Блог им. Slon55

Сдавать или продавать квартиру? Посоветуйте простолюдину.

У меня есть в центральном округе Москвы (ЦАО) однокомнатная квартирка.В ней сделан дорогостоящий ремонт! Жена говорит- сдай ее. Я как- то не хочу ее сдавать незнакомому простолюдину. На днях подал обьяву в Авито. Звонят, в основном, агенты.Предлагают мне посреднические услуги. Они как мухи на говно слетаются. Жена мне говорит- всне заработать хотят. Я их всех посылаю нах. Позвонило два смерда ( и то не уверен, что они агенты)- когда я попросил сканы их паспорта с целью проверки на Петровке 38, они ушли в небытие.
Вот я и в растерянности- может продать квартирку той же Анастасии, которая хочет жить в Москве.

Пока всем, еду на электрической энергии.  Счас моя остановка.

Ваш все тот же самый S.Hamster
★3
58 комментариев
Сдавай конечно. Это актив. Деньги будут всегда. А если продашь, быстро разлетятся
avatar
вот ты вроде ушлый старикашка, но продавать то нужно было в 2012, сдавая до этого
сейчас уже экстренно продавать пора было когда мы перестали продавать нефть по 32, когда налоги взвинтили и коммуналку

Сдавать надо только через АГЕНТА!
Сам сдавал в ЦАО :)
За… ут звонками всякие дебилы.
Чисто по дружбе т.к. ваш подписчик, если вы свои «понты» отбросите могу дать телефон нормального агента, сдаст правильным людям или поможет с продажей :)

P.S. Самостоятельная размещение в авито — первая ошибка, точно такая же как у меня была )
avatar
продай и в офз. доходность будет в минимум в два раза выше и никакого гемора с квартирантами ремонтами мебелью и прочей… плюс скорее всего недвига будет дешеветь
Добрый человек, а когда доходность офз будет падать и депозитные ставки для физиков в банках расти не будут  и цены в рублях на квартиры порастут обратно покупать?
avatar
Dan, когда покупать будет видно по факту. думаю до этого еще нескоро. невыгодно в недвигу вкладываться в приниципе. если вдруг обвалится сильно тогда есть смысл спекульнуть и на ней
Добрый человек, недвига неликвид «по определению», её в стакан не кинешь. Но спекульнуть на ней можно хоть на падающем хоть на растущем рынке, но не всем, а всем только на растущем и то, если цена в долларах растет, чего пока не предвидится. Поймать дно в недвиге сложно, а если расти как раньше вдруг станет-не будет смысла запрыгивать. Просто для физиков это нормактив на долгосрок вот и всё. А заходить-выходить затраты будут большие если ты этим каждый день не занимаешься.
avatar
Dan, согласен со всем кроме что дно трудно определить. другое дело что в этот раз дно может оказаться плоским и долгим
я бы если сдавал то только хорошим знакомым
avatar
Заселить бомжей! Деньги приходят и уходят а  светлую память о себе не купишь!
avatar
Суслик, тоже вариант, можно еще цыганами приправить, а потом скупить у соседей подешевле, далее объединяем в пентхаус и продаем
ну вот, наконец та ты слился,

и начал просить советов)
михаил абанов, Тогда бы я у вас денех попросил))), а не советов!
avatar
Silent Hamster, ты же хитрожопый, заходишь издалека
Пока идей я у вас не нащупал...
Почему бы не сдавать квартирку под торговлю на бирже…
avatar
Silent Hamster, разоришься вместе с разорившимися трейдерами-не заплатят аренду и снимут в квартире все что можно снять и продать. плюс соседи будут жаловаться на постоянные пьянки плач и вой стоящий в квартире почти круглосуточно
Добрый человек,  Хитрый ты, но не умный,
avatar
Silent Hamster, Это он про себя написал, именно так он сам и  арендует квартиры.

Продавать не надо, цены на недвигу на лоях.
У меня есть одна знакомая, которая без риэлтеров квартиру сдаёт, но ей пришлось ИП открывать, ибо стрёмно — налоговая вычисляет на раз.
avatar
fot1985, вычисляет что когда месячные у неё? :)
хватит херню писать уже )
avatar
Свой Мужик, Если у тебя только с месячными проблемы, то рад за тебя.

