Блог им. ProtestInvest

Мой секретный актив

Два года назад в посте описывал результаты своих инвестиций и добавил в конце: «Как-нибудь расскажу какой актив дает наибольшую доходность. Поржёте»

Тема такая довольно сомнительная, и поднимать я ее на самом деле не собирался, но наткнулся случайно на видеоблог очередного гуру Николая Мрочковского, идея эта там очень восхваляется, и подумал я что мне тоже можно об этом рассказать.

Итак, мой секретный актив - гараж!

В далеком 2008 году я решил с инвестиционной целью купить гараж. За 80т.р. был приобретен гараж типа «пенал» в гаражном кооперативе. На протяжении последующих лет этот гараж сдавался, окупив себя раз пять.
В начале 2019 года неожиданно реализовался главный риск — префектура в рамках реализации какого то там постановления снесла все к чертовой матери без каких либо компенсаций.

Этот актив я буду вспоминать с теплотой. На фоне всех моих попыток приумножить деньги на бирже он работал стабильно и с издевательски высокой доходностью. Рос в цене и приносил без головняка ежемесячный дивиденд. Ему все было нипочем — падения рынков, кризис, девальвация… кроме  Собянина префектуры.

Дальше приведу немного подробностей, можно не читать, если вас тема заработка на гаражах не интересует. 
Для любопытных несколько простых вещей:

1. Высокую доходность дают только гаражи «на птичьих правах». Т.е. на самом деле вы ничего капитального не покупаете, никаких прав на собственность нет! Как правило (в лучшем случае) гаражный кооператив арендует землю у города на какое-то время. При покупке вы платите как бы часть денег за металлическую коробку, часть за вступление в кооператив (кто то выходит из кооператива, получив деньги, вы входите на его место)

2. В некоторых редких случаях доходность может достигать 100 и более процентов годовых. Например какая нибудь пенсионерка дешево «скидывает» ненужный гараж (тысяч за 40...50), он удобно расположен, и с ходу сдается тысяч за 6 в месяц. Более реальная картина для Москвы 150..200 тысяч и 3..4 тысячи, т.е. примерно 15..30% годовых. (без учета того, что цена на эти «птичьи права» тоже меняется)

3. Высок риск потери вложенных денег. Оценка риска это то, что на мой взгляд всегда субъективно. Ленивый может купить на шару такой актив и годами без нервов получать доход, а дотошный может сходит в префектуру, познакомиться с планом застройки, законодательством, женой председателя гаражного кооператива, перестрахуется, а гараж возьмут и снесут, т.к. городу парки нужны.
Существуют и другие риски, например недостаточного спроса на ваш гараж, если он в неудачном месте.

4. Один из плюсов такого актива на мой взгляд - минимум «головняка». При удачном арендаторе вы просто забываете на годы про проблемы и получаете ежемесячный доход. Если сравнивать сдавать в аренду 10 гаражей или одну квартиру, то приведу такой аргумент — арендаторы гаражей точно не затопят соседей снизу.

5. Капитальные гаражи и машиноместа, с документами на собственность — немного другая тема, не такая доходная, хоть и менее рискованная. Цены могут зашкаливать, спрос и арендная ставка не сильно отличаются от гаражей «на птичьих правах». Конкретный кейс: отдельный бокс в кооперативе, цена 400..500 тысяч, взносы в кооператив и налог достигают 2 тысяч в месяц, конкурентоспособная арендная ставка  — 5..6тр в месяц. Окупаемость более 10 лет. Аналогично с машиноместами в многоэтажных паркингах, низкий спрос и арендная ставка.


Я в отличии от инвестиционных гуру никого не агитирую ни за, ни против. Это весьма специфичное вложение средств.

