Информация
Блог им. CastorTroy
Вложения в недвижимость VS Вложения в облигации
- 07 сентября 2018, 09:07
- |
Так ли выгодны вложения в недвижимость?
Неутешительные новости для тех, кто считает, что вложения в недвижимость с последующей сдачей — хороший вариант вложения капитала.
Перед Вами график доходности от сдачи 1-2 комнатных квартир в Москве за 10 лет, цифры из разряда «обнять и плакать» — не больше 6% годовых.
Тезис: безрисковые облигации федерального займа дают больше! Кроме всего прочего, они ликвидны и гарантированы государством, а квартиру попробуй продай быстро.
Ставка на рост цен на недвижимость также вряд ли сработает, ибо реальные доходы населения падают. Прогноз по инфляции неутешительный, ЦБ опускать ключевую ставку уже не станет, а в следующем году, скорее всего будет и повышать (на носу 2% рост НДС), следовательно и ипотека дешевле уже не будет.
В Центральном федеральном округе средняя цена за квадратный метр в новостройке примерно 42 000 рублей.
Однокомнатная квартира, площадью 40 квадратных метров с черновой отделкой встанет в районе 1 680 000 рублей. Плюс в неё надо вложиться, чтобы довести хотя бы до минимально жилого уровня — для ровного счёта ещё 320 000рублей.
ИТОГО: 2 000 000 рублей однокомнатная квартира с минимальной отделкой без мебели.
Сдавать её можно будет тысяч за 10 в месяц + коммунальные платежи, а с чего больше? Мебели нет, ремонт по минимуму. Что соответствует 120 000 рублей в год. Отдача 120 000 /2 000 000 = 6%.
Те же самые ШЕСТЬ ПРОЦЕНТОВ! Ну и какой смысл морозить деньги в недвижимости?
Альтернатива? Ну например — облигация ОФЗ 29008 с переменным купоном или ОФЗ 52001 с индексируемым номиналом.
В первом случае купон завязан на инфляцию через ставку RUONIA (Rouble OverNight Index Average) + 1,4%, во втором, номинал индексируется в зависимости от индекса потребительских цен +3%. И в том и другом случае доходность будет больше, чем от вложения в недвижимость (8,82 — 10,3 процента годовых). Растёт инфляция — растёт купон по облигации. И это под гарантии государства и с хорошей ликвидностью.
Как считаете?
теги блога Сергей Баранов
- биржа
- Брокеры
- инвестирование
- инвестиции
- кризис 2008
- недвижимость
- Облигации
- обучение
- опыт в трейдинге
- офз
- ошибки в трейдинге
- предложение
- риски
- советы
- спекуляция
- теханализ
Давайте вспомним сколько раз нас государство… мягко говоря обманывало. И конец 80-х и 98-й год и многое другое...
Так что народ больше верит в то, что можно потрогать и увидеть, а не в виртуальные брокерские счета:))).
В 90-ые гиперинфляция сожрала у людей все накопления, и насколько я читал, это было сделано специально, ибо у населения скопилось большое количество денег.
Я недаром, в качестве примера, привёл ОФЗ с переменным купоном/индексируемым номиналом. С м.т.з. тут только явный кидок со стороны государства может лишить людей накоплений. Разумеется это не исключено и сейчас, но, как мне кажется менее вероятно, чем 30 лет назад.
Для диверсификации тогда уж и золото надо покупать, только НДС очень не охота платить)
Спасибо за информацию.
В Хабаровске норм получается. Поделюсь собств опытом. В 2012 купил однокомнатную в новостройке 52 кв. м. за 2 900 т.р. + ремонт 600 =3 500 т.р. Мебель перевез из дома в котором живу, домой взял новую. :)) Сегодня такие квартиры в этом доме продаются, причем продаются в реале. Уходят примерно за месяц если выставляются за 5200- 5900 т.р. в зависимости от ремонта. Уже за 6 лет 70% только на стоимости налипло. Я свою сдаю агентству с первого дня окончания ремонта за 33 000 руб в мес. + счетчики. Агентство сдает посуточно за 3 500 в сутки. И если за 6 лет не отказались, значит выгодно. Платят как часы, каждый месяц в один и тот же день указанный в договоре.
У агентства штат работников от уборщиц до электриков и сантехников. Контролирую раз в пол года. Доволен как удав. тьфу, тьфу, тьфу.
Как то так.
Удачи. Верить или нет дело твое. Мне от этого не горячо не холодно. Да и зачем мне врать????
www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_flats/prodam-2h-komnatnuju-kvartiru-v-centre-habarovska-65760473.html
www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_flats/prodam-kvartiru-65719871.html
www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_flats/kvartira-per-donskoj-9-2-h-komn-65650216.html
Когда «вкладываться в квартиры для инвестиций не стоит и еще лет 10 не стоит» это уже повод задуматься…
Второе офз могут и платить 7 %, а инфляция попрет и аренда будет 15-17-20, а вы будете получать фиксированную доходность.
Третье — депозиты физ лиц на хаях, может быть ситуация, когда люди испугаются (например доллар 100) и тогда они побегут смета все с рынка и квартира, которая стоила 2 млн станет 3
Рублевых падений нет.
2. Актив не может становиться пассивом. Просто по правилам бухучета.
3. Спекулятивный рост/падение недвиги имеет свой аналог в росте/падении тела долгосрочной облигации.
В общем, как всегда в спекуляциях, дело не в активе, а в его специфических особенностях и в тайминге.
6% — это еще если постоянно заполняемость квартиры, отсутствие дополнительных затрат при эксплуатации. Там выходит около 4%
Не скажу за всю страну, есть региональные нюансы, но у нас цены на недвижку стоят колом уже лет пять точно, даже есть тренд на понижение (у застройщиков).
А вообще одна из самых обсуждаемых тем, особенно если брать под ипотеку. Недвижимость однозначно должна быть в портфеле, но с оценкой всех перспектив и рисков, так же как и с ценными бумагами.
Нужно набирать ипотеки, делить на студии и сдавать посуточно. Если отдавать на аутсорс сдачу — считай отдал вкусный кусок пирога.
А вообще рынок как-бы перестал расти и расти такими темпами, как раньше вряд ли будет.