост цен в октябре по отношению к сентябрю в среднем 6%.

https://www.kommersant.ru/doc/5041868

2. Почти минимальный за всю историю размер безработицы в РФ.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Карта пузырей мировых рынков недвижимости




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Каков рост недвижимости в долларах?

А никакого. Сейчас стоимость недвижимости в валюте на уровне 2005-2006 года





Телеграмм

Авто-репост. Читать в блоге >>>

«У нас однозначно пузырь на рынке недвижимости, в долларах скорее всего цены будут ниже». youtu.be/cSaOVZJG1E8

В магазинах Walmart теперь можно расплатиться биткоинами. В десятках торговых точек появились криптобанкоматы. Автоматические кассы установлены в 200 киосках ритейлера, передает телеканал «Известия». После вставки купюр в автомат выдается бумажный ваучер. Чтобы погасить ваучер, нужно настроить учетную запись. Автоматы берут комиссию 4% за снятие биткоина. 7% составляет комиссия за обмен наличными. iz.ru/1239313/video/v-magazinakh-walmart-poiavilas-vozmozhnost-rasplachivatsia-bitkoinami?utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.sberometer.ru

В краткосрочной перспективе стоимость барреля нефти марки Brent может упасть до $83,75. Дальше заглядывать пока нет смысла, рынок всё еще очень эмоционален, рассказала «Известиям» Анна Бодрова, старший аналитик информационно-аналитического центра «Альпари», в пятницу, 22 октября.

Цены на нефть падают второй день подряд. Так, стоимость декабрьских фьючерсов на нефть Brent на лондонской бирже ICE в пятницу утром понизилась до $84,26 за баррель, что на $0,60 меньше цены на закрытие предыдущей сессии. По итогам торгов в четверг эти контракты подешевели на $1,21, до $84,61 за баррель.

Бодрова рассказала, что стоимость нефти падает в последнее время по двум причинам, одна из которых — фактор горизонтальной коррекции, когда цены снижаются после неудачной попытки закрепления около $86 за баррель.

С другой стороны, по ее словам, работает фундаментальный фактор: национальное управление океанических и атмосферных исследований США представило прогноз погоды на предстоящую зиму, согласно которому средние температуры выше, чем ожидалось. Это, в свою очередь, сокращает ажиотаж относительно повышенного отбора топлива в отопительный период, сказала аналитик.

«При этом дефицит предложения сырья на глобальном рынке сохраняется в неизменном виде», — добавила она.

18 октября ОПЕК+ перевыполнил требования по ограничению добычи нефти. В сентябре альянс выполнил сделку на 115%, в августе — на 116%. Отмечалось, что не все страны могут нарастить добычу до оговоренных объемов, это может привести к дефициту предложения на рынке. В результате более крупные производители могут нарастить добычу.

Президент России Владимир Путин, вице-премьер Александр Новак, а также директор группы по природным ресурсам и сырьевым товарам агентства Fitch Дмитрий Маринченко ранее допускали, что нефть может подорожать до $100 за баррель. Путин отмечал, что Россия соблюдает обязательства по сокращению нефтедобычи в рамках договоренности ОПЕК+. Он подчеркивал, что с российской стороны делается всё, чтобы нефтяной рынок «стабилизировался окончательно». iz.ru/1239327/2021-10-22/analitik-sprognozirovala-padenie-tcen-na-neft-do-8375-za-barrel?utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.sberometer.ru

На рынке недвижимости России пузыря нет
Попадались мне много статей на протяжении многих лет, что на рынке недвижимости России есть пузырь. Эти статьи пишут мальчики и девочки журналисты и невежественные аналитики. Рынок недвижимости как рос всё это время, так и растет, а они всё пишут и пишут о пузыре в недвижимости. 
Как и везде в экономике, строительная отрасль переживала падение спроса и снова спрос после кризисов появлялся значительно больше, чем до кризиса. 
С журналистами и аналитиками в России на много больше  проблем, чем с пузырём на рынке недвижимости.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Графики предложения квартир в Москве
Продолжаю воскресные публикации графиков предложения недвижимости по данным Циана. На сегодня ситуация в Москве выглядит так:

Подъем цен нефти и газа остановил рост предложения. Не знаю, что происходит — продавцы придерживают бетон или покупатели выгребают предложение или оба фактора работают одновременно.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

За полгода недвижимость подорожала на 8%.
Читая статью о том, что недвижимость дешевеет, возникает вопрос, что курит автор статьи.


Да, в рублях возможно она и дешевеет, но в баксах только дорожает.


В стране подавляющее большинство тех, кто копит на квартиру, хранит деньги в валюте.

Полгода назад курс был 76 руб, квартира в регионе стоила 39,5 тыс баксов.

Сейчас, при курсе 71 руб, 42,5 тыс баксов.

Подорожание на 8% или 16% годовых.

И это при стабильных ценах в рублях.


Реально подешевеют квартиры, при курсе доллара от 100 руб.

Пока что, товарищи перекупы и застройщики, не нужно рассказывать сказки о дешевеющем жилье.






Авто-репост. Читать в блоге >>>

Хочу ипотеку у "самолета"
Привет, инвесторы!
Натолкнулся на интересного застройщика «ООО специализированный застройщик выбор „САМОЛЕТЖИЛИНО“, с многими интересными проектами и вроде неплохими условиями по ипотеке.
Скажите как проверить его? может кто сталкивался? Брали ипотеки по господдержке?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Началось падение цен на недвижимость

В последнее время все значимые события начинаются в Китае.
Сейчас там начинает сдуваться пузырь недвижимости. В сентябре цены упали впервые за шесть лет.
Настроения покупателей жилья снижаются по мере того, как усиливается кризис вокруг китайского гиганта в сфере недвижимости Evergrande. Поскольку потенциальные покупатели уже задаются вопросом, смогут ли застройщики, имеющие финансовые затруднения, предложить рынку свои квартиры, существует риск того, что они отложат покупки из-за опасений, что недвижимость больше не является безопасной гаванью.




Телеграмм

Авто-репост. Читать в блоге >>>