И еще хотел бы добавить немного философии. Иногда хочется взглянуть на вложение денег не только с точки зрения доходности, но и с точки зрения пользы для людей. Типа экологичность инвестиций. Например бизнес в который вы вложились может потенциально приносить пользу людям, делать мир лучше, а значит это экологичные инвестиции.
В этом разрезе гаражи конечно так себе тема. Страшно смотреть порой на эти гаражные трущобы, и глядя в будущее хотелось бы чтобы город менялся. Когда машина стоит в подземном паркинге, всякий домашний хлам храниться в специальной ячейке на цивилизованном складе, а возле дома парк вместо глухого зассанного забора гаражного кооператива, то это хорошо. И снос гаражей для благоустройства или улучшения инфраструктуры — на самом деле скорее правильный тренд, особенно если власти бы по людски все делали.
Так что снести все эти гаражные трущобы к чертовой бабушке, а инвестиции пусть во что то дельное идут. В добычу и продажу национального достояния за рубеж, например.
★1
12 комментариев
Плюсанул за это:
И снос гаражей для благоустройства или улучшения инфраструктуры — на самом деле скорее правильный тренд
Достойно, когда человек понимает, что его личный копеечный интерес не должен идти в разрез общества. Вот бы ещё чинуши это понимали =(

Но по сути топика:
Дело-то это бесперспективное и масштабированию не подлежит. Эта тема ещё из 90-х, очень бандитская среда, там и до сих пор убивают за копейки, как бы это глупо не звучало. Нельзя, например, взять и выкупить целый кооператив и получать рентный доход. Ты кому-то становишься костью поперёк горла, а этот кто-то спалит всё к хренам и тебя ещё кирпичиком по голове вечерком тюкнет в проездах твоего же гаража. =/

Один-два гаража за 100-200тыр — это не бизнес, а мазохизм =)
Вон, девочка знакомая в школе ещё сделала бизнес на воздушных шариках для праздников. Там выхлоп был 300% в месяц перед НГ на корпоративных заказах. И толку-то? Ёмкость аналогичная 100-200 тыр =)
Антон Денисков (Fry), может масштабированию не подлежит, но на каком то этапе не такое и бесперспективное. Есть история про человека из Мурманска, который штук 80 гаражей купил. Погуглите если интересно. Я не утверждаю что это перспективное и достойное дело, но для создания пассивного дохода на начальном этапе может помочь.

Тюкнуть могут, почему то кажется что от 90х мы недалеко ушли.

Про шарики и прочие бизнесы не согласен, суеты много. А тут еще раз повторяю — при хорошем раскладе вообще на годы забываешь. Минимум хлопот.

avatar
Протест Инвест, при 80 гаражах в Мурманске за 2-3 года открывается очень большой риск стать соучастником уголовного притупления. Как пример: незаконный оборот наркотиков, оружия, соучастник в ДТП с тяжкими последствиями (найдена в твоём гараже), кража транспортных средств, бытовые разборки до членовредительства и т.д. и т.п.
Я бы никогда не стал так подставляться ради дохода чуть выше хорошей зарплаты. =/
Вот если ты сам работник органов и у тебя на допросах вечно владельцы автостоянок и ты можешь их пресануть, чтобы отжать бизнес — но это уже другая история (знакомая, к сожалению =(( )
А если у тебя 10-20-50 млн. то покупать сотни гаражей? бред.
Покупка гаражей с инвестиционной целью начало многих инвесторов, но люди с деньгами этим не занимаются.
Биотехнолог, согласен.
avatar
Если так подходить, то самая выгодная «инвестиция» — сдача в аренду взломанных квартир и гаражей.
avatar
Сергей Симонов, это как?
avatar
Машиноместа еще, тема хорошая, низкий уровень входа, хорошая доходность, надо просто поискать, лучше в новостроящихся ЖК
avatar
Longman, В хорошей доходности сомневаюсь. В Москве наблюдал большое количество полупустых «народных» гаражей. Покупать машиноместо по стоимости машины мало кто хотел, арендовали тоже люди неохотно.
В жилищных комплексах цена на машиноместа гораздо выше и уже сопоставима с ценой на квартиру эконом класса. 
Если есть примеры — приведите пожалуйста.
avatar
Протест Инвест, Брал в подмосковье квартииру в новом жк 2 года назад, за полгода до сдачи, там же машиноместа по 250к продавались, через полгода все сдалось, машиноместа от 350к-400к, сдача 5к в месяц-1,3-1,5к коммуналка, жалко все на квартиру ушло, так прикупил бы.
avatar
Сам в процессе покупки машиноместа в подземном паркинге, ещё хотелось бы кладовую. Но цены совсем не радуют — $20k за 15 квадратов, у многих машина дешевле.
В детстве папаше-прорабу помогал гаражи наши семейные строить:  приходил после школы и кирпичи носил!
avatar

теги блога Протест Инвест

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн