Россия - лидер по жилью у населения / Ипотечный бум продолжается / Недвижимость будет дорожать

В России продолжается подорожание древесины. В мае и июне этот процесс сильно ускорился. С начала года цена обрезной доски выросла на 44%.

Это негативно влияет на всю российскую экономику. Древесина – строительный материал, сырьё для производства мебели, бумаги, картона, карандашей, топливных гранул. По цепочке растут затраты, падает рентабельность у множества предприятий.
Моя программа Экономика на телеканале Крым-24


Рост цен на древесину оказался внезапным. Он сильно повредил строительным компаниям, которые выиграли тендер, начали исполнять какой-либо заказ, и для этого им нужны доски, плиты или другие материалы на древесной основе. В договоре чётко прописана сумма. Будьте добры, уложитесь в неё. Но сделать это не удаётся, потому что цены взлетели вверх. Денег, полученных от заказчика на ведение стройки, не хватает. С этой проблемой сейчас сталкиваются многие подрядчики. Они нарушают сроки, проекты останавливаются.

Но повод для осторожного оптимизма всё же есть. Древесина на мировых рынках начала стремительно дешеветь. Достигнув в мае рекордных отметок, она пошла вниз и обвалилась в три раза. График всё ещё выше уровней 2019-2020 годов, но разрядка ситуации налицо.

Как быстро это скажется на ценах внутри России, сказать трудно. Наши лесопилки работают как на экспорт, так и на свой рынок. В том, что подорожание происходило синхронно, ничего удивительного нет. Увидев рост спроса и готовность больше платить со стороны иностранцев, они повысили ценник и для соотечественников.

А вот обратно цены на российском рынке откатывать не спешат, и это немного странно. Скорее всего, некоторый лаг здесь неизбежен. Он связан с транспортным плечом, временем между оплатой товара и его доставкой. Так что удешевление пиломатериалов доберётся и до нас. Этот рынок не монопольный. На нём много независимых игроков. Они конкурируют друг с другом по цене, борются за клиента, а значит должны реагировать на изменение конъюнктуры. Вопрос лишь с каким опозданием. Если вы – покупатель древесины, спросите об этом у поставщика. Почему он не снижает цены, когда на мировом рынке они рухнули в три раза. Надеюсь, вы получите скидку. Удачи в переговорах!

К этому добавлю, что если сейчас продавцы кругляка могут работать как на внутренний рынок, так и на экспорт, то с 1 января 2022 года внешний сбыт для них будет перекрыт. Вступит в силу запрет на вывоз из страны необработанной и грубо обработанной древесины. Это фундаментально изменит ситуацию на внутреннем рынке, ведь такой практики у нас ещё не было никогда. Россия испокон веков торговала лесом с другими странами. Поставщики будут вынуждены умерить аппетиты и снизить стоимость своей продукции для покупателей, так что ситуация должна стабилизироваться. Предложение превысит спрос, и древесная инфляция угомонится.

Не единственная, но важная причина высоких цен в России на стройматериалы – стабильный спрос на них. Растут объёмы жилищного строительства. Счастливые новосёлы заезжают в новые квартиры и частные дома. Масштабы улучшения условий проживания сейчас сопоставимы с теми, которые были при СССР с той разницей, что тогда квартиры были в государственной собственности, людям просто разрешали в них жить, а теперь это частные владения.

В I квартале текущего года по всей стране введено в эксплуатацию 17,8 миллионов квадратных метров жилплощади. Это +15,4% по сравнению с таким же периодом прошлого года, а ведь тогда пандемического обвала ещё не было. База сопоставления довольно высокая. Поставщики стройматериалов находятся в комфортной ситуации: они повышают ценник, а у них всё равно берут. Этому в немалой степени помогает льготная ипотека. Благодаря ей строят больше. Но и цены растут тоже во многом из-за неё.

Вот ещё один ходовой материал – кирпич. Безоткатный рост с начала года уже на 10%. Впрочем, он не такой сильный, как по доскам: те улетели на 44%.

Аналогичная картина по всем товарам этой группы. Возведение домов, отделка квартир, — всё это сейчас бурно растущие направления деятельности.

Это сопровождается невиданным размахом ипотечного кредитования. Растёт число выданных кредитов и их сумма. В июне средняя стоимость договора жилищного займа перешагнула через психологическую отметку 3 миллиона рублей. За год она выросла на 27%.

Об этом сообщило «Объединённое кредитное бюро». Попутно увеличивается и срок, на который россияне берут жилищный кредит. Сейчас он составляет в среднем 18 лет и 8 месяцев. Как к этому относиться – как кабале или счастливой возможности зажить в собственной квартире – решать каждому. Но судя по динамике, наши граждане относятся к таким займам доброжелательно и с радостью пользуются этой возможностью улучшить жилищные условия.

