Блог им. factor

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

https://youtu.be/QMfRZzzk_kc

Недавно вышло видео с экспертом по недвижимости С. Смирновым, в котором он предрекает падение цен на квартиры. Ролик нашел жаркую поддержку у людей, желающих купить квартиру дешево. Но каждый видит то, что хочет видеть, а не то, что есть. Верен ли прогноз эксперта, и каковы долгосрочные перспективы у недвижимости, попробуем разобраться.

Ограничусь тем, что буду рассказывать только о московской недвижимости. Мой анализ также можно применить к Санкт-Петербургу. Что касается недвижимости в регионах, то пока не вижу потенциала для ее роста и развития: наблюдается отток населения и слабость экономики.

Возьмем объективные данные. Стоимость квартир в Москве продолжает расти. Графики с сайта irn.ru

График за 3 года. Тренд явно растущий.

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

График за 19 лет. После провала 2014, вызванного девальвацией, цены продолжают восстанавливаться.

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

Мне могут возразить, что это цены в рублях растут, а в долларах нет. Но мы с вами получаем доходы в рублях, и тратим в рублях. Себестоимость строительства и цены на квартиры также устанавливаются в рублях.

Допустим, цена на квартиру в рублях вырастет, а в долларах упадет, что вы будете утверждать? Что цена на квартиру упала? Но это не правда, поскольку доходы вы получаете в рублях, то квартира стала для вас менее доступной. Значит цена выросла.

Исчисление цен недвижимости в долларах рождает множество манипуляций, поэтому нет смысла этого делать.

С текущей ситуацией с московскими квартирами разобрались, теперь прогнозы.

О том, почему цены на качественное современное жилье в Москве будут только расти

Сначала определю, что считаю качественным и современным жильем. Это многоквартирный дом не старше 30 лет в пределах МКАД в хорошем техническом состоянии.

Что касается бабушкиных сталинок — хрущевок — брежневок: их износ все больше, происходит моральное и физическое устаревание, переход в аварийный фонд, реновация. Перспектив не вижу, цена будет стагнировать. Смысла покупать квартиру в 50-летнем доме нет, ведь через 30 лет (к вашей пенсии), этому дому будет уже 80. Я думаю, никто не хотел бы на пенсии, когда подступят болезни и немощь, решать проблемы с переселением из аварийного дома. Поэтому, покупая квартиру, лучше переплатить за современное жилье.

Далее изложу факторы роста цен на качественное современное жилье в Москве.

1. Население Москвы растет

Из графика в Википедии мы видим, что даже официальная численность населения Москвы постоянно растет уже 30 лет. Я уже не говорю про лиц, фактически проживающих в Москве без регистрации. А площадь для застройки внутри МКАД — нет («Москва — не резиновая»).

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

Мне могут возразить, что есть Новая Москва и МО, однако, хорошие вакансии в наличии только внутри МКАД, а ездить на работу в центр долго и утомительно.

Население в Москве растет в основном за счет миграции из неблагополучных регионов России. А поскольку экономическая ситуация в регионах не улучшается, то миграционный приток в Москву продолжится. В связи с этим для Москвы не столь важна возрастная структура населения, прошлые демографические ямы, на которые так любят ссылаться, молодежь сюда приедет из регионов, поскольку больше ехать некуда.

В связи с этими факторами спрос на квартиры внутри МКАД продолжит расти.

2. Ставки по ипотеке падают

В связи со снижением ключевой ставки ЦБ РФ, ипотечные ставки продолжают падать. Статистика ЦБ РФ.

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

Как известно, чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем меньший ипотечный платеж в месяц приходится платить людям. Таким образом, при снижении процентных ставок, растет доступность жилья и спрос на него, что толкает цену на недвижимость вверх.

См. график роста ипотечного кредитования по данным дом.рф.

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова

Инфляция в России все снижается, что создает предпосылки для последующего снижения ключевой ставки до 4-5%, а ипотеки до 6-8%. При этом цена недвижимости еще вырастет.

3. Рынок первичного жилья монополизируется

В связи с вводом обязательных расчетов с застройщиками через эскроу, на рынке останутся только крупные застройщики, остальные не смогут получить в банках кредиты на строительство жилья. Поскольку собственных средств на строительство домов у мелких и средних застройщиков нет, они просто обанкротятся и уйдут с рынка.

Пока ситуация ощущается не так остро, поскольку ок. 80% новостроек еще строится по старым правилам. Но пройдет 2-3 года, и старые проекты завершатся, тогда мы увидим очищение и монополизацию рынка крупными застройщиками. А любая монополия влечет сговоры и удорожание цен. Зачем продавать дешевле, если нет конкуренции.

