Статья написана на основе интервью с Михаилом, руководителем проектов группы MDI.

Когда человек приходит выбирать землю за городом, он почти всегда просит участок побольше. Пятнадцать соток, двадцать, а лучше тридцать. Чем больше земли, тем солиднее.

А мы продаём ему восемь. Земли у нас хватает, но базовый размер участка мы срезали намеренно. И человек соглашается, хотя платит за сотку больше, чем в посёлках по соседству.

Меня зовут Михаил, я руководитель проектов в группе MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса на Новой Риге, ключевой проект называется Ели Estate. Участок здесь стоит от 13 миллионов рублей. Я отвечаю за то, каким посёлок будет и что человек получит, купив здесь землю.

Средний надел у нас 8-9 соток. Есть по 10, есть по 12 и 15, можно купить два соседних и объединить. Самые крупные участки у воды, и там метраж другой: наша вилла Лермонтов стоит на 16,5 сотках, к которым идёт ещё личная акватория на 3,6 сотки. Но это верхняя планка по посёлку.

Размер участка это только первое ограничение. Дальше идут список аккредитованных подрядчиков, согласование проекта, обязательный ежемесячный платёж и срок, за который дом должен быть готов. Все эти правила человек видит до сделки и решает сам, готов ли он в них жить. 

Статья написана на основе интервью с Максимом Серяковым, владельцем группы MDI.

Человек приезжает ко мне на показ, смотрит участок, слушает про пруды и лес, а потом достаёт телефон и показывает объявление. Такой же хвойный лес, такое же Новорижское направление, ехать от нас минут пятнадцать. Двести тысяч за сотку. У нас девятьсот.

Вопрос всегда один и тот же: за что переплата в четыре с половиной раза.

Меня зовут Максим Серяков, я владелец группы MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса в Подмосковье, ключевой проект называется Ели Estate. За три года в девелопменте я слышал этот вопрос сотни раз и знаю, как на него ответить.

Два ответа

Обычно человек начинает считать за меня вслух. Земля здесь и там одна и та же, лес растёт сам, пруды вы выкопали один раз и больше не тратитесь. Выходит, что разница в цене это моя наценка, и он хочет понять, из чего она складывается. На его месте я рассуждал бы точно так же.

Раньше я отвечал ему, что цену определяет спрос. Формально это правда, так устроено ценообразование почти на любом рынке. Но в разговоре с покупателем такой ответ работает как дверь перед носом: человек пришёл решать, покупать ему или нет, а я объясняю теорию рынка и заодно намекаю, что желающие найдутся и без него. Меня самого раздражают продавцы, которые так разговаривают.

Статья написана на основе интервью с Михаилом, руководителем проектов группы MDI.

Меня зовут Михаил, я руководитель проектов в группе MDI, мы строим загородные посёлки в Подмосковье. Виллу «Лермонтов» в нашем посёлке Ели Estate я вёл сам, от планировки до отделки.

Проект делали три месяца, над ним работала отдельная команда и четыре дизайнера. Постирочную нарисовали на 5,4 квадрата, это размер городской ванной, и туда влезло всё: стиральная машина, сушильный и паровой шкафы, откидная гладильная доска, шкафы для хранения. А мойку, обычную раковину, в которой замачивают бельё и застирывают пятна, не заложили. Выяснилось это на отделке, когда переделывать что-либо уже поздно.

Статья написана на основе интервью с Евгением, директором по строительству группы MDI, коттеджный посёлок Ели Estate.

Когда мы первый раз приехали на этот участок, посреди него был гигантский овраг. Старое русло пересохшего притока реки Нудоль. Перепад от начала до конца пять-шесть метров, всё замусоренное, заиленное, весной затопленное.

Стоишь и думаешь, что с этим делать. Вариантов ровно два. Можно засыпать: пригнать самосвалы, свезти грунт из-под дорог, выровнять и продать это как обычные участки. Можно оставить овраг и сделать из него то, ради чего сюда потом поедут люди.

Мы выбрали второе. Из оврага получился каскад прудов на полтора гектара.

Премиальных загородных поселков в Подмосковье десятки. На сайтах их не различить, у всех один и тот же набор: лес, озеро, единый стиль, охрана, спортивная инфраструктура. По рендерам и маркетинговым текстам не отличишь поселок 2010 года, где всё построено и заселено, от стройплощадки с одним КПП и полем.

Здравствуйте, меня зовут Максим Серяков, я владелец Группы MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса. Ключевой наш проект называется Ели Estate.

Прошлая моя статья была о том, как обезопасить себя при покупке участка в коттеджном поселке.

Следующий шаг — сравнить между собой проекты, которые этот фильтр прошли.

В обзоре 16 поселков. Это круг, в котором сегодня выбирает покупатель премиального загородного дома в Подмосковье. Я знаю их все изнутри, это те поселки, которые клиенты постоянно называют нам на показах. Кто-то из них дороже нас в разы, кто-то ближе по бюджету. Все поселки сравнил по одинаковым параметрам. Так сразу видно, чем они реально отличаются, и можно оставить два-три проекта, которые стоит изучить детальнее.

На сайте посёлка — пруд, причал, прогулочный парк, единый архитектурный стиль. Приезжаешь на участок, а там пустое поле и КПП. Менеджер обещает, что через год вы это место не узнаете. Но через год документ Минэкологии переводит этот посёлок в санитарную зону водозабора, и вместо пруда жители ждут решения суда о сносе домов.

В Подмосковье по данным Яндекс.Карт больше 2000 организаций называют себя коттеджными посёлками. У многих есть один или несколько серьёзных недостатков из тех, которые я разберу в статье.

Здравствуйте, меня зовут Максим Серяков, я владелец Группы MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса. Ключевой наш проект называется Ели Estate. 

Анализом и выбором посёлков я занимаюсь профессионально, за годы работы отсмотрел больше 272 проектов вживую и больше 3500 в интернете. Когда искал землю под собственный проект, потратил на поиск 7,5 месяцев. За эти месяцы у меня сложилась методика проверки участков перед покупкой, которой я пользуюсь до сих пор.

Статья написана на основе интервью с Антониной и Игорем, резидентами посёлка Ели Estate. 

Меня зовут Антонина, моего мужа Игорь, мы вместе уже двадцать лет. Работаем тоже в одной фирме, я руководитель коммерческого отдела, он директор по ценообразованию.

У нас есть квартира в Москве и дача на Новорязанском шоссе. Двадцать соток, смешанный лес, красивое место, но далеко от нас. И это дача в полном смысле слова: газон, уход, обслуживание. Каждые выходные ты работаешь на участке, а не отдыхаешь.

Я хотела место, где можно жить большую часть года, работать удалённо с красивым видом, принимать гостей, встречать родных. Замедлиться, вот самое правильное слово. Приезжаешь и отдыхаешь, а не стрижешь и копаешь.

Понимаю, что история с конкретным бюджетом не у всех такой. Но логика поиска, ошибки, которые мы делали, и то, на что смотреть при выборе посёлка, работает при любых деньгах.

Что искали: лес, Новая Рига и управляющая компания

Мы с мужем давно говорили об этом. Наверное, лет пять периодически обсуждали, смотрели, что продаётся. Но это был такой разговор «когда-нибудь». Примерно год назад в очередной раз закрыли дачный сезон и поняли: так пахать — это не отдых. Решили: пора.

Статья написана на основе интервью с Ольгой, владелицей участка в коттеджном поселке Ели Estate

Мы с мужем оба связаны со строительством: он строит частные дома, я проектирую интерьеры и веду блог про ремонт и дизайн. Постоянно ездим на чужие объекты, смотрим, как другие строят и живут. И при этом покупку своего участка откладывали шесть лет.

Мы живём на западе Москвы. Квартира маленькая, потолки низкие. Муж до Москвы жил в доме и к квартирной жизни так и не привык. Каждое утро стоишь у лифта, вечером снова стоишь, с парковкой постоянные проблемы. Вокруг много людей, много шума. После рабочей недели хочется куда-то выехать и выдохнуть.

У нас есть ребёнок, который ходит в садик, рядом живут бабушки. Думали про такой вариант: ребенок с бабушками проводят на природе всё лето и все каникулы, пока мы по работе привязаны к городу. Пока маленький и не нужно думать про школу, это вообще реально. Приехали на выходные, побыли, вернулись. Или остались подольше, если позволяет работа.

Конкретного образа дома у нас долго не было.

Первую команду строителей мы уволили через три месяца. Потеряли время и деньги. Вторую — тоже. Это я к тому, что посёлок бизнес-класса с нуля — это не история про вдохновение и концепцию. Это история про то, как много раз всё шло не так.

Меня зовут Максим Серяков, основатель группы MDI. Три года я занимаюсь девелопментом коттеджных посёлков в Московской области. Два проекта комфорт-класса уже завершены и заселены. Этот текст — про третий проект, который мы реализуем на Новорижском направлении.

Я расскажу по сути: как искали землю, какие проблемы всплыли, во сколько обходится инфраструктура, где ошиблись и какие решения сработали.

Что такое «досуговый дом» и зачем его строить

Я не сразу пришёл к формату бизнес-класса. Первый посёлок, «Малинки Лайф», был эконом-сегментом: участки, дорога, свет, остальное сами. Второй, «Сосны Вилладж», уже комфорт-класс: единый стиль домов, асфальтовая крошка, газгольдеры, базовая инфраструктура.