Доходность квартиры/рублей/баксов за 13 лет: жизненный путь рантье-неудачника

Сколько себя помню, я всегда был рантье. Ещё вначале нулевых, когда только женился и купил свою первую крошечную гостинку, сразу предложил матери: «Мам, мы немножко поживём у тебя, посдаём нашу квартирку чтобы заработать на ремонт?»

Это немножко затянулось на три года — трудно было перекрыть этот нескончаемый денежный поток, когда квартир было мало, а сдающейся жилплощади в центре Калининграда можно было пересчитать по пальцам одной руки. За время сдачи цена квартиры удвоилась вместе с ценой аренды.

Переехав через три года в свою гостинку и переночевав там ночь, наутро я спешно засобирался обратно к маме. На мою молодую неокрепшую психику вылились картонные стены с чудовищной слышимостью, фронтовые песни алкашей под окнами и куча говна в подъезде поутру. Но… мама, проведя спокойную ночь без любимого сына с невесткой, назад уже не пустила.

— Давайте, дети, обживайтесь, вливайтесь во взрослую жизнь.

Жена понуро пожала плечами и предложила: — Давай делать ремонт?!

На что я ответил: — Давай сваливать отсюда, вкладывать сюда даже рубль НЕЦЕЛЕСООБРАЗНО!

Через три месяца жизни в аду гостинка была продана, добавлен капитал за три года аренды, подросший на валютных вкладах под 2% (в те времена только в баксах и хранили), и я купил отличную однушку в кирпичном доме с толстыми стенами и огромной лоджией за 1.700.000р. Об этой квартире и пойдёт сегодня речь. Было это 16 лет назад.

Прожив в ней 3 года и параллельно набив руку на покупке-сдаче-продаже комнат в общежитиях, я сколотил капитал и купил себе трёшку, не продавая однушку. Оставлю её детям – думал я, а пока посдаю. С тех пор улучшать собственное жильё не продавая прежнее стало моим хобби. Трешка через три года тоже ушла под сдачу, а я переехал уже в современный дом с автономкой.

Игрища с комнатами ушли в прошлое на рубеже 2010–х, после того как наш губернатор росчерком пера перевёл все общежития в раздел многоквартирных домов, где весь этаж становился одной квартирой, а жильцы комнат как по волшебству из собственников становились дольщиками, с кучей законодательных проблем и туманными перспективами продажи. Раскидав комнаты по договорам дарения, я сконцентрировался только на квартирах.

Итак, что мы имеем спустя 13 лет? Куча недвижки, и всего один ребёнок. Заводить ещё троих чтобы каждому оставить по квартире мне не хотелось ввиду преклонного возраста и прогрессирующей лени, и я задумался о продаже хотя бы одной квартирки.

И вот, на прошлой неделе я её продал. Свою первую любимую однушку. За один день. На 100.000р дороже чем выставил. Потому что была ОЧЕРЕДЬ. Очередь на квартиру в центре города, в кирпичном доме 80-х годов со стенами толщиной 60см, с огромной лоджией на комнату и кухню, да ещё и на верхнем этаже.

Да, она была убита в хлам, за 16 лет я не вложил в неё ни копейки, там даже не было стеклопакетов и оставались дощатые полы времён СССР, но её оторвали с руками за 3.100.000р, при озвученной цене 3.000.000р

И тут я начал считать сколько я заработал. Вот мы и подошли к сути. ВСЕ МЕЧТАЮЩИЕ СТАТЬ РАНТЬЕ ПО НЕДВИЖИМОСТИ – НАПРЯГИТЕСЬ.

Цена покупки – 1.700.000р, продажи – 3.100.000р, вложений не было. С капитализацией арендных платежей по средней ставке 10% годовых за 13 лет я получил 6.041.723р.

Много это или мало? Давайте разбираться.

1.700.000р, вложенные 13 лет назад в рублёвый вклад с капитализацией процентов по средней ставке 10% годовых превратились бы сегодня в 5.868.861р

Если бы 13 лет назад я купил на 1.700.000р доллары США по курсу 31р (54.838долл) и положил бы их на валютный вклад с капитализацией по средней ставке 2% годовых, а сегодня продал бы по 90р, то получил бы 6.384.492р

Итог: КВАРТИРА – 6.041.723р / РУБЛИ – 5.868.861р / ДОЛЛАРЫ – 6.384.492р

Глядя на эти цифры я понимаю, что я полный ЛОХ. 13 лет сдавать жильё всякому сброду, рисковать квартирой, выслушивать нотации от соседей, разбираться с участковым и гоняться за неплательщиками за премию 13.297р в год — это надо быть полным кретином. И это я ещё не вкладывался в ремонт, который за 13 лет могли убить несколько раз.

К тому же скачок цен на жильё случился в конце 2021 года, и если бы я, например, продал бы квартиру до повышения за те же 1.700.000р, то был бы в полной жопе по сравнению с рублёвыми вкладами.

Почему не валюта – думаю очевидно. В прошлом году бакс был по 50р. А до этого плавал 60-80-120р. А завтра его могут запретить, а может улететь на 200р. Угадать точку выхода сложно. Бакс это те же акции, по сути.

Все, кто мечтает стать рантье и слушает слащавые бредни инфоциган с ютуба, подумайте вот о чём — быть рантье недвижимости это РАБОТА:

-      вы ищите новых жильцов

-      вы убираете квартиру, а иногда и делаете ремонт после предыдущих

-      вы слушаете нытьё арендаторов что нет денег, или крики соседки что ваши жильцы шумят

-      в вашей квартире могут устроить потоп, пожар, притон или нарколабораторию, и за это будете нести ответственность вы, как собственник

-      а ещё вас самого рано или поздно посадят за неуплату налогов.

Это не то же самое, что лежа на диване считать проценты и перекидывать бабки со вклада на вклад через приложение в мобильном телефоне.

Рисков куча, выхлоп смешной.

Так что… пошло оно всё к чёрту. На вырученные бабки — ВТБ вклад на 3 года под 15% и немножечко моих любимых ОФЗ 26238.