Соседи закладывают в налоговую с большой радостью, а санкции за уклонение от налога вплоть до уголовного дела.

otvet.mail.ru/question/172866336 

gaz21.ru/forum/index.php?showtopic=29650

avatar
fot1985, ГЫЫЫ ЭТО ЛОЛ, спасибо хоть и не пятница, но я поржал :)
А остальное вы получили на почту :)
avatar
fot1985, если она посуточно сдает с закрывающими документами для юриков, то ИП подстрахует. А если на долгосрок с физиками и ещё с правильным договором-никто никого не вычисляет ибо бремя доказывания выше «выделки».
avatar
еще одна однокомнатная))
avatar
Однокомнвтную налоги не можешь что ли заплатить?
Сдай проституткам, только жене не говори. Порадуешь себя на старость лет :)))
Антон Иванов, 
Порадуешь себя на старость лет :)))
ага парочкой венерических заболеваний. 
avatar
vito2000, кто не рискует, тот не кайфует!
все просто… раз есть ремонт — сдавай… ремонт убьется продавай
avatar
1. Продавать сейчас нет смысла, т.к. недвижимость упала.  Нужно ждать нового пика, когда «хрущевка будет дороже замка во Франции». Может лет через 5-8 отрастет. А пока сдавать. 
2. Если квартира более-менее дорогая, то через Авито реклама не работает — звонков мало и одни нищеброды. Я на Авито перестал давать. Только через Cian. Платные объявления 6 руб/день. Обычно за 1-2 недели сдается. Агенты звонят, но сразу их предупреждаю, что с агентами не работаю и на их вопросы не отвечаю. Если хотят пусть сами с клиентом как-то договариваются. По телефону, обычно, можно понять адекватный чел или нет. Если приходит неадекват, то вежливо посылается.
avatar
vito2000, Понял, спасибо!
Я сейчас понял, что неадекватов полная Москва. Как трудно жить в России, дурдомам не хватает бюджета и всех выпускают.
avatar
Silent Hamster, не жмоть деньги… работай через крупное агенство типа миан миэль инком… сразу пообещай агенту премию… 5000… тебе приведут жильца прям в тот же день…  сэкономишь теже 2 недели на самостоятельный поиск… т.е затраты отобьются а хлопот на порядок меньше
avatar
дык смотри....
1 самое главное это не сдать командировочным… т.е они поживут пару месяцев засрут хату и свалят в хантымансийск или красноярск...
2 не сдавать ментам фсбшникам чиновникам… трудно выселять… и у них субсидия… сдадут тя налоговой
3 нормальный вариант молодая пара из подмосковья 
4 одиночкам лучше не сдавать… одинокие тетки все засранки… + одному платить тяжело...
5 чтоб быстро сдать — пускай без залога… + будет широкий выбор жильцов … будешь фильтровать варианты...
6 не азия не кавказ только росиян… сразу спрашивай фамилию имя отчество и место работы… фамилия нерусская сразу отказывай... 
7 люди за 40-50 лет хитрожопы и должны уже иметь свое жилье… поэтому сдавай молодым
8 хороший вариант студенты
9 нужен хороший договор где расписывается буквально все… от залива до пожара и выбивания долгов и ремонта бытовой техники+ сам процесс оплаты… и  типа если нет оплаты в течении месяца имеешь право сменить замки а вещи жильца удерживаются как залог до погашения долга… а вслучае неуплаты в течении полугода имеешь право распорядится вещами по своему усмотрению… кроме того прописываешь что жильцы не должны хранить ценные вещи...
стандартные договора агенств полное говно…
avatar
ves2010, Мне кажется, еще можно десяток пунктов написать!  
avatar
Silent Hamster, угу… договор нужен? могу скинуть
avatar
ves2010, Договор у меня в Консультанте +   Хоть жопой ешь!  Спасибо.
Всю жизнь живу, и всю жизнь надо учиться! У меня было более уважительное отношение к смердам за сорок. Оказывается, они все хитрожопые. Не знал)))
avatar
Да ладно… у олухов студентов есть «Хитрожопые» предки тем кому за 40-50))) так что студетны в адеквате обязательно консультнуться с кем надо. Тут правильно писали нанимать надо профи у которых меньшие риски заселить дебилов, поэтому не обязательно это могут быть студенты, а к примеру солидная контора снимать для своих сотрудников хорошее жилье на долгосрок. А то что надо грамотно готовить договор это факт, ну и желательно видуху под штукатурку замуровать в случае мокрухи ну или выноса и продажи вашей мебели кино было))). Только кино которое будет после съезда арендаторов удалить, что бы соблазна не было на ютубе порнушку выкладывать, а то можно на статейку о вмешательстве в частную жизнь напороться))))))) 
Leo, у меня складывается ощущение, что арендодателей-дебилов никак не меньше.
Leo, видюха это гуд… но она палится лего + это статья ук
avatar
ves2010, согласен что палится, потому и в комменте стоит---)))))
ves2010, я бы сразу такого арендодателя послал подальше. Без обид.
Сдавать знакомому и богатому.
avatar
Квартира маленькая если то оставьте… Потом лучше в неё самим переехать и жить на пенсии чем меньше квартира тем меньше расходов… Так что лучше сдавать… А сдавать лучше юр. Лицу
avatar
Бубльгум, с веростностью 99% возьмут посуточники (как юр.лицо) цена должна быть выше, ибо риски на порядок выше.
avatar
однозначно продавать или оставить до лучших времен, сейчас мощнейшая активизация жуликов в Москве, знакомый генерал фсб, говорит в связи с кризисом, хотя и так понятно, сам сдаю квартиру в районе офиса газпрома, если будет время расскажу как разводят и собственников и арендаторов. 
avatar
ministry9, ооо тема гуд… пиши плиз
avatar
ministry9, расскажите, будет интересно многим 
avatar

