Блог им. Platforma

Купить квартиру сейчас или ждать? Предлагаю обсудить этот вопрос, жизненная ситуация.

Всем привет.
Решил последовать примеру Тимофея и вынести на всеобщее обсуждение смартлабовцам свою головную боль.
Только предметом моего желания, является не Мерседес, а недвижимость, в частности квартира.

Что у кого болит, тот о том и говорит :)

Вопрос очень простой, стоит ли сейчас покупать недвижимость или ждать, регион — ближнее Подмосковье.

Рассматриваю вариант покупка 1 км. квартиры, как возможность сохранить руб.  на 3-5 лет, дальше  продать  1 км.кв. и купить 3 км. квартиру, сейчас купить 3 км., нет возможности. Таким образом частично смогу себя защитить от подорожания в будущем.

В слово ждать я вкладываю смысл, что недвижимость/квартиры не будут дорожать, как минимум в ближайший 1-2 года и будет время подобрать более менее хороший вариант.

Много размышляю по данному вопросу и не могу прейти к однозначному решению!!!

Сильно беспокоит возможная дальнейшая инфляция и подорожание недвижимости, соответственно, чем больше жду, тем больше надо будет денег в будущем на покупку. Мои рубли обесцениваются, это я понимаю, часть распихал, но тут тоже все неоднозначно — это мои основные страхи.


По факту сейчас цены в рублях на максимуме, рост с октября 20г. — январь 21г. +25%, где то больше где то меньше. Если проводить параллель с 2015 г., аналогичный был хайп, то потом цены падали до 2018г.

Цены на многое от металлов до пшеницы выросли существенно, сам работаю в компании — продажа инструмента, крупная компания, цены в гору за 3 месяца на 20-30 %. 

При этом денег у населения больше не становиться, доходы падают, льготная ипотека — да, но ЦБ начал ставку повышать, декларировав смену денежной политики на 2-3 года, т.е.  и кредитование станет дороже.

В мире напечатали такое сумасшедшее кол-во денег, возможно это только начало инфляционных процессов, если да то цены и дальше будут расти или нет?

На рынке сумасшедшее кол-во  вариантов, кто купил квартиры 1-3 года назад, а сейчас продаёт по условию, что 30-50%  цены мимо договора, ипотека не подходит, только вариант повышать на сумму налога.

Старые хрущи, панельки 70х., начало 80х годов продают, как квартиры в домах 2008 и моложе годах – это вообще, как, долго это сумасшествие может продолжаться? 

Основной вопрос, на который надо ответить, покупать сейчас или все-таки разумней ждать?

Буду очень признателен за развёрнутые ответы, с рассуждением по теме. 

★12
238 комментариев
для себя брать, для инвестиций не брать вовсе, а если брать то сразу десяток
см в сторону земли, думаю тренды на свои дома начнет набирать силу, вон и ипотеку под это дело удешевили
avatar
drow, начал думать о таком варианте, но есть большой минус, как правило это и локация и транспортная доступность значительно ухудшается.

Для инфы сбер дает след условия:

ипотека на вторичку: 7,7 %
на землю 9,3 %
на строительство дома 9,8 %

тренды будут набирать, но ближайшем Подмосковье (15 км) все утыкали  человейниками ,  если свой дом и ты работаешь в Москве, то уже много нюансов. 
avatar

Platforma, 

для анализа МА 3-5 летнюю на цену квартиры в рублях, цену квартиры в долларах и курс проанализировать не помогло?

Я бы сравнил их динамику и выбрал, что брать.

ИМХО в рублях квартиры будут дорожать.

avatar
Алексей, сколько они могут дорожать в рублях ну допустим в среднем по стране 200-300 тыр? это же не реально будит даж в ипотеку… простой семье… в результате то колапс

Александр Исаев, 

не, не так.

Квартира или для жилья или для инвестиции?

 

Для жилья — купил и живи, радуйся. Я обычно живу в квартирах, которые мне понравились и мне в них уютно. В такие моменты я про цены не вспоминаю.

Квартиры для инвестиции — другой подход. Думаем, как будем выходить из сделки, подходит для сдачи, долгий/короткий срок ну и тд и можем всегда выставить на продажу с большей наценкой. Вдруг, кому-то она нужнее.

ИМХО

avatar
Алексей, ну это то понятно… вопрос в другом… обвалятся ли в ближайшие 2 года цены на жильё так что можно будит купить за 50 руб за кв.м? вопрос инвестиций… потома чё? медвежий рынок?

Александр Исаев, 

3-5 лет конечно маленький срок.


2 года для жилья, как инвестиции не стоит рассматривать. Там налога не будет, если только от 5 лет владения.

 

Медвежий рынок, ну он сколько-то продлится, ну… лет 10...

 

За такой срок цена на недвижимость тоже вернётся на свои уровни.

По сути, деньги сохранятся....

 

 

 

avatar
drow, тренда на свой дом не будет. Это пока непуганных идиотов пытаются в стадо собрать. Свой дом в Подмосковье (и только тут) — дико неудобно и оч дорого.
avatar
drow, подождать банкротств и брать вторичную :)
Возможно, необходимо всего лишь приобрести привилегированные акции ПАО «Ставропольэнергосбыт» — и быстрая/мгновенная прибыль от их последующей продажи уже в апреле текущего, 2021, года нивелирует Ваше беспокойство по поводу вынужденной переплаты при покупке недвижимости в ближнем Подмосковье во всё том же апреле текущего, 2021, года.
avatar
реально ржачно как беднеющие регионы подтягиваются вслед за москвой в ценовом сегменте! 

По факту сейчас цены в рублях на максимуме, рост с октября 20г. — январь 21г. +25%, где то больше где то меньше. Если проводить параллель с 2015 г., аналогичный был хайп, то потом цены падали до 2018г.

25% с октября — такого нет. 25% с начала 2020 года — может быть, но далеко не по всему. В октябре и даже в августе большая часть роста уже свершилась.
 
По поводу хайпа — вы все правильно описали. По факту на рынке последние полгода-год царит синдром упущенной выгоды. Покупать сейчас потому что уже подорожало — так себе идея. Это как купить газпром по 300 13 лет назад.
Принцип Парето, 
Покупать сейчас потому что уже подорожало — так себе идея.
Вот эта мысль меня очень сильно и не отпускает, но есть и другая стороны, а если дальше пойдем в вверх? 


avatar
Platforma, 
Вот эта мысль меня очень сильно и не отпускает, но есть и другая стороны, а если дальше пойдем в вверх?
а за счет чего? У людей зарплаты(в массе) заметно выросли? Ставки будут ниже? Доходность недвижимости выросла?
 
У меня на все эти вопросы ответы — нет
Принцип Парето, ммм… типа кажнюю среду напечатаннные катировки должны быть выше… и ориентировок на доходы… зарплаты и проч. фундаментал  здеся нет
Принцип Парето, такие же ответы можно было дать и осенью 20г., а  в итоге рост +25 %.
Единственное сейчас с большей вероятностью можно утверждать, что ставка станет выше, но она уже и не нужна в таком виде, строек меньше, когда раскрутят стройки и ввод жилья опять снизят.

А так Путин уже анонсировал  «Президент дал поручение правительству изучить возможность снижения процентной ставки по льготной ипотеке для семей с двумя и более детьми"
www.rbc.ru/rbcfreenews/602aa2a79a7947d865086c54
avatar
Platforma, тогда вполне себе ждали понижения ставок. Сейчас такой иллюзии даже у самых оптимистов нет.
 
Он «анонсировал» то что существовало и до т.н. «льготной ипотеки 2020». У меня друг взял по этой программе(2+ детей) в 2019 году под 6%.
Принцип Парето, 
у нас сейчас в провинции под 6.1 дают + страх.жизни
товарищ масон, страх жизни? Возьми ипотеку, в придачу невроз, бессоницу, булимию и депрессию?
Маркиз Лафайет, 
это бонус ))
Купить то можно что делать с этим дальше? Сдавать будете? Гемор. Будет стоять еще геморойнее… платежи и прочее. Если жить сами будете покупайте. Как инвестиция надо думать. Посчитайте ежемесячные платежи квартплата капремонт вывоз мусора (если он у вас есть), налоги. Если будете сдавать посчитайте инвестиции ремонт мебель и свои затраты на процесс сдачи (иногда достаточно муторно) и тот ущерб который Вам нанесут арендаторы. Полиция Вас в этом случае спасать не будет. А судиться замучитесь. Она на то и недвижимость что сдвинуть ее невозможно и быстро продать иногда бывает очень затруднительно. Актив тот еще…
avatar
Jedi, основная цель, это  страховка от дальнейшего роста в будущем, мне нужна 3 км.кв., но сейчас вариантов ее купить нет. Логика какая купить 1 км.кв.  таким образом если недвижимость будет дорожать, то часть роста я перекрою уже купленной 1 км.кв. 
Но тут может сработать и в обратную сторону.
Вот голова и болит :(

avatar
Platforma, Если как страховка то надо брать.  Подорожает добавляешь и покупаешь 3к.  Подешевеют. Так же точно добавляешь(только чуть меньше) и покупаешь 3х комнатную.  Кстати если будет недвига дешеветь, то 3к больше подешевеют.
Platforma, Не факт… я сам попадал в 2008-2009 год. Стоимость упала ровно в два раза. Был бы кэше свободно бы купил две однушки. Вместо 1 ой :)
А если бы просто купил доллары сейчас бы уже наверное можно было элтитную трешку взять. Просто если будет квартира просто стоять это просто пылесос бюджета. Комуналка и налоги стали еще те… и будут только расти… вот это точно к бабке не ходи. Арендаторы это то же гемор… время надо… да и вы же не готовую будете покупать… тут не страховка тут головную боль можно приобрести… район много значит и все остальное…
avatar
Platforma, подождите до конца года. дайте себе время, не порите горячку. Расходы на продажу/покупку/владение в вашем случае слишком высоки.
avatar
Platforma, однушки очень переоценены по сравнению   3-ками,  это надо учитывать. только не знаю как )))
Сам в подобной ситуации, беру 3-ку, продаю 2-ку, но за 2 недели ни одного просмотра (((
avatar
купите лучше Мерседес)))
avatar
Pringles, это к Тимофею
avatar
Бери в ипотеку 3-ку. Через пару лет то что взял тебе покажется копейками и проценты сейчас на минимуме.
avatar
ICEDONE, может и так;) ипотека хорошая сейчас
avatar
matroskin, не только ипотека хорошая, но и инфляция не плохая
И похоже инфляция обыграет ипотеку
avatar
ICEDONE, Есть возможность подкопить за 3-5 лет, на фоне 1 км.кв. еще и не так виден размер абсолютной разницы в руб. как на 3 км. кв., да и если начнет падать недвига, да хоть 10 % коррекции то в размере трешки это приличная сумма. 
avatar
Platforma, в мире наступает большой армагедец. 10 лямов сейчас и 10 лямов через 3 года с учетом 8% годовых это две разные цифры. Сравни например что было 10000 рублей 3 года назад и сейчас. Разница будет примерно как до 2014 и после *5)))
avatar
что тут сказать, прям таки не дне не купишь, так как и на хае не выйдешь))
К лету обычно цены спадают, весь шухер(обычно) осень-зима(до НГ)
Сейчас на рынке затишье, у нас лично чуть по чуть пошли вниз цены.Не сильно и не быстро.НО я лично сейчас супер вариантов не вижу, хорошие есть но не супер, а я люблю супер))
Думаю у вас все то же +-.Так что будем сползать, если конечно там какие нибудь санкции не врубят и не взлетит бакс.Пока даже ставку повышают и поговаривают об отмене льготной ипотеки.А это не за рост.
А там уже сами решайте.Я лично пока сижу в деньгах, и наконец то решил начать строить себе домик.Жду лучших цен.По мне так сейчас все таки перебор уже
avatar
matroskin, вот я также рассуждаю, но как вспомню вторая половина октября — первая половина декабря 2020, за два месяца рост, треш.

По поводу дома. тоже думаю, уточнил цену за 1 кв. м. дома с отделкой и коммуникациями, итог цена будет 45-55 000 р. за кв. мет.
Дом на 120 кв.м.  = 7 00 000 руб. + еще земля.   И это так эконом вариант. + если нет магистрального  газа надо решать и этот вопрос, а это газгольдер. пелетный котел или электричество. 
avatar
Platforma, наверно, надо ещё заложить на мебель и пр. оборудование плюс забор плюс ландшафтный дизайн участка или просто обработка с дорожками. В общем что-то мне подсказывает, что эта хотелка будет стоить без особых излишеств под 17лямов с небольшим участком в относительно ближнем подмосковье. При этом что-то мне кажется, что 120м2 — это совсем не айс вариант, поэтому сразу надо закладываться хотя б на 150+м2, что также повлечет рост совокупного ценника... 
avatar
Platforma, дом подешевле будет. Коробка 20К за метр(2эт ГБ на свайн.роств с утепл.полами по грунту и перекрытие плитами ПК) с инжеркой вода+септик. Плюс полная внутр и внеш отделка 15-20К.
А вот газ в МО на домах такой площади не окупится десятилетия, если вести подключение.
avatar
Дмитрий, важная инфа, откуда у вас такие расчеты? 
Есть вариант земли в ИЖС но в черте города, альтернатива 3 км. кв — которая являются конечно целью,. так вод дом конечно лучше — магистрального газа нет, но можно этот вопрос закрыть пелетным котлом или газгольдером в купе с электричеством и в принципе, да будет подороже в расчете на месяц, но это не так сильно.зато получишь дом + участок, и ни каких заморочек с квартирами. 
avatar
Platforma, 1. инфа из договорных смет. Коих для своих целей за последние неск. лет я просмотрел не один десяток.
2. Заморочки не с квартирой, а наоборот с загородкой. Частный дом ВСЕГДА гораздо хлопотнее в обслуге. Плюс есть ещё обслуга земли и коммуникаций.
3. Плюс лишь один — квадрат в ижс обойдется дешевле квартиры. И в разы дешевле, если сравнивать с квартирой именно в Москве. (впрочем и ликвидность у частного дома на вторичке обычно в разы ниже, чем у городских квартир даже не в привлекательных локациях. Настолько, что даже с/сть строительства получить удается далеко нечасто).
Но арендовать и стоимость недвиги инвестировать, даже просто в индексные фонды, всё равно гораздо выгоднее на дистанции.
avatar
а есть корреляция доллар — российская недвижимость?
Александр Исаев, есть, за последние 10 лет она сильно подешевела в долларах. Надо было раньше покупать не тут.
avatar
Satan, терь подоражает?
Александр Исаев, она уже подорожала, к сожалению. Процесс был быстрым, небОльным и незаметным. Если автору самому нужна квартира, т онужно выбрать из текущего лучшее предложение и купить. Если для инвестиционных целей, то исключительно следить за рынком, иметь доступный кеш, чтобы сразу купить при появлении хорошего варианта. Такие варианты скупаются почтит мгновенно в столице. Да и везде наверное.
avatar
Satan, да таг получаеца что рынок недвижимости вскоре схлопнеца… неее?
Satan, ну она подоражала до 400 тыр за кв. с 90… это явный какойта ненорм. инвест. импульс… возможна эти люди сильно встрянут…
Александр Исаев, есть объяснения отчасти, ведь друзьям друзей все хуже вкладываться за бугор, могут отобрать. Но из меня политаналитик еще тот конечно. Но я сильно сомневаюсь, что рядовые жители столиц или не дай бог не столиц приобретают ТАМ недвигу по 400 тыр/квадрат. В таком случае инвестировать проще в столицу. А цена растет думаю на паркующих свои «заработанные» деньги чиновниках и другого «рабочего класса»
avatar
Satan, это тогда ужасающие масштабы и способ выявить этих чётких клавишей… они чё смогут отчитаца за эту наличность? и эту проблем вряд ли скроешь от широкой апщественности
Александр Исаев, да ладно! Вы серьезно ? Вон смотрел комплекс Аю-Даг в Алуште. За эти цены можно купить в МСК больше квадратов, чем там, притом не на окраине. Просто понятно, что регион растет. и когда там скупят все, обязательно будут другие такие-же, кому это все можно будет продать дальше. 
avatar
Satan, не буду спорить… но...
Александр Исаев, я имел ввиду, что им скрывать нечего, и так все всем известно
avatar
Satan, КОМУ ИЗВЕСТНО? ШИРОКИМ МАССАМ?
Александр Исаев, да мы же и не спорим, а пытаемся понять — хорошо или нет покупать недвигу, и когда ее покупать. Ведь так (смайлик с рукопожатием :))
avatar
Satan, да не особо подорожала, с 2015 года цена бетонометра в долларах в боковике, коридор от $2300 до $2800 примерно.
avatar
Ив Ив, вы же внимательно прочитали все ранее написанное :) «Подорожала»  — я везде явно указываю, что подорожала в рублях, в evergreen подешевела сильно.
avatar
Ив Ив, подорожала в долларах. В Солнцево у ЛСР на старте продаж в 2016 по 105тыс были однокомнатные, причем с возможностью беспроцентной рассрочки, теперь почти в 3 раза дороже в рублях без рассрочки. Даже с учётом роста доллара в долларах все равно существенно выросла цена, а не стояла на месте. Так что сказки не рассказывайте про боковик в долларах.
avatar
Анна Т-а, чушь не пишите. Какой шулер Вас учил сравнивать цену в новострое на уровне фундамента в районе без метро и через пять лет в готовом доме после постройки метро?
В обжитых районах на вторичке цены в долларах где были в 2016, там и сейчас остались.
avatar
Ив Ив, а зарплата у всех в долларах? Вы прям совсем охреневшие. Людям в рублях с 2014 мало повышают зарплату, в долларах она просела в 2 и более раза. Если вы богатенький и не работаете за зарплату, конечно вам плевать, что зарплаты у людей уменьшились.
avatar
Анна Т-а, если Вам ничего не повышали, значит, хреново работали. Средняя зарплата по РФ выросла с 32.6 тыс. в 2014 году до 51 тыс. в 2020.
avatar
Satan, а что тут?
Satan, ну например взять курорты краснодарского края цена ведь растёт 100% годовых… этож беда какаято?
Александр Исаев, в сочи ещё больше, даж с учетом олимпийской инфраструктуры… чёта тут не таг…
Александр Исаев, цена растет, согласен. После 14 года головы от реальности оторвались в южных регионах. Ценники адские. В премиум недвижимости может и пофиг — там если человек хочет купить, то купит. А вот в среднем покупательском сегменте — это жуть. Мое мнение. что там предложение не соответствует спросу. И посему я бы вкладываться в те регионы повременил. Ну это ИМХО.
Посмотрел я тут стоимость квартир и домов в крыму. Мама родная. Как будто в Монако или на Лазурном берегу. Дороже чем в МСК.
avatar
Satan, в элитке тама 10% кажний месяц подымают официально застройщики на стадии котлована и готовые… и ваще не сдуваеца… после несколько подьёмов ваще не на йоту поток не снизился…
Satan, что есть ощущение что это региональный дисбаланс, а не глобальный канун?
Александр Исаев, есть, именно на фоне ограничений и пугалок из телевизора про то, что кругом одни враги. Люди вкладываются туда, куда считают безопаснее. Но побывав там и поимев там недвигу, спрос выровняется со временем. На мое личное мнение — цены очень сильно там перегреты. Не стоит та инфраструктура таких цен. ИМХО.
avatar
Satan, дану нафиг какие пугалки? это всё для обывателя… люди которые смогли надыбать 20мио для инвестиций в недвижимость в сочи… сомнительно что они видят только видимую сторону айсберга… интересно что практически  все застройщики тама не работают с ипотекой, т.е. все несут реальные деньги… у всех возникает вопрос кто эти люди и почему их так много
Александр Исаев, не знаю, если чесно. Вон новости — 90 % продавцов недвиги в болгарии — русские. Боятся люди
avatar
Satan, дык они лезут туда где надо бояца, у нас ведь как привыкли где сперегать деньги? доллар и недвига чё…
Satan, почему? как раз и надо покупать когда дешево)
avatar
Купи лучше то, что еще не выросло, например серебро. К осени наш рынок должен сильно ниже быть, сейчас будет очередной взлет, а летом сильная посадка. У недвиги лаг примерно пол года. Тебе самое идеальное- взять серебро в долларах. (фьюч). Ждать до начала зимы.
avatar
Андрей, летом в РФ большой дивсезон. Поэтому к лету падения русфонды не будет. Если внешнего форсмажора не грянет, канеш.
avatar
Я считаю мы повторим 2015-2018 года.
Сейчас мы в 2015: После роста бакса и неопределенности в рубле люди мели недвижку.