С 1 июля была продлена программа льготной ипотеки. Её правила модифицированы, ставку подняли до 7%. По всей стране ввели плоский лимит по сумме: 3 миллиона рублей. Раньше он был неодинаковым для Москвы и регионов. Но попутно власти существенно ослабили требования по другой программе – ипотеке для семей с детьми. Теперь на неё могут претендовать все родители, у которых после 1 января 2018 года родился ребёнок, не важно первый или последующий. Так что квартиры в России и дальше будут продаваться как пирожки, толкая вверх цены.

Самые удобные и наглядные графики строятся по Москве. Проиллюстрирую динамику стоимости 1 квадратного метра на её примере. В рублях – стремительный рост и новые ценовые рекорды, в среднем 230 тысяч рублей за квадрат.

Но часто владельцы недвижимости предпочитают измерять всё в долларах, поэтому покажу график и в американской валюте. Тут картина совсем иная. Никаких рекордов, кривая лишь недавно вышла из затяжного коридора, в котором находилась 5 лет.

Поэтому тезис о том, что квартиры сильно подорожали, верен лишь отчасти. Зависит от системы координат. В долларах цены всё ещё в два раза ниже пиков 2007 года, достигнутых накануне мирового экономического кризиса. Напомню, что он бушевал в 2008-2009 годах, начался с рынка жилья в Америке и распространился на весь мир. Вот уж по-настоящему лопнувший пузырь. Следы заметны по всему миру. Я показал эти графики, потому что есть распространённый тезис, мол рынок жилья уже сильно перегрет, цены могут в любой момент начать падать. Мысль сомнительная, потому что рублёвый график обманчив. Если мерой стоимости выбрать твёрдую валюту, то видно какой огромный есть резерв для дальнейшего роста. Всё только начинается.

Приведу интересный рейтинг. Какая доля опрошенных живёт в собственном жилье, а какая снимает. Опрос проводился в разных странах с февраля прошлого по март этого года, то есть он свежий.

На своей территории живут 87% россиян. Арендуют квартиру или дом 11%. Для сравнению назову Германию, процветающую, экономически развитую страну. Там свой угол есть всего у 35% жителей. 2/3 населения ютятся на чужой жилплощади. Похожая картина наблюдается во многих странах Европы – Швейцарии, Франции, Великобритании.

Любопытно, что Китай с его огромной плотностью населения сопоставим с Россией по обеспеченности жителей квадратными метрами. Там снимают жильё всего 14% граждан. Подавляющее большинство располагает своей недвижимостью. К этому добавлю, что если число обитателей там продолжит расти, даже тогда им будет где разместиться. Страна освоена крайне неравномерно. Это карта Китая. На ней видна линия Хэйхэ-Тенчун. Это названия двух городов, через которые она проведена. В правой части живут 94% китайцев, в левой – всего 6%.

Это обусловлено рельефом и климатом. Горы, пустыни, суровые заморозки зимой, — всё это не способствует освоению западных территорий. Но в принципе, со всеми оговорками, там тоже можно жить. Зная трудолюбие и изобретательность жителей Поднебесной, их умение сворачивать горы в прямом смысле слова, — можно не сомневаться, — если им станет тесно в правой части карты, они найдут как разместиться в левой. И там тоже будут дома, высокогорные дороги, парки и вся сопутствующая инфраструктура.

В завершение программы напомню, что в России в этом году существенно выросла ключевая ставка. В начале года она была 4,25%, сейчас уже 5,5%. Есть высокая вероятность того, что на ближайшем заседании ЦБ её поднимут выше 6%. Настолько сильна стала инфляция, а ужесточение денежно-кредитной политики – один из способов борьбы с ней. Вслед за этим вырастут, и уже вовсю идут вверх ставки по кредитам. Затронет это и ипотеку. По итогам июня средневзвешенная ставка по жилищным займам была 7,3%. Это один из самых низких уровней за всю историю наблюдений. Он сохранится недолго, подрастёт, но всё равно ипотека останется доступной, особенно для семей с маленькими детьми. Там переплата банку и дальше будет 6% годовых, а по некоторым льготным программам банков и того меньше. Так что, улучшение жилищных условий у россиян продолжится.

Напомню, что для покупателей недвижимости остаётся возможность оформить налоговый вычет. Это прекрасный способ вернуть из бюджета ранее уплаченный НДФЛ. Сумма вычета составляет 2 миллиона рублей на человека. То есть обратно можно получить 260 тысяч. Обычно это растягивается на несколько лет, потому что далеко не у всех высокая зарплата, и НДФЛ 260 тысяч набегает долго. Вычетом могут воспользоваться оба члена семьи – муж и жена, даже если квартира или дом оформлены на кого-то одного.

Если жилплощадь бралась в ипотеку, сумма вычета увеличивается и составляет уже не 2 миллиона, а 3. То есть от государства вы получите обратно 390 тысяч. Тянуть ипотеку – задача не из лёгких. Такая мера поддержки — замечательное и своевременное подспорье, чтобы оставаться на плаву.