Блог им. factor

Нужно ли и как правильно покупать недвижимость

Нужно ли и как правильно покупать недвижимость

Начнем с того, нужно ли покупать недвижимость вообще. И закончим тем, как правильно это делать: на свои или в кредит. Поехали!

На всякий случай скажу, что все изложенное ниже — мое субъективное мнение. У каждого оно свое, споры бессмысленны.

Стоит ли покупать недвижимость

Доходная недвижимость
За прошедшие 1-2 года мое мнение по этому вопросу изменилось. Ранее я считал инвестиции в доходную недвижимость выгодными, но столкнулся с проблемами:

— застройщик задерживает уже на 9 месяцев коммерческий запуск моих апартаментов в Вертикали в СПБ,

— коронавирус подкосил посуточную сдачу в аренду, и придется сдавать их помесячно, что уменьшит доходы;

— меня не устраивают ряд условий договоров, которые навязывает мне УК застройщика, и отказаться от них можно, только отказавшись от услуг УК в целом, а другой УК на объекте нет.

Получается, что если вы покупаете «готовый арендный бизнес», то ваш объект выходит из под вашего контроля, вы не управляете ситуацией в полной мере: не можете ускорить строительство, ремонт, решить ряд проблем, не можете быстро продать.

Посмотрим как будет дальше, после запуска, может быть ситуация исправится, и апартаменты будут приносить запланированный регулярный доход, тогда оставлю их. Если будут проблемы с УК, то можно будет их продать через несколько лет, когда аренда выйдет на устойчивую траекторию. Апартаменты подорожали уже на 50-60% от котлована, и еще подорожают. В любом случае я в выигрыше. Но покупать новые доходные объекты я больше не планирую, слишком много проблем на старте для «готового» бизнеса. Доходность ограничена, а риск большой.

Если рассматривать инвестиции в квартиры, то сдавать их целиком не выгодно (доходность едва 3-4% минус периодический косметический ремонт), а сдавать их посуточно — это уже работа, а не инвестирование. Вы либо будете сами заселять/выселять, решать вопросы, либо вынуждены нанять УК или работника по найму. Даже знаменитая на ютубе Наталья З., вряд ли сдает свои объекты сама, а скорее всего, этим занимаются наемные сотрудники. И с УК и с работником могут быть проблемы (плохая работа, обман и т.д.).

Кроме того, я не очень то верю видео на ютубе о том, как люди делят квартиры в спальном районе на окраине на студии по 10-14 кв.м. и успешно сдают х посуточно с загрузкой 95%. Все это похоже на лапшу на ушах (маркетинг для продажи семинаров и курсов), их финансовые отчеты никто не проверял. Ума не приложу: если я приехал в Москву в командировку, зачем мне снимать маленькую студию в условном «Бибирево», зачем ехать в отдаленный район-муравейник. Почему не снять за те же деньги (или + 500-1000 руб.) гостиницу или целую квартиру ближе к центру. А если покупать квартиру для деления на студии ближе к центру, то она будет дороже и экономика не сойдется. Это просто здравое рассуждение, а оно зачастую оказывается самым верным.

Возможно кому-то лайфхак по делению квартир на студии удается, но это явно не массовая история, и точно не инвесторская.

Жилая недвижимость для себя

История последних 1-1,5 лет показала, что покупать недвижимость для себя было правильной стратегией (cм. мою статью). Ставка ЦБ РФ снизилась, стоимость квартир сильно выросла, ипотечный платеж можно было рефинансировать и снизить, масса преимуществ для покупателя.

Те из известных риэлторов, которые на ютубе предрекали падение недвижимости (и продолжают это делать), остались в дураках. Они совершают одну когнитивную ошибку — судят о рынке недвижимости в целом, основываясь не на макро-данных, не на законах экономики, а на своем личном опыте (своих сделках). А этого нельзя делать: выборка личного опыта очень ограничена.

Учитывая большую фактическую инфляцию, и сужение предложения квартир застройщиками, вряд ли квартиры будут падать в цене. И рост их цен в крупных городах еще будет продолжатся: если посмотреть на опыт Европы, США, Японии и др. развитых стран, то там «на свои» купить квартиру или дом не реально для обычного человека, так как жилье стоит несоизмеримо дорого по отношению к средним доходам. Например, 0,6-0,8 млн. $ США за обычную двушку в Стокгольме на окраине — запросто. Это и нас ждет (подчеркну — крупные экономически развитые города России, коих немного).

Поэтому если вам нужна квартира для жизни, то покупайте сейчас: ставки по ипотеке невысокие, с годами инфляция обесценит платеж.

Единственное — жилье должно быть одно. Не нужно покупать несколько объектов жилья, потому что живете вы в одном, а остальные либо простаивают, либо сдаются в аренду за копейки с приложением личных сил и нервов хозяина.

Как правильно покупать недвижимость

Если прочитав предыдущий текст, вы все-таки решили купить недвижимость, то самой правильной стратегией является покупка недвижимость в ипотеку с максимальным сроком. В таком случае вы перекладываете обесценение рубля на банк (а он — на вкладчиков). С годами ваши доходы подрастут, а ипотечный платеж обесценится. Кроме того, при снижении ставки ЦБ РФ вы сможете рефинансировать ипотеку и снизить свой платеж.

Ошибками будут:

— покупка недвижимости на свои;

— досрочное погашение.

Если у вас есть деньги, лучше вложите их в акции, хотя бы в ETF(БПИФ) на индекс Мосбиржи: они вырастут в цене больше, чем процент по ипотеке. Сейчас по данным домрф средневзвешенная ставка по ипотеке 7,3% в рублях! А у нас только индекс Мосбиржи с дивидендами вырос за 2020 на 13,9%. Дельта — 6,6%. А если ее умножить на цену недвижимости (допустим 10 000 000 * 0,066 = 660 000 руб. вы упустили, если купили недвижимость на свои только в 2020). И будете упускать и дальше, так как акции продолжат расти, а деньги дешеветь.

Если в ипотеку купить недвижимость не получается, попросите рассрочку на пару лет. В некоторых случаях ее дадут вам даже без процентов. В это время (внимание — лайфхак) вложите сумму на покупку квартиры в акции, а полученными дивидендами погашайте платежи по рассрочке. Таким способом недвижимость обойдется вам существенно дешевле.

Не гасите рассрочку вперед. Это важный инструмент контроля действий застройщика, он у вас на крючке пока вы не заплатил всю сумму. И получайте дивиденды в это время.

У многих людей, когда на них висит кредит или рассрочка появляется чувство страха, отсутствия безопасности. Нужно контролировать свои риски: максимальный процент ежемесячного дохода, который вы можете себе позволить направлять на ипотеку(рассрочку) составляет 30-50%, и лучше 30%. Если больше — гасите досрочно.

Опять же нужно включать долгосрочное видение: купив жилье для жизни на «свои» у вас не будет актива (акций), которые зарабатывают вам деньги, не будет шанса на финансовую свободу.

Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

★14
39 комментариев
После фразы вложите деньги в етф они вырастут больше чем процент по депозиту, понял пишет просто Вася
avatar
Константин, здравствуйте просто Константин
Александр Кашин, здравствуйте
avatar
REITы покупайте, они гораздо ликвиднее и диверсифицированнее любой отдельно взятой недвиги.
Акции — это всегда риск. Т.о., беря ипотеку и одновременно по совету автора вкладываясь в акции, финансовые риски такого человека несоизмеримо увеличиваются. Оно Вам надо?
Иван Безродный, Разумно человек пишет про недвижимость. 
И неинвестирование в ЕТФ сейчас довольно выгодное дело, особенно если вы будете это делать регулярно. Не смотря на то, что акции это высокорискованный инструмент, ЕТФ предоставляет вам диверсификацию, выбираем наибольший охват и получаем по 6-7% годовых на долгосрок. Конечно будут провалы, но регулярное инвестирование будет сглаживать кривую духодности. 
А финансовые риски человека который не инвестирует никуда, тоже довольно велики в современном мире. 
avatar
Иван Безродный, ипотека обеспечена залогом недвижимости. Есть риск только в акциях.
Александр Кашин, когда залоговую недвигу продадут с торгов за 50% от стоимости, да еще и арестуют все активы как банкрота (в т.ч. акции и ETF) + еще человек останется должен кредиторам. Ну да, ну да. Рисков нет.
Иван Безродный, не видел ни разу на торгах квартиры, выставленные за 50% от рыночной стоимости.  Если раньше хоть 10% скидку можно было найти, сейчас четко по рынку ставят. Вы какие-то сказки рассказываете.
Сколько автор купил квартир? Вот в чем вопрос
avatar

1 если инфляция и сожрет % по ипотеке, но и цена этой недвижки так же упадет... 
2 командировочные делают так… типа заселяются в гостиницу за 2000руб в день… а по факту снимают гораздо дешевле… вдвоем втроем… а разницу в карман… я как то попал так… сняли хату на долгосрок а через месяц исчезли
3 согласен с афтором что досрочное погашение — это потеря денег… именно поэтому банки так легко идут на досрочное погашение… правильный вариант не гасить ипотеку досрочно а покупать офз и купоном выплачивать
avatar
ves2010, 1. почему она должна упасть (если бы не хрущебы покупаете), инфляция растет каждый год 2. не понял схему 
Александр Кашин, цена недвиги завязана на инфляцию… яем выше инфляция тем ниже цена недвиги

