После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай.

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой «зоопарк», который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов. Компания придерживается стратегии «монофондов», один фонд = один объект недвижимости внутри.

В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового «Aktivo18», затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр «Малина», который находится в г. Рязань.

Со всеми документами я ознакомился заранее, получил ответы на все возникшие у меня вопросы, все взаимодействие происходило онлайн, что для меня было очень удобно.

Ожидания

Ожидал я получать от своих вложений примерно 7-8% годовых, что на тот момент считалось вполне нормальной доходностью.

Для справки: ключевая ставка в августе была 8% годовых, в сентябре ее даже снизили до 7,5%, а инфляция в июне, июле и августе 2022-го года вообще была отрицательная.

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Неделя пролетела очень быстро, за новостями я как обычно не следил, но вроде ничего там сильно интересного и не было, опять геополитика, инфляция, заявления, обещания, прогнозы...

У жены маленький отпуск размером в одну неделю, решил что и мне можно отдохнуть. Тем более что на улице установилась замечательная весенняя погода (сегодня +19). Самое время вылезли из-за компьютера, оторвать глаза от гаджета и просто погулять.
Главное событие недели — жена сделала лазерную коррекцию зрения, все прошло хорошо, чему я очень рад.

Всех дам с наступающим праздником! 🌷

Покупки акций:
🔸 Роснефть 20 шт: фактическая доля — 2,57%, плановая — 5%
🔸 Алроса 70 шт: факт — 0,32%, план — 2%
🔸 ЛСР 5 шт: факт — 0,33%, план — 2%
🔸 ПИК 4 шт: факт — 0,19%, план — 2%

Покупки облигаций:
🔸 Инарктика RU000A107W48 — 6 шт: А-; 2 года; ~21.87% к погашению
🔸 ЮГК-USD RU000A10B008 — 3 шт: АА; 2 года; ~10,2% к погашению, 2 бумаги дали на размещении, еще 1 докупил на вторичном рынке.
__
Сумма покупок на неделе: ~36,5 тыс. руб

Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания своего портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
Посмотрел фонды от «Сбережения Плюс», там их не так уж и много, да и фонды не такие большие по размерам активов, как у «СФН». По каждому фонду есть красочно оформленные отчеты со всей необходимой информаций: результатами, комментариями, прогнозами и параметрами объектов в фондах.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Рентный доход»

Доступен для неквалов: да

Комиссия: до 2,5% от СЧА в год

Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~96-97 тыс)

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 8,935 млрд руб

СЧА на один пай: 133162 руб

Доля недвижимости в активах: ~90%

Основные объекты: Бизнес-Центр и два складских комплекса

Статус: сформирован

Дата завершения договора: 27.12.2027

Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A102N77

Состав Капитала

• Акции: 5 232 326 руб (54,1%) — Пересмотр портфеля в самом разгаре, уже исключено 7 компаний (ВТБ, Мечел, ТатТелеком, Ленэнерго, Пермэнергосбыт, Яндекс, Лента) и добавлено 9 новых компаний (НОВАТЭК, Транснефть, Роснефть, ЛСР, Самолет, ПИК, МТС Банк, АЛРОСА). Причины таких изменений пишу здесь на канале и в Телеграм: https://t.me/rationalapp
• Облигации: 2 341 035 (24,2%) — На первичных размещениях были куплены квазивалютные облигации НОВАТЭК и СИБУР, подал заявку на долларовый ЮГК, исполнение в марте, в марте и запишу на баланс (кстати, там будет частичное исполнение заявки, оказалось слишком много желающих ).

⛔ 2 компании были исключены из портфеля

1. Яндекс.
Из растущего и развивающегося бизнеса Яндекс превращается в «дойную корову», правда не для акционеров и уж тем более не для миноритариев. Из компании «ушло» 89 млрд на мотивацию сотрудников и уйдет еще ~30 млрд на выплату дивидендов (из расчета 80 рублей на акцию). Мне такое не нравится. Прокатился на общем росте и хватит.

Основная прибыль была получена на ИИСе, поэтому налоговые последствия минимальны, продал все имеющиеся у меня 25 акций.

Вложено: 53 627,6 руб
Получено дивами: 1740 руб
Получено с продажи: 112 338,5 руб
ЧИСТВНДОХ (XIRR) = 38,62 % годовых

2. ПАО «Лента»
Как я был скептически настроен к сектору ритейла, так и остаюсь: много затрат, сложное управление, маленькая маржа. Исключил последнего представителя этого сектора из портфеля. Пока позицию не продавал из-за налоговых последствий: ранее по ней фиксировал минус, что сдвинуло дату для применения ЛДВ.
Теперь нужно ждать конца 2026-го года, чтобы при продаже не удержали налогов. Скорее всего я так делать не буду и продам раньше, когда будет чем уменьшить налоги (пока в минусах только Мечел и ВТБ, но на рынке возможна коррекция).

Фонд «Современный 7»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~79-80 тыс)
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 105,3 млрд руб
• СЧА на один пай: 116997 руб
• Доля недвижимости в активах: 79,8%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 31.03.2031
• Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A1034U7
• Текущая цена: ~79 200 руб
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 13,16%

Структура активов и доходов фонда

• 78,8% активов — недвижимость
• 20,7% — денежные средства на депозитах
• 0,5% — дебиторская задолженность

• 58,4% всех денег принесли арендные платежи по недвижимости
• 29% — проценты по депозитам;
• 12,5% — прочие доходы.