4. Жилой фонд стремительно устаревает и становится аварийным

74% домов в России построено до 1995 года. То есть, если обобщить и упростить для понимания: более 70% жилья в стране старше 30 лет. И ладно бы это были памятники архитектуры (вечная классика), но в основном это типовое жилье, которое рассыпается и морально устаревает.

5. Обеспеченность жильем отстает от других стран мира

Обеспеченность жильем в России сильно отстает от других стран мира. Она составляет всего 25 кв. м. на человека, тогда как в Финляндии достигает 37 кв. м, а в США составляет свыше 70 кв. м. В Москве же этот показатель находится на еще более низком уровне и составляет всего 19 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м.

6. Миллениалы выбирают новое жилье

Стандарты жилья изменились: вместо потолков 2,5 м. — 3 м., вместо кухонь по 6 кв.м. — кухни-гостиные по 20 кв.м., общая площадь квартир больше, широкие или панорамные окна, системы пожаротушения, центральное кондиционирование и очистка воздуха, наличие паркинга, дворы без машин и многое другое. Никто не хочет возвращаться в хрущевско-брежневское квартирное прошлое.

Жилье — это не только локация, но и социальное окружение. Мы вступили в рыночную экономику, но многие жители старых домов, получившие квартиры от государства бесплатно, еще остались в социализме. Миллениалы хотят жить в доме, жители которого чувствуют и действуют как хозяева, а не как временные гости, поэтому они выбирают коммерческие новостройки.

И это толкает цену на новостройки вверх.

Выводы:

  1. Цены на квартиры в рублях в Москве растут сейчас и, вероятно, продолжат свой рост в долгосрочной перспективе на основе изложенных факторов.
  2. Расти будет прежде всего качественное современное жилье (не старше 30 лет) внутри МКАД.
  3. Не ждите, если есть возможность, то покупайте жилье для собственного проживания прямо сейчас. Потом будет дороже, а ставку по ипотеке со временем рефинансируете.
  4. Не покупайте старое жилье, оно станет аварийным и обесценится. Лучше меньше или дальше от центра, но новое.

P.S. При дальнейшем снижении ипотечной ставки предвижу ситуацию, когда любая качественная современная 2-3 комнатная квартира, даже на окраинах МКАД, будет стоить как в других европейских столицах — по 30-40 млн. руб. и более.

См. например, цены на квартиры в Стокгольме. Если перевести шведские кроны в рубли, то средняя цена квартиры — 28 млн. руб.

О ценах на квартиры в Москве и комментарий на видео С. Смирнова
Блог.
★2
«Допустим, цена на квартиру в рублях вырастет, а в долларах упадет, что вы будете утверждать? Что цена на квартиру упала? Но это не правда, поскольку доходы вы получаете в рублях, то квартира стала для вас менее доступной. Значит цена выросла.» — нет. Надо учитывать  инфляцию. 
Вполне возможна картина, когда цены на недвижимость будут расти медленнее, чем обесценивается рубль.
avatar

Andrew_Kl

Andrew_Kl, наиболее вероятна ситуация, когда цены на недвижимость будут расти быстрее, чем ваша зарплата.
Александр Кашин, Почему вы так считаете? Не говоря уже о том, что у меня нет зарплаты )).
Andrew_Kl, тогда вам повезло. Безработный на бентли — стандартная ситуация для столицы)
Александр Кашин, У меня нет бентли )). Да и не в Москве я живу. Но все-таки, почему вы считаете, что цена недвижки в Москве (а может и в Питере?) будет расти быстрее, чем растут зарплаты? Ну или доходы.
Andrew_Kl, потому что ставка снижается, доступность ипотеки растет и ряд других факторов. Я вам открою секрет: уже давно в Европе и у нас нет прямой связи между ростом доходов и ценой недвижимости. Доходы могут не вырасти, а недвижимость быть конски дорогой, тем более в Европейской столице.
Посмотрите СПБ: зарплаты в 2-3 раза меньше московских, а цена квартир почти московская.
Александр Кашин, ты видео смотрел. там четко сказано, что ставки хоть и уменьшились но итоговые суммы по кредитам возросли, из за повышения цен на рынке
Николай, и? Что вы оспариваете? С чем не согласны?
Александр Кашин, тем не менее, если наложить на график irn инфляцию вы поставите рост под большой вопрос.

