ЗПИФ недвиживости - куда смотреть?

Хочу рассказать как я смотрю фонды недвижимости, а тут как раз сбер арендный бизнес 7 очередной отчет выпустил.
Зачем это надо — как правило УК выкладывает кучу проспектов, где публикуются прогнозы как всё будет замечательно, но реальность может отличаться от графиков, растущих по экспоненте.

Первым делом ищем ключевой документ.
www.sfn-am.ru/disclosure/fund/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7#tab-79



Смотрим куда фонд деньги вкладчиков инвесторов девает:

Денежные средства на счетах по депозиту в ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК»  9,34%
Денежные средства на счетах по депозиту в Филиал Корпоративный ПАО «Совкомбанк»  9,34%
Денежные средства на счетах по депозиту в Акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» 5,30%
Нежилое здание (50:12:0080311:432) по адресу Российская Федерация, Московская область, городской округ Мытищи, поселок Вешки, территория «Алтуфьево», проезд Автомобильный, строение 7 8,63%
Нежилое здание (50:13:0050418:11881) по адресу Российская Федерация, Московская область, г.о. Пушкинский, г Пушкино, ш Ярославское  5,48%

То есть что у нас получается 23.98% это вклады в банках. Почему — то ли не нашли куда вложить, то ли это хитрый план. Нравится вам такое? — Мне не очень, получается хочешь диверсифицироваться в недвижимость, а на самом деле относишь деньги на вклад в банке и платишь с этого % управляющей компании.
И еще один вывод — 61.91% вложен по мелочи, что это — Вклады? Палатки с шаурмой? Избушка жилая? — неизвестно (есть по ссылке). Но  написано что в общей сложности 90 объектов.
По поводу вкладов — не удивительно, согласно правилам sfn-am.ru/download/239/rules_amendments_091.pdf они могут инвестировать в инструменты денежного рынка. Заодно в этом документе посмотрим какие проценты за управление получает УК:

• 1% (один процент) среднегодовой стоимости чистых активов Фонда, определяемой в порядке, установленном нормативными актами в сфере финансовых рынков;
• 20% (двадцать процентов) от дохода от доверительного управления Фондом, рассчитываемого в порядке, предусмотренном настоящим подпунктом Правил, но не более 5% (пять процентов) от начисленного за отчетный год дохода по Инвестиционным паям
• Специализированному депозитарию, Регистратору, Аудиторской организации и Оценщикам в размере не более 0,5% среднегодовой стоимости чистых активов Фонда

При этом то что выше указано составляет не более 6.5% стоимости чистых активов. Может быть это нормально считается у нас, но по моему многовато.

Еще я смотрю расчетную стоимость пая 105470,62 рублей. Смотрим на биржу и видим 97000 рублей. То есть мы покупаем пай, который стоит 105 тысяч за 97 тысяч, в принципе это неплохо.
Ну и конечно же нужно смотреть доход который фонд выплачивает — взять среднегодовые выплаты (здесь внимательно, фонды сплитуют, например из одного пая за ~300К делают три пая за ~100К) и посчитать какой % платят от стоимости. Нужно учитывать что в выплатах не видно изменения стоимости активов фонда.
Теперь вы знаете немного больше чем из рекламы на сайте ЗПИФ. Решайте нужно ли вам иметь в портфеле такой фонд.

Штош, вы дочитали до этого места, а значит угодили в страшную ловушку, сейчас будет ссылка на телеграм канал. Там про FIRE, На пенсию в N5 лет, почему правило 4% кривое, и как его починить. Если интересуетесь — заходите, подписывайтесь:
t.me/i_will_retire