Отличия от 2015-2018. 
1. Коррекция вниз будет незначительная до 10% в течении 1,5-2 лет
2. Падение на старый фонд будет выше.

Коррективы: если нефть $90 то конечно еще порастем.

Для жизни может и стоит купить сейчас.


avatar
smit, 
Коррекция вниз будет незначительная до 10% в течении 1,5-2 лет
не знаю, сейчас в отличии от 2015 с демографией все заметно хуже, а в регионах еще и много кто из молодежи в столицы ухал с концами.
avatar
My Shadow, Давайте опираться на 2019 год. Я считаю что в 2021-2022 году цены будут  на 15% больше чем в 19 году. 

Региональная недвижимость в депрессивных регионах конечно будет падать.
avatar
My Shadow, незабывайте еще инфляцию 4-5% вот и выходит в реальном выражении падение 20%. Что очень много.
avatar
smit, себестоимость стройки сильно меньше цены в Москве, поэтому думаю что инфляция и даже рост стоимости стали — почти не имееют значения на фоне состояния реально распологаемых доходов населения.
avatar
My Shadow, себестоимость стройки сильно меньше цены в Москве, поэтому думаю что инфляция и даже рост стоимости стали — почти не имееют значения на фоне состояния реально распологаемых доходов населения.

Все так, поэтому и растем.

Читал инфу и склонен согласится что в повышении цен роль льготной ипотека невелика. 
avatar
smit, растем из за льготной ипотеки, из за перекладки вкладов в бетон, из за того что траты на туризм и развлечения тоже пошли в бетон, а все эти факторы вместе еще и вызвали психоз в бетоне.

по факту когда вся ересь от этой пандемии кончится, окажется что спрос с учетом демографии выбран на лет 10 вперед. а содержание не очень нужного бетона — тянет карман, а сдавать — это на грани издержек и рисков…
avatar
My Shadow, 
My Shadow, по факту когда вся ересь от этой пандемии кончится, окажется что спрос с учетом демографии выбран на лет 10 вперед. а содержание не очень нужного бетона — тянет карман, а сдавать — это на грани издержек и рисков…
Росли на падении доходов, росли на ковиде, значит и на демографии порастем.



растем из-за отложенного спроса и больших депозитов в банке.
Люди не склонны продавать дешевле чем купли.
Люди вообще не хотят продавать недвижку если взамен не покупают другую. (Тупаны)

Знакомый сделал ремонт в наследной квартире. Посдавал месяца два и она стоит уже год. Дом трехэтажный старый. Причем норовит денег занять.



avatar
smit, 2-3 года посидят и будут продавать, наступит другая крайность, как было в 2016-2017. к тому же у нас сейчас планируют строить как не в себя ...
Более 1 млрд кв. м жилья планируется построить в России к 2030 году. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.
tass.ru/nacionalnye-proekty/9541407
avatar
падения цен на недвигу я что-то не помню ни разу. Сейчас да, благодаря «льготной» ипотеке цены взвинтили, к сожалению. Как для лохов — снизили %, но подняли базу.
avatar
Satan, в проигрыше люди которые могли купить недвижку без ипотеки.
В выигрыше те кто без ипотеки не мог.
avatar
smit, кто без ипотеки не мог, тот рассчитывает платить за нее 25 лет по номиналу. Еще та история с еще тем концом :)
avatar
Satan, вы поняли мою мысль?
Льготная ипотека повышает кол-во бабла на покупку жилья только для тех кто и так хотел брать ипотеку. (цены естественно вверх)

Для тех у кого кешем было на квартиру, тому из-за повышения цен уже нужен кредит.


avatar
Satan, ну 2015-2018 она реально падала в рублях, ну или была медленная коррекция, вот какова вероятность, что данный сценарий повториться?
avatar
Platforma, я такого не помню, к сожалению. Может падала — это небольшая (очень маленькая) коррекция?
avatar
Satan, падала точно, я перед этим шоу успел купить квартиру, потом отслеживал цены и динамику достаточно регулярно. В 2015 года, в ноябре -декабре резкий рост, бакс по 80р.
расти недвига начала в 2018г.
avatar
Platforma, может, я не стану спорить, скорее всего были локальные задерги, особенно на перепуге в 15 году. Но то, что она все время в рублях идет вверх (к сожалению, в долларах вниз быстрее идет), это точно. 
avatar
Satan, в итоге да, цена в рублях только вверх.


avatar
Satan, если вы посчитаете стоимость недвиги в товарах народного потребления, в хлебе или в бензине, то обнаружите, что недвига последние 10-15 лет отлично просела в 2-3 раза.
avatar
Andrey, вы имеете в виду не «просела», а другие товары первой необходимости да и не только) выросли сильнее. Но вы назвали товары, в которых мы не сохраняем накопления, а прожираем. За последние 15 лет недвига выросла в 2 раза. За последние 20 лет — в 3 раза. Но, с оговоркой — в рублях.
avatar
Satan, товары, что я назвал, имеют истинную ценность, без спекулятивной составляющей, их цена основана на балансе спроса и предложения. Так вы можете взять любой товар. Хоть кирпич/бетон. В кирпичах недвижка просела сильно, в 2-3 раза.
avatar
Satan, последние 10 лет вторичка в рублях стоит колом, плюс/минус, а если и подрастает в единичных сегментах, то сильно слабее инфляции. это пассив уже десятилетие, а точнее с 2009 г. 
avatar
all silver, неверная информация. Еще полгода назад вторичка стоила на 20% дешевле :) Лет 6-7 перед этим она сильно не колебалась. Но до этого момента — стоила дешевле.
avatar
Satan, у меня несколько квартир разной локации и ценового сегмента. кадастровая цена вообще не изменилась, а эти 10-20% «роста», это цены на сайтах продаж, которые на реальной сделке и дисконтируются, если покупатель не полный лох. сейчас рынок покупателя и арендатора. недавно продали одну из квартир. агент сразу сказала: «вам по рынку выставлять на года или с дисконтом и сразу». продали за месяц с небольшим на 15% ниже аналогов из объявлений.
avatar
all silver, не знаю как в Питере, а во Владимире за ковидный год снизилось число предложений в аренду. И цена выросла в 1,5-2 раза, трешки отслеживаю. Почему так, не в курсе?
avatar
consar, у нас наоборот. съехало огромное количество мигрантов, а это основные арендаторы. а те, что остались требовали больших скидок во время карантина. всё со слов агентов и арендодателей.
avatar
all silver, так как тут солидный ресурс и домыслами мы не оперируем, то пообщался сегодня с риэлтором знакомым. Как результат, никто торговаться не готов, тем более в 15% дисконта. Максимально, на что ведутся продавцы — несколько десятков до сотни тысяч рублей. Ну это я про масмаркет, конечно. И все равно все продается. хоть и не так быстро. как хочется продавцам. Спрос до сих пор разогрет.
avatar
Satan, где вы были с 2015 по 2018 год?
avatar
Toltra, все там-же, где и всегда. Что именно вы хотели спросить?
avatar
Satan, то, как вы могли не заметить трехлетнее снижение цен.
avatar
Toltra, давайте я отвечу так. Разные сегменты вели себя по разному. Я говорю по ощущениям своим в сегменте массовом. Ну была коррекция после задерга в пределах 5-10%. Это по вашему падению? Вот то, что привел я, что за 15 лет она вдвое подорожала — вот это статистика. Но я предлагаю не спорить, у нас с вами нет для этого причин. Считаете, что было падение, пусть так и будет.
avatar
Satan, мы вроде с вами на форуме про инвестиции и трейдинг, давайте оперировать чем-то более весомым чем ощущениями.
Можно посмотреть графики на irn и увидеть падение на 10-15% в тот год, когда официальная инфляция была 15%.
Вообще, не стоить недооценивать инфляцию.
За 15 лет квартиры вдвое подорожали, но вот только официальная накопленная инфляция была выше в 1,5 раза — 194%.
avatar
Toltra, я не подумал, что здесь все так серьезно. 
194% инфляция — это, да, больше чем в 2 раза поднятие стоимости на недвигу. Кто-же спорит. Я не экономист, но попробую предположить, что инфляция в нашей стране в первую очередь связана с курсом вечнозеленого, который за последние 15 лет с 27 руб. подскочил до 75-80 руб. Я даже не хочу лезть, искать графики и точные цифры. Я ведь и говорил про то, что в рублях она росла, но в долларах (или по отношению к инфляции) она дешевела. С точки зрения перспективных вложений ее в любом случае рассматриваем всегда, как защитный актив. Инвестиции в нее дают свои, допустим, 7 процентов, если ее рассматривать в инвест.целях. Соответственно за те-же 15 лет мы не отстали от инфляции. 
avatar
Satan, Самая большая инфляция была в нулевые, когда доллар стоил 25-30р.
avatar
Бабло вложить в индексный фонд, а когда через 3 года будет на трешку продолжать инвестировать.
avatar
Владимир, честно, страшно, сейчас все на максимум не только недвижимость.
avatar
Platforma, раздвигайте горизонт инвестирования до — навсегда, риски и страхи исчезают.
А когда капитал будет равен трем- пяти квартирам трёх комнатным, вы сами не захотите покупать, дождесь когда покупка квартиры меньше годовой прибыли, тогда и купите.
avatar
Владимир, совет хорош в том случае. если есть где жить. Не инвестировать же в съемной квартире. Хотя в столицах есть такой феномен — выйти из мерседеса и зайти в съемную квартиру
avatar
Satan, с исходника, следует, что ТС сейчас где то живёт.
Имея капитал, разумно арендовать. Главный враг в данном случае обывательские штампы и проч психология…
avatar
Владимир, красиво, ни чего не скажешь.  По этому не хочу брать ипотеку на 3 км. квартиру сейчас, так как долг откатит назад, а я не молодею.

Но тем не менее жить то надо. вот и и ищу компромисс.


avatar
Platforma, у меня ипотека и капитал больше чем она
Чувствую себя комфортно, платёж 15% от доходов семьи.
Был бы коренным, а не понаехом, обошелся бы без ипотеки.
Судите сами, рост индекса пред 3 года:19,9; 40; 13,8.
avatar
Владимир, уточните пож., вы какой индекс имеете ввиду? 
avatar
Platforma, индекс полной доходности ММВБ брутто.
avatar

На рынке сумасшедшее кол-во  вариантов, кто купил квартиры 1-3 года назад, а сейчас продаёт по условию, что 30-50%  цены мимо договора, ипотека не подходит, только вариант повышать на сумму налога.

это было, есть и будет. Собственно предложения на рынке с такими вот условиями — это есть те самые инвесторы в бетон. Схема рабочая, тот же сбер спокойно такие договоры пропускает, но в эти истории всё-таки лучше с хорошим знакомым риелтором залезать.

Старые хрущи, панельки 70х., начало 80х годов продают, как квартиры в домах 2008 и моложе годах – это вообще, как, долго это сумасшествие может продолжаться? 

беги от этих дэбилов нафиг. У них одно преимущество — транспортная доступность ибо метро к их курятникам уже давно прорыли. А вот аналогичные дома, что на отшибе района стоят, с таким же ценником как новострой — это люди не в себе просто, зачем в принципе с такими какие-то дела иметь? Зачем тебе старая проводка, неизвестное состояние инженерки в хате? А про эту инженерку у соседей сверху снизу получится узнать? убогие планировки, вонючие подъезды, династии алкашей и собачатников на лестничной клетке. Епт и за это отдавать хренову тучу денег? 

Новостройки тоже не все идеальные, лучшими домами для себя в ходе поисков и вторички и новостроя я определил как с 2000 по 2008 год — это прям топ! Хотя бы по тому принципу что тогда хаты брали и в них жили. А сейчас что не новостройка — то инвестор. И этот говноинвестор готов сдать свои квадраты всему черкизону, садоводу и т.д.! Балканы предприимчивые, капиталисты)) Когда-нибудь им аукнется.

с 2008 — 2016 год, норм. А среди новостроек, надо смотреть проект. Там тоже полно нюансов. 5 домов в квартале, дду одинаковые, но хата в первом сданном доме и последнем отличаются нормально так. Причины тебе расскажет любой продажник застройщика.

Ну а по поводу цен. Я мыслил так, если коррекция/обвал и будет, то до январских цен 2021 года максимум. И будет всем пофигу, что у народа денег нет, инфляцию и рыночную экономику никто не отменял. Покупательскую способность будут регулировать ипотекой. Давайте вспомним, что для банка хорошо? для банка хорошо, чтобы ты пожизненно, пусть и немного, но пожизненно платил ему процент. Поэтому найдут механизмы стимулирования спроса. Да и посмотри все варианты условий приобретения хаты у каждого застройщика. Там есть схемы, которые выгодны и застрою и тебе, а инфляция она будет всегда.

Это не агитка за покупку хаты. Просто если нужда в квартире острая, то всё, что выше описано это субъективный взгляд человека, окунувшегося в этот вопрос. Если вопрос не острый, то здесь много граждан расскажут куда и как парковать бабки.
avatar
Serj90, Схема рабочая, тот же сбер спокойно такие договоры пропускает, но в эти истории всё-таки лучше с хорошим знакомым риелтором залезать.
Говорят, по сберу в год несколько судебных процессов на эту тему.
Это же мошенничество.
Но лох не мамонт.
avatar
smit, ну как мошенничество))) побег от налога. Но почему вдруг между вами и продавцом не могут возникнуть отношения долгового характера? Я не понимаю наше гос-во, как будто там такие бешеные деньги с этих сделок собираются? ну по кадастру собрали, хорошо, а дальше что?
Как вывели самозанятых из тени? сниженный налог. ну и здесь сделайте налог сниженный, и тогда народ уже будет сравнивать «мне лучше заплатить налог 2-4% и быть уверенным в сделке, чем ходить 20 раз перепроверять документы, договариваться и сидеть на иголках?».
Там же двойная выгода, количество сделок с таким налогом увеличится в сравнении с текущим положением. Народ меньше нервничать будет.
avatar
Serj90, ну как мошенничество))) побег от налога. Но почему вдруг между вами и продавцом не могут возникнуть отношения долгового характера? Я не понимаю наше гос-во, как будто там такие бешеные деньги с этих сделок собираются? ну по кадастру собрали, хорошо, а дальше что?
Я немного ошибся. Я про другую схему.
Про уклонение путем занижения цены (остальное мимо договора), покупатель сам идиот если согласился. Это клиника.
avatar
 Безусловно, если есть желание приобрести хату. нужно просто найти подходящий вариант. Есть где жить, смотри новостройки. Там есть вполне адекватные предложения, да и поинтереснее чем в старом фонде. И цена всяко поднимется до сдачи. Нет где жить. выбери из готового, купи и радуйся. Откатов вниз каких-то адекватных не будет.
avatar
Рассматриваю вариант покупка 1 км. квартиры, как возможность сохранить руб.  на 3-5 лет, дальше  продать  1 км.кв. и купить 3 км. квартиру, сейчас купить 3 км., нет возможности. Таким образом частично смогу себя защитить от подорожания в будущем.
Подорожание возможно, когда в страну приходит много денег. Мы получаем основные деньги от нефти (условно), а нефть сверху ограничена сланцем (при высокой цене его опять начнут выбрасывать на рынок). Так что какой-то рост доходов населения маловероятен. Не понятно откуда он возьмется.

