Знаете, какой класс активов в прошлом году обогнал облигации, акции, фонды ликвидности и даже золото в рублях? Коммерческая недвижимость. Индекс Мосбиржи фондов недвижимости полной доходности (MREFTR) за прошлый год вырос на 44%, когда золото в рублях дало только 26,8%. Я решил взять все фонды из этого индекса и разобрать их подробнее в этом обзоре.

Какие фонды будем разбирать

В индекс MREF входит 10 фондов:

1. Современный арендный бизнес 2 (УК Первая)
2. Альфа-Капитал Арендный поток-2 (УК Альфа-Капитал)
3. Современный 6 (УК Первая)
4. РД (УК ВИМ Сбережения)
5. Современный 7 (УК СФН)
6. Активо 20 (УК Альфа-Капитал)
7. Современный 9 (УК СФН)
8. Активо Флипинг (УК Альфа-Капитал)
9. Самолет Инвестиции в недвижимость (УК Контрада Капитал)
10. Современный 10 (УК СФН)

Для полноты обзора я решил заменить фонды Современный 9 и Современный 10 на ЗПИФы от УК Парус (ПАРУС-СБЛ и ПАРУС-ДВИНЦЕВ), так как считаю их довольно качественными и несправедливо невошедшими в индекс. 

Из-за того что обзор выходит очень объемным, я решил разбить его на две части. Вторую часть опубликую, если эта наберет большое количество просмотров и лайков. Поэтому поддержите, если будет интересно.

Я собрал для вас 5 облигаций с не самым лучшим качеством, но с очень хорошей доходностью. На мой взгляд, их эмитенты не допустят дефолт как минимум в этом году, поэтому на этих бумагах можно заработать 20% и выше за ближайшие 12 месяцев. НЕ инвестиционная рекомендация. 

1. ВУШ БО 001P-05

• ISIN: RU000A10E6D0
• Доходность к погашению: 26,16%
• Дата погашения: 19.01.2028
• Цена (на 12.02.26): 97,7%
• Рейтинг эмитента: А- от АКРА

У ВУШа в прошлом году начались достаточно серьезные проблемки: плохая погода, перебои с интернетом, регулирование отрасли привели к тому, что выручка упала на 14%, EBITDA — на 43%, а чистый убыток составил 1,1 млрд руб. по сравнению с чистой прибылью 2,9 млрд руб. год назад. Чистый долг/EBITDA вырос с с 1,2х до 3,5х.

Тем не менее, компания все еще наплаву. В 2026 году у компании лишь одно погашение в июле на 4 млрд руб. Думаю, ВУШ с ним справится, поэтому дефолта до конца года с высокой вероятностью не произойдет.

2. Самолет БО-П13

• ISIN: RU000A107RZ0

В 2024 году на IPO вышли 14 российских компаний, а в 2025 году их было всего 4. Посмотрим, кто может выйти на биржу в 2026 году. 

1. Винлаб — первые кварталы 2026 года

Винлаб — это сеть алкомаркетов, принадлежащая компании Novabev (бывш. Белуга). 

Финансовые показатели: 

➖ выручка за первое полугодие 2025: ₽48 млрд (+24% г/г)

➖EBITDA: ₽6 млрд  (+85% г/г)

➖чистая прибыль: ₽2,3 млрд (рост в 3 раза)

➖чистый долг/EBITDA: 1,9х

➖план к 2029 году: выручка ₽200 млрд и 13 млн клиентов

Бизнес уже завершает переход в ПАО, увеличивает уставный капитал и готовит открытую подписку акций. IPO может пройти уже в первом полугодии 2026 года. 

2. Евраз — весна 2026 года 

Evraz Group — международная металлургическая и горнодобывающая компания с активами по всему миру (российские активы приносят основную выручку). Из-за санкций компания практически перестала публиковать отчетность. Известны цифры за 2024 год:

Финансовые показатели: 

Я долгосрочный и очень консервативный инвестор. В этой статье хочу поделиться с вами теми акциями, которые я держу в своем портфеле уже 6 лет и планирую держать до самой пенсии. 

Критерии отбора

Для своего долгосрочного портфеля я сформировал несколько критериев при выборе акций. 

Вечная бизнес-модель. Компания должна заниматься тем, что было актуально еще 50 (а лучше 100) лет назад. То есть все IT-стартапы, каршеринги, кикшеринги, биотехи идут лесом. Только простые и понятные бизнесы. 

Качественный менеджмент. Главный критерий для менеджмента заключается в том, чтобы он не кидал миноритариев. Если компания проводит допэмиссию, какой-то нечестный выкуп или мутит свои темки, не посвящая в них миноритариев, это сразу ред флаг. 

Хорошая политическая крыша. Это не обязательный критерий, но очень желательный. При этом необязательно компания должна принадлежать государству и необязательно государственная компания будет иметь хорошую крышу. Здесь все индивидуально. Чем лучше политическая крыша, тем легче бизнесу выживать в суровых российских реалиях.

Так наверное думают сейчас хомяки, которые влетели в эти активы на хаях в надежде быстренько заработать. Давайте поминутно распишем, кто где облажался и что теперь будет.


Сперва коротко о поводе и причинах падения. Повод у нас один: в США будет новый глава ФРС. Трамп выдвинул кандидатуру Кевина Уорша. Для справки, с 2006 по 2011 год Уорш был членом Совета управляющих ФРС и выступал за жесткую денежно-кредитную политику. В общем, был против снижения ставок.

Сейчас у рынка сложилась следующая картина: Трамп назначил Уорша → Уорш — инфляционный ястреб → Уорш не будет снижать ставку и печатать бабло, как хотел Трамп → денег в экономике станет меньше → продаем золото.

В итоге все начали фиксировать прибыль в своих позициях, цена начала снижаться, позиции спекулянтов начало ликвидировать, самые отчаянные начали продавать другие позиции, чтобы удержать лонги по металлам. Получилось то что получилось: золото минус 17%, серебро минус 35%, биток минус 15%, некоторые акции минус 10-20%.

На рынке частенько случаются ситуации, когда компании даже с самыми надежными кредитными рейтингами допускают дефолты. Это говорит нам о том, что рейтинг — далеко не показатель надежности, и при покупке облигаций важно проводить самостоятельный анализ. Я собрал 3 компании, которые имеют высокий рейтинг, но их облигации уже можно назвать высокодоходными с соответствующими рисками.

Облигации ВУШ дают доходность более 25% годовых, при этом рейтинг у компании на уровне А- от двух рейтинговых агенств. 

Рассмотрим, какие российские акции принесут наибольшую дивидендную доходность в 2026 году. 

1. ВТБ — 15,8-31% дивдоходности

В феврале ВТБ опубликует отчет по МСФО за 2025 год, где мы узнаем, сколько же все-таки заработал банк. По прогнозам чистая прибыль должна составить 500 млрд руб. В таком случае 50% от этой суммы составит примерно 23 рубля на акцию или 31% дивдоходности к текущим ценам. Если же Payout составит не 50%, а например 25%, то доходность будет уже 15,8% — все еще больше, чем в среднем по рынку. 

2. Евротранс — 14,3-26,5% дивдоходности

Дивидендная политика предполагает выплату не менее 40% чистой прибыли с периодичностью 4 раза в год. Кроме того, компания стремится выплачивать дивиденды в размере не менее 10% от цены IPO в конце 2023 года или 25 руб. на акцию. По разным оценкам, дивдоходность в 2026 году может составить от 14,3 до 26,5% годовых. 

3. Займер — 17,1-22% дивдоходности

Займер платит дивиденды 4 раза в год. Сумма последних четырех дивидендов составила 25,32 рубля на акцию или 16,3% дивдоходности. В 2026 году по прогнозам, дивдоходность может составить от 17,1 до 22%. 

Прошло чуть более двух месяцев с момента IPO ДОМ.РФ. Акции с того момента выросли уже более чем на 15%. Я решил полностью разобрать бизнес компании, и оценить, насколько выгодно инвестировать в нее по текущим ценам. 

Что за компания

ДОМ.РФ — это не совсем банк. Это наполовину банк, а наполовину институт жилищного развития. По сути ДОМ.РФ создал современный ипотечный рынок, и стал пионером в ипотечной секьюритизации. Кроме того он участвовал в разработке реформы проектного финансирования с эскроу-счетами для строительства жилья, запустил рынок цивилизованной аренды для физических и юридических лиц, а также платформу для финансирования инфраструктурных проектов. Сейчас ДОМ.РФ входит в топ-6 крупнейших финансовых организаций России по величине активов. 

Финансовое положение

Для начала рассмотрим отчет компании за 11 месяцев 2025 года:

• Чистые процентные доходы выросли на 37%, до 118,9 млрд руб.
• Чистые комиссионные доходы прибавили 3% и составили 43,8 млрд руб.
• Чистая прибыль выросла на 21% и составила 78,5 млрд руб. 

На рынке США очень большую популярность имеют так называемые дивидендные аристократы — компании, которые более 25 лет подряд выплачивают и регулярно повышают дивиденды. Российский рынок еще очень молодой, поэтому на нем таких компаний нет, но у нас есть претенденты на этот статус. Я собрал 10 компаний, которые платят дивиденды дольше остальных и в будущем могут претендовать на статус дивидендных аристократов. Рассмотрим их по порядку.

Я ранжировал компании по их репутации: сначала идут те, кто ни разу не отменял выплаты и минимальное количество раз снижал их размер. Затем идут компании, которые отменяли выплаты 1 или 2 раза, но все же имеют длинную дивидендную историю. В список попали все, кто платит дивиденды хотя бы 20 лет. Так как таких компаний на российском рынке немного, в рейтинге есть один эмитент, который платит 19 лет. Размер дивидендной доходности не влияет на место в списке. 

1. Лукойл

Лукойл — компания с наиболее идеальной дивидендной историей. Он платит дивиденды с 1996 года и с того момента ни разу не пропускал выплаты.

Не так давно вышло две интересные новости. Первая: Путин предложил передать «Совету мира» $1 млрд замороженных активов. Вторая: Москва обсуждает с Вашингтоном использование замороженных российских активов на восстановление территорий в зоне СВО. Зачем Россия так щедро разбрасывается своими деньгами? И нет, дело не в ее широкой душе, а дело в холодном расчете. 

Посудите сами: европейцы заморозили наши ЗВР и уже четвертый год ходят вокруг них и облизываются. Если бы не банкиры из Евроклир и ЕЦБ, деньги уже давно бы изъяли и поделили. Но этого пока не произошло, и политики из ЕС по-прежнему думают, как бы их забрать. А еще они уговаривают США помочь им это сделать, и это один из их главных козырей в переговорах с американцами. Мол, давайте сначала русские бабки заберем, а потом уже подпишем соглашение, а то сейчас договоримся и денег нам не видать. 

Россия нашла из этого хороший выход: предложить американцам потратить эти деньги вместе. Легально, без воровства и риска репутацией. Это кстати еще упоминалось в плане Трампа из 28 пунктов, который разгоняли СМИ в ноябре. Наша задача продавить американцев согласиться на наши условия и вместе с ними уже давить на Европу и Украину. Отдать пусть даже $100 млрд из резервов на эту историю — это очень небольшая цена.