все просто… через поддельные чеки… в бухгалтерию относишь чек что жил в гостиннице салют за 3000 в день 30 дней… а по факту снимал за 200руб в день койко место
avatar
ves2010, странное рассуждение, недвижимость в целом растет в среднем на процент инфляции и выше.
Александр Кашин, а ты возьми график цен из ирн и наложи график инфляции… можешь селать тоже для недвиги сша
avatar
если инфляция и сожрет % по ипотеке, но и цена этой недвижки так же упадет
чумовая логика

досрочное погашение — это потеря денег
а это еще круче, мда...
ves2010, Вы прям могёте удивить уровнем аргументов
avatar
rerok, берешь ипотечный калькулятор и сравниваешь 2 варианта… ипотека на 5 лет… и ипотека на 20лет с досрочным полным погашением через 5 лет...  смотришь переплату по %… потом немного думаешь почему так а не иначе… 
народ кстати судился пытаясь вернуть переплату
avatar
ипотека на 5 лет… и ипотека на 20лет с досрочным полным погашением через 5 лет
ves2010, вы сравниваете две больших разницы.

Во-первых, очевидно, что при 20-летней ипотеке вам пришлось бы израсходовать больше денег на уплату процентов, в сравнении с 5-летним сроком. Поэтому, если лезешь в кредит, то изначально лучше подписываться на как можно более короткий срок.

Во-вторых, если уж угораздило влезть в 20-летнюю ипотеку, то всё равно надо стремиться уменьшить тело кредита досрочными платежами. Даже если прошло 15 лет полноценных выплат, досрочность сохраняет смысл поскольку она помогает уменьшить остаточное тела кредита, что ведёт к уменьшению последующих расходов на проценты.

P.S. а покупать ОФЗ вместо досрочного гашения ипотеки имеет смысл только в том случае, если ставка (доходность) этого ОФЗ окажется больше, чем ваша ипотечная ставка
avatar
rerok, снова бери калькулятор  считай 2 варианта
досрочные выплаты и вместо досрочных выплат покупку офз 

avatar
ves2010, я использовал рассчеты из калькулятора IRN.ru, сделал свои доп.расчеты в Excel.
Дайте глянуть результаты вашего калькулятора, из которого было бы видно, что покупка ОФЗ с меньшей ставкой выгоднее досрочного погашения.

Уверен, что вы не сможете предоставить доказательств, т.к. при тщательной проверке убедитесь в ошибочности ваших утверждений
avatar
rerok, а ты не забыл что после погашения ипотеки у тя остантся куча офз? Гасишь именно купоном… а тело не трогаешь
avatar
ves2010, если доходность ОФЗ ниже, чем ипотечная ставка, то купон не покроет вашу переплату по ипотеке.

Ну что может быть проще:
Пусть ОФЗ приносят 6%, а ипотека у вас 7%.
Пока вы держите N-ю сумму в ОФЗ, у вас доход 6% годовых,
при этом пока вы морозите ту же сумму внутри ипотеки, у вас идет расход 7% годовых. От такой схемы на ровном месте получаете убыток: -1% в год.

В данной ситуации покупка ОФЗ имеет какой-то смысл только при наличии оснований, что ЦБ может снизить ключевую ставку, что в свою очередь приведет к росту курса ваших ОФЗ. Но ведь неизвестно когда это случится, и не факт что потенциальная курсовая переоценка хотя бы компенсирует убыток, который накопится к тому времени на таком схематозе
avatar
Фигня эта жилая недвижка, там норм возможности только в элитке и только в московской. В регионах только и исключительно коммерческая недвига сейчас позволяет сделать приличные деньги. Приличные — это от 15% за квартал, но это не предел, зависит от желания и мобильности.

Ещё Трамп давал рецепт, как на недвиге заработать. Всё как с акциями — берешь недооцененную недвигу, лучше всего в плохом состоянии, без ремонта, любое убитое, но в хорошем месте (это важно), нанимаешь бригаду, приводишь в порядок и с иголочки продаёшь. Если место прямо очень крутое, то сдаёшь сам. В любом даже самом захудалом городишке работает этот рецепт.

Коммерческой недвиги мало, и чем меньше город, тем её меньше -это залог успеха. А жилой много и она всегда в продаже, там можно и пролететь, и риски не сдать очень большие. У меня даже страшные неотделанные помещения и те люди готовы были снимать и сами ремонт делать, если место хорошее. В жилой сделаешь ремонт, тебе этот ремонт ухандокают, и ещё платить уговаривать будешь, если жильцы попадутся не очень адекватные. Ну а потом будешь на полученную «прибыль» снова ремонтировать. Выхлоп стремится к нулю. 