Дедал,  а если наложить инфляцию на динамику зарплаты?
Какая вам разница, что цена квартиры выросла меньше, чем курс доллара, или инфляция, если ваша зарплата выросла еще меньше или упала.
Александр Кашин, тогда будет веселее с квартирой, реальные доходы вроде падают :-)
Krisa-Lariska,  что вам это даст? Сразу по факту покупки квартиры в Австрии и Германии вам автоматически назначат высокую зарплату?
Александр Кашин, ну уж московскую то зп насыпят
Chipa lipa, не насыпят, но тут у вас есть родной язык и признаваемый диплом. А в Швеции какие вакансии? Мойщика посуды?
Александр Кашин, ты больше 2500 евро получаешь в месяц? если да, я тебе там найду за 4000 евро обозначишь свои навыки, но вот любой студент может эникейщиком пойти за 175000 руб https://www.finden.at/jobs/search/109166/?selectedjob=279490&gclid=CjwKCAiA27LvBRB0EiwAPc8XWbfh2HnI0VYdECgkrHssnr1BVticdsbtafR06YtQyEKlZcVgQmGhuBoCj5YQAvD_BwE&utm_campaign=jobswien&utm_medium=cpc&utm_source=adwords
Рубль может еще укрепиться, а цены на недвижимость снизиться.
avatar

Starushka

2 года назад на графике цена 175 квм — пусть 2 года инфляция 4%.
Тогда очищенная от инфляции цена 175*1,04*1,04 = 189 — а по факту 178.
Получаем чистый убыток почти 6% (178-189/189)

Это при росте НДС на 2% и вводе экстроу — куда уж хуже. Даже сдавая такой убыток не покрыть.
avatar

Дедал

Дедал, это еще если принять инфляцию в стране росстатии за реальную
Chipa lipa, росстат вполне нормально собирает статистику, можно доверять. Немного раздражает, что они поменяли методологию в 2017 (вроде) изза чего непонятно, как сравнивать данные с более ранними.

Я в свое время разбирался и с инфляцией и альтернативные расчеты смотрел (вроде ВШЭ) — все это +- одни цифры
Дедал, как это убыток, если цена выросла? Я говорю про квартиру для жилья,  а не для инвестиций, зачем высчитывать ее доходность.
Александр Кашин, в ценах 2017 года подешевела. Для жизни точно лучше иметь свое жилье.

У меня кстати проблема — я вот вяло выбираю в Москве жилье и не могу представить, что будет после реновации. Грубо говоря настроит ПИК человейников вокруг по 30 этажей и превратятся Фили в совсем другой район
В ролике, правда, утверждается обратное. Мое мнение, что разница в цене между качественной новостройкой, свежей вторичкой в хороших локациях и всем остальным будет все больше увеличиваться. Т.е. первое будет пилить потихоньку вверх, а второе стоять на месте или стагнировать.
avatar

Tagtrader

Tagtrader, в ролике утверждается про якобы надувшийся пузырь. На самом деле никакого пузыря нет, через пару лет будет еще дороже.
Krisa-Lariska, а конкретнее: какая у вас здесь специальность и кем собираетесь Там работать? 
ну че решили?
когда уже ценопад на бетон
Николай, В Москве никогда

Александр Кашин, «Никогда не говори никогда»

Вопрос цены на недвижимость в Москве слишком много векторный. И мы в точности не знаем как будет развиваться ситуация в будущем. Это всё банальности.

Но вот например, хватит ли энергоресурсов, питьевой воды и возможностей по очистке канализационных вод для столь большого мегаполиса? Проблема мусора уже вышла на федеральный уровень. Нет ли серьёзных угроз для техногенных катастроф при увеличении плотности населения? Где пределы этого роста? На сегодняшний день мы имеем программу реновации. Которая уже предусматривает увеличение в тех районах, где много реновационных домов, повышение плотности населения в два-три раза… И кстати, квартиры предусмотренные по ней без панорамного остекления и зачастую жилая площадь либо такая же либо даже будет меньше чем в прежних квартирах.  Плюс застройка промзон… Сейчас с одной стороны строятся много дорог и повышается транспортная доступность, а с другой серьёзное уплотнение уже существующих домов. Не породят ли эти уплотнённые районы новые пробки?

