Купил умирающий ТЦ за $5 млн. Через три года сдал все помещения. А сколько заработал?

В марте 2023 года 33-летний предприниматель Джордан Дайс купил на онлайн-аукционе торговый центр Midland Mall в американском штате Мичиган за $5,075 млн.

ТЦ открылся в 1991 году и к моменту продажи выглядел не самым привлекательным инвестиционным активом. Несколько крупных якорных арендаторов в предыдущие годы покинули объект. Из 58 помещений пустовали 9, фуд-корт был заполнен примерно наполовину.

Новый собственник заявил, что намерен за год сдать все свободные помещения.

Получилось не за год, а за три с половиной.

В сентябре 2026 года команда Midland Mall сообщила: все 58 помещений сданы по договорам сроком не менее года. Впервые за десятилетие в торговом центре не осталось свободных помещений.

Хорошая история для пресс-релиза. Но насколько хорошая для инвестора?

Давайте разбираться.

Что делал новый собственник

Любопытно, что в Midland Mall не было одного крупного решения, которое всё изменило.

Дайс начал с вещей, которые редко попадают в инвестиционные презентации.

Работающие туалеты, исправное оборудование, приведение в порядок территории, парковки и входных групп.

В одном из интервью он рассказывал, что возле магазина Barnes & Noble разросшееся дерево фактически перекрывало половину входа. Начали с того, что убрали дерево.

Не бог весть какое управленческое открытие. Но если посетителю неудобно, презентация с новой концепцией торгового центра ему не поможет.

Параллельно команда занялась арендаторами.

Вместо ставки исключительно на федеральные сети в ТЦ стали активнее привлекать местных предпринимателей. Появились новые рестораны, магазины, сервисы и развлекательные форматы.

Причём часть операторов открывала здесь уже вторую торговую точку. Для собственника это полезный сигнал: предприниматель, имеющий опыт работы в городе, готов вкладывать собственные деньги в новую локацию.

К сентябрю 2026 года в Midland Mall работали 13 точек питания, 28 магазинов и 18 предприятий сферы услуг и развлечений. Это категории операторов, указанные собственником, а не 59 отдельных помещений: в статистике есть особенности группировки.

Отдельная история — сам Дайс.

В отличие от предыдущего собственника, он стал практически ежедневно появляться в торговом центре, разговаривать с арендаторами и посетителями, лично заниматься проблемами объекта.

Для крупного владельца портфеля недвижимости такая вовлечённость не всегда возможна. Но для проблемного регионального ТЦ она, судя по результатам, оказалась полезной.

А теперь к деньгам

Цена покупки известна — $5,075 млн.

Количество свободных помещений сократилось с девяти до нуля.

Но давайте попробуем ответить на главный вопрос: сколько теперь приносит этот торговый центр?

Не получится.

В открытых источниках нет информации о фактических арендных платежах, скидках и льготах арендаторам, стоимости проведённых работ и чистом операционном доходе (NOI).

Нет и независимой рыночной оценки объекта после проведённых изменений.

Поэтому делать вывод, что стоимость Midland Mall выросла в два или три раза, было бы чистой фантазией.

Более того, 100% заполняемости — ещё не доказательство высокой доходности.

Можно полностью сдать торговый центр, предоставив арендаторам такие условия, что собственнику останется радоваться разве что красивой фотографии заполненного поэтажного плана.

Для инвестора гораздо важнее, сколько денег остаётся после операционных расходов и сколько ещё придётся вложить в объект.

Но в истории Midland Mall есть одна финансовая подробность, на которую я бы обратил особое внимание.

Как собственник уменьшил налоговую оценку на $5,7 млн

В мае 2023 года, практически сразу после приобретения торгового центра, Дайс начал оспаривать налоговую оценку недвижимости.

Объект, купленный за $5,075 млн, имел налоговую оценку почти $15,7 млн.

Два года собственник добивался её пересмотра.

В июле 2025 года стало известно о соглашении, по которому оценку снизили до $10 млн.

Разница — около $5,7 млн, или 36%.

Это не означает, что собственник заработал $5,7 млн. И тем более не означает, что торговый центр теперь стоит $10 млн.

Речь о базе для налогообложения недвижимости в конкретной американской юрисдикции, а не о подтверждённой рыночной цене.

Но результат вполне материальный.

Соглашение предусматривает пересмотр налогов за предыдущие периоды и снижение дальнейшей налоговой нагрузки. Сам Дайс рассчитывал на ежегодную экономию шестизначной суммы в долларах.

Вот это уже может непосредственно влиять на NOI.

И обратите внимание: для получения этого результата не понадобилось искать нового якорного арендатора или увеличивать посещаемость.

Понадобилось внимательно посмотреть на расходы и последовательно отстаивать интересы собственника.

Три вывода, которые я бы сделал из этой истории

Первый. Дешёвая покупка ещё не означает выгодную инвестицию.

Торговый центр можно приобрести за небольшие деньги, но затем потратить сопоставимую сумму на ремонт, привлечение арендаторов и покрытие операционных убытков.

Поэтому меня всегда настораживает, когда инвестиционную привлекательность проблемного объекта объясняют исключительно дисконтом к стоимости строительства.

Второй. Вакансия — не всегда проблема брокериджа.

Если помещения не сдаются годами, причина может быть не только в арендной ставке.

Возможно, торговый центр потерял свою функцию для жителей района. Возможно, устарел состав арендаторов. А может, собственник настолько увлёкся экономией на эксплуатации, что посетителям стало неприятно находиться внутри.

В Midland Mall изменения начались не с рекламной кампании по поиску арендаторов, а с восстановления нормальной работы объекта и появления новых поводов для посещения.

Третий. Управление недвижимостью напрямую влияет на инвестиционный результат.

Причём речь не обязательно о масштабной реконструкции.

Сокращение вакансии, пересмотр расходов, работа с арендаторами, изменение функций отдельных помещений — всё это может иметь вполне измеримый экономический эффект.

Разумеется, если решения принимаются на основании реальных данных, а не исключительно энтузиазма собственника.

Так удачная это инвестиция или нет?

Пока не знаю.

Мы видим хорошие операционные результаты. Но недостаточно данных, чтобы оценить доходность вложенного капитала.

Кстати, здесь возникает интересное противоречие.

Инвесторы нередко оценивают торговую недвижимость через ставку капитализации, NOI, срок окупаемости и прогноз арендных поступлений.

Управляющие — через вакансии, tenant mix, посещаемость, обороты арендаторов и качество эксплуатации.

На практике это две стороны одной истории.

Только вот иногда между ними огромная пропасть.

За 28 лет работы с коммерческой недвижимостью я неоднократно убеждался: два торговых центра с сопоставимыми площадями, расположением и посещаемостью могут иметь совершенно разные финансовые результаты.

И дело далеко не всегда в состоянии рынка.

А что вы в первую очередь проверяли бы при покупке проблемного ТЦ: арендный поток, техническое состояние и будущий CAPEX, потенциал локации или качество управления?

Мне действительно интересно, на что в таких историях в первую очередь смотрят инвесторы.