Поэтому только коммерческая недвига, с ней всегда всё понятно, с ней гораздо проще. Только не лезьте в производственную, там не так всё банально.  
avatar
Abstract, ага, прям вижу как у нас вся ком недвига в регионе оне забита 😁
avatar
Виталий, всё верно, продолжай наблюдать. Я всегда говорю, что кто умеет делает, кто не умеет — тот наблюдает и рассуждает. ))) Людям хоть кол на голове теши, хоть все возможности и граали списком выложи, им не поможет. Дело не в забитости, а в правильном выборе перспективных объектов и подаче.
avatar
Abstract, комм.недвига — больше стоимость, больше риски длительных простоев без арендаторов, если сравнивать с жильем, бОльшая специфичность в зависимости от назначения и места. Одним словом, темный лес и попасть впросак не стоит ничего — не учел один нюансик и шагаешь прямиком в жопу и там годами глубоко в ней сидишь.
avatar
Abstract, 
ремонт давно не окупается
товарищ масон, смотря как делать. У меня один приятель занимается окнами, по которым конкуренция дичайшая. Так вот у него очередь стоит на три месяца вперёд, потому что он нашёл своё преимущество, а у таких же оконщиков клиентов зимой ноль, некому в офисе пол слякотью испачкать, потому что никто не заходит. )) Вот так и с ремонтом. Но ремонт ремонту рознь. Можно сделать пару штрихов и объект тут же уйдёт, а можно сделать шикарно, но слишком дорого — и будет стоять, потому что это великолепие окупать нужно. Я помню, мы как-то один дом продавали. Хороший домишко, с садом, земли много. Я смотрю — ну перспективный же домик, даже подумал, не взять ли себе. Приезжаем с приятелем, посмотрели — дом отличный, подачи нет, никто не звонит. Прикинули, как придать вид, за три копейки привели в порядок экстерьер, сделали фотки отличные, через пять дней дом улетел в драку-собаку. Люди реально в очередь встали. Я к тому, что суть не в ремонте, а в подаче, в умении представить вчера ещё не нужный товар в лучшем свете, высветить все плюсы места и возможностей. 
avatar
Abstract, 
я год назад машину продал.
40 минут сочинял обьявление. 
через 30 минут после публикации приехал покупатель с деньгами.
товарищ масон, да-да, это была главная работа, и она была сделана хорошо.
avatar
1.5 месяца назад купил квартиру для жизни. Вместо необходимых 3,2 взял 4м. и на максимальный срок 30лет. Имеющиеся свои + эти 800 на рынке. Сомнения и страхи конечно были, но холодный расчет(или мои иллюзии) взял верх. 
Приятно было прочитать, что ещё кто то разделяет мое мнение)
Тут конечно важно, что бы человек был способен зарабатывать стабильно больше ипотечного %. Если человек 1-2года на рынке и после мартовских покупок решил что он Баффет… всё может закончиться очень печально.

avatar

Риски запредельные.

Вся схема построена на гарантированном 100% источнике дохода. В текущей ситуации: ковид + экономика считаю это ну очень неразумным.

Сам успел взять ипотеку в марте 2020, ещё по «старым» ценам, но под 7,9%, считаю очень повезло. За год вернул 1/7 взятого + параллельно загонял средства на ИИС, потому что был год возможностей. От 2021 такого не жду, наоборот подумываю выходить из большей части активов. А с ОФЗ по текущим процентам сейчас вообще нет смысла заморачиваться

 

 

Кредитная Камбала, риски осознаю, ставка  также на инфляцию, считаю самое важное первые лет 5-7 продержаться, думаю потом платеж  уже не будет сильно напрягать.
7,9% по старым ценам это круто. У меня 8% по новым(  но  в меньше ставки и снижение цен на жильё я не верю.
avatar
Mr.Sal, я для себя решил что после закрытия ИИС погашу досрочно до половины долга — с сокращением срока, чтоб сумма процентов в ежемесячном платеже была меньше чем в основной долг (плюс ещё есть такая фигня как страхование жизни, где коэффициенты с возрастом сильно увеличиваются).
А дальше войду в график и вторую половину оставлю на растерзание инфляции.
— коронавирус подкосил посуточную сдачу в аренду, и придется сдавать их помесячно, что уменьшит доходы;

УК их и помесячно не сдаст, а если и сдаст, то вы получите какой-нибудь минимальный платеж и БОЛЬШИЕ уверения, что скоро все будет огого!
Скажите тема с Кооперативами Жилищными еще живая? Вроде её запретили?
«Не нужно покупать несколько объектов жилья, потому что живете вы в одном, а остальные либо простаивают, либо сдаются в аренду за копейки с приложением личных сил и нервов хозяина.»

Отсюда следует неожиданный вывод — недвижимость переоценена по сравнению с арендой. Невыгодно иметь собственное жилье, выгодно арендовать.
avatar

теги блога Александр Кашин

....все тэги



UPDONW