Блог им. monstrt_amadey

Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

Вы думаете, что недвижимость — консервативный инструмент с низкой доходностью? Ничего существенного на ней не заработаешь? Например, сдавая квартиру в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон, чтобы квартиранты не залили соседей.
Зачем такие сложности, да еще за такую смешную прибыль? Есть способ лучше! А самое главное – выйдет намного доходнее – просто на порядки доходнее.

Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании ПИК (один из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб.  Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.
Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

Ну а риски… Какие тут могут быть риски! Ведь всякому известно – что недвижимость всегда в цене и вложения в нее -  самое безопасное, что только может быть.

Надеюсь, читатели догадались, что сказанное выше – не более чем шутка (а то еще примут всерьез).
Акции ПИКа, конечно, никакая не недвижимость, а если кому-то даже удалось заработать на росте котировок, то любому ясно, что заработал он не на недвижимости, а на вложениях в финансовые активы. Инвестор в квартире не жил, стены не трогал, дверями и унитазом не пользовался, может даже и не видел ни разу «пиковских» коробок, что однако совершенно не помешало ему получить сумасшедшую доходность (конечно, чисто теоретически). Совершенно очевидно, что нельзя приравнивать вложения в недвижимость и вложения в финансовые инструменты, которые имеют отношение к недвижимости.

Тогда почему все на полном серьезе рассматривают покупку ДДУ (или иные варианты инвестирования в новостройки) как вложения в недвижимость? Знаю огромное количество людей, которые хвастались, как удачно купили «квартиры» на этапе котлованов и после сдачи их в эксплуатацию смогли перепродать существенно дороже. Их почему-то не смутил тот факт, что они не могли владеть недвижимостью по той простой причине, что этой недвижимости еще в природе не существовало. Не смутил их и сам факт удорожания их актива. Почему их актив со временем стал дороже? – над этим они по всей видимости не очень думали, по привычке приписав сие чудесное свойство недвижимости. И, наконец, не смутили их повышенные риски инвестирования. Если недвижимость – настолько безопасно, как принято считать, откуда вновь и вновь берутся толпы обманутых дольщиков. Что–то тут не сходится, не правда ли?

Не буду вас томить данными загадками. На самом деле, никакого парадокса тут нет, и ответ довольно простой. Все дело в том, что «новостройки» (точнее, то, что ими называют) — тоже никакая не недвижимость (как и акции ПИКа); приобретение ДДУ – инвестирование в финансовый инструмент, а люди, которые вложились в новостройки – заработали не на недвижимости, а на финансовых операциях.
Да-да – именно на финансовых операциях! Покупая «новостройку» — дольщик фактически кредитует застройщика под его обещание передать ему квартиру по окончанию строительства. Частный инвестор предоставляет застройщику деньги, на эти деньги тот ведет строительство и взамен платит дольщику проценты.
Какие еще проценты? – спросит внимательный читатель. Вроде бы в договоре долевого участия ничего не сказано про проценты?
А вы никогда не задумывались, почему самые низкие цены на новостройки на этапе котлованов, затем постепенно цены растут и наконец достигают максимума в момент сдачи в эксплуатацию? Зачем застройщику вообще предоставлять скидки покупателям на этапе котлованов? Иначе ему было бы выгоднее построить квартиры и продать их покупателям  по максимальной цене.  А деньги на строительство взять, допустим, в банке. Но банку пришлось бы платить проценты по кредиту… А дольщикам можно не платить проценты за предоставленные деньги, но взамен предложить скидки на квартиры (иначе никто из них не согласится).
Вот и ответ – скидки на «квартиры в новостройке» к цене готовой квартиры и есть аналог процентных затрат девелопера и это же скидка – не что иное как процентный доход частного инвестора. Частный инвестор ссужает девелоперу деньги, тот строит для него квартиру и расплачивается скидкой к цене готовой квартиры.  Чем больше срок пользования деньгами, тем выше общие процентные затраты. Именно поэтому самые вкусные цены обычно на этапе котлованов. Чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем меньше дисконт.

Как видите, ларчик открывается просто.  Главное не повторять за другими ерунду, что покупка дду — это покупка недвижимости, а понимать, что это приобретение финансового инструмента со своими рисками и с более высокой доходностью.

Взято отсюда:
monstrt-amadey.livejournal.com/118527.html
www.bn.ru/gazeta/articles/255876/
★4
понятно. А как попасть в 2013 год?
avatar

Виктор Петров

Виктор Петров, примерно так же, как с гарантией купить новостройку, которую точно сдадут и в срок
avatar

monstrt_amadey

monstrt_amadey, Ну а риски… Какие тут могут быть риски! Ведь всякому известно – что недвижимость всегда в цене и вложения в нее -  самое безопасное, что только может быть.

Хотел послать — потом успокоился
Надеюсь, читатели догадались, что сказанное выше – не более чем шутка (а то еще примут всерьез).
Виктор Петров, 
русский человек всегда славился задним умом )))

а вот, кстати, СУ-155 умудрилось прогореть
avatar

Pringles

Виктор Петров, изобрести машину времени :)
avatar

meat

Массы не доверяют бумажкам всяким непонятным инструментам. А здесь котлован и он существует, даже ночью приди и его увидишь, яма на месте и её никто не похитил. Психология.
Диванный аналитик-практик, в мемориз!
avatar

monstrt_amadey

Диванный аналитик-практик, зря смеетесь, в свое время когда у нас строительство встало, вид нескольких этажей монолита существенно снимал остроту момента впрочем если без шуток, то положения 214-ФЗ пожалуй снимали его больше…
avatar

Dmitry_C

а чеж продавать то??? судя по графику цены они утроятся через 5 лет

avatar

ves2010

Все так, да.
Правда, насколько я это понимаю, с введением эскроу счетов ситуация поменяется. Банки отожмут себе этот кусочек пирога.
avatar

Андрей Титков

Андрей Титков, расскажу про это во второй части
avatar

monstrt_amadey

Андрей Титков, В случае с ПИКом кусочек пирога «отжал» себе ВТБ
Иванов Виктор, я думаю, чтоб неликвид от других компаний скидывать, т.к. с новыми законами многие повыходили с рынка,  много недостроя и пустых домов. 
avatar

Skifan

Эх помню друган в 2010 в пик инвестировал,  после падения стоимости на 50 %  завязал с инвестициями )) 
avatar

Skifan

автор прокрути график с 2008, вы выложили просто «красивый»кусок.по-швыряло цену знатно.
avatar

calnago

Как заработать 20 000% на электроэнергетике? Рассказываю. Покупаете в 2014-м году Дагэнергосбыт по 0.01 продаете в 2016-м по 2.1.
avatar

sergeiponomaref

sergeiponomaref, 
-спасибо, министр финансов. а какие ещё предложения по бюджету будут?
Больше нет финансовых инструментов в недвижимости. Теперь на стадии котлована КВ.м. стоит столько же сколько и когда закончат строительство. Банкиры отжали себе всю маржу.
avatar

Zerich121

Zerich121, скоро и арендного «бизнеса» в том виде какой он сейчас не станет. Дом.рф активно скупает квартиры в новостройках под аренду.
avatar

На Кураже

Рецепт статьи на смартлаб, смотрим где отросло, скриншотим, подгоняем агументы, мотивируем! 
avatar

Всечернейший

С появлением эскроу эта тема заглохла. Больше на этапе котлована предложений не будет.
avatar

Abstract

¯ _ (ツ) _ / ¯, 
ну что ты начинаешь. нормально общались же, ну…

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW