Роль недвижимости в портфеле инвестора

Сегодня попробую разобрать такую неоднозначную тему, как недвижка — стоит ли добавлять ее в свой портфель. Нет, речь не идет о том, чтобы купить (или взять в ипотеку) инвестиционную однушку и сдавать ее квартирантам. Я уже попробовал этот путь и убедился — рантье я быть точно не хочу. Получать денежки каждый месяц, конечно, здорово, но вот платить коммуналку, решать проблемы с потекшими трубами, менять счетчики, выслушивать нытье квартирантов о том, что у них не денег — не очень приятно. И вишенка на торте — пришлось еще регистрировать в квартире иностранных граждан (мигрантам сдать проще). В общем — это точно не моё, хотя кому-то, возможно, зайдет норм. Результаты получились в итоге относительно неплохие, кому интересно, но повторять точно не стану.

Поэтому сейчас речь о «бумажной недвижимости»

Вложиться в бумажную недвижимость можно несколькими путями:

1. Купить ПИФ (обычный), который инвестирует в коммерческую недвижимость и сдает в аренду.

2. Купить такой же биржевой фонд, ориентированный на извлечение прибыли из недвижимости.

3. Вложиться в REITы.

REIT — англ. real estate investment trust, дословный перевод «Инвестиционный фонд недвижимости». REITы — преимущественно американские и европейские компании, которые занимаются извлечением прибыли от операций с недвижимостью. Их довольно много подвидов, некоторые ориентированы на жилую недвижимость, некоторые на коммерческую, какие-то на ипотечный бизнес, но всех их объединяет специфическая форма собственности, которая дает экономию на налоге на прибыль. Кроме того все REIT обязаны не менее 90% своей прибыли выплачивать в качестве дивидендов, но налог при этом на них составляет 30%. До недавнего времени REITы можно было купить только квалифицированным инвесторам, но теперь Финекс запустил ETF на американские REITы и его может купить любой (и при этом еще получается экономия на налогах, так как у Финекса налог на дивы только 15%).

Попробуем оценить выгодность вложений

Варианты 1 и 2 с российскими фондами недвижимости объединим в рассмотрении. По сути они различаются только тем, что биржевые фонды вы можете купить на бирже как обычные акции, а для покупки традиционного ПИФа вам, как правило, надо связываться с управляющей компанией фонда.

И в том и в другом случае порог входа достаточно высокий (чаще всего несколько сотен тысяч рублей), ликвидность паев не сильно высокая.

Фондов существует достаточно много, доходность у них разница существенно, но «как среднюю температуру по больнице», можно принять доходность в 8-10% годовых. Типовой фонд недвижимости покупает один или несколько достаточно больших объектов недвижимости, занимается их эксплуатацией и сдает их в аренду, причем, как правило, по долгосрочным контрактам, где прописывается индексация арендной платы по годам или в зависимости от других обстоятельств.

В теории все выглядит красиво, получается такой некий аналог облигации, частично защищенный от инфляции (так как выплаты увеличиваются, а недвижимость на длинном периоде времени тоже дорожает) с достаточно высоким доходом + который, в отличии от облигаций мало зависит от ставки ЦБ РФ, но на практике вся система очень непрозрачная и возможностей для злоупотреблений со стороны управляющих тут очень много:

• по каким ценам покупаются объекты в фонд? По рыночной и в соответствии с честной оценкой недвижимости? А может часть денег идет серыми путями кому-то в карман? Это никак не проверить, даже там, где вся отчетность доступна для изучения.
• возможен конфликт интересов. Не помню, у какого фонда, кажется от Альфы видел ситуацию, где ключевой арендатор был… дочерняя компания учредителя фонда (кажется тоже Альфа чего-то там). Как им рассчитывают арендную ставку? На рыночных условиях или со скидкой? А может специально купили это здание за счет инвесторов, чтобы уменьшить аренду родственной структуре?
• многие фонды имеют ограниченный срок действия (хоть и большой), во многих случаях в итоге объекты будут продаваться. Будет ли это сделано по честной цене? Какие будут цены на недвижимость в этот момент? Мы не знаем и у нас нет никакой возможности тут что-то изменить.

Лично у меня доверие к нашим управляющим околонулевое и я уверен, что при сложных ситуациях они всегда выберут вариант, который выгоден больше им, чем акционерам.

Насчет REITов:

Возможные проблемы у них есть точно такие же, но я уверен, что в США и Европе интересы акционеров уважают больше и контроля над управляющими, но есть еще и отдельный пласт своих проблем, связанный с тем, что если вложения в наши фонды — это все-таки прямые инвестиции в недвижимость, то инвестиции в REITы — это вложения в компании, которые ведут бизнес, связанный с управлением недвижимостью, т.е. спектр их деятельности намного шире, чем у наших фондов. Доходность американских REITов примерно средняя — меньше, чем у акций, но больше, чем у облигаций.

Я тут задумался — а какова функция недвижки в портфеле долгосрочного инвестора?

С акциями все понятно — это потенциально самый доходный актив, но который может серьезно проваливаться временами.

С облигациями тоже понятно — доходность у них много меньше, но зато в кризисы они так не проваливаются (а точнее не проваливаются настолько резко), в портфеле они нужны не для доходности, а чтобы в кризисные моменты их можно было продать и купить подешевевшие акции.

С золотом примерно аналогично — доходность примерно как у облигаций при высокой волатильности, но зато цены на него ходят совершенно независимо от всего остального и в кризисные моменты его можно использовать еще более эффективно.

А недвижимость? Доходность чуть повыше, чем у облигаций, но вот страховкой в кризисные моменты она быть никак не может. Вот взгляните, для чистоты эксперимента беру не абстрактные значения индексов, а конкретные активы, которые можно купить:

Это график американского фонда VOO от Вэнгарда на индекс SP500 в коронакризис:

Падение чуть более, чем на 30%.

А вот график фонда VNQ (один из самых больших фондов) на американские REITы:

Падение более, чем на 40% — прилично побольше, чем у акций.

Для сравнения, вот график фонда BND на самые разные облигации США:

Падение меньше, чем на 10%!

И также для сравнения, график фонда FXGD на золото:

Падение золота в острый период составило примерно 18%.

По нашим фондам у меня данных нет, так как тогда они не торговались на бирже, но я сильно сомневаюсь, что в эти дни у них была хоть какая-то ликвидность — вы бы просто не смогли их продать (хоть с дисконтом, хоть без) и выйти в кэш, чтобы купить упавшие акции или просто потратить на свои нужды.

Выводы

Недвижимость в портфеле (особенно отечественные фонды) можно считать некоторым аналогом облигаций со своими особенностями (повышенный доход, некоторая защита от инфляции, независимость доходность от ставки ЦБ РФ, возможность злоупотреблений), но главное назначение облигационной части портфеля (балансировка в кризисные периоды) она выполнять не может по причине того, что падает ничуть не меньше, чем акции, а то и больше.

Поэтому лично я пока что пас и ни в каком виде добавлять в свой портфель ее не буду. Возможно, когда-нибудь, когда я буду приближаться к стадии использования портфеля (а не накопления, как сейчас), я ее добавлю туда на небольшой процент (не больше 5-10% уж точно) из-за ее стабильных выплат, но точно не сейчас.