Цифры: хаты в центре сейчас обеспечивают, после всех налогов и фиксированной коммуналки (которую платит хозяин) доходность в 3% годовых от ее *как бы* рыночной стоимости (это при условии, что она всегда сдана!).
Это значит что а) продать за цифры, которые вам дают риэлторы — нереально (ну разве лет за 10, когда инфляция поднимет реальную цену до этих уровней) и б) ну такая себе доходность, имхо

Опираясь на эти цифры — решайте сами. Имхо, выбор ну оЧЧень сложный =)))

avatar
MadQuant, 3% ??? да ты не считал ниразу… учти амортизацию дома… на уровне -2% от стоимости квартиры в год...+ все риски — залива соседей пожара… неуплаты… неадекватов… нервы… и карета превратится в гнилую тыкву...
поэтому надо доубить арендой ремонт а потом продать
avatar
Еще несколько лет назад я бы ни за что не стал продавать недвижимость, пусть даже и «лишнюю». Но на сегодняшний день, особенно с непредсказуемой ситуацией в России после выборов 2018 года, я отчетливо осознаю, что в выигрыше будут те, у кого будут живые деньги. Чуть какой, пусть даже небольшой кризис, вся недвига, машины, дачи и т.п. резко перестают продаваться, так как всем становятся нужны деньги. Так что сегодня я за деньги…
Silent Hamster,
1. Разместись еще раз на авито, яндексе и везде где только возможно бесплатно и платно (желательно с фразой «звонить в любое время и „агентам не звонить“)
2. Когда месяц-другой постоишь и заплатишь рынку простой и наконец-то захочешь денег, найми как можно больше агентов
3. Как можно больше понтуйся на просмотрах и выбирай-выбирай клиентов как царь, делающий одолжение когда ему платят, подольше всем отказывай, короче отказывай всем „смердам“. Проверяй паспорта и проси справки из ПНД/НД по телефону до просмотра квартиры.
3.1 Можно еще и агента кинуть, нефиг дармоедам навариваться.
4. Если вдруг клиент понравился(это где-то через пол-года), скачай из интернета договор и конечно доработай его „на своё усмотрение“, игнорируя ГК и весь дополнительный документооборот. И подпиши это с клиентом.
5. Когда после огромной просрочки и невозможности выселить клиентов, которых оказалось больше чем договаривались, отдохни, найди денег на адвокатов, чтоб отделаться от налоговой „непонятно откуда взявшейся“ и испытай радость, если не было участкового и если квартира цела.