Рост в 2007 был за счет нового продукта — ипотеки. Сейчас она в цене.
Инфляция, дело другое. Вот доллар обесценили на треть где-то. А в связи с угрозой санкциями сейчас рубль недооценен… И ЦБ (вроде как) собираются поднимать ставки. Причин по которым недвижимость в целом (исключая отдельные истории) будет прямо дорожать с текущих или станет рентабельной ее сдача — не вижу.

Я вот ожидаю керри трейд. :-)

Спасаться от инфляции можно в чем-то недооцененном, но это не недвижимость. Скачек состоялся, далее вкладам она начнет проигрывать. Недооцененная история, частный случай — да. Но системно, по рынку — не вижу причин недвиге дорожать.
Ровно год назад продал квартиру купил земельный участок. сейчас и то и то подорожало на 20.
Купи арматуры и кабеля ввг 3х2.5 и положи на склад. через три года продай профиту больше будет )))
avatar
Есть смысл брать прям котлован, потом по переуступке продать, но горизонт года полтора это максимум и это чистейшая спекуляция
Ходжа Насреддин, сейчас и яма стоит дорого
avatar
Для себя — можно купить. Как инвестиция, сомнительно, + налоги за короткий период владения, и ликвидность низкая, альтернатива — земля.
avatar
Рассмотри вариант вложения на стадии котлована. Можно сразу на 3-х комн. сделать первый взнос имеющимися деньгами и затем довносить частями. Так и деньги от обесценивания сохранятся и на выходе будет готовая квартира. Потом ее можно будет ее продать, если что то не устраивает, и купить в нужном тебе месте. 
avatar
Nik56, котлован уже не тот — эскроу счета ввели.
avatar
Если будет кризис, цены упадут как в 2008, сейчас покупать бы не стал, был период от начала льготной ипотеки, до подорожания, там был идеальный момент, а сейчас цены взлетели, надо, чтоб сдулся пузырь.
Александр Фадеев, гыгыгы… всевроде ждут кризиса большего масштаба… причём в разы… неее?
Сохранять лучше на вкладе или коротких ОФЗ. Если хочется прям недвигой захеджировать свои риски, есть ЗПИФ коммерческой недвиги. Гемора меньше и норм доход.
avatar
Если вы будете продолжать покупать квартиры по текущим завышенным ценам, конечно дешеветь не будет. Нужно терпение.
Второе. Почему всегда квартира дорожает у застройщика к окончанию строительства? Да, раньше так было. А теперь немного другая ситуация. Застройщику при эскроу нет смысла много продавать, скорее к концу стройки продавать будет. Поэтому инвеста нет. У ПИКа был инвест на недавних объектах по 3-4 часа со старта продаж, затем цена росла сильно.
Если брать готовое: Пик-комфорт сильно обдирает, платежи в 2 раза выше, чем ЛСР, собирают за некое отопление равными частями, причем это половина квартплаты. Обещают перерасчёт по счётчику тепла, но никак не пересчитают. Мы уже хотим совместно с другими жильцами требовать перерасчёта. Наглые донельзя.

Смысл брать сейчас? Никакого. Потом пойдут просрочки по ипотекам. Разрешений выдаётся достаточно, никакого дефицита с квадратными метрами не ожидается. Но риэлторам выгодно, чтобы все верили в постоянный рост цен.
avatar
Анна Т-а, 
у вас отстутсвуют квартиры с индивидуальным отоплением?
товарищ масон, с индивидуальным только в Геленджике, где газ. В Москве по счетчикам, но собираютт по среднему значению, а оно в 8 раз выше, чем по счётчику набежало.
avatar
Анна Т-а, в нашей глуши строят мкд с индивидуальным (не путать с автономным) отоплением.
класс энергоэффективности — В
Анна Т-а, Смысл брать сейчас? Никакого. Потом пойдут просрочки по ипотекам.
Просрочки не пойдут. Все ждут этого. Но этого не будет.
avatar
smit, все может быть. Вон по кредиткам рост на 20% к прошлому году. Просто это не ключевой фактор коррекции.
smit, откуда вы все знаете?
avatar
Анна Т-а, С — Статистика
avatar
как известно, брать лучше локацию, чтобы всё что нужно было рядом и ст.метро тоже, если в человейнике, то брать на невысоком этаже; т.е. чтобы собрать все "+" по максимуму, тогда проблем с продажей не будет, насчет того, чтобы поймать момент когда будет дешевле — м.б., но если будет подходящий объект, то можно взять и по текущим.
avatar
ИМХО сейчас цены припадут до осени процентов на пять, а потом плюс пятнадцать отыграют
Уж, слишком много денег печатают
avatar
Почему вы недвижимость в долларах считаете? У большинства россиян доходы в рублях. У меня в долларах почти в 2 раза доходы упали по сравнению с 2013.
avatar
Анна Т-а, 
на квартиру копят в зелени
Анна Т-а, считать в долларах, это элементарно видеть инфляцию в рубле. если недвижимость за последние 12 лет даже в рублях не особо выросла, то сами рубли инфляция обесценила за это время втрое. оценка в долларах наглядно демонстрирует невыгодность инвестиций в бетон. вот и всё. 
avatar
Если вы не поленитесь и зайдете на тот же циан и построите график цен на метр но валюте то вы увидите действительную динамику
и перестанете говорить о росте.
avatar
Сергей, так наверно в таком подходе и есть прогноз цен на недвижимость в рф? будет расти доллар будет расти стоимость жилья будет снижаца доллар соответственно и… а если всё это будет происходить  быстро? это будет стресс для рынка жилья несомненно… есть спец. который может это смоделировать?
Основной рост в 2020, даже в Калининграде. На Циане много фейков. Надо уметь ещё анализировать все предложения.
У вас зарплата а валюте? Блин что вы все привязались к доллару. Люди в рублях живут. И зп в 2020 выросла только у совсем малой части населения.
avatar
Анна Т-а, 
1) не все живут в рублях. 
2) Есть предел разницы цены за кв в валюте между странами. 

avatar
Анна Т-а, это сайт людей работающих с биржей. Тут попросту нет примитивных хомячков копящих наличные рубли на квартиру в матрасе. Тут инвесторы. А значит копящие в инструментах как минимум не уступающих инфляции(как минимум тот же рублевый депозит).
Поэтому и сравнивать надо именно с этим порогом динамики стоимости. Повторюсь: как минимум. И сразу видно, что недвига не подорожала ни на процент. А наоборот сильно упала за эти 12 посткризисных лет. Даже у нас в старой Москве внутри МКАД. (Исключение лишь топовые локации черноморских курортов)
Это хорошо понимает ЛЮБОЙ инвестор. Но не обыватель, к сожалению.
avatar
Дмитрий, нет. Если человек начинает копить на жилье, пусть с инструментами в виде вкладов: в 2012 проценты по вкладам были а несколько раз выше. Спокойно можно было крутить на депозите Тинькофф.
Стоимость квадратного метра была ниже месячной зарплаты, сейчас выше, причем существенно. Только если вы не начальник.
avatar
Анна Т-а, вы зачем спорите?
Нет сил самостоятельно перечесть накопленные проценты(пусть даже сейчас они и стали меньше вследствии плавного снижения ключевой) по вкладам с вашего 2012 и соотнести с динамикой цен квадрата?
И это в рублях!
В долларах у недвиги проигрыш будет вообще гигантский. Причем даже в сравнении с бездоходным «матрасом».
А что касается месячных зарплат и квадрата — они везде разные. У нас в МСК цена квадрата была 10 лет назад пять средних зарплат, а сейчас стала три с небольшим. Притом что реальные(т.е. с поправкой на инфляцию) зарплаты, тоже как и в остальной стране, ничуть не выросли за этот период.
avatar
Если ключ будет 6 годовых, то цена упадёт на 20 процентов, так как ипотека станет недоступной, я бы подождал, если есть платежи 40 тысяч в месяц, купил бы однокомнатную в раменском или одинцове
Атласов Михаил, никогда не понимал. что эти жалкие 1-1,5% разницы так сильно влияют, что делают ипотеку «недоступной»? 
avatar
all silver, вчера коллега подала заявку на снижение ставки. Если с 9,9 снизить до 8,3, то вместо 19 лет останется платить 13, при неизменном ежемесячном платеже 20т. Или почти миллион экономии на переплате.
avatar
Я не только ЦИАН смотрю. Я смотрела результаты торгов по реновационным квартирам, однокомнатные. Начальная цена 5.3-5.6 млн. Уходили в итоге по 9 и более млн. И это дурдом, потому что цены даже выше рынка получались. Просто ажиотаж.
avatar
Анна Т-а, подскажите, пожалуйста, ресурс, где эти торги смотреть. Возможно, доступ к нему даже платный. Краем уха слышал про эту вещь, но не запомнил.
Оставлю для себя запись тут.
Факторы, вызвавшие рост цены в последние полгода:
1. Льготная ипотека!!! Как многие думают единственный фактор.
2. Уехали много узбеков, их место заняли русские (параллельно получая пособие по безработице). Деньги тут же пошли на автохлам и на жилье.
3. Нельзя поехать на отдых за границу, 2 млрд.руб съэкономлены, т.е пошли на траты внутри страны (в т.ч. и на жилье)
4. Многие сняли с продажи то, что хотели продать (купили новую не продавая старую), т.к. ждут роста цен.
5. Мечты об инфляции, все подорожает, деньги пропадут.

п. 1-3 исчезнут в течение года. п. 4-5 уничтожит инфляция. Инфляция — это когда не хватает денег на повседневные расходы, куда при этом идет недвижимость, видели в 1998, 2008 и 2015.
avatar
consar, люди которые заменили мигрантов сразу свои зарплаты на ипотеку принесли, серьезно?
avatar
Toltra, кто-то сразу и принес 100т.р., и взял от радости ипотеку на 1 млн., кто-то отнес тому, кто на них купил квартиру. Мигранты оставляли себе только на дешевую еду, даже не бухали почти. Около 90% зарплат мигрантам переводились на их родину. Сейчас зарплата нашим работникам — инвестиции в нашу экономику.
avatar
consar, инвестиция в экономику и покупка квартир это не одно и тоже. В тех городах откуда массово уехали мигранты, квартиры намного дороже 1 млн р стоят. Эти рабочие свои зарплаты на погашения кредитов за телефон или машину направят, а не на первый взнос по ипотеке с платежом, в 2 раза выше стоимости аренды.
avatar
Из огромного количества писанины пара комментов по сути 🤦🏼
avatar
Данил, вы не уловили суть, это обсуждение, только такой формат максимально эффективен, в этом его прелесть, как в комментариях по сути так и без сути, все вместе рисуют необходимую картину. 
Я эту ветку еще много раз перечитаю 

И тут много здравых взглядов и рассуждение.
avatar
Влад, суть — есть N сумма хватает на 1 км. кв.,  в планах через 3-5 лет купить 3 км.кв.

Если будет повтор 11.20-01.21  а я останусь в деньгах, то  потери будут серьезные + еще рост той части, что будет составлять будущую трешку, так вот имея однушку я большую часть страхую от подорожания недвижимости.

есть другая сторона, то что цены сейчас на хаях, если провести параллель с 2015-2018 год, то цены могут корректироваться, и в таком сценарии покупка квартиры сейчас обернется большими затратами. 

Блог обязательно почитаю, спс.
avatar
Если страховаться от роста, то можно брать. А вообще, за цену однушки в Москве можно уже задуматься о строительстве.
avatar
Тут есть Подмосковье


Я адепт «снимаю, значит моё»
Привязываться к месту рискованно, я бы подождал.
Экономического роста в РФ не предвидится без реформ, зачем спешить с покупкой
В общем, надо брать новостройку на начальной стадии, с потенциалом роста цены. Потом продадите и купите новострой трешку. правда, если столица, то разница будет миллионов 15)))
avatar
А тем временем цена на арматуру в мире пробила максимумы 2018 года, осталось немного до максимумов 2011. А доллар вырос в 2,5 раза с тех пор. К чему это приведет? К банкротствам строителей и распродажам жилья, возможно. И уж точно не к подорожанию квартир, рублевая цена арматуры выросла в 3 раза, а квартиры на 25%.







avatar
consar, сколько там метр стоил в 2011 году, при максимальных ценах на арматуру. Или посвежее в 2018? Себестоимость строительства в Москве в разы ниже отпускных цен. Да и долю арматуры в себестоимости тоже надо бы учесть.
Принцип Парето, в 2011 метр стоил столько-же, но рублях то цена на арматуру ниже была, при максимальных ценах в долларах. 30% доля арматуры в 17ти этажке эконом-класса. За 10 лет арматура выросла в 2 раза, зарплаты в 4, в регионах уже продают почти по себестоимости, со слов ушлых застройщиков.
avatar
consar, ну и брезуны вы здесь. Это у кого зарплата в 4 раза за 10 лет выросла? У вас лично?
avatar
Анна Т-а, у рабочих, арматурщиков, бетонщиков. Если бы у меня выросла всего в 4 раза, я бы и на работу не ходил. У продавцов в «копеечке» или на рынке, понятно не выросла.
avatar
consar, и вы туда же. сколько % от цены квартиры стоит арматура? 2%
avatar
Andrey, в себестоимости просто коробки 30%, в готовой квартире, продающейся в Москве, понятно меньше.
avatar
consar, ну а себестоимость коробки — это чуть менее 30% от цены готовой квартиры :)))
avatar
Andrey, но продавцы квартир так мечтают, что рост цен на арматуру приведет к подорожанию квартир. А я и говорю, что максимум он приведет к банкротствам застройщиков и массовому сливу квартир. Или к вывозным пошлинам и ограничением цен на арматуру для крупных застройщиков. Т.е. к подорожанию всего, где используется сталь для всех остальных. Т.е. к жопе, инфляции и т.п. 
avatar
consar, о продавцы квартир так мечтают, что рост цен на арматуру приведет к подорожанию квартир. А я и говорю, что максимум он приведет к банкротствам застройщиков и массовому сливу квартир.

Банкротств не будет. Будет поглощение.
Откуда появятся много квартир которые надо срочно сливать? 

avatar
smit, для оплаты по долгам кредиторам (банкам) и поставщикам. Сейчас все подрядчики и субподрядчики, получающие за работу квартирами, стараются их придержать, ждут роста цен. В случае кассового разрыва, а они случаются как всегда сразу у всех, нужно будет продать что-то ненужное. 
avatar
consar, теория понятна.
1. При поглощении так не работает.
2. Обьема этой срочной продажи нехватит что бы сдвинуть рынок.
3. Банкротсво = недострой = снижение предолжения = подорожение 
4. Расход на арматуру, гсм = подорожение
5. Расход на рабочих  = подорожение
6. Снижение маржи -> снижение темпов стройки -> подорожение -> возврат маржи
avatar
smit, Малый бизнес везде должен умереть, вот и посмотрим кто и как будет поглощать мелких строителей. А дорожать может только по одной причине — увеличение массы денег быстрее строительства. Это случилось при подешевевшей ипотеке. Никакие банкротства и подорожание материалов не вызовут роста цен, если не дать денег или не снизить предложение. А предложение будет расти, поглотители должны будут больше строить, другого пути у них нет. Не могут они снизить темпы строительства. Это малый бизнес мог, но жить ему осталось недолго.
avatar
consar, Никакие банкротства и подорожание материалов не вызовут роста цен
Завтра все застройщики обанкротились -> Цена на кв упала. 

Послезавтра арматура и бетон подорожали -> Кв раздают бесплатно.

Да да так все и будет )))

пс. Роста цен не будет пару лет, но и снижения не жду
avatar
smit, в рублях то и я не жду падения, только колебания+-20%. Сегодняшний рост — и есть просто колебания, вернулись к 2013 году.
А если арматура и бетон сильно (в 2 раза) подорожают, и при этом отменить льготную ипотеку, до будет краткосрочное сильное падение рублевых цен. Потом рублевая цена вернется на место, только доллар сильно вырастет. Все кризисы примерно так проходили.
avatar
consar, А если арматура и бетон сильно (в 2 раза) подорожают, и при этом отменить льготную ипотеку, до будет краткосрочное сильное падение рублевых цен. Потом рублевая цена вернется на место, только доллар сильно вырастет. Все кризисы примерно так проходили.
в какой момент на истории так было?
avatar
smit, В США — 1929 год. У нас — 2008 декабрь. Прекратили выдачу вообще всех кредитов. Несколько дней перед НГ застройщики сливали все за полцены, потом еще полгода с меньшим дисконтом. В 2014 не было прекращения кредитования — цены сползали медленно 3 года. В 1998 не было кредитования. Еще в марте прошлого года вывалили кучу предложений, но цены упасть не успели — залили деньгами. Купить квартиру всегда можно дешево, даже при росте цен. 
avatar
consar, 
2008 — глобальный кризис — там вообще ипотеку заморозили. Это не повториться
2014 — падение после. Именно так и будет в этот раз. Но падение компенсируется инфляцией 5%. Следовательно рости не будет.

avatar
smit, поддерживаю, скорее примерно как в 2014 и будет. Но рано или поздно будет и глобальный кризис. И еще наблюдение: если инфляция 5%, то квартиры упадут на 5%, если 20 — то на 20. Жизнь стала дороже, а доходы не выросли, значит на то, без чего можно обойтись цена упадет на сумму недостающих доходов. Это конечно очень примерно, но наблюдалось и в 2008 и в 2014.
avatar
consar, ничто не падает до нуля. Даже жилье в баксах.
Учитывая что баксы печатают, то возможно мы видели глобальный лой в 16-18 годах цены кв в баксах.

avatar
smit, баксы печатают не для нас. И в следующие 15 лет вполне возможно 10 кратное падение в баксах, ну минимум 2х. Но никак не рост цен в вымирающей стране, где выживших заставят платить налоги.  
avatar

Либо сейчас под низкую ипотеку и высокой цене, либо потом под больший процент, но цена может ниже будет.

ИМХО, если есть доступ к льготной ипотеке под 6%, то брать сейчас на как можно больший срок 

avatar
1 комнатные стоят процентов на 20 дороже за кв метр чем 2-3 комнатные,
количество 1 квартир с каждым годом с строительстве растет.  Покупка это,  затраты каждый месяц на комуналку + налоги на имущество как минимум.
По поводу цены не угадаешь, если жить негде можно купить жилье..  если с целью потом продать, куча факторов измениться до этого «потом»…
avatar
Ждать. Цены может и не упадут, но предложений будет больше.
Сам мучаюсь проблемой. Правда с постройкой дома. На весь дом не дотяну но начинать надо ибо инфляция сжирает
avatar
Я бы сейчас не покупала: льготная ипотека разогнала цены. С её отменой рост закончится. А вот если надо продать, то продавала бы сейчас.
avatar
Nikki, 
мы с коллегой много думали.
и пришли к выводу что сдерживание людей в сельской местности закончилось.
и сейчас глубокая провинция перебирается в средние города — в мелких делать нечего, крупные по деньгам не потянут.
нет работы.
в той же америке в с.х. заняты 2% населения.
у нас в сельск.местности живёт блее 20%.
мужики — по вахтам, жёны — в огороде.
но огород уже давно не приносит никакой прибыли.
лучше перебраться в город и устроится на обычную работу.

у нас вокруг города огромное количество сёл.
и они медленно перебираются к нам.

ну вот объявление — 2 дома, 15 соток, газифицированы. куча хоз.построек.
480 тыс.за оба дома. торг. за эти деньги даже комнату в общаге не купить. от 500 самая-самая конура будет. норм 1комн.кв — 1 500 тыщ.
но есть работа.
а там где дом по цене газификации этого же дома — нет работы. никакой.
и картошка их никому не нужна (

так что наш город будет только расти, а учитывая небольшое кол-во застройщиков — цены не снизт.
город — 300 тыщ наеления ( в «шаговой» доступности — миллионник, но там жильё подороже, а с работой так же)
товарищ масон, в рублях то никто и не ждет снижения цен. Ну так колебания туда-сюда на 20%. А ПРИМЕРНО раз в 8-10 лет жилье падает в 2 раза в долларах. Как мы знаем из теории, у тренда больше шансов продолжиться, чем развернуться. А с деревнями вокруг облцентра все так и наблюдаю, полюсую.
avatar
в 2006 году квартира стоила  330 тыс долларов, сейчас стоит 200 тыс долларов 
Льготная ипотека на новостройки закончится этим летом. Спрос будет меньше
Расходы на квартиру выросли: Налог на недвижимость подняли, с этого года расчет по кадастровой стоимость(это значит по рыночной)-расходы выросли.
Ежемесячно расходы на квартиру.
Цены на вторичку ниже, так как ипотека для новостроек, если брать квартиру в доме под снос, то возможно еще в + остаться. 
avatar
Важно еще какая локация. Возможно улучшится транспортная доступность, тогда цена и не вернется.
Если есть на однушку (5 млн), то я бы купил сейчас трешку (12 млн)
Однушку для прикрытия риска брать не надо. хлопоты съедят доходность.

Почему трешки будут расти лучше:
Люди будут выплачивать свои однушки и берут трешки. А однушки покупать будет некому — будет нелеквид.

Нормы метров на человека выросли. И разница между ними увеличится.

avatar
smit, где 5 и где 12  :)  И реально трёшка стоит  12 000 000, однушка правда чуть дороже.

Но все равно, сейчас такой возможности нет, купить сразу за 12 000 000.
avatar
Platforma, если есть 5 кешем. надо ипотеку на 7мио. Если недают или вам некомфортен платеж то тогда нестоит.
Хочу уберечь вас от однушки. Если бы вы брали сейчас для жизни, а потом менять — то ок. Но как инвестиция  бетон — нестоит.
avatar
smit, да 7 не дают, да и некомфортно. 
Но однушку я рассматриваю как защиту в случае если все опять пойдет вверх, тогда и купленная однушка перекроет этот рост и часть роста из трешки.

+ сильно беспокоит вопрос инфляции и то, что случилось с ростом цен в начале года, не только в недвижимости, это все только начало. Очень просто можно так откатиться на пару миллионов назад, в принципе вторая половина осени и январь 21 были очень показательны.


avatar
Platforma, Но однушку я рассматриваю как защиту в случае если все опять пойдет вверх
Конечно, в этом случае часть роста вы перекроете.
Вы страхуетесь от риска, но за это вам придется заплатить.
Вы платите за свой страх как люди покупающие однушки для сохранения капитала. Чем больше людей со страхом, тем больше переплата за страховку.


avatar
че тут думать? на цены посмотри и покупай. не упадут они никуда тут. нечего ждать. Только растут и растут. Смотри как подосковье выросло и мотай на ус
avatar
А откуда данные что у людей денег меньше? Судя по официальным отчетам у населения сейчас максимум на руках на последние лет 10… Эти и цены подтверждают, кто то же покупает по таким ценам…

Андрей Савельев, 
у людей как и у роя есть коллективный разум.
и он чует инфляцию.
сколько там омерека напечтала портретов мёртвых президентов? 

+20%
экспорт инфляции в колонии = рублю хана

товарищ масон, так если рублю хана, то покупать надо доллары, лучше долларовые активы, акции наших экспортеров, а лучше и то и другое.
avatar
ты опоздал

брать надо было в начале осени
avatar
Цены на недвижку в рублях выросли, в валюте даже ниже стали. Так почему бы просто не копить на трешку в валюте? Брать однушку имеет резон если сейчас нет своего угла, а очень надо. Сам я в аналогичной ситуации действовал именно из этих соображений.  А вот припарковать в ней деньги — затея сомнительная. Если учесть ремонт, расходы на коммуналку, мебель, налоги — эта квартира будет продана с дисконтом. И еще подумайте вот о чем: если сейчас строителный бум, а однушки — самый ходовой формат, сколько в будущем у вас будет конкурентов на рынке продавцов? И нужны ли будут кому эти однушки вообще? Их же даже сейчас во многих случаях берут инвесторы в бетон, так как для семейной жизни такие конуры совсем не але. Ну то есть имеем гипотетическую ситуацию, когда эти хаты вообще мало кому будут нужны и дисконт при продаже будет еще выше
avatar
Ну мне вот нужна квартира но я и не думаю покупать потому что тупо слишком дорого, моя покупательская способность как жителя Москвы с зарплатой чуть менее средней (75к) не позволяет это сделать, даже при 0 % ипотеке всё равно дорого, так что просто миришься с недостатком уровня жизни в стране для улучшения жилищных условий и живешь с мамой, постепенно либо мои доходы вырастут, т.к я все равно инвестирую и каждый месяц они растут(еще можно получить повышение на работе), либо вне зависимости от моих действий возможность купить недвижимость улучшится
когда строила свой дом в 2011, стояла дилема строить или подождать. Время показало что цена на стройматериалы и технику выросла в 2-3 раза. -ответ очевиден. Вероятно, что через 10 лет вы удивитесь что цены выросли, а не упали))
Ира Макарова, это понятно, вопрос стоит именно сейчас покупать или есть предпосылки подождать 1-2 года. В этом разрезе идет дискуссия.
То что через 10 лет, все будет дороже, ну если только Японский сценарий, ну это уже ближе к фантастике )))
avatar

Если вы проводите параллель с 2015, то должны ожидать долгосрочного многолетнего укрепления рубля.

Возможен ли этот сценарий сейчас, когда перегрета вся мировая экономика  и с учетом того, что в РФ QE заменяется банальной инфляцией?! 

Если вы не верите в долгосрочное укрепление рубля, то покупка защитного актива прямо сейчас не худший вариант это точно.

avatar
RRomanov, не понял, как проводя параллели с 2015 можно ожидать укрепления рубля?  В  2015 году рубль показал 80+ за бакс. 
avatar
Platforma, это ваша параллель: «с 2015 по 2018 недвижимость падала» с ваших слов. Посмотрите что было с рублем в этот период времени. И подумайте почему недвижимость падала и возможно ли повторение этого сценария в 2021.
avatar
RRomanov, 

Если вы проводите параллель с 2015, то должны ожидать долгосрочного многолетнего укрепления рубля.

Возможен ли этот сценарий сейчас, когда перегрета вся мировая экономика  и с учетом того, что в РФ QE заменяется банальной инфляцией?! 


Инфляция доллара = укрепление рубля.

Рубль укреплялся с 15 года потому что сильно упал
Рубль укрепится с 21 года потому что сильно упал


avatar

smit, те вы верите в многолетнее укрепление рубля сейчас?

инфляция доллара стабильна много лет вообще-то. не стоит процессы в долларе привязывать к бумажкам сырьевых стран )) 

avatar
RRomanov, те вы верите в многолетнее укрепление рубля сейчас?
69р. я бы не назвал укреплением.
avatar
smit, так значит каковы основания для долговременного удешевления квартир?
avatar
RRomanov, коррекция после роста. не более
avatar
RRomanov, отстуствие спроса, все либо уже в ипотке, либо есть жилье и не одно, либо не светит совсем. демография то не радует.
avatar
Сколько там может быть упущенной выгоды при отказе от покупки? Миллион рублей или меньше даже, зачем вообще об этом переживать? Купи и забудь
avatar
Ну вот вам развёрнутый ответ.

Сначала простой ответ на ваш простой вопрос (брать или ждать): если нужна квартира (горит в одном месте) — берите.

Если есть волевые качества, пихаем кубышку в шв. франки, евро, долл, еврообл. Больше не будет у вас в жизни странных фраз типа «мои рубли съедает инфляция».

Далее вы, как покупатель, ждёте, когда наступит РЫНОК ПОКУПАТЕЛЕЙ (у кого кеш, тот король). Идёте и берете.

Рынок это место где капитал перетекает из беспокойных рук в спокойные.

А теперь что касается ваших частностей...

Если поскрести на дне сумки честности, то вы ТУПО НЕ ТЯНЕТЕ НОРМАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ В СОБСТВЕННОСТЬ. Бетон это дорогая игрушка, вам он не по карману.

Вам не нужно думать и скрести по сусекам на всратую однушку в миозной мос области, где между лэпами и брошенными шприцами ваши дети будут играть в «угадай собаку по какашке» — единственном доступном аттракционе. Не нужно думать о бетонной конуре, чтобы 2 часа добираться до работы.

Вам нужно думать как увеличить доход кратно. Хотя бы до 15 к долл в мес. Вот сюда можно думать, а туда (ипотеки, однушки на выселках) — нельзя.

Удачи.
avatar
ruru42, солидарен с вами полностью, как говаривал классик: «не бойтесь больших расходов, бойтесь маленьких доходов»
avatar
ruru42, Да вы, фантазер- 15 к долларов, в месяц, даже в Штатах, получает, менее 1% населения, что ж,  они по вашему, все живут в стесненных условиях, или в съёмном  жилье? Не говоря уже про доходы в РФ, где 100 тыс руб ( 1500 тыс долл), получает 1% населения, они ( эти 99%), тоже наверное по коммуналкам,  да по деревням, с родителями живут?
avatar
LSV, дураков на свете полно, кто же спорит. Надели шапку не по сеньке, потом мучаются.

Что касается цифры в 15к, что вас так возбудила — дрим биг, господин lsv.

Я лично в вас верю, неужто вы считаете себя хуже верхней децили населения?

Дашь себе цель в 15 с 1к, не выйдет 15, выйдет 7, поди хреново.

«до битвы каждый план хорош, после — плох».
avatar
ruru42, А зачем, они мне 15 к . Посчитано, что для счастья, надо 7 к ( это Америка   Европа) и 3 к — это ( типа РФ)- это на лицо ( при условии, что есть свое жилье), все что ниже ( не покрываешь ( элементарные)потребности,  полностью ), соответственно,  нервяк ( где заработать), а это здоровье,  все что выше, это ( игра мускулами), соревнование с другими более богатыми, и ты соответственно,  не живешь ( не используешь свободное время для себя), а пашешь,  что бы якобы не быть лохом,  а это тоже еще больший нервяк.  У меня как раз, золотая середина 5-6 к долл ( на двоих с супругой) и это пассивный доход,  все остальное уже есть ( машины, квартира ( в том числе и в Европе) и дети взрослые)   я живу кайфую,  мне хватает. А вы дальше, конечно работайте ( вам же 15 к надо), только жизнь, она один раз дается, работаешь,  работаешь и тут бац и уже старость, и уж жить некогда на 15 к в месяц .


avatar
LSV, мне жаль что вскрыл вам болячку, простите))

Тезисы про вкалывание за 15к я даже комментировать не буду, вы сами через 3-5 лет перечитайте свой коммент, посмеёмся вместе)
avatar
ruru42, Да никакой обиды, я в общих чертах обрисовал, то что меня устраивает в жизни и то что говорит статистика. 
avatar
LSV, тут почти весь форум фантазёры. Как напишут чушь… Кто бабки делает, не трепется на форумах. Тем более по 15тыс долларов в мес.
avatar
Сейчас бери. В 2017 последнюю покупал, толпа так же пела, что крах и все упадет, толпа я вам скажу всегда ждет краха, сколько себя помню))
avatar
1. Определись ликвидной локацией. Место нахождения квартиры должно быть ликвидным в долгосрочной перспективе. Удобная транспортная доступность, спокойный район, ну и т.д.
Место-это самое важное для твоей недвижимости.
2. Качество. Новостройка, лучше чем 9тиэтажка, 9ти этажка лучше чем хрущевка
3.чтобы вписаться в бюджет исходи из правила-лучше меньше квартира с лучшим расположением, чем больше с худшим.
4. Я так понимаю это твоя первая квартира. Ну и отнесись к этому приобретению как к ПЕРВОЙ квартире… ты же покупая машину планируешь ее менять… и устраиваясь на первую работу ты же не думаешь, что она будет единственной… Чего греха таить, даже женясь нет уверенности что эта женщина единственная и на всю жизнь.
5. Я могу сказать уверенно- в любой момент времени вокруг тебя будут люди, которые будут говорить тебе-это дорого, сейчас не время, все подешевеет, надо подождать и т.д… я знаю таких людей… они так говорили и в 90-е когда квартиры в москве можно было купить по 15 тыс долларов… и в двухтысячные когда с позиции сегодняшних цен цены тоже были смешными..
Эти люди ничего не имеют и по прежнему ждут...
6. Если ты берешь ипотеку, не парься мыслью что у тебя отберут квартиру. В худшем случае ты вернешься к своему текущему состоянию-если у тебя нет жилья, у тебя его и не будет. Учись у америкаемких негров, побросавших свои ипотечные дома банкам в 2008ом.
7.но статистика говорит о том, что вероятность п.6 минимальна-скорее на горизонте уже 5ти лет твой рублевый долг благодаряусилиям Великого Кормчего по обесцениванию рубля станет не таким тягостным.
8. Кто будет тебя отговаривать( не предлагая альтернатив)- исключи из своего круга общения. Эти люди всегда будут тебя тянуть назад, а тебе надо двигаться вперед.
9.даже если жилье подешевеет, повода рвать волосы на жопе не будет. Мы сегодня не знаем что будет завтра, ибо выбери ты альтернативу-допустим снимать квартиру и завтра оказавшись без работы ты также будешь рвать волосы ибо негде будет жить… это всего лишь поведенческие искажения.

Удачи!
Не знаю как в Москве, но в регионах сложилась такая ситуация, что порой Дастер или Грета стоит как полуторка, а то и двушка на вторичке. Но, по моему это перекос, когда машина и квартира равны в цене. Если это утверждение верно, тогда либо должны подорожать квартиры, либо подешеветь машины. Машины точно не подешевеют, значит, должна дорожать недвижка.
Александр Иванов, 
там где нет работы — и недвижка не нужна.
есть городки где любые квартиры усреднились по цене, и с ремоном и без, и однушки и двушки
и все стОят по 450 тыр...
мат.капитал
Брать, но не подмосковье… напишите мне в личку 
avatar
Прочитал все комментарии)
Суть вопроса автора (которую мало кто увидел) сводится к:
«Стоит ли лезть в недвижку для инвестиции на срок 3-5 лет?»
Ответ для многих, включая меня, очевиден — не стоит.

Сейчас покупать с позиции, что темпы роста недвижки в валюте в ближайшие 3-5 лет обгонят вложения даже в элементарные валютные облигации, было бы странно.

Будет ли недвижка расти также бурно как в 2020 и дальше? Крайне маловероятно. Скорее стагнация и минимальный рост в пределах инфляции в ближайшие несколько лет.

Будет ли народ как оголтелый сметать недвижку на панике? Нет, паника закончилась. Большинство тех, кто покупал по адекватным ценам, сделали это в первых месяцах 2020 до основного разгона цен.

Будет ли также падать ставка ЦБ и дальше вводиться льготные условия для ипотек? Очевидно, что нет. Ставка явно падать больше не будет, а рост недвижки отчасти был обусловлен льготной ипотекой и общим падением ставок по кредитам из-за снижения ставки ЦБ. Позже ЦБ понял, что все субсидирование ипотеки (тем, кто был не в первых рядах покупателей по еще адекватным ценам) ушло в карман застройщикам, которые подняли цены.

Из-за хороших условий по ипотеке и поводов залезть в недвижку я думаю, что «выели» хорошую долю отложенного спроса на пару лет вперед.

А продаваны риэлторы и застройщики всегда будут панику нагонять, потому что им это выгодно))
Сколько фейковых объявлений для подогрева спроса и разгона цен висит на площадках я вообще молчу.

Возможно будет полезно (читалось до ковида):
1. Даже если предположить теоретически, что всем подросткам квартиры купят богатые родители, то самих по себе таких подростков становится меньше (временно) из-за демографической ямы. Да и население у нас не растет уже давно. smart-lab.ru/blog/577727.php
2. Принимать во внимание, что где-то она стояла на месте или падала до ковида, пока в других местах росла. Статья циан со статистикой по Москве и области.

Можно послушать Смирнова на ютубе, тоже полезные вещи вещает, хоть иногда и немного однобоко.
avatar

теги блога Platforma

....все тэги



UPDONW