Почему вы считаете, что в регионах всегда условия для жизни будет хуже, чем в столице?  И общая концепция главенства центра(столицы) не сменится множеством локальных, краевых центров?

avatar

cuba

cuba, 1. лучше реновационная квартира, чем старая хрущовка-брежневка. Но я бы в таком доме не купил из-за менталитета переехавших. Покупайте в нормальных коммерческих домах. 2. Общая концепция распределения доходов не изменится в ближайшие… лет. У нас 65% территории в вечной мерзлоте. А США (основная территория) южнее Сочи. Что вы хотите с таким климатом.
Krisa-Lariska, у нас хорошая страна с большими возможностями) зря вы так
Александр Кашин, да это бесполезно вступать с ними в дискуссию, я уже как то писал, что, кто хочет уехать не имеет ни денег, ни возможности, а кто имеет возможность уехать, не хочет этого, а по недвижимости хороший анализ.
Krisa-Lariska, вы яросно офтопите, засираете тему. Вот зачем?
москва — это худший для жизни город в россии.
за исключением остальных городов
avatar

VpnS

VpnS, зарплаты большие и дорогие квартиры.
легче снимать и жить немного больше чем дома.
за границей надо язык знать при чём не литературный.ато тебя там ё«нут.
кровь имхняя уже должна быть.
в москве когда нибудь работы не будет когда число перевалит.тогда в обратную не пойдет, а застопорится.только КОГДА?
поэтому все  в москву.
Krisa-Lariska, и че там делать кем быть? Унитазы мыть? Давай вали, зачем такие как ты стране без вас будет намногооооо лучше)))
Krisa-Lariska, вали вали еще пнем для ускорения
В видео же объяснили очень логично почему цена растет. Это никак не связано со спросом — значит пузырь,  который рано или поздно лопнет.
Михаил Prozz, в видео лишь гипотеза. А я утверждаю, что рост происходит от спроса, и никакие альтернативные схемы не причем. Новостройки метут за наличные без альтернатив.
Krisa-Lariska, Так ещё не поздно — вали!
11.9 мкв. за 3 лимона...  это тест на умственное развитие от застройщика
За эти деньги можно 100 м.кв  дом фервахт построить под ключ. 
Но у Гойев всё еще впереди… в Сеуле квартиры по 2 м.кв 
humor.fm/1721509-juzhnokorejskie-pomewenija-dlja-zhizni-s-nizkimi-dohodami.html
avatar

Kushimaru

Kushimaru, какой смысл сравнивать что где можно купить на эти 3млн? Все решает место. Постройте дом внутри мкада за эти деньги, — но что-то мне подсказывает, что деньги у Вас закончатся ещё на этапе покупки участка… за эти деньги можно и остров купить. Без транспорта, еды, магазинов. Только за то, чтоб добираться до него придётся платить десЯтки тысяч долларов… можно и звезду купить… Если помните, в фильме «Евротрип» говорилось о том, что в Братиславе получив 5 центов чаевых, можно бросить работу официантом и открыть своё дело))
Можно придумать не 6, а 60 доводов за рост цен (или как говорят неграмотные за подорожание цен ), но все они разбиваются о цену на нефть. Мы еще в 2008 это увидели, куда нефть, туда через 3-6 мес и цена в долларах. 
avatar

consar

Зачем вкладывать в то, что падает в долларах, если есть то что в баксах растет? Дело не в том, что недвижимость не упала с 2008, а в том, что рубль с тех упал и к мировым валютам и как ни прискорбно к уровню цен. 
Антон Панкратов, вкладывать чтобы жить, я вам не про инвестиции в квартиру говорю, а для жизни
Александр Кашин, ну да извините, не дочитал. А цена квартиры может быть как и в Швеции, но при нефти по 200, а это скорее лотерея чем трезвый расчет. а если для жизни то цены не выбирают, надо брать, тем более никто не знает наверняка, будет ли завтра нефть по 20 или по 100.
Krisa-Lariska, вот и рассказали бы нам про рынок элитки в Сибири. :-)
Что нас про какие-то Вены заваливать.

ЗЫ пошел ловить крыс )
Автор на пике цен в ипотеку в Москве вложился, я правильно понял?
avatar

My Shadow

My Shadow, 
My Shadow, говорят, тот пик пройден в этом году
Спасибо, изложенное созвучно моим ощущениям
Спасибо, изложенное созвучно моим очучениеям
Александр, но Вы же ещё недавно писали, что покупать недвижимость вредно и стыдно. И что сейчас? Цены выросли — значит надо покупать. Покупать надо было 1,5-2 года назад. Поздняк метаться, будем ждать всеобщего кризиса.
avatar

Interested

Interested, покупать квартиру для инвестиций действительно не выгодно, этот пост про квартиру для жизни.

....все тэги
UPDONW