При твоём подходе у тебя стопы на год.
При моём варианте быстро опыт придет, вот потом и сдашь тем кому надо, с целевой рыночной годовой доходностью, в заданные сроки,  с минимальной амортизацией квартиры, и без единой зацепки от налоговой.

Удачи.

avatar
Рекомендация — держать. Коммуналка у вас в Москве небольшая, а чёрный день, мне кажется, еще не наступил (могу ошибаться).
1. Если продадите, деньги уйдут в никуда. Ещё хуже, если их рынок возьмёт. Жена запилит и не простит до конца жизни.
2. Если сдавать, то смерды засерут Ваш классный ремонт. Странная получится коммерция — вложить больше, чем получить. И даже не это самое плохое. Нету платежеспособных клиентов, точнее- их стало очень мало в последнее время. И, соответственно, хронические неплатежи и скандалы с выселениями будут иметь место. Одна знакомая получила п., выселяя семью с малолетним ребёнком. А Вы к этому готовы?
avatar
John Dow, коммуналка на однуху в центре где то 2500 в месяц… при минимальной пенсии с мскве в 12к
малолетние дети тема еще та... 
avatar
ves2010, 2500 это более, чем демократично. Если не ошибаюсь, тарифы мск вдвое ниже тарифов области. Пенсионеры- тема ещё та…
avatar
Я бы ее сдал если самому не нужна. С хорошим ремонтом быстро уйдет, агенты не плохие люди они могут помочь сдать быстрее но никогда не помогут сдать дороже. Продавать сейчас еще можно, сейчас еще не начался обвал на рынке недвижимости а он скоро начнется. Через несколько лет кажастровая стоимость вашей квартиры дорастет до рыночной и даже выше и с вас будут уже брать полную сумму налога, а это 2 процента от ее стоимости в год. Если ваша квартира в цао и не на первом этаже хрущебы то ее стоимость будет не меньше 13 млн руб по кадастру, таким образом налог будет 260 000 рублей в год! Сдавать вы ее сможете не дороже одной средней зарплаты в мск(это старая формула что 1 комн хата в центре это максимум одна средняя зп, тоже на окраине это максимум половина ср зп) так что считайте сами что произойдет. Сдавать дороже не получится так как арендаторы это простые клерки и работяги а у них бабло не бесконечное и не зависит от того насколько глубоко государство засунет собствнникам налоговый кол сами знаете куда. Для юрлиц и офсных помещений это уже произошло
avatar
Alexander B, на счет 2% от кадастра… ты пойми, что те кто устанавливают налоги в мскве сами в элитке по-уши… они себе не враги… поэтому в мскве всегда будет минималка по налогам… это нищебродам в астрахани сделают 2% легко 
avatar
Размести объявление на Авито и сдай. Если в центре с нормальным ремонтом то за 30 тыс. можно. Расценки, конечно, упали, кризис. Но все таки лучше чем ничего. Но продавать не стоит. Не время. Примерно в 2035-2040 годах я бы продавал. Сейчас не время.
Сам размещаю на Авито. Все нормально. Никаких проблем ни со сдачей, ни с продажами. Работает нормально.
avatar
Trendovik, за 30? в цао можно за «пол-часа» сдать.  У меня на обычную квартиру на Сходненской за 30т.р. несколько подобрано и быстро. В целом центр наименее инвестиционно-привлекателен (если говорить как про актив в жилой недвиге), конечно с поправкой на категорию дома.
avatar
Лучше эту квартиру отдайте государству — взамен на попечительские услуги, чтобы в Дом Престарелых не ехать.

Там кстати и медицина бесплатная — обследуют, диагноз поставят и будут Вас лечить.
avatar

теги блога Silent Hamster

....все тэги



UPDONW