Фонд "Современный 7": анализ отчетов и расчет возможной доходности

Напомню, что фонд прекратил привлекать средства в декабре 2023-го года. А значит 2024-й год стал первым полным календарным годом, когда фонд работал «чисто на свои». Собственно поэтому результаты фонда в завершенном году представляют для меня интерес. Сначала будут сводные цифры из ежемесячных отчетов за 2024-й года, а потом — прогноз возможной доходности.

Структура активов и доходов фонда

Тут особых изменений нет — денежных средств все еще много (это ни хорошо, ни плохо):

• 78,8% активов — недвижимость
• 20,7% — денежные средства на депозитах
• 0,5% — дебиторская задолженность

Структура доходов за весь 2024-й год:

• 58,4% всех денег принесли арендные платежи по недвижимости
• 29% — проценты по депозитам;
• 12,5% — прочие доходы.

Прибыль (все доходы минус все расходы) за 2024-й год составила 9,75 млрд рублей (10 831 руб на пай), а пайщикам было выплачено 9,38 млрд рублей (10 429 руб на пай), что вкупе с положительной переоценки стоимости объектов недвижимости привело к росту СЧА со 104 780 руб на пай до 112 925 руб (на конец декабря 2024-го).

Сейчас ставки по депозитам очень высокие, и запас кэша на счетах положительно отразился на показателях работы фонда: входящих денежных потоков стало хватать на покрытие выплат пайщикам, а раньше с этим были некоторые проблемы, что отражалось в почти нулевом росте СЧА до 2024-го года:

  

 Еще немного цифр: средняя доходность денежных средств в фонде в 2024-м — 18,08% годовых, а недвижимости — 11,82%.
Получается, что денежные средства в составе фонда сейчас дают бОльшую доходность, чем недвижимость.Однако я не думаю, что это продлится долго, и по мере снижения ключевой ставки будут снижаться ставки по депозитам и, как следствие, доходы фонда, а значит входящих денежных потоков снова перестанет хватать на обеспечение ежеквартальных выплат.

Прогноз доходности

Исходя из предыдущих действий менеджмента я предполагаю, что денежные выплаты не будут снижаться, их размер будет плюс-минус таким же (около 2500 руб на пай в квартал). Запаса денег на счетах (с учетом поступающих доходов) хватит на 10+ без проблем, а фонд с высокой долей вероятности не будет продолжать свою работу после 31.03.2031-го (завершение срока договора ДУ).
Снижение СЧА я тоже не ожидаю, в базовом сценарии СЧА просто перестанет расти (уменьшение денежных запасов в фонде будет компенсироваться положительной переоценкой стоимости недвижимости).Получается, что у меня есть примерная ожидаемая сумма ежеквартальных выплат и примерная стоимость погашения пая, из этих цифр я могу посчитать потенциальную доходность покупки пая по текущей цене (ISIN: RU000A1034U7). Исходные данные:

• цена покупки 80 000 руб
• выплаты 4 раза в года ~2500 руб
• будет получено при погашении пая 116997 руб (СЧА на 21.02.2025).
• дата погашения: 31.03.2031.

Чистая норма внутренней доходности (XIRR или ЧИСТВНДОХ): 22,7% годовых.
Конечно, есть вероятность, что СЧА все-таки вырастет, а значит итоговая доходность будет еще выше. Но также есть вероятность, что менеджмент изменит свою политику и уменьшит ежеквартальные выплаты пропорционально уменьшению доходов, это итоговую доходность снизит.

Будущего никто не знает, и мой расчет основан исключительно на моих субъективных умозаключениях.

У меня уже есть 4 пая этого фонда со средней ценой 85 тыс (ЧИСТВНДОХ 20,7% годовых). Докупать не планирую, основной фокус в настоящий момент — акции.

Мой телеграм-канал: https://t.me/rationalapp

P.S. Не является инвестиционной рекомендацией ни для кого.